修繕費がマイナスの中古マンションってどう？

[不動産王]

修繕費がマイナス（借金）の中古マンションを購入するということは借金をかぶると言うことでしょうか？
だれか教えてください！

[22: 匿名さん]

修繕積立金を横領された物件ってどうなんでしょうか？
大規模のところでは数億も（昔の光が丘とか）
その後も数千万程度は理事長とか管理会社とか
かなり横領されてしまって補填されていない物件あると思うのですが

[23: 匿名さん]

一般的にいえば、よほど安くない限り、修繕費がマイナス（借金）の中古マンションは買わないほうが良いです。
そうなるまで、管理費の値上げが出来ないというのは、管理組合がうまく機能しなかったから。
将来の再修繕に向けて積み立てをしなければいけないのに、借金を返すので大変とは問題です。

[24: 匿名さん]

私のマンション修繕積立金がマイナス１８００万でした。どうしよう？

[25: 匿名さん]

>>24
総戸数によるんじゃないかな。
300戸もあるようなマンションならば１戸当り６万円、
まあ目くじら立てるほどでもないだろうが、
小規模マンションだとちょっときついかな。

[26: 匿名さん]

今のマンション、竣工から15年間自主管理でした。
積立金を計画的に上げないから、足りなくなり大規模修繕の時に公庫で借り入れをしました。
管理会社に委託して、長期修繕計画をきちっとしてから現在では数千万円貯まりました。
管理は順調です。一概にマイナスだからダメということもないと思います。

都内の古いマンションだと自主管理が多々あります。
自分でも経験したけど、自主管理の物件は避けた方がいいですね、ローカルルールが多いです。

[27: 匿名さん]

26さんのケースはうまく行ったから良かったですが、積立金が足りないと直すべきところを
直せなかったりします。屋上の防水をやり直して、タイル補修はほって置いたり。
余裕のある補修も出来ないので、リニューアルという感じにならないケースが多いです。

[28: 匿名さん]

＞27
そうなんですよ、小綺麗に住みたいと言う住民と、最低限直せばいい住民と意見が分かれます。
私もエントランスのオートロックと玄関ドアを交換して欲しいと、総会で5年前から言うのですが
まだ実現しないですね(笑)
まあ、生活には支障は全くありませんが・・・

[29: なお]

うちのマンションは、途中で値上げされた為に、
積立修繕金が過剰なくらい貯まっているらしく、
大規模修繕の際に、資産価値アップのためのプラスアルファを
考えているようです。
例えば、ガラスをペアサッシにするとか、インターホンをTVつきに
するとか…。(詳細についてはまだ未定）
このような経験のある方、いらっしゃいませんか？
この場合、資産価値アップにつながるのでしょうか？

[30: 匿名さん]

劇的なことをしない限り、資産価値など上がりません。ペアサッシ程度では・・・
大規模修繕をやらないので資産価値が下がるということはありますが、
やったからといって、上がるという事は無いのです。やるのは当たり前のことだからです。
資産価値が上がるのは外的要因のほうが多いです。駅に快速がとまるようになった、でかいスーパーが
出来た、校区が変わった、等です。

[31: なお]

そうですか…。実は、売る時期を考えています。
では、大規模修繕を待つ意味はないすね。
マンションの価値は、10年を過ぎると、ぐっと低くなるような
気がします。そうなると、少しでも早く売ったほうがいいのかな。

[32: 匿名さん]

オーバーローンにならなければ、10年ごとに住み替えるというのも
1つの方法ですね。

[34: 親同居さん]

借金は最終手段としか考えていないので、計画性の無さが原因ではないでしょうか？
こちらも、マイナス500万の修繕費を銀行から借りて、一年間で返済しましょうと提案した人がいました。一年間で返済できるなら、一年間貯めてからキャッシュで工事すればいいのでは？と思いました。頭のおかしい人が一人いるとなぜか、ウィルスみたいに皆おかしくなってしまいます。
マインドコントロールでしょうか？

[35: 匿名さん]

以前住んでたマンション、大きな瑕疵が見つかり
修繕費をジャンジャン使って第三者機関に検査させたり弁護士費用にしていました。
最後はデべと裁判になったみたいですが、どんな結末になったのかなぁ。
うちはサッサと逃げ出したけど。

[36: 匿名さん]

おおむね5年ごとに見直される修繕積立金の額だけど本当に5年ごとっていうより
大規模修繕工事が終わって10数年ごとにリアルな値上げがある。
月々の修繕費が高くなるとマンション売却の時にも売れにくくなるし極端な値上がり
前に売り逃げするのが一番いい気がする。

[37: 匿名]

そう、マンションは適当な時期に売って買い替えですよね。
って、うちは売り出し中なんだけど先月から土日の天気悪くて大変。ってどうでもいいか。

[38: 匿名さん]

やっぱり築20年となるとよっぽど立地がよくないとがガクンと下がるしマンションは
いいとこで買い替えに賛成。

[39: 匿名さん]

>No.37
不動産屋やってる友人がいうには、今、マンションが売れる時期らしい。
新年を新しいところで迎えたいってことかな。

[40: 入居済み住民さん]

修繕費の根拠となる金額は？ご存知ですよね。
大規模修繕計画書を元に計算できますね。
うちのマンションは修繕積立金が値上がりしましたが、
管理費値下げして変わりません。

[41: マンション検討中さん]

すごく良い小規模マンションだったのですが、修繕計画が20年後にマイナス1億になる計画書でした。これは買ってはいけないのでしょうか？
不動産屋は、このくらいはどこのマンションも同じと言ってます。
管理組合で借金していくと、どうなるの？

[42: 匿名]

20年後だとすると、これから修繕積立金を値上げすることで対応可能だと思います。
それよりも、居住者の方が分譲マンションと言う意識、つまり、自分達で考え運営する意識を持っているかどうかが問題だと思います。
残念ながら私が住むマンションには、輪番制の役員ですから、やる気がなく適当にしていて過去の理事会や総会の決定事項も知らず、規約すら知らず、管理会社に相談もせずアドバイスも聴かない人が役員になる事も多く、まるで賃貸マンションに住んでいるような気になっている人が多いと、将来の事など考えない決定をしてしまうのです。
それをいいことに、悪い担当者になった時には、無駄な工事を言われるがままに行ってしまったりした事もありました。
例えば給水ポンプの件で、給水ポンプは2台あり交互運転していますが、１台の調子が悪いと管理会社から言われた時の役員に設備の知識が全く無く、ちゃんと理解しないまま管理会社の提案に従ってしまい、総会決議をしなくていい緊急事案と言うことにしてポンプを2台共新しいものに交換してしまいました。
少し知識のある役員が一人でもいれば、様子をみて、その１台が壊れても、もう１台があるので給水は止まらないので、壊れた時の為に直ぐ壊れたポンプだけを交換できるように準備しておくだけでよかったので、壊れるまでに１年とか２年とか待たずに交換しただけでなく、交換しなくても良いもう１台も交換してしまうと言う無駄な決定をしてしまったのです。
それに、どうせ２台共交換するなら、これまでのような受水槽を使うタイプのポンプに交換するのではなく、受水槽を使わないタイプのポンプシステムに交換すれば、近い将来必要となる受水槽の交換費用が不要になったし、受水槽の清掃費用を無くすことができたのですが、そんなこと考えず、調べもせずに行ってしまったのです。
修繕積立金を数百万円無駄に使ってしまったのです。
管理会社は総会での事を管理人には伝えませんが、ほとんどの不動産会社などは管理人からマンションの状況を聞き取りをするだけです。
なので、このような無駄な事を平気でする人が多い賃貸気分のマンションであっても、購入する側には知られず、購入し住んでみて初めて知ることになるようです。
実際、うちのマンションを中古で購入された方がそうでした。
反社のような人が住んでいても管理人は言わないでしょう。
長期修繕計画も大事ですが、ちゃんと自分たちで将来を考え運営しようとしているかどうかの方が大事だと思います。
今、うちのマンションでは単身の高齢者が増えてしまい、先のことなど考えなくなったのか、私のような人間は邪魔者扱いされていて、修繕積立金を見直し値上げすべきなのに意味も無く反対されていて値上げができない状況になっています。
このような管理会社に問い合わせをしても多分答えてくれない問題のほうが大事です。
購入してから知ることになるので、どうしようもないですから、何とか調べられるのなら直接住んでいる人数人に聞くしか方法はないと思いますが、後悔したくないなら調べるべきだと思います。