ザ・パークハウス西新宿タワー60【旧称：（仮称）西新宿HOMETOWN プロジェクト（旧スレ名：西新宿五丁目中央北地区）】

[周辺住民さん]

所在地：東京都新宿区西新宿５丁目７００番（地番）
交通：東京地下鉄丸ノ内線「西新宿」駅徒歩9分、都営大江戸線「都庁前」駅徒歩8分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩7分

総戸数：976戸（事業協力者住戸含む）
販売戸数：未定
駐車場：300台
販売価格：未定
予定最多価格帯：未定
間取り：1ROOM～3LDK
専有面積：33.90m2～156.99m2

販売予定：平成26年12月上旬予定
モデルルーム：平成26年10月事前案内会予定
完成日または予定日：平成29年7月下旬予定
入居(予定)日：平成29年10月下旬予定

敷地面積：7530.65m2
分譲後の敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
構造／規模：鉄筋コンクリート造･鉄骨造、地上６０階地下２階建

管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
施設費用・償却費：詳しくは「(仮称)西新宿HOMETOWN プロジェクト」販売準備室まで

バルコニー面積：5.03m2～23.56m2
建築確認番号：第ERI14011642号(平成26年3月31日）
用途地域：商業地域・第二種住居地域

売主：三菱地所レジデンス株式会社･相鉄不動産株式会社･丸紅株式会社
販売会社(取引態様)：三菱地所レジデンス株式会社(売主・販売提携[代理])
施工会社：株式会社フジタ
問い合わせ先：西新宿HOMETOWN プロジェクト販売準備室

[販売戸数（区画数）未定]

【スレッドタイトルの変更、物件概要の追加を行いました　2013/05/13管理担当】
【タイトルを正式名称へ変更しました　2014.10.06　管理担当】

[701: 匿名さん]

坪いくら位ですかね？

[703: 匿名さん]

はい！坪290万！

[704: 匿名さん]

大型スーパーに期待

[706: 匿名さん]

>>699

ありがとう

[707: 匿名さん]

昨日から検討者以外の連投が目に余りますね。
あからさま過ぎ。

[709: 匿名さん]

>>704
期待すれば出来るってもんじゃないし。

[710: 匿名さん]

>709
人が期待するのが、何で気にくわないんですかね？

[711: 匿名さん]

検討者以外でも普通にスレぐらい見るだろう
自分が満足したいコメだけ見たいのなら新たにスレでも作ればいい

[714: 匿名さん]

仕様と価格のバランスの問題。仕様がよくても価格が高すぎるのはダメだし、価格が安くても仕様が悪すぎるのもダメ。富久クロスやブリリアタワー東池袋みたいなのが理想だけど、あまりに倍率がつきすぎると買えなくなるからなー。

[715: 匿名さん]

誤：ブリリアタワー東池袋
正：ブリリアタワー池袋

[716: 物件比較中さん]

坪290万ってほんと？
住まいサーフィンの中古騰落率で何年も1位になってる丸紅が売主だから値上がりするかな？
https://www.sumai-surfin.com/producer/press_130906.php

[717: 匿名さん]

290かもしれないし350かもしれないし、ここのいろいろな書き込み自体が、感触を探ろうとするデベの陰謀かもしれない。
ま、発表まで待つしかないでしょう。

[718: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋と富久クロスが評判良いとのことで、
いろいろ調べていたら、
東池袋も富久も、過去に刑場があったところだと知りました。
（個人的に歴史的に暗さのなかった土地が良くて。。。）
そういう点でここらへんは大丈夫みたい。

[719: 匿名さん]

東池袋って巣鴨プリズンのことをいってる？それはサンシャインのほうでは？
価格がいくらになるかの予測が出てた。115万／平米と、富久や池袋より高い価格が予想されてるみたい。坪300くらいなら嬉しいんだけど無理だよね。
https://www.sumai-surfin.com/re/31945/

[720: 匿名さん]

>718
富久クロスの建設地は市谷刑務所があった場所からは数百メートル離れてるそうです。巣鴨プリズンも同様。ここも数百メートル離れたところの話を言い出すと何があるかわからないよ。

[721: 匿名さん]

>>718
富久の方の刑場も、あった場所は富久町ではなくて余丁町です。
跡地の一部の公園に富久町って名称が付いているから紛らわしいですが。

[722: 匿名さん]

余丁町には刑場もあったが、安田財閥邸宅もあった。
いまのブリリアの場所

[723: 匿名さん]

人気物件はなんとか抽選倍率を下げようとして、あらゆるネガがでっち上げられるもの。ここもそういうネガに対しては冷静に対処しましょう。

[724: 匿名さん]

ネガと言えば勝どきタワースレに近隣住民による
ここのネガだか何だか分からない書き込みがありますが、
ここのスレにも書き込みしている人かな？西新宿は勝どきよりも土地が安いんだとか。

[725: 匿名さん]

僕も勝どき見てて驚いた。西新宿の土地ってそんなに安いの？土地の値段とマンションの値段は関係ないのかもしれないけど。

[726: 匿名さん]

>>719
トミヒサが330だったと思うから、ここは300ってのも十分期待出来るんじゃない？

[727: 匿名さん]

落書きが増えてきていますねー。

[728: 匿名さん]

こちらの地価MAP、便利ですよ。
http://www.tokyo-kanteishi.or.jp/index/gmap/?
左上の用途を、住宅にすると良いです。

私は西新宿とか四ツ谷とか御苑とか
とにかく新宿区が好きで住みたい派なのですが、
それでも地価MAPを見るの面白いです。

[729: 匿名さん]

富久もいい間取りはそれなりの価格だったし、補助金も出てたと聞く。ここで坪300万は条件の悪い部屋でも難しいんじゃないかな。

[730: 匿名さん]

ここ子育て環境はどうですか？小学校と中学校が気になります。

[731: 匿名さん]

過去レスの日経記事だと
ファミリー向きのエリアとは思えないとなっていたけど。

[732: 匿名さん]

>>729
いまはどこのタワマンも高値警戒感で不調らしいから、ここもそんなに高くは出せないと思う。300がいい線じゃないかな。トミヒサは激安だったんだね。

[733: 匿名さん]

建設費が上がってるから、安く出す事も出来ない気もしますよ。
確かにトミヒサの安さは滑り込みの時期だったのかも。

[734: 匿名さん]

>>732
いま、ではなくて
ここは年末の売り出しでしょ？
秋に景気回復ってはなしがあるから、年末は強気になっているかも。

[735: 匿名さん]

トミヒサみたいな酷い間取りじゃなければもう少し高くても売れるでしょうね

[736: 匿名さん]

勝どきタワーの書き込みによると
このマンションの総工費は、平米あたりでとても安いそうだから
仕様は期待できませんね。
安く作ったから安く分譲するとは限りませんが。

[737: 匿名さん]

とみひさは坪いくらからあったの？

[738: 匿名さん]

坪290だったら買います。

[739: 匿名さん]

西新宿エリアには近いうち無料WIFI環境が来るよ。

[740: 匿名さん]

>>730
新宿区の学区選択状況見たけど、ここの学区は人気はあまりないみたいだった。
あと、このサイト学区別世帯年収見ても新宿区の上位にきてないから普通の学区なんじゃないかな
https://www.sumai-surfin.com/place/nenshu.php

[741: 匿名さん]

>>740
西新宿小は区界近くなので、他のエリアだけど、ここが近いという人がほとんどいない。
希望する人も少ないが、他の学校を選ぶ数も三番目に少ない事から分かるように、出入りがすくない。

[742: 匿名さん]

学区別世帯年収なんて何でわかるんですか？
新規マンションを買った人のみのデータなら、全くあてにならないですね。

[743: 匿名さん]

>>742
あそのデータはこの板では以前から信頼されて引用されるので
今更批判してもはじまりません。あてにしないのは自由ですけど。

[744: 匿名さん]

あそ→あそこ

[745: 匿名さん]

>>743
アトラクターズラボ　インチキ
で引いてみてください。

かなりのことをやってる会社みたいですね。
訴えられるんじゃないかと？

そんなところを信用できるようなことを記載しているあなたも同罪かと。

公の掲示板でしかもマンションデベの情報は
正しいので誤解や間違ったデータを載せること自体問題かと。

アトラクターズさんのデータソースをだどると犯罪の匂いプンプンしますね。
その筋のかたに強請られてもおかしくないと思います。
年収なんて７４２さんがおっしゃる通り分かりませんから。

[746: 匿名さん]

>>743 以前から信頼されて引用されるので・・・

どうして信頼できるのでしょうか？

批判をしているのではなく、偏見を助長する行為でしかも公立に行っている子の親の年収です。
センシティブ情報でもあります。

そんな情報を役所が出すのでしょうか？

公のインターネットを通じてさも信憑性があるように掲載している。
しかもマンション関連の情報屋です。

しかるべき措置をとるべきですね。

[747: 匿名さん]

>>746
アトラクターズのは、公立小にいってる親の年収じゃないよ。
あくまでも、学区内の住所における居住者の年収。
それをどうやって出してるかは不明。

エリア単位の年収構成を販売してる会社があって、それの場合は、国勢調査の町名別に集計された職種構成等の公表データら推定してる。
アトラクターズがそこまで真面目にやってるかは分からないり
なにせ、中古も新築もかなりあてにならないデータばかりのせてるところだからね。

[748: 匿名さん]

まぁ別に某記事を鵜呑みにするわけじゃないが家族向けの立地じゃないわな

[749: 匿名さん]

>>747
>>748
同一人物と思われますが、表題が誤解を招く表現なのは事実ですし、
あなたの748の発言も問題です。
因みに新宿区は共産党さん強いですし、公明・自民の有力者も多く住んでいます。
３つどもえ状態です。

最高裁で住民パワーでデベが敗訴する地域ですので発言もよく考えられた方が良いかと。
おとめ山公園という公園が残ったのも官舎にされるはずの場所を当時、１住民が新宿区内在住の自民党の
大臣に相談し角栄に掛け合った結果残りました。

”公立小、中学学区内平均年収”わざととしか思えませんね。

アトラクターズラボさん　インターネットで見れば見るほど問題ですね。
デベさんも記事にあるようなことをやっている会社とご存じなんでしょうかね？

[750: 匿名さん]

748のどこに問題があるの？無駄に場を荒らしてるのは749さん貴方です

[751: 匿名さん]

大規模ワンルームマンションができるように単身者が多い区です。
ファミリー層の需要はさほど高くありません。また環境的にも不向きだと思います

[752: 匿名さん]

>>749
747ですが、748は私ではないよ。
私はむしろ、アトラクターズ嫌い。
だからと言って、勝手に読み違いをしておいて、プライバシーだのと、まるで悪いことしてるかのように書くのが正しいとは思えないから747を書いたまで。

[753: 匿名さん]

確認しておきたいのですが、
他のスレの実例では
アトラクターズのデータで都合の悪い場合は否定しておきながら、
都合の良いデータは否定されずに引用されています。

否定するのでしたらこれ以降、良いデータも引用しないのがスジですよね。

[754: 匿名さん]

>>753
データが間違っていれば突っ込みがはいるし、今回みたいに間違えたデータの読み方ても突っ込みがはいる。
何を信じるかは読んだ人が決めれば良いこと。

あと749が書いてるのは狸の森のことかな？
あそこは、取り壊し訴訟で負けてるように住民パワーで勝訴とかじゃないよ。
前代未聞の判決が出るくらい、新宿区があり得ない開発許可出しちゃったって話。
そのせいで、森は壊され、しかも、建築差し止めで、完成間際の空き家だけが残るという、誰も幸せにならない結果に。

[755: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[756: 匿名さん]

アトラクターズについての先輩方の話、初心者の私には勉強になりました。

マンション購入勉強中に、マンションポエムという言葉を知りました。
http://www.nikkei.com/money/features/32.aspx?g=DGXNMSFK03023_030320140...
こちらの物件は比較的ポエム度が低いですよね。
組合の方やデベの方がしっかりしているのかしらと、勝手に推測しました（笑）。
（「こういう場にしたい」という売り手の想いのメッセージが中心になっていて、
最近主流の、誰が主語だかわからんナルシストの独り言のような文体じゃない）

[757: 匿名さん]

>>755
そういうのも含めて、読み手が判断すれば良いこと。
749の意味不明な書き込み見て、この人の書き込みなら信じられる！なんて人がたくさんいるとは思えないでしょ？
偏った都合の良いデータ引っ張ってきたり、都合の良い解釈したって反論されるだけ。
でも、そういうのを通じてエリアのより深い話が出てきたりすることもあるさ

[758: 買いたいけど買えない人]

ブリリアタワー池袋に抽選ではずれ。。。
富久クロスも抽選にはずれ続けて。。。

ここ、駅からちょっと遠いなーーと思いながらも検討中。
安ければ、参戦します。

[759: 匿名さん]

私も富久に外れた口です。
富久契約者か地権者が入居前に売り出すのを待っていますが、もし希望の部屋の売り出しがなければここをと思っています。富久と同じかもっと安い価格を期待。

[760: 匿名さん]

>>759
富久価格希望ならここは厳しいよ。
別の場所探した方が実りあると思う。

[761: 匿名さん]

>>759
760にあるように、どうやら高く売りたいみたいですね。

[762: 購入検討中さん]

富久クロスより安い事はないな
きっと
欲しいですね

[763: 匿名さん]

過去レスの日経記事だと、安く売ると予想されている。

また、勝どきタワーの書き込みによると、
ここの床面積あたりの総工費は勝どきタワーよりも安いのだそうだ。つまり、金を掛けていない。
更に、ここの土地は勝どきよりも安いのだそうだ。
なので富久よりも勝どきよりも安く売られることが期待できる。

さて、それでも高いと言う根拠は？

[764: 匿名さん]

>>763
建設コストが明らかに高騰してますよ。
ところで勝どきとの地価の差について根拠は？

[765: 匿名さん]

やはり低地だから土地は安いのでしょうかね？価格発表楽しみです^o^
この辺はタワマンが多いので需給面では心配ですが、湾岸に比べたらまだましですよね。投資用として検討したいです。

[766: 匿名さん]

>>764
横から失礼いたします。勝どきスレで価格予想をしたものです。

仰る通り建築費は高騰していますが、同時期の物件なら等しく上昇圧力を受けます。たまたまほぼ同時期の再開発事業である勝どき５丁目と西新宿５丁目の床面積当たりの事業費を比較したところ、勝どき＞西新宿となりました。根拠となるのは2013/4における都の再開発事業公示資料にある総事業費なのですが、もちろん概算でしょうしオリンピック決定による建築費高騰は織り込まれていない可能性も高いですが、上記の通り両者の事業費が同程度上昇しているなら、その相対比較によって西新宿物件の「原価」も推定できるのでは、と考えた次第です。

ただ、本当は権利床と保留床の比率も「原価」にかかわってくると思うのですが（保留床の比率が大きいほど事業費を多くの床面積で割れるので床面積あたの「原価」が縮小するはず）、その情報が入手出来かなったので床あたり事業費比較の信頼性は心もとないです。また原価が安かろうと高く売れるのであればそのように売るだけですので、ここの場合は周辺相場が高いので安売りする必要はないと思います。勝どきは大量供給を控えているためか、最終的には坪３００程度に落ち着きましたが。

地価の件はネットで検索すると出てきますよ。

[767: 匿名さん]

事業比率は知らないけど三菱はともかく相鉄じゃそんなに高く出来ないのでは？
あと専業デベみたく何年も掛けて利益を出すという方法をとらない商社系の
丸紅も絡んでるから割と絶妙な価格でくるんじゃないでしょうか。
丸紅で売れ残りってあまり聞かないですよね。
同じく商社系で東中野で分譲してる住商も竣工すると割と簡単に大幅値引きするデベとして有名ですよね

[768: 匿名さん]

価格次第では瞬間蒸発が有るかも知れませんね。

[769: 匿名さん]

>>763
その日経記事でも、富久並みと言われていたし、仕様も低いと書かれていた。
つまり、富久よりコストパフォーマンスが悪いということ。
西新宿の方が町が栄えているし、対外的なイメージも良いから当たり前だけど、富久でも妥協できた人にとっては、そんなのはどうでも良い話。
周辺環境やイメージ気にしないなら、新宿の繁華街は遠く、交通も便利にならず、建物の仕様も低いのに同じ値段なんて、ということになっちゃう。

[770: 匿名さん]

別に売れた物件をネガる気もないのですがトミヒサほど酷い間取りも中々ないですよね
それなりにいい間取りは価格的にコスパ良くはなかったですし。
あのような間取りじゃなく、価格が同じならこちらにも優位性はあると思います

[771: 匿名さん]

>>770
十分ネガってますよ。気持ち悪いので辞めましょうよ。この物件の品位を落とすだけですよ。売れてしまった物件をライバル視しても仕方ない。
ま、トミヒサをディスることで、トミヒサよりも高い価格設定を正当化したい気持ちもわかりますが。。。

[772: 匿名さん]

べつにいいじゃない、富久とのコスパの比較でしょ。
その程度で品位は落ちませんよ

[773: 匿名さん]

やはり坪300万円は覚悟しといた方が良さそうですね。

[774: 匿名さん]

駅直結とはいえ立川が坪340の時代に坪300以下はないでしょう。
最低でも坪320～330じゃないですか？

[775: 匿名さん]

駅直結とはいえ立川が坪340の時代に坪300以下はないでしょう。
最低でも坪320～330じゃないですか？

[776: 匿名さん]

立川が340なんですか？！すごい時代ですね。
昨年度が最後の買い場だったのか。トホホ。

[777: 匿名さん]

>>775
住みたい街ランキングでランキング入りした立川と比べても意味ないでしょう。
立川断層があるのに人気上昇中の。

比較するなら御近所物件と比べましょう。
>118
が西新宿。

[778: 匿名さん]

＞エムズポートは260万
＞プレミストは300万
＞バークハウスは330万

エムズは定借だから除くとして、殆ど立地が同じプレミストが坪300ですか。
過去スレ見るとそれでも高い高い言われてますね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/203924/all/

西新宿は2012年の時点で過剰供給で相場下落の波に洗われた後との事ですが、今から見ると坪300はバーゲン価格にしか見えませんね。。たった2年前なのにこうも相場が変わるものかと改めて驚きです。

パークハウスは幹線道路に挟まれた立地のせいか坪330で苦戦でしたし、どうなることか。ここは騒音問題もないしランドマーク物件なので坪330でも売れるとは思いますが・・・。

[779: 匿名さん]

>>778
パークハウスは西新宿駅６分で利便性は良くて免震でした。
それでも後から販売が始まった中野ツインマークタワーより売れ行きが悪かったですね。

騒音問題は、羽田空港への都心通過飛行ルートがどうなるか次第です。
もし決まればここは想定された、二つの飛行ルートに挟まれていますから。

[780: 匿名さん]

飛行機って実際高度何mの話？

[781: 匿名さん]

建築費高騰の煽りで、相当高くなりそうですね。でも神田川沿いの低地だからせいぜい坪400がいいところか。

[782: 匿名]

>>781
東中野のクッラシィも坪370逝ってるからあながち有り得ない話ではない。
でも400逝ったらさすがに無理だ。

[783: 匿名さん]

>>780
新宿駅西口付近で、地上約900m位を飛ぶことになるらしい。
飛行機関係のサイトでは、かなりの騒音と書かれていた。
更にここは、高さがあるタワマンだし。

[784: 匿名さん]

高くなりそうって書いてる人たちは
値段が実際に発表されてから
「思ったより安い！」「予想より安い！」と書くための準備かな？
晴海の三菱クロノタワースレでそうだったみたいに。

[785: 匿名さん]

>>778
そのスレで割高書き込みばかりの中、2012年の11月に、今がタイミングの良い時期、そろそろ下げ止まりと書いてる人が2人もいてビックリ。
あくまでもエリア談義で、どこまで今の状況を読んでいたか分からないが、それでも、野田政権末期のあの時期にこの発言、見る目のある人は居るんだなぁ、と。

[786: 匿名さん]

>>785
確かに結果論ではありますが、冷静な視点で判断している方がいたことに驚きますね。そもそもこの立地自体、新宿まで徒歩20分程度で新宿中央公園も近接とポテンシャル高いですし、供給過剰と3.11後の需要冷え込みがある中でもその価値を冷静に判断できた結果なんでしょう。

局所的な需給バランスが崩れた為に相場が下がったとしても、大局的な立地のポテンシャルがあればいずれ相場は復活するという事なんでしょうかね。ましてここは周辺の再開発目白押しですし。

[787: 匿名さん]

先見性のある人の意見を聞きながら、聞き流していた自分の先見性の無さに萎えてますよ。昨年の12月にまだ価格は上がるから今すぐ買いなさいと住まいサーフィンのWebマスターの人がいってたよね。
コラムに載ってたし本も出てた気がする。
https://www.sumai-surfin.com
でもふーん、程度にしか思ってたなかったバカな人が私です。

[788: 匿名さん]

>>787
長い目で見れば、いつかはまた下降するんだけどね。
ここいら西新宿は暫くなさそうだ。

[789: 匿名さん]

立川駅前で340万もそうだけど、荻窪徒歩5分の野村も坪380万だよ。
今の相場にマインドを合わせていくか、
値下がりまでしばらく様子見るかを迫られてると思う。

[790: 匿名さん]

>>787

住まいサーフィンは
>747
>749
のアトラクターズラボ、が運営しているんですよ。
知らないんですか？

[791: 匿名さん]

>>790
知ってるというかここで見たけど、予測を当ててるのは事実だし。

[792: 匿名さん]

簡単に値上がりすることはあっても、
そう簡単に値上がりしないというのが相場。
高値で買った人が安値で手放すだろうか？
そんなことはない。住み続けて減税受けるでしょうね。
そして都心は新築が出なくなり、分譲は再び郊外物件にシフト。
郊外物件の値段に押されて高くなる。
そしてインフレの結果、金持ちだけが得します。

[793: 匿名さん]

貧乏人が得する世界など人類が生きてきて一度もありません。

[794: かさ]

坪500？(笑)

[795: 匿名さん]

>>792
都心の空き家や空きビル、老朽化したビルもたくさんある。
今の時代は都心部ならどこでも再開発の対象になるだろう。

[796: 匿名さん]

密集地の再開発は着工まで二十年掛かるよ。

[797: 匿名]

GLOBAL FRONT TOWERスレに
ここを坪320万と予想した記事を書いた記者さんへのネガが書かれてるよ。
予想価格、当たるのかなあ。

[798: 匿名さん]

坪380からって感じでしょうね。

[799: 匿名さん]

早く価格を知りたい。

[800: 匿名さん]

>>797
弱気だなとは思うけどあり得る数字かな思う。
すぐそばのパークハウスが平均330万位だった。
あの頃と比べて市況が大幅に強気に強気になってるけど、パークハウスは東京都基準で満点取ったように建物にすごく金がかかっている。
仕様が低いのが事実なら同じくらいと言うのは無くはない。
個人的にはもう少し上でしょと思ってるけどね。