不動産所得の申告
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7:
匿名さん
[2010-07-02 19:11:36]
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8:
匿名さん
[2010-07-02 19:13:13]
毎回申告のときわずらわしいのは、土地に関わる借入金の額の計算。もちろんスレヌシはよくわかっていると思うが。
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9:
1
[2010-07-03 19:45:08]
>>6
勉強になります。基本領収書は全部保管ですね。 減価償却費について、建物や建物付属設備は全面的に定率法を採用できるんでしたっけ？ 平成10年4月1日以降取得の場合は不可、それ以前だったら可能っていう理解でいました。 |
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[2010-07-03 19:50:41]
>>8
>>毎回申告のときわずらわしいのは、土地に関わる借入金の額の計算。もちろんスレヌシはよくわかっていると思うが。 借入金額を取得時に建物に対応する部分と土地に対応する部分に配分して、 以後の申告はこの当初の配分比率で固定で、毎年の利息金額を配分するっていう計算でOKですよね？ それで、必要経費は建物部分のみが算入できると。 毎年の利息金額が、変わるから1年分集計するのが煩わしいということですよね？ |
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大家歴１８年
[2010-07-03 23:54:17]
>>10
＜取得時の借入金の分け方＞ マンションのように土地と建物を一体で取得した場合、当初から賃貸物件とするのなら、元本分はまず土地に充当し、借入分をまず全額建物、それから土地と、このように借入金を分けても問題無し。 ＜使用開始後の借入金の分け方＞ 最初に土地と建物の借入金額を確定された後は、土地に対する借入金額だけを減らしていけばいい。 これは税理士に聞いても、税務署に行って聞いても、必ず同じことを言う。 平成４年から、土地に対する借入金の他の所得との損益通算が否認されるようになったわけだが、考え方としては「土地の購入費用くらいは、自己資金でやれよ。」という役所の考え方なんだよ。 |
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12:
１１
[2010-07-04 00:04:57]
>>10
土地に対する借入金の利息金額は、不動産所得が黒字の範囲では費用計上可能です。 赤字になった場合に、他の所得と損益通算ができないということです。 全然、費用計上できないというわけではありません。 お間違いなく。 費用計上が可能なのは、以前から上がっているもの以外に、個人事業税や償却資産の固定資産税もあります。 |
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13:
１１
[2010-07-04 00:46:33]
>>10
４投稿で自治会費が入っていますが、これは住民が本来負担する費用であって建物所有者が負担する経費ではありません。（加入も任意で、これにつては最高裁の判例があります。） 自治会費は借りている人からとればすむことであって、賃貸の費用計上はできないものです。（住人が支払を拒否すれば、あなたが払わないで対応すること。） |
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14:
１１
[2010-07-04 16:40:50]
>>06
＞償却期間を４８年 そういう耐用年数の建物は、どんな構造のものなのでしょうか？ ＲＣやＳＲＣの住宅用は４７年で、事業用は５０年となるはずです。 同じ建物でも過半の用途で耐用年数を決定するはず。半端な年数にはなりません。 どんな構造なのでしょうか？ 建物は平成１０年度以降の取得では、それ以前に建設の中古住宅であっても定額法での償却（平成１９年度以降は現定額法、それ以前は旧定額法。）しか選択できません。 中古住宅取得では新築からの経過年数（６ヵ月以上は切り上げ、それ以下は切り捨て）の２割を加算。計算結果の耐用年数で、年の端数は切り捨てします。 付帯設備の減価償却の残高が同一市町村で１５０万円以上だと償却資産の固定資産税の申告が必要です。 １０万円以下で他と分離可能なものは、当年度で償却し、償却資産への組み入れは不要です。 アスファルト舗装は耐用年数が１０年で、給水設備やコンクリート舗装などが１５年ですので、他の付帯設備と分離した方が余分に落とすことが可能です。 |
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匿名さん
[2010-07-04 20:47:42]
一つ注意しなければいけないこと。
皆さん、税務調査が入ったことありますか？ これでOKか否かは税務調査が入ってわかること。 たまたま入らなかっただけなのに、OKの如く解釈してる人なんて、いないよね。 |
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16:
匿名さん
[2010-07-05 12:51:55]
※関連する税法条文がわかる方がいましたら、追記お願いします。
【計上可能】 減価償却費 固定資産税・都市計画税 借入金利息 管理費・修繕積立金 リフォーム代金 賃貸業勉強のための書籍代金 立替払いの水道光熱費 火災保険料・地震保険料 物件管理のための直接費用・交通費 【本レスで計上可能に追加するもの】 償却資産税 個人事業税 【計上可能か整理されていないもの】 飲食代（関連スレNo.1,3） 【損金不算入】 自治会費 |
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17:
１
[2010-07-05 12:55:21]
※関連する税法条文がわかる方がいましたら、追記お願いします。
【計上可能】 減価償却費 固定資産税・都市計画税 借入金利息 管理費・修繕積立金 リフォーム代金 賃貸業勉強のための書籍代金 立替払いの水道光熱費 火災保険料・地震保険料 物件管理のための直接費用・交通費 【本レスで計上可能に追加するもの】 償却資産税 個人事業税 【計上可能か整理されていないもの】 飲食代（関連レスＮｏ．１，３） 【損金不算入】 自治会費 （関連レスＮｏ．１３） |
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18:
１
[2010-07-05 13:11:40]
>>11,12
借入金の支払利息を建物部分と土地部分に配分する方法は、下記の理解でよろしいでしょうか。 ＜取得時＞ 自己資金と借入金で購入した際に、借入金を建物部分から順に配分するか、土地部分から順に配分するかは任意であるため、 より有利となる、建物部分から順に配分する。 ＜返済時＞ 銀行への支払額のうち元本返済部分は、建物に対応する部分からマイナスするか、土地に対応する部分からマイナスするかは任意であるため、 より有利となる、土地部分から順に返済したこととする。 また、建物に対応する借入金の利息額と、土地に対応する借入金の利息額は、 両方とも、必要経費算入可能であり違いはないが、 前者は、不動産所得がマイナスとなるまで損金算入でき、他の所得との損益通算ができるのに対し、 後者は、不動産所得が０となるまでしか損人算入できない点が異なる。 |
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19:
匿名
[2010-07-05 13:17:42]
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20:
匿名さん
[2010-07-05 13:40:00]
不動産所得の3000万円控除を使ってエラい目に遭いました。
もともと所得の無い、住民税非課税の親がマンション転売で利益を得て3000万控除を使い、 儲ったと思ったら 翌年の家族全員の健康保険(数十万円)や介護保険で最高額を要求され、子供の国民保険の免除も取り消された。 つまり、3000万円控除は所得税を計算するときだけの控除であり、 他の保険税の額を計算をするときは適用されないんだね。 そんな事、ネット上の住宅関係のサイトには書かれていない。 |
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21:
匿名さん
[2010-07-06 12:32:08]
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22:
１
[2010-07-07 10:04:34]
>>21
確かに、譲渡所得です。 しかし、ここで議論する価値のあるトピックだと思いますので、歓迎します。 基本的スタンスとしては、不動産所得を中心にしますが、それ以外の不動産に関する税金全般もwelcomeです。 >>つまり、3000万円控除は所得税を計算するときだけの控除であり、 >>他の保険税の額を計算をするときは適用されないんだね。 >>そんな事、ネット上の住宅関係のサイトには書かれていない。 と、20さんがご指摘のように、3000万円控除は所得税を計算するときだけの控除であるので、 拡大解釈してはいけないということですね。 |
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23:
通りすがり
[2010-07-07 10:10:50]
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24:
匿名さん
[2010-07-07 23:57:05]
>>23
なんだ、クレーマーさんまで引越してきたのかよ。ストーカーだな。 |
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25:
匿名さん
[2010-07-13 23:33:39]
スレ主さんがやる気がない人だとすぐ終了しちゃうね。
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26:
１
[2010-07-16 21:43:43]
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入れても皆「その他の経費」に記入するだけだけで、内訳はもし聞かれたときに困らない程度にメモや領収書をとっておくだけ。過去１０年やってきて全くそれで困ったことはない。