大規模修繕積立金不足

[匿名さん]

管理会社から大規模修繕積立金不足の指摘がありました。
販売会社が低く設定していたようです。
毎月の拠出金を引き上げるしか手段はないようです。
皆さんのマンションで大規模修繕積立金不足ということはありませんか？
また、そういった場合、どのように対応されていますか？

[1: 匿名さん]

多くのマンションでは、
新築時に売り易いようにと、毎月の修繕積立金を低く設定しています。

入居が始まり、総会が開かれるようになると、
住民や管理会社などからその話題が取り上げられ、
築数年目までに、「適正」金額に引き上げられます。

スレ主さんのマンションは、何年目ですか？

既に数年が経過しているようでしたら、
その間も、不足額が増える一方でしょうから、
早急に見直す必要があると思われます。

大規模修繕時の一括徴収については、
「出せない」「出し渋る」所有者が出る可能性があるので、避けた方が良いと思われます。

ちなみに以前住んでいたマンションでは、
築3年目くらいに、大幅に値上げしました。

住民のアンケートで、
・一度で値上げ
・段階的に値上げ
・一時金徴収
の案が出されましたが、やはり修繕時のトラブルを避けたい住民が多く、
一度で値上げし、最初の大規模修繕を行うことができました。
使い切らずに、繰越金も確保できました。

[2: 匿名さん]

他人事ではないでしょう。自分等で考えなさいよ。修繕積立金の金額は総会決議事項ですよ。

[3: 匿名さん]

大規模修繕工事を行う際、１戸当りいくらで工事をするかは、そのマンションの積立金によります。
１戸当り４０万でも70万でも100万でも工事はできます。
自分の部屋のリモデルと一緒です。畳と襖と障子だけのところもあるでしょう。お金の余裕のあるところは
カーテンや壁紙、家具まで買い替えることもできます。
だから一概に相場がいくらとはいえないでしょう（一部では１戸当り７０万前後ともいわれていますが）

基本は、長期修繕計画（３０年）で３０年間の工事費総額が出てるとおもいますので、その総額から１戸当り
月の必要修繕積立金を計算すればいいと思います。これは簡単に誰でも計算できますので。
ただ、少し高めに予定されてると思いますので、一応の目安にされればいいと思います。
後は工事の時に、ぼられたり、バックリベート等を解消する為に、総合評価方式を採用すれば、管理会社や
業者との馴れ合いとかも排除されるでしょう。これについても、以外と簡単で素人でも十分できます。
私共のマンションもこれで今年大規模修繕工事を行いました。３５０戸のマンションです。
１戸当り９０万ちょっとかかりましたけど、見える部分は全てやり変えることが出来、新築のようになりました。

[4: 匿名]

管理会社の言う積立金が足りないってのは、信用すべきではありませんな。
大規模修繕でボるつもりで、それが足りないって事じゃないの？
安くて品質のいい工務店を探すとか、必要最低限の工事を見積もるとか・・・
その前にやる事たくさんあると思いますが？

[5: 匿名さん]

スレ主さんは、スレをたてただけで後は知らんふりですか。
みんなが真面目に考え提案してるんだから、その結果ぐらいは返答したらどうですか。
スレをたてるということは、責任もあるんですよ。

[6: 匿名さん]

>>5
なに突っかかっているの？せっかちな人だねぇ。
スレ立ったのは 2010-07-19 00:00 だよ。
まだ1日しか経っていないし、たった5つのレスしかついてないじゃん。

俺様がアドバイスしてやったのにすぐに返事ねえのかよ…って感じ？
お礼の催促する人っているんだ…。

[7: 匿名さん]

>>6
スレ主？
違うよね、スレ主だったらそんな乱暴な常識のない言葉は使わないと思うからね。
単なる野次馬だろうがね。

[8: 匿名さん]

集めすぎると運用に困るし実行予算の審議も甘くなりがちだから
積み立てと一時金の両建てでいいと思うよ。

[9: 匿名さん]

7は5？
単なる野次馬？

[10: 匿名さん]

私のところも数年前に、積立金が将来不足するから、2年後に値上げせざるをえない…
というような提案を管理会社からされました。
素人集団の理事会も管理会社の提案内容を信じ、長期修繕計画書のチェックを怠り、
組合員に対し、値上げの必要を訴えました。

しかし、当初の計画より早い値上げはおかしい…と思った組合員が長期修繕計画書を
見直してみると、「収入」が毎年1千万円以上少なく書かれていたことが判明したのです。
その事実がわかり、結局値上げはされずにすみました。
管理会社も悪意があって操作したわけではなく、ただの入力ミスだったようです。

スレ主さんの管理組合では、理事会が長期修繕計画書の内容を確認されましたか？
うちのようなケースもありますので、注意して見たほうがよいですよ。

[11: 匿名さん]

>10
>見直してみると、「収入」が毎年1千万円以上少なく書かれていたことが判明したのです。
>その事実がわかり、結局値上げはされずにすみました。
>管理会社も悪意があって操作したわけではなく、ただの入力ミスだったようです。

悪意の操作以外なにものでもないでしょ。
そもそもマンションの収支なんていうのは小学生でもできる計算でしょ。
管理会社の収支報告監視はしっかりやったほうがいいという教訓ですね。

[12: 匿名さん]

長期修繕計画はどこもあるでしょう。
何故それから、１戸当り月の修繕積立金を計算しないのですかね。
まず修繕工事費がいくら必要で、１戸当りの月の修繕積立金がそれに足りてるのかどうかを
計算することが大事です。
計算方法が分からなければ、ここに条件を提示してください。すぐ計算して返答しますので。
必要な条件。
　＊３０年間の長期修繕工事費の総額（長期修繕計画表には必ず記載されてますので）
　＊戸数
たったこれだけがわかれば簡単に計算できます。

[13: 匿名さん]

修繕内容によっては自治体からの補助が出るものもあります。その場合は安く済みますよね？
耐震補強なんかがよくありますが、構造体以外でも（建築設備とか）補助が出る自治体もあります
安い買い物ではないのですから、計画内容の確認と数社からの下見積は欠かせないですよね。
長期修繕計画書なんてものすごく大雑把なものですし、その後の法規制等も反映していません
本来は毎年の建物管理報告書に基づいて修正されるべきものです

[14: 匿名さん]

>>11
間違えていたのは収支報告書ではないよ。長期修繕計画書の収入の欄だよ。
駐車場使用料を全額修繕積立金に入れることが総会決議されたのに、それを
長期修繕計画書に反映させていなかったのが原因。

>管理会社の収支報告監視はしっかりやったほうがいいという教訓ですね。
ホント、理事会にはしっかりしてほしいですよ。

[15: 匿名さん]

長期修繕計画は５年程度ごとに修正がされてるのが普通です。
当然その計画には、耐震補強とかは入っていないでしょう、基本的な部分の修繕だけですよ。
そういった基本部分以外の工事をすれば更に工事費は高くなるのは当たり前のことです。
その基本部分の工事費総額を掴んでなければ話しにもなりません。
工事費がいくら足りないのか、余っているのかさえ分からないのでしょうね。

[16: 匿名さん]

管理会社が修繕積立金の不足を指摘したということですが、その根拠は長期修繕計画案通りの工事を
すればいくら不足しますといっているのでしょう。
いくら不足するのかを計算できなければ管理会社に聞けばいいでしょう。

[17: 匿名さん]

管理会社任せなら修繕積立金は不足するのは当然だよ。
分譲するときから正常な修繕積立金額を宣伝したら、借金の返済月額で頭がいっぱいの購入者に売れる筈が無いよ。

[18: 匿名さん]

スレ主です。
たくさんのご意見ありがとうございました。
今後の理事会活動に役立てていきたいと思います。

皆様のご意見に対してきちんとした御礼の言葉もせずに申し訳ございませんでした。
今後はこのような失礼がないようにしてまいりたいと思っております。

[19: 匿名さん]

>>18
スレ主さん、気にすることないよ。
スレ立てて2日後にはレスしてるじゃないですか。
1週間も放ったらかし…とかなら文句も出るでしょうが、この程度普通ですよ。

5は暇で1日中掲示板に張り付き状態の人でしょうから、相手にすることないです。

[20: 匿名さん]

8に１票

[21: 匿名さん]

１９
多分３と５は同一人物だと思うけど、かなりマンション管理に詳しい人だと思いますよ。
単なる批判や抽象的な意見よりよっぽど役にたつレスですしね。
うちのマンションでもやってみようと思っています。

[22: 匿名さん]

キーワード　　総合評価方式

この数ヶ月張り付いてる異常者
>>21も自作自演と思われる。

[23: 匿名さん]

>>22
総合評価方式を知ってるの？
知らないでしょうね、マンションの住民で建築業者を公募し、同じ仕様で見積りを出させ、各業者のヒアリングを
行い、自分達で入札評価の点数をつけるやり方なんだけど、管理会社や業者との癒着等を排除するには、一番いい
方法だと思うんだけどね。
私は、スレ主の質問に対し、経験を生かして建設的な意見を述べていると思っているんだけど、あなたはただ人を
批判しているだけじゃないですか。
３）は私のレスですけど何か問題がありますか？
あなたは批判するためにこのスレに参加してるんですか。何も提案できることがないんだったら、黙ってこのスレ
を見て勉強していてくださいね。

[24: 匿名さん]

で誰が仕様書を作るんだ？

[25: 匿名]

総合評価フェチも結構だが、仕様があんぽんたんなら意味なし。

[26: 匿名さん]

>>24　　>>25
仕様書を作るのは当然１級建築士か設計事務所に依頼するんだよ。
それ以外は全て専門委員会で公募も評価も採点もする。
やっぱり総合評価方式、知らないんだね。
勉強してごらん、すごくいい方法だから。
批判だけしてないで、建設的な意見はできないの。

[27: 匿名さん]

総合評価する人に知識があればいいと思うけど、一般的に総合評価するのは誰？

[28: 匿名さん]

>>27
総合評価方式をやるのは、素人の専門委員会といっているでしょう。
総合評価方式が分からないからそういう質問がでるんですね。
誰でもできる簡単なことです。だから薦めているのです。
「公共工事における総合評価方式の活用ガイドライン」を検索してみてください。
その中の、簡易型で評価すればいいと思います。
入札評価の計算方法は、書いてないけど、もしやる気があればお教えしますよ。
簡単な計算式だから、その総合評価方式で出た点数と、同じ仕様での各業者の見積り額で
計算するだけだから、公式通りにあてはめて計算するだけのこと。誰でも簡単に出来ます。

[29: 匿名さん]

それで済むならどこの企業の調達部も苦労していないでしょう。

[30: 匿名さん]

企業との繫がり、管理会社との関係、設計事務所との関係等、そちらを重視するとか、デベ系の管理会社
のマンションでは管理会社が牛耳ることになるでしょうしね。
そういうのを断ち切りたいのであれば、総合評価方式を採用すべきです。
公平であり、癒着やバックリベートが解消できるというのがこの方式の利点です。
しかし、やはり人間関係を大事にすべきだとか、現在管理してくれている管理会社の顔を立てるべきだと
いうのであれば、自由にやればいいでしょう。
ただそれだけのことです。
総合評価方式を採用して、大規模修繕工事を実施した経験をここで述べているだけのことですから。
批判するのではなく、やるかやらないかだけのことです。

[31: 匿名さん]

形式論は絵に描いた餅よ。

[32: 匿名さん]

>>31
形式論？
現実問題として、その手法を使ったといってるでしょう。
あなたこそ、やったことも内容も知らないのに批判するものではないよ。
総合評価方式という言葉は聞いたこともなかったでしょう。
建築業界や国や県の建築・土木関係者には、当たり前の知識として実際運用されてるんだけどね。

[33: 匿名]

形式論というより理想論かな。
大規模修繕に関する知識や業界慣れしてる人ならではの評価方式なのでしょう。
不慣れで素人な理事会にはなかなか難しいでしょうね。
ここで「建築業界や国の土木関係者の当り前の知識」を持ち出されても反感強まるだけでしょう。

[34: 匿名さん]

建築基準法に従い
建築確認申請をし
建築確認済証を掲示してから大規模な修繕工事をお願いします。

[35: 匿名]

建築確認が必要な大規模修繕とはどんな場合だと言いたいんだい？

[36: 匿名]

＞建築基準法に従い
＞建築確認申請をし
＞建築確認済証を掲示
普通に施工主名で建築(修繕)元請けがやってくれます。
でも、建築確認申請を要する修繕工事は思いつかない(^^;

[37: 匿名さん]

工事に建築確認は必ず必要です。

建築基準法に書いてあるでしょう。

通報や逮捕されるかもね！

[38: 匿名]

>>37
ほう。
次の大規模修繕も建築確認が必要があるかね？
・屋上防水…トップコートの塗り替え
・鉄部塗装
・シーリング…打ち替え
・タイル…高圧洗浄と補修

以上を既設のものと同じ仕様で行っても必要がある？

建築基準法はどこ？

[39: 匿名さん]

１級建築士の私がジャッジします。
大規模修繕工事については、躯体部分をやることはないので、建築確認は必要ありません。

[40: 匿名]

37は建築基準法6条だけを見て全て必要だなどと｢知ったか君｣したのだろう。
37よ、建築基準法2条も見ておけ。

ところで、
>>39　一級建築士どの

大規模修繕でどういう場合が省エネ法の届出が必要か、文系のオレに分かるように説明してくれ。
特に開口部=アルミサッシ等の変更などがわからん。
宜しく。

[41: 匿名さん]

＞建築業界や国や県の建築・土木関係者には、当たり前の知識として実際運用されてるんだけどね。


電力や重工の資材部が
総合評価方式を採用してるの？？？

[42: 匿名さん]

足場も何もなしに行う工事は
建築確認は必要ないのかもしれないが
足場や囲いを作る場合は必要です。

[43: 匿名]

思うのは勝手だが、足場で建築確認の根拠を言え

[44: 匿名さん]

はははぁ

工程表があって足場や囲いが有る現場は工事現場である。

通行人や行政が、どんな工事を行っているか把握する必要がある。

しかし、工事内容が行政の知らない工事で、そんな大掛かりな

不明な工事が通常的に行われては、こんな不安なことはない

つまり、建物を大改造する目的でも建築確認が不要ということになる。

であるから、性悪説に基づいて、囲いや足場、明らかな工事は

客観的に許可を得て工事しなければなりません。

[45: 匿名]

お前の不安な気持ちがルールかい。

[46: 匿名さん]

>>41
総合評価方式を採用するのは、見積り業者を決めるための手法だよ。

[47: 匿名]

>>44
こいつは建築基準法6条すらしらなかったな。

[48: 匿名さん]

何とかの一つ覚えとは了簡が狭いねー。

[49: 匿名さん]

36,37,39,42,44
また法令無知の例の荒らしがきてるな。
建築確認や消防協議を、工事中の避難経路確保や足場の安全性のためにあるとバカをひけらかして悦にいってる。

[50: 匿名さん]

36じゃなく34な。
例のアラシというからには
どこかのスレで同じバカをさらしていたのか。

ということは確信的な釣りか。