マンション規模ごとの管理組合運営の違い

[２年目理事長]

初めまして。
３０戸ほどの小規模マンションで理事長をしているものです。

管理費や修繕積立金をどうやりくりするか、という問題を考えるたび、
「せめてこの倍くらいの戸数があれば１戸辺りの負担も小さいのになぁ・・・」
とつくづく思います。
ただ小規模のためトラブル件数も少なく、その点では楽だと思うことも確かです。

皆さま、小規模・中規模・大規模、色々なマンションにお住まいだと思います。
管理組合の運営する中で、そういったマンションの規模によって、良いと思った点、悪いと思った点はどのようなものがありますか？

[1: 匿名さん]

>せめてこの倍くらいの戸数があれば１戸辺りの負担も小さいのになぁ・・・
負担は変わりませんよ。
新築時から何もしていなければ、管理会社の収益団体になっています。
大規模は、戸数の多さを交渉材料にできる理事長がいればずいぶん安くなりますが、
意思決定は遅いですね。
明らかに得なのに反対する爺さんがいる確立が高くなります。

[2: 匿名]

３０戸の管理組合なら希望が持てます。

組合員で知恵を出し合い大規模修繕に備えてください。

保守点検の業者選定を工夫すると管理費の節約も可能だと思います。

管理人の勤務も改善する余地があると思います。

経費削減を検討するなら、管理人の勤務日や勤務時間を見直すと良いと思います。

[3: 匿名さん]

30戸なら自主管理も良いですね。
会計業務だけ、不正防止で管理会社にお願いして後は自分たちでする。
点検の日程調整など大変なら、ビル管理会社に一括でお願いする。
そうすると、
会計業務⇒管理会社
点検その他⇒ビル管理会社、または各点検業者
管理運営業務⇒自主管理
になります。

管理会社の理事会支援業務はなくなりますが、
３０戸なので、なくてもそれほど影響はないでしょうね。
３０戸なら、管理会社に多額の報酬を払うより
理事報酬を高額（管理会社の報酬総額より少ない、居住していない区分所有者対策）にして、
順番に理事長を回していった方（不正防止）がうまくいく例が多いと思います。

[4: 匿名さん]

30戸くらいなら、いざとなったら集まって話し合えますしね。
誰もが発言できる会議の規模の上限がこれくらいじゃないかと思います。

[5: 匿名さん]

複数棟の物件では、ある棟が地震で全壊しても他棟が無傷だったりすると、
他棟が反対すると全壊した棟の建て直しが出来ないとか聞くね。（修繕積立金は全棟で１つの財布だから）

そこまで極端な例じゃなくても、ある棟の管理組合が全体の管理組合の方針に従わないとかは結構ありそう。

[6: 匿名さん]

平成９年に団地型管理規約が誕生しました。何故この法律をつくらなければならなかったかといいますと、
団地の形態をとっているマンションが単棟型管理規約であれば、復旧・建替えの法律が適用されず、結局
何もできなくなるというのがその大きな理由でした。
例えば、３棟の建物があった場合、１棟だけの復旧・建替え工事をする場合はどうしますか。
単棟型管理規約であれば、もし、その１棟だけが倒壊した場合、そこの住民はもはや組合員ではありません。小規模滅失工事なり復旧工事を承認決議するのは、倒壊していない組合員しか決議に参加できないのです。
団地型管理規約であれば、倒壊すれば建替え組合をつくり、その住民だけで建替え決議をすることができます。
マンション管理センターは団地の形態をとっているマンションは、団地型管理規約に変更するようにと指導はして
ますが、殆どのマンションは、Ｈ９以前の管理規約のままになっています。
このままでは、いざというときに、大変なことになりますよ。
国会は、阪神大震災みたいな災害があればすぐ動くけどね。
旧民法では、建替えは全員の承認が必要だったけど、それでは建替えができないということで、５分の４の規定が
できたんだよね。

[7: マンション法を少し知ってる住民]

>１棟だけが倒壊した場合、そこの住民はもはや組合員ではありません

間違った解釈です。

[8: 匿名さん]

>>7
倒壊して区分所有権を失っても組合員？

[9: 匿名さん]

６の問題は、国交省で検討しなければならない事案とされているそうです。
現状の法律では、片方の救済策はないとのことで。
団地型にいかに早く切替させられるかが鍵となるでしょう。

[10: 匿名さん]

そういえば、修繕積立金も１つだろうから、建替え・復旧工事に参加しない者への帰属はどうなるのかな。

[11: 匿名さん]

「倒壊」して建物が消滅するまで行かなくても、基礎杭とかが破断したら「全壊」と判定されることもある。

そもそもの話題は多棟型マンションでの合意形成なんだから、半壊や、あるいは１棟だけ手抜き工事で分譲すぐに大規模修繕が必要になるとかいうケースも考えられる。

倒壊して更地になったら組合員じゃないっていう「法律上の揚げ足取り」をして話の腰を折ることに何の意味があるのか分からない。

[12: １１]

ああ、７は５に向かっての文章かと誤解してた。
削除するほどのものでもないし、１１はスルーで。

[13: 匿名さん]

>>12
削除とは何を削除するの？
こんなスレには参加したくないな。グッバイヌ

[14: マンション法を少し知ってる住民]

>８
所有権者は組合員です。
専有部分・共用部分の持ち分は、土地の持ち分と不可分です。
仮に倒壊して居住の用をなさなくなったとしても土地があるから組合員であることに変わりはありません。
組合員で無くなるのは譲渡した場合。又、建て替え決議等でマンションの建物及び土地を売却した場合は
全員が当該マンションの組合員ではなくなります。

[15: 匿名さん]

法律論は置いといて、
例えば小規模から大規模へ住み替えて、こういう点が違うことに驚いたとか
実際の体験談って無い？

[16: マンション法を少し知ってる住民]

>１５さん
私はスレ主さん同様に極小規模マンションの住民で大規模に住んだ経験はありませんが
一般論として、人数が多ければ色々な価値観の方が住みますから問題も起き易いでしょうね。
共同生活のルールを守らない人も小規模より多くなり、是正に苦労が有りそうです。
理事会も同様でしょう。
特に、維持運営に運用する絶対金額も大きいから、一部役員や管理会社も入って常に波乱含み。
大規模を評価しない訳ではありませんが、確率的に発生し易い問題点です。

[17: 匿名さん]

>>14
区分所有建物が全部滅失したり、区分所有関係が廃止された場合、管理組合は消滅するとなってますが、
１棟だけが完全に倒壊した場合は、この棟の住民は組合員ではないのでは。
建物・敷地・附属施設の管理を行うことを目的とする団体が管理組合ではありますが。

[18: 匿名さん]

>>16
でも大規模なら、やる気を持って理事に立候補する人が小規模より多いだろうから、
ちゃんとした人が理事長になってリーダーシップ取れば小規模よりむしろ楽かも（他力本願だけど）

小規模だと完全に輪番制で、管理会社の言いなりのケースが多そう。

[19: 匿名さん]

>>17

複数棟あっても各棟ごとの持分じゃなくて全体での持分が、設定されているはずだから３棟有って１棟倒壊しても２棟が残っていれば倒壊した棟の住民も倒壊していない棟の持分が残っているのではないの？

例えば同じ戸数構成で３棟が建っている場合、３棟全体の共有部分に対して持分があるのでは？だから、１棟倒壊しても持分自体は全員３分の２に成っただけ。

必要なのは、団地型への移行と言うより各棟ごとの積立金にすることじゃないの。

[20: 匿名さん]

登記簿は１個？３個？

[21: 匿名さん]

仮に登記簿上３個だとしても、各棟毎に持分を設定できるのでは？

[22: 匿名さん]

>>19
区分所有権がなければ議決権はなくなるでしょう。
例えば、借地権の上にマンションが建てられていた場合、その土地の持ち主は組合員ではなく、
当然議決権はありません。
駐車場だけの専用使用権を持っていた場合も、議決権はないという判断がされました。
１棟の建物が完全に倒壊した場合は、専有部分がないので、議決権はなくなります。
倒壊した棟の住民は、借地権はありますので、売り渡し請求権はあると思いますが。
あなたのいわれるように、各棟ごとに修繕積立金を分けていないと、いざという時に対応できないでしょう。
それに対応できるようにするというのが、団地型管理規約にすることではないのですか。
承認決議にしても、単棟型では１棟だけの復旧・建替えの規定がないでしょう。
団地型にしておけば、各棟ごとの、復旧・建替えはスムーズにいくと思いますが。

[23: 匿名さん]

２０さん
登記は１つでも３つでも、１棟が倒壊すれば建替え、復旧工事はできますよ。
但し、単棟型の規約では対応が難しいでしょうが。
登記と建替えとは関係ありません。

[24: 匿名さん]

今話されているのは、３棟の内１棟が倒壊した場合と言う事ですが、単棟型の規約で考えるなら３棟で１棟扱いと言う事には成らないのでしょうか？

全部が、消失する訳ではなく一部消失と言う扱い。

[25: 匿名さん]

雑誌の記事で見ましたけど、築３０年以上でスラム化しているマンションは、圧倒的に３０戸以下のマンションが多いらしいです。
戸数が少ないと、スターが現れない。（人材がいないってことでしょう）
逆に、１００戸以上のマンションだと、例え１年毎の輪番制理事であっても、必ず何とかしようとするひとが複数現れて問題を解決していくらしいです。（修繕積立金の不足とかね。）
３０戸から１００戸の間のマンションは、グレーゾーンらしい。どっちにころぶかわかりません。誰か提言する人が現れたとき、同調するひとが現れるかできまりますから、これは運です。
これから買うなら１００戸以上のマンションをお勧めしますよ。

[26: 匿名さん]

>>24
３棟で１棟という解釈でもいいのですが、１棟だけの倒壊では、建物価格の２分の１以下に該当します。
これは普通決議でオーケーということになりますよね。
実際は倒壊してるのであれば、建替え決議が必要になるんですが、運用上は普通決議ということになります。
ここが単棟型規約では矛盾しますので、団地型規約に変えてた方がいいのではないですか。
別の建物として運用すれば、１棟だけが倒壊しても、建替え組合が設立できますし、それに各棟ごとの
修繕積立金も区別されているので、組合を解散したときに、その帰属が明確になりますので。

[27: 匿名さん]

>>26

団地規約とした場合、積立金も別会計で言葉は良くないですが切り捨てやすく成るとは思います。
処理するのは、しやすくなりますがそれでいいのかどうか私には答えを出すのは難しいです。

[28: 匿名さん]

>>27
修繕積立金が切り捨てやすくなるという意味が解りませんが。
全体修繕積立金の使用方法は、基本的には、変らないし全く今までと同じです。
各棟別修繕積立金については、大規模修繕工事や駐車場建替え工事等については、按分方法となりますので、
全然変りません。
ただ、各棟だけで行われる工事、例えば、１つの棟のエレベーターだけを取り替えるといった事態が発生
すれば、その棟の積立金を使うことにはなりますが、殆どこういう事態は発生しないと思います。
ということは、修繕積立金の使い方も殆ど変らないということになります。

[29: 匿名さん]

>>28

各棟の積立金を別管理とすると言う事は、倒壊した建物の建て直しに使える積立金は各棟の積み立て分と言う事に成ると思います。当然、通常の積立金では、建物を１棟建て直す金額は有りません。

３棟有っても２棟の区分所有者は、倒壊した棟の団地共有部分以外(つまり建物部分)について持ち出す必要が無くなりますから切り捨てると言う表現にしました。

改修等については、言われるとおり団地全体の積立金の使用で問題無く出来るのは同意です。

[30: 匿名さん]

>>29
建替えをする時には、各棟の修繕積立金は、その工事に使用するのではありません。
各棟の修繕積立金は、建替えの準備に要する経費を除いた金額は住民に帰属することになります。
倒壊した棟の組合は解散することになり、別個に建て替え組合が設立されることになりますので。

[31: 匿名さん]

なんだか難しい現実離れした話になってますねー。
タワーマンションって大規模修繕工事にめちゃくちゃカネかかりますよ。
足場が組めないからゴンドラでやるらしいです。風が吹いたら工事ができないし
月に１０日くらいしか作業できないことがあるらしい。
それに比べたら３０戸くらいのマンションのほうがまし。

[32: 匿名さん]

要するに団地管理規約にしとけば対応できるようになるということじゃないかな。

[33: 匿名さん]

簡単に書くと倒壊した棟は、団地規約だとその棟だけでどうするか決めてくださいと言う事が出来るようになると言う事ですね。無傷な棟の追加費用負担部分が発生するとすれば団地共有部分だけと言う事ですね。
団地持分と棟ごとの持分があるので。

現実離れしてますが、そう言う事を事前に考えて置くと言うのは大事な事だと思います。

[34: 匿名さん]

団地の立て替えスレになってしまってますねえ。
スレ主さんには何の参考にもならんでしょう。

[35: 匿名さん]

しかしいい問題提起ではありますね。
こういうマンション、全国にかなりあると思いますので。
団地の形態をしているマンションで単棟型管理規約のままになっている管理組合はかなりの数あると思います。
何故団地型管理規約ができたのかということを考えると、単棟型管理規約では、いざという時に、復旧、建替え工事ができないから作られたのでしょうからね。特に修繕積立金の帰属の問題や建替え組合の設立、承認決議等に単棟型管理規約では対応できないでしょうね、今の区分所有法では。だったら、規約改正をすればいいじゃないかということになるけど、規約改正も簡単にはできないでしょうからね。

[36: 匿名さん]

近所のマンション、規約改正に5年かかったらしいです。
4年間否決、5年目に可決だそうです。

[37: サラリーマンさん]

>>36
その規約改正がどの程度、緊急を要するものだったのでしょうか？
議案内容にもよるでしょうし、
特別決議だと有効議決権(回収)不足で決議に至らぬ場合もあるでしょう。

５年間継続して上提した理事会はすばらしいけど、たぶん総会不参加が多い組合なのでは？
規模が大きくなるほどに特別決議は困難になります。というか総会成立すら労力を要しますね。

[38: 匿名さん]

修繕積立金を各棟単位に分割する議案に5年かかったって話。

[39: 匿名さん]

管理会社も面倒くさいと思うでしょうしね、それに事務管理費にも若干は影響してくるでしょう。
管理規約の全面改正になるのだから、当然使用細則も改正されるでしょう。
総論では賛成でも各論では反対というところも出てきますので、そのやり方に問題というかテクニックが
必要だったと思います。
特に問題のあるところは、例えば理事の選出方法や、理事の人数とか任期、役員手当て、滞納金対策、理事を拒否　する者へのペナルティ等が考えられますが、それについては、項目別に議案を分けてもいいのではないかと思います。
普通の総会の決議みたいに簡単に決議されることはないと思いますし、ハードルが高いのは確かなようです。
私は>>36ではありませんが。

[40: 匿名さん]

修繕積立金を各棟単位に分割する議案だって言ってるでしょ。

[41: 匿名さん]

>>40
規約改正するのに、会計だけ変えられる訳ないでしょう。
修繕積立金は復旧工事や建替え工事と関連してきますので。

[42: 匿名さん]

>>31
タワーマンションはこういう特殊なゴンドラ使って大規模修繕するみたいだね。
http://www3.hikarigaoka.jp/blog/103/PO20090809_0044.jpg
これも強風だと使用禁止なのかな？

あとどこで読んだかは忘れたけど、予め足場を外壁に固定する穴が作ってあって、
足場を組めるタワーマンションもあるとか。


タワーマンションは設計の段階で大規模修繕まで見越して作ってないと費用が嵩むらしい。
写真のゴンドラとかも、ゴンドラを引っ掛ける金具が無かったら後付けになるし、
屋上に大量の資材を置くことになるから、よく見かける王冠みたいなのは邪魔なだけらしい。

[43: 匿名さん]

タワーマンションの２階とか買う意味あるんでしょうか？
修繕積立金は専有面積の割合で決まるから低い階のひとは損するだけらしい。
３０戸のマンションのほうがまし。
何階建てだろうか一番上の階がいいですよ。

[44: 匿名さん]

人気が無い分、同じ仕様でも低層物件よりもかなり安く買えます。
また、デベも人気が無いの分かっていますので、魅力的な間取りだったりします。ウチのマンションは三階以下がかなり広い間取りが安く設定されていて、すぐに全て売れてしまいましたよ。

[45: 匿名さん]

上層階と同じサービス（コンシェルジュなど）を受けられる、周囲に緑地を取ってある場合が多いので通常の中低層物件よりは対面の距離に余裕がある、とかかな。
大規模修繕の負担では不利だね。

[46: 匿名さん]

タワーマンションは最後は爆破するの？