築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

[ペネロープ]

現在中古マンションの購入を検討中で、
「長期居住」および「資産価値」の観点から考えています。

例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】

その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】

建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
いかがでしょうか？【Ｑ４】

また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

少なくともあと20年もすれば、答えは自ずと見えてくるのでしょうが、
その答えを今知ることができればありがたいのですが・・・。

遷都もあるのか？
購入ではなく、いっそ賃貸でいくか・・・？

いろいろと考えてしまいます。
ご意見をいただければ幸いです。

[101: 周辺住民さん [男性]]

老朽マンションについて、国が設定しているグッドエンドは3つ

１耐震化して住み続ける：耐震＋機能強化が必須、億単位の資金
２建て替え：合意形成、余剰容積率、資金
３組合の解散＆売却

いずれのルートにも高いハードルがあるし、万能の解決策ではないが、
国や自治体は組合がこのルートに乗ろうとする限り、可能な限り支援していく方向

４それ以外：要するに何もしない

こっちはどうしようもない。政策にも見捨てられ、歯抜けマンション、スラム化へ
残念ながら、現状では8割以上がこっちになるだろう

[102: 匿名さん]

築44年の分譲団地に住んでいます。

大規模修繕工事も適切に行われており、あと15年位は住めるのではと思っています。
エレベーターは取り替えていませんが、大規模な補修工事は行われました。
給水塔、給排水管の交換もしました。

サッシは取り替えていません。

内装はリフォームしたので、快適にくらしています。

うちの団地の場合は、23区内西側、交通の便は良い。最寄駅まで徒歩8分。その他複数路線使えます。

建替えの話は出ていますし、検討していますが、簡単にはまとまらないと思います。
敷地が広いので、建物を解体して売却はできますが、簡単にはいかないと思います。

[103: ご近所さん [男性]]

外国出身、長く東京に住んでおります。

都内の築４０大規模マンションの１DKを持っています。
数年前、事情があって深く考えなく買ってしまいましたが、
立地・維持状態が良いため、後悔しません。

立地：
都内、駅まで４分
３分程歩けば、区役所、大手スーパー、八百屋、２４時間郵便局、公園。。。生活環境が非常に便利

マンション自体
２００戸超、大手管理会社

マンション組合が建て替えを検討しているようですが、
この立地だから、最悪の場合でも損にならないと思います。


古いマンションを購入して賃貸に出す場合、
三大都市圏の立地の良いところじゃないと駄目だと思います。
これから日本人口が三大都市圏に集中し続けるし、
在日外国人が増えても三大都市圏が一番受益します。

面積ですが、
建て替えの想定だと、やはり３０平米～４０平米のマンションは勧めします。
広いほうより建て替えの出費が少ないからです。

賃貸経営のプロではないが、
ご参考になれば、幸いです。

[104: 匿名さん]

最初のほうに出ている事例が具体的で大変わかりやすい。
良スレですね、ここ。

[105: 入居済み住民さん [男性 50代]]

ＵＲ団地で暮らしています。築４０年くらいの古い団地です。５階建てです。エレベーターはありません。自然が一杯と言うか山の上です。ハトがいっぱいいます。公園ではハトに餌を与えてる人がいます。ハトは団地によくきます。昼間にハトがよく団地の屋上に集まります。朝は公園で餌をもらいに行くみたいで団地の屋上にはハトはいません。お昼頃になるとハトは団地の屋上に集まります。１０匹２０匹と集まります。一部のハトは団地のベランダにいきエアコンの室外機の上にとまったり団地のベランダの手すりに止まったりして遊んでいます。そのハトが止まってる部屋の窓をよく見るとカーテンをしていて住人は住んでいない感じがします。洗濯ものをベランダに干すという行為はずっとしていません。そのことを知っているのかハトはベランダに集まってきています。雨が降ってる日なんかは特にハトはベランダに集まります。雨除けの場所として使ってるのでしょうかね。よく集まってきています。今日見ると、ハトは、換気扇の室外機の上にハトが止まっていました。そしてしばらくしてまた見てみると、その換気扇の室外機の上にいたハトの横に別のハトが止まっていて、ラブラヴしています。キスをしています。ハトが愛し合っています。換気扇の室外機の上はまさにハトのラブホテルのようなものです。すごい光景です。

[106: 匿名]

やっぱりＵＲは客の頭の程度が低いんだな

[107: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[109: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

[No.108と本レスは、前向きな情報交換を阻害のため削除しました。管理担当]

[110: 匿名さん]

都心の区の築古マンションに住んでいる人は、利便性重視でしょう。

うちの近隣は、売買では７５㎡・５０００万円位、最下層の家庭は残念ながら住めない。

室内はリフォームで変えられるけど、立地は変えられない。
便利なところは、築古になっても、激安にはならない。

[111: 匿名さん]

ここの営業マン言いたい放題ね。
自分も高額の土地やマンションも購入できないくせに若造が不動産に染まって口だけは生意気。
ゆとり世代は特に最悪クラス。

[112: 匿名さん]

イギリスでは築５０から６０年の建物に住む人が大半なんだよ。
日本は短く考えすぎる。
最初から木材や石や煉瓦を使った自然素材を取り入れれば長持ちする。
木材の古いお寺でも長持ちしてるすごい国なのに。
あんな新建材では寿命が短命なのはわかっているから立て替えさせるためにわざとだよ。

[113: 匿名さん]

さすがに業者の方は詳しいですね

[114: 匿名さん [男性 40代]]

大丈夫だよ、建て替え問題本格化する前に東京でさえ人口減少開始するから。
立地自体に価値がない場所は、建て替えなんて出来ない。
儲からない話じゃ業者も乗らないから。
その他大勢は天災によるガラガラポンで権利放棄して厄介払い、
良かった良かったって世界だろ

[115: 匿名さん]

イギリスはゴミみたいな物件に気狂いじみた家賃の謎国家ですね

[116: 匿名さん]

風流とはむさきものなり
という考え方もあるのです

[117: 匿名さん]

築40年超のマンションを買った私にはタイムリーなスレ発見。
ファミリータイプの賃貸だと20万超える地域なので月々の賃料もったいなくて買いました。
都内も中古の成約数増えているみたいですけど、今後どうなるんでしょうね。

[118: 匿名さん]

コンクリートの寿命は１００年を超えます。旧耐震であっても耐震性の強い構造を持った建物はあり、信用の置ける建設会社であり、不正のないシッカリとした建物で更に、管理体制さえちゃんとしたマンションであるならば60年経過しようと70年経過しようとメンテナンスしていけば建て替えなど不安に思う必要は必ずしもありません。しかし、もし建て替えになった場合ですが、組合とデベロッパーとがどのような提案と受け入れをするかで大きく変わってきます。飽くまでも全体の4/5の賛成がなされる必要があるわけで、住民にとって不利な結果に結びつくとは考えられません。しかし、建て替えをによって利益を得るか得ないかという考えを基準にすると、そもそもそのマンションに資産価値があるのか？というのが大きな命題です。もし築５０年前後のマンションを購入するのであれば、十分に立地や容積率を含め建て替えを見越した購入をなさるのが良いと思います。既に住んでいられるのでしたらそれらの条件を改めて考えられてはいかがでしょうか？

[119: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[120: にっちもさっちも]

まさに今現在私が一番気にしている事です。というのは両親が築25年ほどの分譲マンションに住んでおり、今後どうなるんだろうと気を揉んでおります。誰も住まなくなっても、所有権がある限り管理費等は永久に払わなくてはなりません。どんなに安くてもいいから早めに売却するのが一番と思います。売却すらできなかつたらどうしようかと思います。ごめんなさい、、自分の愚痴ばかりで、、結論としては、後の者が困らない一戸建ての方がいいと思います。

[121: 匿名さん]

建物どうこうじゃない
管理組合、理事会がちゃんと機能するかどうか
賃貸率が上がると理事が回ってくる頻度が高まるからそれから逃げる奴が出るし、
残るのは要介護の老人ばかりでまともに理事会が運営できなくなる
そうなるとせっかく立てた長期修繕計画も実施がどんどん先送りになる
資産価値も落ちるから売却価格、賃貸相場も下落
その後は老人と低所得者と外国人の寄せ集めになってジエンド

そうなる前に今度の民泊ＯＫ法案対策で管理規約改正のための特別決議のための票数が集められなかったら
最悪1、2年後から資産価値暴落するだろうな
民泊してる部屋が1つあったらその周りは買い手も借りてもつかなくなる
正に民泊という名のシロアリでマンションはあっという間に倒れるわ

[122: 匿名さん]

借り手も買い手もいなければどうするのかね。規約で民泊ＯＫにして下さい。
管理費等の支払いが苦しい。？

[123: 匿名]

民泊が全国でOKになるというんでみんな過剰反応してるけど、これだけ増えて採算度外視でやる奴はいない。
初期費用も回収できず撤退するホストが続発する中で新規参入して勝てる物件、って始める前から決まってますよ。

都内でもちゃんと儲けが出るのは台東区・港区・渋谷区・新宿区・豊島区の一部。それもできれば急行停車駅5分、10分超えたらアウト。
スーツケースがあるからエレベーターないと不利だけど、40㎡以上で振分タイプとかだと閑散期の賃料が響く。掃除代行も高い。

試しに民泊サイトの物件分布見てみるといいですよ。駅から離れるほど物件自体が減るから（人気が出なくて存続できない）。
ゴースト気にする大抵のアパマンは需要考えたら実は蚊帳の外。まあ、ほとんどは最初から心配する必要ない。

[124: 匿名さん]

買い手も借り手もないマンションになる前に民泊０ｋの規約を制定して、
組合はその準備をした方が良いのではないでしょうか。空家だらけで管理
が行き届かないよりましでしょう。

[125: 匿名]

民泊やって確実に勝てる見込みのある物件なら、規約OK検討する価値あるけど
そんな物件はとっくの昔に誰かがやっててトラブってる。
回しやすい、勢い古くて狭い投資物件化した物件で住んでない所有者は良くても
安さに引かれて住むために買った所有者は良好な住環境の侵害を盾に必ず反対しますよ。
そして投資物件化してるほど、みんな人任せしたがるから非居住所有者は白紙投票に回る
→総会で元気いいのは意識高い住んでる所有者。
それ覆せるほど頑張れる民泊ポジ非居住所有者、見たことないです。
そんな労力かけるより売り抜け考えるんじゃないですか？売れればだけど。

[126: 匿名さん]

買い手も借り手もいるなら民泊はしなくていいよ。

[127: 匿名さん]

日常の管理をまめにやるとマンションは１００年はもちます。

組合員の中からマンション管理士等を探して、役員か管理人にして、
管理の先頭に立てると良いです。

[128: 匿名]

40-50年経ったほとんどの物件は新たな買い手も借り手もつかなくなるから民泊、なのでは

[129: 匿名さん]

買い手も借り手もないマンションはどうするか。
１、建替える
２、１が出来ない時はマンションを取り壊して更地にして売却してその代金を専有部分の床面積の割
　　合で配当する。
３、１も２も不可能なら管理組合でお金を出してリニューアルして住みたい組合員は住む、賃貸や民
　　泊にする。
４、１、２、３、のいずれも不可能な場合はそのまま放置して管理費等を支払い続ける。
５、組合員の高齢化により死亡したりして相続問題が発生して選択肢が狭くなる。もうスラム化はし
　　ている状態。

[130: 匿名]

高確率で4,5しか選べない物件がほとんど。
1,2が出来る物件なら、自社株買い状に買い増しする奴がいるから心配ない（むしろ儲かる）
3?が実施された事例、なんてあるの？リニューアルしたって貸値売値上がらないなら返還しろ、がオチ

[131: 匿名さん]

>日常の管理をまめにやるとマンションは１００年はもちます。

いくら建物の日常の管理をまめにやっても、マンションは住民が早く老朽化するから管理不全になって50年ももちません。

[132: 匿名さん]

マンションは相続放棄しやすいから、相続資産が少なく古マンションの管理費や修繕積立金を払いたくない相続人は放棄する。
管理組合は空室の管理費を確保する為に売却までの手続きや費用負担をするが、売れない場合は費用は組合＝住民の負担になる。

[133: 匿名さん]

難しい問題ですね―

[134: 匿名さん]

海外で築５０年近いコンドに住んでるけど、
取引価格は上がり続けてるし誰も将来性とか心配してない。
日本との条件の違いは色々あるけど、
結局は住みたい人が十分いる限りは問題を乗り切れるように思う。
表の問題は老朽化でも、本当の問題は人口減少なのではないかな。

[135: 匿名さん]

2030年には日本の全住戸1/3が空き家になるって試算が出てます。
所有者不明の土地は国土の2割以上、すでに九州よりも広いです。
人口減少と新築信仰が掛け合わされれば極々一部の好立地物件以外、築古は見向きもされなくなります。
建て替え成功する唯一の条件は、建て替え高層化して売り物になるから、以外にありません。
老朽化でどんなに住民が困窮しようが、税金投入して売れない物件わざわざ建て替えする訳がないことは現状で明らかです。
戸建てが買えないからマンションに向かった時代から、時計の針は逆戻りを始めています。

[136: ジャッジア]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[137: 匿名さん]

＞2030年には日本の全住戸1/3が空き家になるって試算が出てます。

なのに未だに新築マンションが建設されている不思議
古いマンションがゴースト化したら最終的に困るのは自治体や国なのに規制をかけられない
マンションストックなんかしても新築への流れが止まることはないでしょ

[138: 匿名さん]

南海トラフ巨大地震が今後30年の間に発生する確率が、70から80%に引き上げられた。
都心3区に多い旧耐震基準の築古マンションを買うのは情弱だけ。
新耐震基準もすでに37年前の基準だから、中古マンションは最新の運用基準にそった耐震診断と補強工事を行う必要がある。

[139: 匿名さん]

この手のスレに定期的に湧いてくる新築デベ？
耐震補強したって貸すも売るも値段上がらない
→かけるだけ金の無駄→だったら建て替え、って流れになるでしょ
そして確実に来るだろう地震に備えて耐震しようという築古所有者は、実際にはそれほど多くない
何故なら住んでないケースが多いから

[140: 匿名さん]

築40年以上のマンション（２LDK）を所有している。
旧耐震仕様で、容積率に余剰があるので、建替え検討中。

還元率は100％ではないので、負担金が必要になる。

建替え推進決議は可決されているが、建替え決議の8割賛成は難しいかも？
建替え決議が8割以上になるまで、何年掛かるのか？？

ただ、立地は悪くない。都区内西側・最寄り駅徒歩8分。

[141: 匿名さん]

海外の建物は、耐震性とか関係ないでしょう？
日本は、そこが違うから、耐震補強するか、建替えするかで悩む。

[142: 匿名さん]

神奈川県若葉台団地というところがもとはＵＲ？100年計画推進中、修繕計画を12-14から18年周期に、修繕費上がらない形で行おうと試みているそうだ。

[143: eマンションさん]

マンションを買う人は、そんなに先のことは考えていないのでは？
富裕層以外は、先のことをきちんと考えていたら買わないと思います。
建て替えなんて簡単にはいかないだろうし、住人はその頃にはマンションと同様に老朽化しているし。
価値の付くうちに売り逃げしないと、最後まで所有していると悲惨な目にあいそう。

[144: 通りがかりさん]

このような薬剤がもっと良くなれば築古マンションやビルは救われるでしょう。

https://youtu.be/3TVYb1pkUTo

https://youtu.be/gCSJvCpmU-I

企業もっと優れた薬剤の開発を早めるべきです、

[145: 匿名さん]

耐震補強した方がいいんだろうな、と思いながらやらないのは
「（金をかけて）やっても以前より高く貸せる（売れる）わけじゃない」から。
他の条件まったく同じで、片方旧耐震片方新耐震だったら選ばれるのは間違いなく新耐震。
法令で旧耐震の耐震工事が義務化でもされれば別だけど
自治体によりようやく緊急輸送道路沿いの旧耐震が公表された程度が現状でしょう。
その他大勢は規制が出来なければやらない。
第一、人口が減る＝要らない建物が増えるって話だから
元々テナント付の厳しいビルがやるのは金の無駄
2030年には全国3割が空き家という現実を思えば黙って腐朽を待とうって世界でしょう。

[146: 購入経験者さん]

築古マンションの建替えについてですが

１、容積率に余裕がある。具体的には、今までの2～3倍以上の容積の建物が建てられる。　　　
賛成者も８０％以上になる可能性大。
（建て替えの負担金について。2倍では、負担金が必要。3倍なら、負担金ナシ）
２、都区内の駅より徒歩10分以内（立地良い物件以外、デべは参入しない）

それ以外のマンションは建替えは無理だと思います。

[147: 口コミ知りたいさん]

マンションは購入年齢を考える必要があるってことですよね。
年金生活者は建て替えなどできないでしょう。
年金生活者が多い物件ほど建て替えは不可能。
実際、近所の高齢者マンション住民は10年後は死んでるだろうからそんな先の大規模修繕などどうでもよいと言っていました。

[148: 評判気になるさん]

マンション購入はババ抜きと一緒。
資産価値があるうちに売り逃げないとババになる。

[149: 購入経験者さん]

中野区の1970年代竣工の築古マンション、東中野駅徒歩3分。建て替えが決定しました。
設計は、日計ハウジング。3月には解体するようで、1階に入っていたコンビニは退去済。

今までの３棟を、新築は１棟にするようです。
容積率に余裕がありそうな建物だったので、建替え決まりましたね！

[150: 匿名さん]

現実的に建て替えの可能性あるのは都内でもごく一部、地方でも大都市圏のみ。
東京都ですらやっと今年から玉突き建て替え制度新設ってくらいだから
待つほど条件良くなるって世界。万博終わるまで建築関連費高値確定だから焦っても仕方ない。

もっとも、場所自体に価値がないところは時間をかけても無駄。人口減少本格化したら廃墟一直線