港区で駅徒歩５分以内の中古１ＤＫ40㎡〜を探してます。軍資金は現ナマ2500万。過去３年間くらい、築年数にこだわらなきゃいくらでもあった。しかし、ここ６ヶ月でこの価格帯激減。
要は、ちょっと前まで2500以下で売ってたものが2500万〜3500万円になってる。
一時の値上がりなのかトレンドなのか。どう読むべき？
[スレ作成日時]2006-08-12 13:00:00
注文住宅のオンライン相談
東京都心・中古の値段が上昇中
| No.2 |
by 匿名さん 2006-08-12 17:09:00
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新築が値上がりしている以上、
立地等が優良な中古も値上がりして当然です。 買い取り業者も、利ざや稼ぎに動いているそうです。 |
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| No.3 |
新築が値上がりしている以上に、都心の立地のいい中古は
より以上に値上がりしている。 新築は仕入れ価格、中古は自由な相場だから当然のこと。 |
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| No.4 |
新築は売り惜しみして、なかなか良い物件がでてきませんね。
値上りトレンドは来年にかけても続くと思います。 |
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| No.5 |
40㎡〜で2,500万なら坪単価200万ちょっと。
月家賃坪1万（40㎡の1DKなら約12万）で貸して年利回り6%ですよね。 これなら投資需要がかなりあると思います。 40㎡〜で3,000万に上がったとすると坪単価は250万弱。 同じく月家賃坪1万で貸すと年利回り5%弱です。 これでも投資需要はそこそこあると思います。 こうして手ごろなマンションの価格が上がって行くんでしょうね。 |
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| No.6 |
隣のマンション、都内駅近く、築30年ですが、3年前より
条件の悪い部屋で２０００万近く高く売れてます。 びっくり。不動産やさんに聞くと今人気地区の物件足りないんですって。 |
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| No.7 |
2000万近く高いって、総額お幾ら？
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| No.8 |
私も港区３０００万前後の１ＬＤＫ探していますが
まるでありません。 新築でもキャピタルマークタワーの北向きをはずして以降ダメですね。 |
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| No.9 |
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| No.10 |
文京区小石川・本郷・湯島あたりを希望しています。
この辺の中古物件どうでしょうか？ |
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| No.11 |
九月になって、不動産屋の買い手客が増えたそうです。
新築の供給が少ない分、中古に客が流れてるらしい。 当然、客同士で良い物件の取り合い。 なのに、買い叩けると錯覚してる客も多いらしい。 |
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| No.12 |
新築にする土地がもうなさそうですよね。
うちは築３０年の（よく言えば）ビンテージ物マンションも売れるのかなあ〜。 |
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| No.13 |
地価が上がって地上げ屋も復活してるし、段々と２、３階建ての
小汚い古ビルが取り壊されて１０階建て以上のビルが建つよ。 周囲を注意して見て見ればそういうところがちらほらあるのに気づくはず。 大規模開発は少なくなるだろうけどね。 |
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| No.14 |
いつかは下がりますよ。
近所でも建て替えて高いマンションを何件も作ってる。 作り過ぎだよ。 |
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| No.15 |
一時的現象でしょう。
景気は感情操作、上がる要素は無いような気がする。 |
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| No.16 |
そういうこと言ってると都心は永久に上がり続ける論者がファビョって・・・
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| No.17 |
心理的要素が多いでしょう。欧米だったら、築１００年のマンションは当たり前、日本では気候のせいか、元々の物件が悪いのか専門家でないのでわからないけど、せいぜい５０年。土地が無くなるといって、大慌てで買うカモがいるおかげで、不動産屋、地上げ屋は大もうけ。誰でも儲かった去年の株と一緒です。最後に痛い目に会うのは素人さんですよ。
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| No.18 |
今週号の週刊文春によると目白グランドヒルズは５割の値上がりだそうだね。
バブル期は中古も数年で４００パーセントの値上がりとかあったな。 今回そこまではなくても数年でプラス１００パー位は上がって後は高原状態かな。 |
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| No.19 |
アメリカ都市部なんかここ５年で平均２倍になってる。売れ筋はなんと５億円だとか。
平均坪単価も５００万円だって。東京の上げはこれからだね、今までが不良債権処理とかで 安すぎただけ。 |
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| No.20 |
よし東京も、そのうち売れ筋５億円のマンションを、サラリーマンがローンで購入だ！
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| No.21 |
20>そういうのは経営者やエグゼティブが買うんですよ。何か勘違いしてない？
海外とか見てきてごらん。 |
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| No.22 |
じゃ、都内の庶民用中古マンションには無関係な話ね。
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| No.23 |
築地・新富町・八丁堀など銀座徒歩圏の築浅中古は需要ありますか？
価格の上昇は見込めるでしょうか？ |
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| No.24 |
上昇は当然あるけど高い金を出して買い、住みたい人がどれだけいるかですね。
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| No.25 |
世の中には富裕層というのがいて、高いからこそ買う、という価値観を持っている人もいるのだよ。
高級時計やクルーザーなどが売れ出してる。マンションなど複数所有が当たり前。 |
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| No.26 |
２３区城南地区に住んでいるものですが、うちの隣（最上階角部屋）もそんな富裕層の方のセカンドハウスです。ほとんどいません。
こっちは３５年ローンですが、もちろん即金で購入だと思われ、うらやましい。 |
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| No.27 |
うちの隣りは人がいるのを見たことがない…
表札は付いてるのに。 何なんだぁ。 |
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| No.28 |
ドナルドトランプのlawyerが書いた本読むと面白いですよ。彼の事業のノウハウが書かれてます。
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| No.29 |
今や東京は”日本の東京”ではなく”世界の東京”なので他の国に負けないくらい豪華で高級感覚のある質の高い建物を作ってほしいですね。買い手が土地よりも建物自体に価値を見出せるものを...。
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| No.30 |
28＞是非読みます、書名を教えて下さい。
ちなみにフォーブズに日本版1・7号にはトランプの後継者候補の長男と長女が写真入りで 紹介されてました。長女はシャラポア風のいい女でした。 |
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| No.31 |
29＞NYじゃ、24億円以上のマンションもどんどん売れるらしいからね。時価総額６００兆円をもつ
東証をもつ東京の不動産は今出しだね、もっと高級なものも作れ。 |
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| No.32 |
30 の匿名さんへ： タイトルは”TRUMP STRATEGIES FOR REAL ESTATE" "Billionare Lessons for the small investeor" by George H. Ross
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| No.33 |
28，32さん、ありがとうございます。やはり翻訳でなく洋書なのですね、それを
読まれてる32さんは熱心ですね。そういうエキスパートの32さんは今の価格上昇は今後も 続くと思われますか？私はもう7年くらい続くとみてますが。 |
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| No.34 |
33匿名さん：私はエキスパートではありません。ただ日本の経済が健全に成長する限り価格上昇はある程度続くのではないかなーと思います。
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| No.35 |
34さん、同感です。ところでトランプ氏は先月来日していたらしいですね。ハワイに建設する
ホテル＆コンドミニアムの販売記念パーティーを東京№1ホテルである新宿のパークハイアットにて 行い、その後東京の不動産を物色して回ったらしいです。マネーは世界を行きかう時代ですからね。 |
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| No.36 |
どこかの会社が招待したのでしょうね。
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| No.37 |
>32さん
本の紹介ありがとうございます。英語に弱い私は訳本を待ちます。 さて、多少ニュアンスは違いますが、邦書ではダイヤモンド刊『空前の内需拡大バブルが始まる』 増田俊男 が、大げさなタイトルに反して理詰めの展開で面白く読める本でした。 米国の住宅バブルのメカニズムと日本の金融政策とのからみが書かれていて面白かったです。 |
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| No.38 |
３７さん、増田俊男って何者ですか。投資家ですかそれとも評論家ですか？
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| No.39 |
自分で実践もしている評論家でしょう。ここのところ予想は当たっているね。
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| No.40 |
37さんの紹介の本、日経ビジネス１２/４月号に大阪で売れてる本、第４位にランクされてますね。
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| No.41 |
日経平均３万円のせは確実という論を張っていますね。
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| No.42 |
数年前、Ｎ證券の店長から日経平均は４〜５万円になると言われたので驚きません。
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| No.43 |
確かに都心の中古マンションは、新築以上に上昇している気がします。
新築のように、土地+ 建物+ 諸経費+ デベの利益 という図式で価格が決まるわけでもないから 人気と立地と地区相場で株のように動くことがわかりました。 うちの古いマンション（8階）を6年前に査定してもらったら2600万円、3年前に4階で 同じような間取りが1800万円で売れました。 最近は5階の同じような間取りが2780万円で売りに出ています。 値下がりするのに慣れていた自分としては、嬉しいやら驚くやら、戸惑ってます。 10年前に3300万円で買ったんですけど、買値に戻る日が来るような妄想をしています。 |
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| No.44 |
>>確かに都心の中古マンションは、新築以上に上昇している気がします
言いたい意味は分かるんだけど、数年前は坪単価が安かったから それが市場に併せて高騰しているだけで、新築と比較する意味なし。 |
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| No.45 |
新築も買ったら中古になるから”新築と比較する意味なし”ということはないでしょう。
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| No.46 |
＞44
自分の中古マンションの話をしているんですけど・・ 新築が上がるから、それとの比較で割安な中古が上がるのをわかってないね。 新築が下がれば、中古も急落するのがマンション相場だよ、歴史を勉強してください。 |
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| No.47 |
うちの古いマンション・・を6年前に査定してもらったら2600万円、
２０００年ですか。坪数２０坪として坪単価１３０万ですね。 城東か横浜郊外ですかね。 ＞3年前に4階で同じような間取りが1800万円で売れました。 おそらく坪数が少し異なりませんか。同じなら坪単価９０万 安すぎです。 ＞最近は5階の同じような間取りが2780万円で売りに出ています。 坪単価１４０万弱 ＞10年前に １９９６年頃ですね。マンションブームでしたよね。消費税も３％だったし 金利も４．５％固定が主流でしたよね ＞3300万円で買ったんですけど、 坪単価１６５万ですか。港北ニュータウンくらいですかね。 面積１５坪ならもっと都心よりですけど。 ＞買値に戻る日が来るような妄想をしています。 東急沿線なら可能性あり。城東、松戸あたりだと無理でしょう。 |
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| No.48 |
＞47
43です 勝手に想像してますね、よく読んでください！ 「都心の中古マンション」と書いてありますよね。 郊外に住んで、都心の中古マンションの話をするはずないですよね。 文京区の築30年60㎡弱2LDKを、築20年の10年前に投資半分で買いました。 都心育ちですから山手線の外側には、住んだこともないし住もうと考えたこともありません。 城東や郊外の、中古マンションがそんなに上昇しているはずがないのは 常識で考えて、わかりそうなものでしょう。 年収も相当上がったし子供も大きくなったので、今度はローンを組んで 近くの新築マンション100㎡強の3LDKに来年引っ越す予定です。 地域相場に詳しいようですので、だいたいの価格は御存知ですよね？ 今のマンションは、売却も考えましたが賃料が15万円超との査定なので 投資用に回そうと思っています。 あなたは郊外にお住まいのようですので、自分とは感覚が多少違うのかもしれません 港北ニュータウン？名前だけでどこにあるか知らないです、松戸も旅行で通過したことは ありますが、降りたことのない駅ですから、よくわかりません。 中古板にレスしてるのに中古マンションのことは、良くご存じないようですね。 中古マンションは、当時消費税はかかりますか？ 1995年に資金があったので、ほとんど現金で買いましたのでローンはありませんが、 当時は都銀で、変動金利で2.6％くらいでしたよ。 固定4.5％なんて高くありませんか、詳しくありませんが それが金融公庫なら賃貸に回せないから、活用できなくてあまり意味がないですよね。 |
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| No.49 |
仲介手数料の105万円に、消費税がかかりますな。
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| No.50 |
都心の中古マンションを今検索中ですが、マンションはロケーション、ロケーション、ロケーションなので、ロケーションのいい都心のグレイドの高い中古マンションは現在の新築並みあるいはそれ以上の所がありますね。４７さん、実際に賃貸としてマーケットにだすと、査定の金額では借り手がつかないケースが多いですよ。実際、高級賃貸マンションを除いては、中古物件の高騰にもかかわらず東京都心の賃貸額は下がっていますよ。
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| No.51 |
ファンドにより分譲用から賃貸用に変更された、新築物件が多く供給されてますからね。
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| No.52 |
＞43
47です 勝手に想像してすみませんません。よく読みなおしました！ 「都心の中古マンション」と書いてありましたですよね。 ＞文京区の築30年60㎡弱2LDKを、築20年の10年前に投資半分で買いました。 分かりにくい表現ですね。 要するに １９７６年新築の１８坪のマンションを１９９６年に坪単価１８３万でお買いになった。 ＞都心育ちですから山手線の外側には、住んだこともないし住もうと考えたこともありません。 私は世田谷育ちでしたが一度鷺沼に転居したことがあります。 ＞城東や郊外の、中古マンションがそんなに上昇しているはずがないのは常識で考えて、わかりそうなものでしょう。 いえいえ、最近は２００４年を境に折り返してきて上がっているのですよ。お客さん（＾＾） なんか、都心住まいを郊外と勘違いされたくらいでそんなに腹てちますかね？ ＞近くの新築マンション100㎡強の3LDKに来年引っ越す予定です。 ＞地域相場に詳しいようですので、だいたいの価格は御存知ですよね？ それじゃ最初からそんな書き込み不要じゃないの。 ＞あなたは郊外にお住まいのようですので、自分とは感覚が多少違うのかもしれません すみません。港区住民です（＾＾） |
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| No.53 |
それから賃貸に出したまま売ると評価は下がります。空家にしてリフォームして
売ったほうが高く売れます。 とはいえ、文京区で築３０年は正直厳しいですよ。白山通りとか 東よりならいいですが、大塚寄りは厳しいでしょう。 家賃坪単価８．８千円というのもちょっと安めですね。妥当な査定でしょうが 私なら自宅のまま売って売却損を損金参入して税金うかせますけどね。 |
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| No.54 |
それと、１９８１年以前で旧耐震の設計ですよね。耐震診断・耐震補強必要やってますか？
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| No.55 |
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| No.56 |
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| No.57 |
世田谷から海岸か、都心には立ち入らない（出来ない？）人なんですな。
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| No.58 |
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| No.59 |
玉電の頃の多摩川には、ザリガニがいましたよ。釣って遊んでた。
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| No.60 |
港区麻布某の築30年越えのマンションを訳あって手放す事に。。。
10年程前に坪160万ぐらいが、見積りで215万程度になってます。 いや、本当に上昇してますね。 ただ、全体的な需供とコストのバランスでいくと、そろそろ頭打ちという試算もあるようですが・・・（ファンドによる資金投入とはいえ、土地建物は投資キャパが限られる？） |
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| No.61 |
都心はまだ頭打ちになりませんね。
麻布なら来年のほうがもっと高くなりそう。 |
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| No.62 |
>60
新築供給不足の人気エリアなら、築２０年いないなら 「その時点の」新築周辺物件坪単価の65％程度 築３０年でも概ね50％という例が多い。 ２００３年頃が麻布で新築坪単価３３０万で底だったから いま４５０万とすれば２２５万でもおかしくない。 駅近か日当たり眺望の差で多少の差はでますが。 |
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| No.63 |
＞駅近か日当たり眺望の差で多少の差はでますが。
相当差が出るよ。 |
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| No.64 |
ＲＣ２１の最高級物件だという触れ込みで中古見に行ったけど超がっかり。同価格帯の新築に比べて激しく見劣り。さっさと取り壊して別のマンション建てたらってな位の失敗作。
基本仕様が都営住宅レベル。なんであんなに天井低いの？なんで玄関のドアがあんなに小さいの？駅から遠いのお。なのに値段だけは強気。物件見たら不愉快になってきた。 新築より優るのは一見豪華にみえる外観と広いエントランスとロビーだけ。バブルの頃 トヨタから出たカリーナーＥＤみたい。見た目はすごくいいけど使ってみると超不便、なのに高い。 お願いだから取り壊してまともなマンションにして欲しい。それが出来ないなら「公園アパート」に改名すべきだ。高級マンションを当時の標準仕様で建ててどうする。本当に残念。 |
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| No.65 |
そうなんだ・・・センチュリーパークタワーと言えば佃住民も一目置く存在だから、さぞかし凄い物件だと思ってた。
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| No.66 |
ＲＣ２１を造ったデべがいまだに広告に使ってるから、
さぞかし豪華なんだろうと思い込んでる人が多いみたいですね。 周辺に住んでたことがあるけど中古で買いたくはありませんでした。 あそこらの中古タワーの価格は売れなくても強気だしね。 月島駅の勝どき側には再開発タワーの予定もあるので、 わざわざ中古タワーを買う必要は… |
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