フラット金利はどうなるか？その2

[匿名さん]

前レスが1000を超えていたの次スレを作りました。
続きはこちらでお願い致します。

前レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29967/

[1626: 11月入居予定]

1623san>
金利が2%を切っても保険料の支払いがあるので、1.7%を切らないとプラスになるひとは出てこないと思います。
また、0%に近い金利で借りられる方は、キャッシュで購入するよりも、減税対策にもなるので、合えて現金払いはしないと思います。

[1627: 匿名]

>>1626 住宅を購入して税金対策って事ですか？

それとも住宅ローン減税の10年間の1%の事？

[1628: 匿名]

フラットって結局 最低下げられない金利とかってあるのですかね？長期金利がこの先下がり続ければフラットも下がり続けるのかな？
限界最低金利とかあるのですかね？

[1629: 匿名さん]

既にフラット20Sは2%（優遇後1％）割れしてるので、2％が出来ないということは無いと思う。

[1630: 匿名]

1627
考えたらわかるでしょ？
いろんなケースが想定できます。
但し、減税対策は自分の名義で住まないといけなかったと思います。

[1631: 匿名]

1627は、1％の減税措置があっても1％以上の金利がかかるなら、相殺されるので、

キャッシュで住宅購入できる人が、減税対策としてわざわざローンを組むの意味がないと言いたいんでしょう。

[1632: 匿名]

10年債利回り　0.885％

上値重いな…。このまま金利上昇に転換しなければいいが。

[1633: 契約済みさん]

明日の20年債入札が終わると、10年債利回りはどうなってしまうのでしょうか？
（どういう結果だとどうなるのでしょうか？）

[1634: 匿名]

>1628
フラット金利の内訳は

(1)債券化に掛かる費用
　 (支援機構取り分)
→0.6％程度

(2)債券利回り
　 (投資家取り分)
　 →長期金利＋α

(3)回収委託費用
　 (金融機関取り分)
　 →0.2〜1.2％

(1)は、ほぼ固定
(2)は、債券相場による
(3)は、金融機関による

(2)が極限まで下がっても(1)と(3)があるので、そこが限界値になる

[1635: 匿名]

10年債利回り　0.899％

今日は下げそうな感じだったのにジリ上げ

[1636: 匿名]

>1633

「明日の20年債の入札が“無難に”終われば〜」の「無難」って何？ってことだと思いますが、かなり大雑把な説明をしてみます。

一般的に国債入札は…
・応札倍率が高い
・テールが短い
↑だと、良好な入札とされてます。

この２つが投資家の予想範囲内だと「無難」なわけで、買い安心が広がると債券が上昇(＝金利低下)につながりやすいていうことです。

ちなみにテールとは、平均落札価格と最低落札価格の金額差のことです。

[1637: 契約済みさん]

>1636さん

ご説明ありがとうございます！

そうなんですかぁ～。明日は『無難』に終わってほしいです。

10月22日は金利下がってほしいです。
発表が22日だと思いますので（機構の）、明日21日が下がらないと意味ないのかな？

[1638: 匿名さん]

新生証券から機構債の予想が発表されました。
42回債の予想クーポンは1.32％となっています。
過去3か月の予想クーポンと実際の利率は下記のとおりです。

7月予想（8月実行）1.55％→1.52％（実際）
8月予想（9月実行）1.47％→1.36％（実際）
9月予想（10月実行）1.58％→1.51％（実際）

予想では9月実行の1.47％を0.15％下回っています。
11月実行は期待できそうです。

[1639: 匿名]

１1月は未知の１％台か？凄い

[1640: 契約済みさん]

1%台は無いのではないでしょうか？どうでしょうか？そうだったらうれしいですが。

予想では、2.03%です！

[1641: 匿名]

予想1.32かぁ。

このもみ合いのなか、どのくらい下回ってくれるかな？

機構債クーポン1.30
フラット金利2.00

って言うのが現実的な気がする。
てか、それでもすごいが…。

[1642: 匿名]

昨日の５年債入札は前回よりも好調。今日も米国の株安＋金利低下があり、
日経平均が大幅下落。日銀は買い切りオペ通知。

下げ材料は結構あると思うんだけど債券は奮わず。

上値を抑えてるのは、明日の20年債入札への調整だけでしょうか？

[1643: 匿名]

ま、そうこう言ってるうちに機構債が発表されるでしょ。


あれ？発表いつだっけ？

[1644: 匿名さん]

さあー楽しみです、後８日でフラット金利はわかりますが、今年の最低金利を切りそうです。
既にフラット２０は２％を切っていますから、フラット３５も今月は切りますなあ♪♪♪

[1645: 11月入居予定]

長期金利のチャートが三角持合いになってるね。
なんとなく上に行きそうな気がする。
11月金利が最低金利であとは上なのか？

[1646: 匿名はん]

その可能性は充分あると思っています。

[1647: 匿名]

今日の午後に0.85％くらいまで下げなきゃ、11月底説も可能性が高くなりますねー。

……12月実行なんだが(_´Д｀)ノ~~

[1648: 匿名さま]

まぁまぁ
11月と12月なら、最低水準には変わりないさ。

いまドキドキしてるのは３月以降実行の人

σ(￣∀￣;;)

[1649: 匿名]

11月にいきなり2.0％を切るのはないと思う。

11月に史上最低を更新して、さらに金利動向を見極めて12月に2.0％切りにトライ。

[1650: 匿名]

11月が底で12月は上がるよ
過去の金利動向見ればわかる

[1651: 匿名]

どこをどう見る？

[1652: 11月入居予定]

第42回の発表、今日明日くらいにロイターからでない？
今日の長期金利あがってるね

[1653: 匿名さん]

0.9になっちゃいましたね。

[1654: 匿名]

ガイトナーの野郎……。

[1655: 匿名]

前引け0.9％は想定内では？

20年債入札後、午後にどれくらい下げるか。

でも、いきなりの円安反転で、株式あがってるし微妙。

[1656: 予想屋]

11月予想は
2.03と出ました

[1657: 匿名]

悩み過ぎて円形脱毛症になりました。

[1658: 匿名]

いやいや、ほんの0.05〜0.20％程度の違いで脱毛するほど悩むこたぁない。

みんな金利予測して、楽しんでるだけでしょ。

10年間１％優遇もあるし、１年半前に比べたら信じられないくらい低金利で借りられるんだから。

[1659: 匿名さん]

１２月実行ですが、申し込みを３月にしてたのでその時の金利に比べれば
２％を切らなくても万々歳です。

[1660: 匿名さん]

20年債の入札は順調だったようです。テールも小さく、長期金利が小幅ですが下落しました。

[1661: 匿名]

入札後、0.885まで下落。
しかし直後に反発14:15現在0.905

しかし、材料あるのに下がらんねー。

[1662: 匿名]

長期金利　0.880
朝0.900だったからよかった～

[1663: 匿名]

17:00時点　0.89

結局、もみ合って横這い。
どうも債券の上値が重い。

[1664: 契約済みさん]

日経の長期金利の％は15時時点で終わってますが、
こちらは正しく無いのでしょうか？
※17:00の更新がありません。

[1665: 匿名]

債券市場は18時まで
ブルームバーグを御覧ください。

[1666: 匿名]

ブルームバーグ
0、90って！本当に

[1667: 匿名さん]

0.895ですか。
十分安い。

[1668: 匿名]

結局、週初めには5年債入札待ちで、買い控え。
昨日は20年債入札後待ちで、買い控え。

などとぬかしていたアナリスト達が
G20財務相・中銀総裁会議の様子見と言いはじめたわけだが。




10年債利回りが低下しない本当の理由はなんだろ

[1669: 匿名]

17時で0.885だったような…

11月実行の私、明日債券利率が発表。
となると終値が0．90なのはなんか残念…。

でも発表が楽しみです！！早く解放されたい（笑）

[1670: 匿名]

長プラが0.15％下げ
長期金利も8月最低よりも低い。

１１月は９月金利より低くなるのは確実。それで不満か？

[1671: 匿名さん]

JCB 143.58 前日比 -0.02(-0.01%)

本当に小動きですね。
アメリカの追加金融緩和が詳細に決まるまでは、様子見なのかな。

[1672: 匿名]

1669です。

とんでもないです！(汗)
大満足です！
この三ヶ月ずっとこちらでお世話になって、ついに明日！ってことでちょっと欲が…。
すみません…。

今までありがとうございました！

[1673: 匿名さん]

年末、年初はどうなるかな？

[1674: 匿名]

明日なにがわかるの？
フラットの金利ですか？それとも指標ですか？

[1675: 匿名]

スレ主ですが何か？

[1676: 匿名]

実行2パーきるかな〜

[1677: 匿名]

無理 切らない

[1678: 匿名さん]

2.02かな・・・。

[1679: 11月実行]

とりあえず、9月より下がっていれば満足です。

[1680: 匿名]

明日の長期金利が下に行けば、チャートの三角持合は下に向かってしまう。
なので、現状をキープして11月を迎えてもらいたい。

11月の実行金利は今年の最低金利になりそうな気配ですね。

[1681: 匿名さん]

ズバリ２．０％になると思うに１票

[1682: 匿名]

私は３月実行なんですが、期末にあたる３月にマンション竣工→実行の流れの方々って結構いるのでは？と思います。
私個人的にはフラット３５Ｓ(手数料金利上乗せタイプ)で２.６０％を切っていれば良いなって感じです。

経済にお詳しい賢者の方に３月の予測金利を聞いてみたいです。

[1683: 匿名]

需要と供給の流れ、ローン加入者が少ない時期は金利は安く、
多い時期は高くても借りるから金利は高いんじゃないでしょうか？
世の中、逆の動きをしているもの。来年3月に入居できる物件って多いのでしょうか？

[1684: 契約済みさん]

■10月1日～21日までの日経終わり長期金利(%)

[日付] [金利] [前日比]
10月1日 0.955 0.000
10月4日 0.935 -0.020
10月5日 0.895 -0.040
10月6日 0.84 -0.055
10月7日 0.86 0.020
10月8日 0.855 -0.005
10月12日 0.845 -0.010
10月13日 0.895 0.050
10月14日 0.875 -0.020
10月15日 0.875 0.000
10月18日 0.87 -0.005
10月19日 0.88 0.010
10月20日 0.89 0.010
10月21日 0.885 -0.005
10月22日 *.*** *.***
10月25日 *.*** *.***
10月26日 *.*** *.***
10月27日 *.*** *.***

第42回機構債表面利率 *.**

2010年11月実行金利(最低) *.** (予想:2.03)

※bloombergで終値記録しておけば良かったです。
　日経ですのでちょと終値が違う日もあります・・・

[1685: ビギナーさん]

昔出ていた予想算出方法をお借りすると

0.89(昨日長期金利終値)+0.48(ローチンスプレッド)+0.7=2.07%

と11月実行の予想となるのでしょうか？

[1686: ビギナー]

基本的なことですみませんm(_ _)m

スプレッドって、長期金利の利率かかわらず一定なんですか？

[1687: 匿名]

11月実行→2.03
12月実行→1.98〜2.13
１月実行→2.08〜2.28
２月実行→2.15〜2.35
３月実行→2.20〜2.35

こんな感じでどうでしょう。

[1688: 匿名]

いや～３月はそんなに上がらんでしょう。年度内に2.2台はないと予想なんだけど。12月実行の私はその予想が当たってくれればと願うけどね。

[1689: 匿名]

底は11月かな。

すでに、債券下落(＝金利上昇)が始まっている。

今日は、10年債利回り0.91〜0.94くらいで終わりそうだし。

[1690: 匿名]

打間違いです

0.91〜0.92で終わりそうだし。

[1691: 11月実行組]

1.43％で発行決定。
新生証券の予測ほど下がりませんでしたが、ともかく来月実行組は10月よりも有利なレートでの実行で決定ですかね。

[1692: 匿名]

スプレッドって住宅金融支援機構の取り分ですか？
前月まで0.44%じゃ？
今回0.53%！

銀行も取り分増額したら10月よりヘタするとあがるんでは？

ショック…。

[1693: 匿名]

スプレッドは債権者(投資家)利益では？


いずれにせよ、機構債が９月より高い利率ということは、最安更新はないでしょうね。

11月は良くて2.10％くらいかな。
へたすりゃ据置き？

[1694: 11月実行組]

お金が絡むと物事は単純ではないですね。
予想：2.08～2.18%？
まあ、良しとしなきゃ。

[1695: 匿名]

1.43％はクーポンレートだから、実際の利回りによってはもっと下がる？
新生証券が1.32％と予想してたAAAが、0.1％以上高い金利で発行するのだから、応募価格は高くなるんじゃないかな？
誰か教えて。

[1696: 契約済みさん]

今回ここ最近よりスプレッド高すぎです！ショック～

[1697: 11月実行]

結局10月の前半で頑張りすぎた感じでしょうか？期待を膨らませるような前半の動きでしたが、9月実行と同じくらい（2.06）から10月実行（2.16）の間くらいなんですかね～どちらにしろ11月実行先人たちの情報から28日あたりには金利がわかりそうですね～

[1698: 匿名さん]

機構債の利率と20年以上の最低金利とその差の過去3カ月の推移は下記のとおりです。
7月機構債1.52％→8月最低金利2.23％（+0.71％）
8月機構債1.36％→9月最低金利2.06％（+0.70％）
9月機構債1.51％→10月最低金利2.16％（+0.65％）

10月機構債1.43％とすると11月最低金利は2.08％～2.14％と予想できます。
過去3カ月でみると徐々に機構債と最低金利の差が縮小してきてますので、もしかしたら2.08％より若干低くなる
可能性もあるとおもいます（希望）。

[1699: 匿名]

このスプレッド情報は最後の最後で「どよ～ん」と空気が重くなる情報でした・・・悲しい

[1700: 匿名さん]

どっちにしろ9月と同程度で実行できるなんてうらやましいですよ。

[1701: 匿名]

長期プライムレートと長期金利の低下から、９月同等か下回る予想だったのに、スプレッドを0.53ものせるとは…。

スプレッド0.53なんて、機構債クーポン(表面利率)1.83％くらいの水準だぞ。ちょっと上げすぎだろ。

日々、10年債利回りが0.01上がったとか、0.005下がったとか言ってる私を嘲笑うようだ(苦笑)

[1702: か]

ちっ 大どんでん返しかあ

[1703: 匿名]

借り換え辞退しようかな

[1704: ド素人]

あのぉ、もし差し支えなければどなたか、スプレッドというものと、フラット金利の関係について教えてもらえませんか？

ネットで調べたのですがいまいちよくわかりませんのです。

[1705: 匿名]

いや年初2.5％に比べたら十分に安い。

おそらくフラット史上最低水準であることに違いはないので借り替え辞退するほどじゃないと思う。

11月実行なら。

[1706: 匿名]

1705
そうなんですね。辞退はやめときます

[1707: 匿名]

機構債発表に対して、10月は2.2%を予測していたけど、実際は2.16%でした。
11月は2.13〜2.14%かもしれないですね

[1708: 匿名]

スプレッドはＦＸにおける取引コストのことで金利とは全く関係ないんじゃないんですか？

[1709: 匿名]

フラット金利の内訳は

(1)機構債の利回り
(2)機構の債券発行費用
(3)金融機関の回収手数料
ここで言ってるローンチスプレッドは、(1)の中身のこと

機構は、長期金利の指標となる10年債の利回りを基準に翌月発行する債券(機構債)の表面利率(クーポン)を決定する。

この時、長期金利と機構債表面利率の差をローンチスプレッド(投資家利益に当たる)という。

長期金利は市場取引で決まるが、どれだけスプレッドをのせて債券を売りだすかは機構の判断。

しかし、スプレッドは長期金利に応じた相場がある。

今回はその相場より高めに設定されているということ。

つまり、機構は債券を捌くために投資家利益を上げ、債務者利益(借り手の利益)を下げたということになる。

[1710: 匿名]

ちなみに

(2)機構の債券発行費用は金利にして0.6〜0.65％でほぼ固定

(3)金融機関の回収手数料は0.2〜1.2％程度を金融機関の判断で上乗せ

しかし、フラットの申し込みが殺到しているなか、
その分(2)は下がっている可能性があります。


その分、債券発行額が昨年約700億/月から今年は1400億/月に倍増していることから、少しでも利率を切り上げないと、投資家に債券を捌けないのかもしれません。

[1711: 購入検討中さん]

フラットの人気が高まるとスプレッドが上昇して結果ローン金利も上がるということですか。長期金利以外の影響も大きいんですね。この掲示板は勉強になります。

[1712: 匿名]

1710は、個人的な解釈ですので、間違っていたらすみません。

債券発行額が増えれば一概にスプレッドが(連動して)高くなるということではないのでご了承を。

超低金利状況で、２倍に膨れ上がった発行債券を捌くために、旨味が必要だと考えたのでは？というのが私の予想です。

[1713: 10月→11月実行変更]

ローンチスプレッド等情報もはいってきてますが、やっぱり蓋をあけてみないとわかりませんね・・・28日29日あたりまで待つしかないです。10月末実行できてたのを11月実行までずらした自分としては9月までとはいいませんが、せめて10月実行より低くないと涙ポロポロです・・・

[1714: 匿名さん]

いくらなんでも10月よりは低いでしょう。。。

[1715: 素人]

(1)機構債の利回り
(2)機構の債券発行費用
(3)金融機関の回収手数料

06月は(1)1.71＋(2)0.50＋(3)0.2~＝2.41~
07月は(1)1.61＋(2)0.51＋(3)0.2~＝2.32~
08月は(1)1.52＋(2)0.51＋(3)0.2~＝2.23~
09月は(1)1.36＋(2)0.50＋(3)0.2~＝2.06~
10月は(1)1.51＋(2)0.45＋(3)0.2~＝2.16~
11月は(1)1.43＋(2)....＋(3)0.2~＝....~

ということでいいんでしょうか？

それなら2.08%となるのですが……

[1716: 匿名]

説明が足りませんでした。
フラット金利の中の(1)は、機構債券の「利回り」ですので、債券取引価格により多少上下します。

今日発表の機構債券の情報は「表面利率」(クーポンレート＝債券に設定された初期利率)ですので、
基準にはなりますが
「表面利率」＝「利回り」ではありません。

また(2)は、基準が0.6％前後なので、0.45％というのは低すぎると思います。

推測ですが、(2)を0.55％とした場合、機構債の利回りは表面利率から-0.1くらいなのではないでしょうか？

[1717: 匿名]

んー、うろ覚えのまま書き込みしましたが、投稿してから自信が無くなってきました。

間違っていたら、誰か訂正してください。

要するに言いたいのは、機構債が発表されたからといってフラット金利が確定したわけじゃないということです。

[1718: 素人]

10月（終わったこと）は(1)(1.51-0.1)＋(2)0.55＋(3)0.2~＝2.16％~と推測できても、
これが11月以降はどう変化するかは分からないということですね。

それにしても、素人にはいろいろと参考になります。
ありがとうございます。

[1719: 匿名]

>1718

はい、そういう事です。
私も実行待ちで勉強しているうちに理解したことばかりです。専門家ではないので、細かい解釈は間違いがあるかも知れませんが、大枠は合っていると思います。

[1720: 匿名]

レス1700超えてますし
そろそろ次スレッドがいりますね。

[1721: のくの]

▼次スレ
フラット金利はどうなる？【３】
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/133069/
※スレ名いじりました。
　勝手しましてすみません(汗)

[1722: 入居予定さん]

なぜに【3】の板はモバイル版になってしまったのでしょうか？

[1723: 購入検討中さん]

>1722 こちらへどうぞ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133069/

[1724: のくの]

スミマセンこちらからどうぞ。

■PC版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133069/

[1725: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、
本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。

・フラット金利はどうなる？【３】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133069/

・フラット金利はどうなる？【４】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139396/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場として
ご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。