築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

[ペネロープ]

現在中古マンションの購入を検討中で、
「長期居住」および「資産価値」の観点から考えています。

例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】

その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】

建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
いかがでしょうか？【Ｑ４】

また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

少なくともあと20年もすれば、答えは自ずと見えてくるのでしょうが、
その答えを今知ることができればありがたいのですが・・・。

遷都もあるのか？
購入ではなく、いっそ賃貸でいくか・・・？

いろいろと考えてしまいます。
ご意見をいただければ幸いです。

[51: ペネロープ]

>> 50

アドバイスから、チェック項目を「明に」意識できました。なんとなくは、わかっているつもりだったのですが。

それで、

環境→中小企業オフィスや築古ビルが大半、中規模新築マンションが２〜３棟、残りは一戸建て。
もともとの造り→エントランス無し（オートロック無し。いきなりエレベータ）
狭い部屋の割合→９割（ただしワンルームではない）

・・・（汗）。

ただ、交通の便はいいです。

[52: 匿名さん]

私も築年数の古いマンションを買いました。
その際には、住人の総会、および、理事会の議事録（過去10年分）
修繕計画表、積立金等の書類を、管理人室で
不動産会社立会いのもと、見せてもらいました。
特に、議事録を見ると、住人の意識がよく見えて参考になります。

私の場合は、マンションの資産価値を重要視した様々な
施策をとっていることが議事録から見てとれ
それが購入の大きな理由となりました。
実際に住んでみて、その判断は間違いなかったことがわかりました。

[53: ペネロープ]

>> 52

うらやましいです。

現在検討中の中古マンションは、自主管理です（つまり、管理人さんはいません）。

>> 資産価値を重要視した様々な・・・

勿論、住居としての質が最も重要な観点ですが、資産価値の維持という観点も、やはり気になります。

[54: 47]

>>51
自主管理なんですか。１０戸にも満たないような小規模マンションだと、委託すると管理費がもの凄く高くなってしまうので、自主管理のケースはよくあります。自主管理でも好立地の高級マンションだとしっかり管理しているケースはありますが、一般には管理状況は悪いとされ市場価値は下がり、融資も受けにくいと聞きます。
で、検討中の物件は、周辺はオフィス、高級ではない、９割方は狭い部屋、築２０年を超えて大規模修繕を一度も実施していない、自主管理で管理員は雇っていない、取り柄はアクセスが良いだけですね。
私なら絶対に買いません。管理は最悪だと思います。９割を占める狭い部屋はほぼ全てが賃貸でしょう。つまり自ら居住している区分所有者はほとんどいないでしょう。自主管理というより誰も管理していないといった方が近いのではないかと推測します。郵便受け、ゴミ置き場、自転車置き場とか見てみましたか？　管理の悪さ、居住者が意識の低さは、こういうところを見るだけでわかりますよ。
もし検討の余地があるとすれば、港区の人気エリア、周辺相場に比べて相当安い（土地代以下）、賃貸した場合の想定利回りがかなり高いなど、投機的視点でお買い得感がある場合だけですね。

[55: west]

いろいろと調査をしているうちに、希望物件がすでに商談成立なってしまいました…。
やはり少しでも早く仲介に連絡をしておくべきですね。

[56: west]

管理の重要性は、現在の賃貸マンションで実感しています。
私の借りている住まいは、管理の行き届いた理想的な分譲マンションで、
管理人（日勤）＋警備（夜勤）で２４時間対応、清掃は万全でゴミひとつ見かけず、
季節ごとに植物の植え替え、大規模修繕では再々々チェックまで個々への対応がありました。
築１２年・管理費が１万円そこそこでこのレベル…
正直、この賃貸マンションを買い上げたいくらいです。
こういう良質中古マンションを探し当てる方法など、あるのでしょうか。
やはりほかの条件で気に入った物件を、ひとつひとつ自分で判断していくほかないのでしょうか。
不動産の仲介業者は、扱っている物件に関する管理状況など、どれくらい把握しているものなのでしょうか。
ここに書いてあったように、こちらからお願いした場合にだけ、管理や修繕の状態を調査するのでしょうか。

[57: 47]

westさん、残念でしたね。関西の事情は全く知らないのでコメントを差し控えておりましたが、プレミアが付く高級邸宅街は交通利便性など関係ないようですね。関東だと横浜山手や葉山みたいなところでしょうか。希少性のあるところは需要＞＞供給なので、たまに売り物が出るとすぐ売れてしまうようです。また良い物件が出てくると良いですね。
良質中古マンションを探し当てる方法ですか。管理の詳細は普通はなかなかわからないですね。元付け仲介業者であっても、普通は、管理会社に照会をかける＋売り主に聞くまででしょう。地域密着型の仲介業者なら、その得意とするエリア内のマンションはだいたい知っていて、一定規模以上のマンションなら多数実績がありかなり詳しいということもあると思います。

[58: 47]

あ、一つ見落としてました。westさんがお住まいのマンションは、もしかして分譲マンションではなくて、例えば住友さんのラ・トゥールみたいな棟丸ごと１社が所有している高級賃貸では。であれば分譲マンションとは管理主体、スキームが全然違うので比較できません。

[59: west]

いえいえ、一般的な分譲マンションなんですよ。中の上〜上の下クラス？
築十年ちょっとのファミリー向けなのですが、おそらく住民の意識が非常に高いのだと思います。
理事会の議事録ダイジェストが全戸に配布されるので目を通してみると、内容も非常に充実しています。
警備会社からの業務報告も１ヶ月に１回配布されます。委託している管理会社がいいのでしょうか？
見知らぬ住民同士でも、かならず挨拶しあうので、防犯効果も高そうです。
こういった管理状態も、物件情報に加えてほしいですね。気長に調査していきます！

[60: 匿名さん]

初めまして、皆さん宜しくお願いします。　
アドバイスを頂けたらありがたいです。　
今、検討している物件が、築３０年の小規模マンションです。　
駅から徒歩２分、私の住んでいるところからも５分以内。　
実は娘が住むためなので立地が大変気に入っています。
１階が店舗、その他は各フロアー２世帯づつの６世帯の小規模マンションの自主管理です。
大規模修繕は済んだばかりで大変落ち着いて綺麗です。
しかし、管理費が１００万の残よりも少なく、今回の修繕費の借り入れが１００万ほど、あるようなのです。

[61: 匿名さん]

転売・賃貸目的などで他人が住む前提なら外装とか内装とか価格が重要かもしれないが、自分が住むなら築30年以上の物件には住みたくないね。
新しいマンションはステンレス鋼管やポリエチレン管などの錆対策をしてあるだろうが、古いマンションは良くてビニルライニング鋼管、30年以上前だと亜鉛めっき鋼管だろうから、10年もたてば全体に赤錆だらけ、20年もたてば錆で閉塞寸前、30年以上だと穴があく寸前かも。
いくらリフォームして外装や内装がきれいでも、スラブや柱埋め込み部の水道管を全取替えなんてできないし。
外装や内装のリフォームに惑わされず、見えにくい部分（給水タンク清掃や水道管内部コーティングやポンプ取替や屋根等の定期的な防水対策など）がきちんと管理・計画修繕されているかどうかで選ぶべきだと思う。
高い管理費や修繕積立金を払っているのだから、適正な修繕に使われているかどうかもチェックすべきだろう。

[62: 購入経験者さん]

私は、かつて築１３年の中古マンションを購入し、１４年ほど住んで売却し、今は新築一戸建てに住み替えた者です。以前はマンションの自主管理組合の役員をしていました。
私の経験からすると、このマンションは避けた方がよいと思います。
６１の方もおっしゃられている給水管の老朽化が一番問題だと思います。床下を這う各戸の水道管部分はリフォームによって取り替えが可能ですが、問題は共用の縦管部分で、この部分は古いマンションだと容易に取り替えが効かないケースが多いのです。私のマンションも赤錆でパイプが半分は詰まっており、近い将来、外壁に新たに給水管を設置し直さなくてはいけないとのことでした。
エレベータも部品供給の限界年数より、３０年で更新する必要がありますが、これは終わっていますか？
１０年毎の外壁塗装や内装リフォームに惑わされるべきではありません。

自主管理で極めて小世帯のマンションだそうですが、これも問題です。素人による自主管理では、とても老朽化対策を打つことはできません。プロの知識が必要です。また、たった６世帯では、全員が毎年管理組合の役員をやっていないと対応できないはずです。しかも、仮に住んでいる方が次々引っ越してしまわれ、賃貸に出した途端、自主管理組合は成立しなくなります。（賃貸者は所有者でないので、資産の維持管理をする管理組合員にはなれません）

３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります。建替えなども、経済状態の違う住民の合意を取るのは極めて難しいですよ。

[63: 匿名さん]

管理会社はマンコミ掲示板でよく吟味したほうがいいですよ。
管理会社によって、天国と地獄の分かれ道。

[64: 匿名]

>>63
このスレは賃貸マンションではないはずなので、
吟味すべきは管理会社というよりも、それを使い続ける管理組合そのものってことでしょうか？
確かに管理組合の質は組合員の質に比例すると思いますので注意が必要です。

[65: 匿名]

真剣に買う気あるなら仲介業者経由で頼んで過去数年の総会議事録見せてもらえば？組合が機能してるかは大体分かるでしょ。

[66: 匿名さん]

＞３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります

現在、売りに出されている中古は築20～30年が多いです。
焦りまくって買うことは簡単。将来の売却のことを全く考えなければね？

いざ、住んで、子供ができたら、20年なんてあっという間です。

その頃には築５～６０年になってしまい、売却どころか、建て替えの話も出てきてしまう。

高いローンはいったい何だったんだ？と反省することでしょう。

[68: 匿名さん]

間もなく、中古マンションオンパレードの時代を迎える日本。

本当の修羅場はこれからです。

[69: 匿名さん]

日本のマンションだってちゃんとメンテナンスしていけば50～60年以上も住めるとは思う。
だけど、日本の新築志向が家を使い捨てにしてしまっているんだと思う。
日本にだってメンテを積み重ねてかなり古い木造建築などがあるわけだしね。

[70: 匿名さん]

築30年辺りが、そのマンションの運命の分かれ目ですよね。
その辺りから大規模な設備更新が始まるので、修繕積み立て金がきちんとプールできているか、スラム化するかしないかの違いだと思います。
躯体は100年は持つので、欧米のように、値落ちせず、何代にも渡って住続ける文化が根付けば素敵ですね。

[71: 匿名さん]

古いマンションはスケルトンリフォームしてもサッシだけは変えられない。
サッシが古いと寒いし大体窓開けるのに力が必要で老人になると辛い。
若いうちならビンテージマンションとかありだがろうごは新築がいいね。

[72: 匿名さん]

駅から近く容積率緩和の対象になるマンションなら、築古でも投資対象。
駅から遠く、建て替えしても余剰床が売れる見込みのない老朽マンションは廃屋一直線。
二極化。

[73: 匿名さん]

終の棲家にするつもりで30代の結婚と同時に購入してもうすぐ20年。
EVの取り換え工事に何千万円っていうのも当時は予想していなかった。
40～50年でまさかの建て替えなんてことがあるのかないのか･･･。
コンクリートの建物ってずっとずっともつものだって漠然と思いこんでいた気もする。
建て替えの頃に80代だったら一時引っ越しで戻ってくるなんてするだけでヘトヘトになりそう。

[74: 匿名さん]

具体的な建て替え話が総会で議題に上がるマンションの方がレアケースでは
（持ち出しばかりで旨味がなければ話題にも上らず
値下がり前に足抜け損切り競争、物件自体は出来る限り金かけない負の遺産化が目に見えてる）。
新築時に買いやすかった郊外のファミマン建て替えたって
人口減少時代、余剰床に需要ないよ。

[75: 住民主婦さん]

ガイシュツだが、タテ管とエレベーターでしょうねえ問題は。

怖いのは漏れ。で、運悪く漏れてる箇所が自分ちだった場合、
水道代が上がります。当たり前ですが。

けど、両方とも、管理会社の言いなりにならないで、
それこそ管理組合専従みたいな人で詳しい人がいれば、
下手すりゃ半額ぐらいで出来ない事はない工事ではある。

でもそこまでスキルがある人でヒマな人がいるわけないし。

あとは屋上の防水でしょうな。

よほど立地が良くない限り、古い物件ならそれこそ昔の公団みたいな
ジグザグ階段５Fエレベーター無しのほうがいいかもしれない。

あと何気に壊れるのがオートロック関係。

アップデート時に宅配BOXも付けられればいいけど、そんなスペースない
場合が多いし。

[76: 匿名さん]

立地がいいわけでもない築40〜50年の物件に追加資金投入するだけ無駄でしょ。
資産価値や賃料が上がるわけじゃない、いいとこ現状維持
そんな古いの買って住んでる住人＝金がないから、なわけで。

建て替えの話すら出ない老朽物件は、持ってるだけで負の資産って感じがしますけど。

[79: 匿名さん]

メンテナンスさえしっかりすれば、長く住める。
って説は
湾岸マンションには通用しないんじゃない？
海からの塩害があるから。

湾岸に住むなら、永住しないで適当な時期に売り逃げすべきだね。

[80: 匿名さん]

築40年って元値の何分の一くらいで売れるのかな。

[81: 匿名さん]

>>80
元値っていっても40年前の価格だから土地も安いし単純比較は無意味では。
東京都心部だと当時の分譲価格は坪150万とかなので築40年でも分譲価格以上で取引されていることも多いです。

建物の価格は半分以下になるけど土地の価格は上がってるからね。

[82: 匿名さん]

>>81
土地といっても
更地の価格と、古物が乗っかってる土地の価格とは違いますよ。
もしタワマンみたいな古物を解体廃棄するコストが高ければ、価格は付かなくなる。

[83: 匿名さん]

湾岸みたいに元々土地の安い場所に建つタワマンは
建替えをしようとすると、コスト高が割に合わなくて負の資産になる可能性があるね。
かといって、放棄もできずに割高でも建替えるかズルズルと廃墟になるかしかない。

[84: 匿名さん]

>>82
土地の価格というからいけないのかな。立地の価値といえばよい？
マンション価格＝居住価値＝立地の価値＋建物価値

[85: 匿名さん]

それは、新築ならばそうだけど
何十年も経ってから、解体建替えをしようとする時には
解体費用と廃材の捨てる費用が掛かるわけで、
立地の価値だけでは語れません。

[86: 匿名さん]

更地で売っても建物壊して捨てる費用以下にしかならない立地のマンション買っちゃ駄目ってことですね。

[87: 匿名さん]

買うなら永住しないで、10年かそこらで別な新築に買い替えましょう、ってことでしょう。
後は野となれ山となれ。

[88: 匿名さん]

二割デベにお布施払う新築買って10年後にまた新築？
今みたいに買う時点で高値つかみしたり売っても残債残るくらい下がったら売るに売れないんでは

[89: 匿名さん]

>>88
涙拭けよ

[90: 匿名さん]

>>89

買ってないから心配ご無用
脊髄反射、たいへんね笑

[91: 匿名さん]

マンションの理想？

５０年後の再建築を販売契約条項に盛り込む。
敷地面積は、居住しながら同規模の建築を想定したものとする。
新築住居完成後、移転・元建物解体。
以降５０年サイクルで、元場所に再建築・移転・解体を繰り返す。

課題点
再建築をクリアーする為の条項をマンションの管理規定に盛り込めるか（法的に？）
最建築反対者の対応が出来るか?
再建築費が困難者の対応は？
販売価格が通常の１５０％増し？
固定資産税アップ
公開空地にはしない（再建築に支障）

生活様式変化、設備の老朽への対応を考えた時に、マンション（集合住宅）の執るべき姿では?

民間企業では実際に有ります。

[92: 匿名さん]

普通に定借、でいいんでは？
所有権より安くなるのは仕方ないし、50年後の新築のために1.5倍出す奴いないと思う。

[93: 匿名さん]

>>92
というか50年も住まねーよ。

[94: 匿名さん]

>>93
住まねー、のはいいんだが
50年後も誰かたちがそこの所有者になっている。相続放棄の人でもいない限り。
で、みんなで金や手間隙を掛けて解体再建築をするか
廃墟同然のままで固定資産税などを払い無理に住み続けるかの選択を迫られる。

定借なら、後腐れなくサヨウナラ。

[95: 匿名さん]

>>94
だから最初に買う人は50年も住まないわけだから50年後のことなんか知ったこっちゃないし、考えてもそのために自分が最初にコスト負担する気もない。つまりビジネスモデルとして成り立たない。

[96: 匿名さん]

>>95

…てとこまで含めて現実性考えると定借スキームが妥当、と書いた次第

[97: 購入検討中さん]

50年後の末路として取り壊せないなら、高齢者、貧乏人、外国人の巣食うスラム化じゃないのかな。

昔の高度成長期に建てられた、エレベータの無い団地タイプのやつがそんな感じでしょ。

立地が良かったら、建て替えもあるんじゃないのか。

[98: ｇｇｇｇｇｇｇ [男性 50代]]

ちょうど築３０年位の物件に住んでます。
うちはダイアパレス、広島中心地、管理費２１８００（うち補修積み立て金１３０００）
最近はかなりキティーになってきたけど、その理事長のおかげでとりあえず
補修面での問題はない。
ただ外部所有といってワンルームマンションの物件が多くあり、多少騒音とか
ゴミ捨てのトラブル。区分所有者の高齢化などによる管理組合活動への関心の
薄さがあります。補修歴等、ネットのブログで公開すればもっといいかなと思います。

ただ欲をいえば、同じ値段であれば９０世帯もいる雑居タイプなので。もっと少ない
４０世帯ぐらいのマンションがいいかなと思います。

中古マンションはどこも一長一短、買う前にリサーチするのに越したことがないです。
事前に管理組合の収支報告書とか理事長や理事の人となりも調べれば言うことなし。

でも何か今は隣近所と関わらないからマンションというのも違う気がします。
まあ悩みは付きません。

あと大半の物件は築５０年でも建て替えなんて出来ないでしょうね。

[99: ｇ]

ばくちですね。

[100: 匿名さん]

しかし多少のギャンブル性も引き受けない限りは
地権者として建て替えのメリットは享受できない。
決定前夜ならそのまま持ってれば確実に儲かる物を
誰も安くは出さないし、決定しちゃったら建て替えるデベ以外には売れない。