修繕費がマイナスの中古マンションってどう？

[不動産王]

修繕費がマイナス（借金）の中古マンションを購入するということは借金をかぶると言うことでしょうか？
だれか教えてください！

[2: 匿名さん]

>>01
修繕積立金のことを言っているんですか？
訳のわからん投稿はご勘弁ね。

[3: 匿名さん]

恐らく大規模修繕が終わったばかりということでしょう。
管理組合が大規模修繕のために借金すること自体は良くあることで
過度に怖がることもないんじゃないかな。
借金するにも金融機関の審査があって管理組合としてそれに合格した訳ですから。

[4: 匿名さん]

修繕積立金を滞納している売主の物件ってことかも
その場合、買い主が肩代わりしてやらないといけないのか？

[5: 匿名さん]

03のケースだと、大規模修繕の時期を確認したほうがいいですね。
04のケースは、競売物件にありがち。未納金は買い手が清算します。
もちろん、そのことは重説に記載されます。

[6: 匿名さん]

金融機関から借金するということは、今後金利が上がったりした場合、修繕積立金の値上がりにつながったりするのかな？

[7: 匿名さん]

>>06
大規模修繕ではそんなに長く借りないですよ。
そんなことしてたら次回が来ちゃう。
もちろん無借金で修繕できるのが理想。
口座分けたりペイオフ対策が面倒ですが....

[8: 匿名さん]

中古マンションを購入する際、やはり積立金がマイナスの物件は避けたほうがいい？

[9: 匿名さん]

大規模修繕をする場合に借金をするケースはよく見受けられます。
だいたい７・８年の固定金利３％程度で借りるケースが多いようです。
そういう点では０６さんの金利上昇リスクは考えなくてもよいかと思います。
返済額も修繕積立金合計額の８割以内に抑えるのが普通です。
管理組合の理事とか管理会社が、修繕積立金を流用・費消して借金を払えなくなった場合には、
所有者に支払い責任が生じてきます。
そういう意味では借金をかぶる可能性はあります。
でも、そのリスクは借金がなくても同じです。

[10: おじゃまもん]

ちゃんと修繕してるってっこと。。。

[11: 匿名さん]

私だったら、築30年まで赤字にならないような長期修繕計画と積立計画をしっかりつくった物件じゃないと買わないな。

[12: 匿名さん]

11さんの意見はまあ正論だとは思うが、
大規模修繕が一度済んでいるのであれば築十数年以上経っているということで・・・、
現実には、十数年前の常識では、販売会社の戦略上、修繕積立金は可能な限り安く押さえ、
修繕積立基金などというものも取らないし、長期修繕計画なんかも作らない。
それが普通でそうじゃない物件なんてまずほとんど無かったんじゃないかな。
ですから、その当時の物件であればどこかの段階で修繕積立金不足になるのは
宿命ということでやむを得ないでしょう。

で、その場合、どこかで管理組合が「このままではいかん」ということに気付くことに
なる訳だが、以下の４通りぐらいの可能性が考えられる。

１．修繕積立金大幅値上げ
２．一時金徴収
３．借金
４．意見がまとまらず修繕できない

４にならずに３になったというだけでも何とか合格点なんじゃないの？
まあ３よりも１が良さそうにも思うが、住民を苦しめる政策であるから
これも何とも言えないのかも知れない。
現実に日本国政府は３の道を選択しているわけで（国債）・・・

[13: なお]

質問です。
現在、大規模修繕を控えたマンションに住んでいます。
(築10年）
入居当初安かった管理費が、大規模修繕に足りない、
ということで、段階的に上がり、現在当初の10倍の
管理費になりました。
数年内に買い替えができれば…と、考えていますが、
大規模修繕が終わると、予算が余るために修繕積立金が
安くなるようです。
中古マンション物件の場合、大規模修繕が終わると、
資産価値があがるということが考えられるのでしょうか？

[14: 匿名さん]

大規模修繕の終わったマンションは、修繕前のマンションより、高い価格設定でも大丈夫だと思います。

[15: なお]

そうですか！

ということは、今、あわてて売るよりも、
大規模修繕を終えてから売るほうが高く売れる、
と考えてもいいのでしょうか？

[16: さいたま]

中古マンションの大規模修繕の前と後での価格には興味あります。
子供が独立して出て行ったので、中古（郊外、４ＬＤＫ）から中古（都心、２ＬＤＫ位）への
買い替えを検討しております。
現在住んでいるマンションも大規模修繕を控えており（築１１年）、
売る時は大規模修繕後の方が高く売れるのか？
買う時は大規模修繕前の物件を狙った方が安く買えるのか？
経験者の方はいらっしゃいませんか？

[17: 匿名さん]

大規模修繕直後に売却・大規模修繕直前の物件に買い替えという狙いですか？
ちょっとでも得をしようという気持ちは分かるけど、
立て続けに大規模修繕２回というのは、いくら金を積まれてもちょっと勘弁という気がするな。
建物全体がシートで覆われて薄暗い状態で数か月生活しなければならない。
しかもベランダや足場上を作業員がうろうろ。
エアコンの室外機を撤去してくれと言われてエアコン無しで我慢、等々。
多少の金を得するためにこれを２回も我慢しろというのはちょっと。

[18: 匿名さん]

>>17
目に見えない資金が、目に見える資産に変わるんだから、そのくらい我慢・我慢。

[19: 匿名さん]

＞１６
昨年　１０年目の大規模修繕が終わった中古マンションを売りました。
はっきり言って、買い手市場の現在では、修繕前／後よりも　うｒ

[20: 匿名さん]

＞１６
昨年　１０年目の大規模修繕が終わった中古マンションを残債を残して売りました。
はっきり言って、買い手市場の現在では、修繕前／後よりも売り手の都合で
値段は決まると思います。　売る側も、どれだけの損を耐え忍べるかで値段が折り合うと思います。
大規模修繕が終わったからと言って、それを価値として考えてくれる買い手はいないと思います。

もし、財務状態を気にするならば、管理組合の決算書を見せて貰って考えてみることです。
通常の積み立てで問題ないのか、借り入れまたは一時金が必要な状態なのかは
買い手としては見ておいた方が良いと重います。

とは言え、それらのことは物件を買う場合には、副次的なことで、
値段、間取り、ロケーションと売り手／買い手の必然が支配的だと思いますが。

[21: 匿名さん]

>>20
＞大規模修繕が終わったからと言って、それを価値として考えてくれる買い手はいないと思います。
それは違います。
買う側では、その大規模修繕がどのような出来栄えだったと修繕積立金の推移と併せて見れば、管理体制の判断をある程度することが出来ます。
同じ値段で売れたとしても、客付がいいか悪いかには大きく影響します。
ただ、施工が悪かったり中途半端な工事だと、逆効果の場合もあります。