年収に対して無謀なローン その１５

[匿名さん]

レスが１０００以上になりましたので、次スレ立てました。
　
　
冷静客観的なレスを心がけ、煽りアラシ投稿はスルーしましょう。

ここは無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のスレです。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。

年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・選択金利のタイプ％年数・貯蓄額・昇給見込・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)が付き易いのでお試しを。

相談者への注意：辛辣なレスがつく事がありますがそれもまた意見。一意見として聴くように！
返答者への注意：相談者に対し冷静客観的なレスを心がけ、イジメ・追い込みをしない事！

例）

■世帯年収
　本人　　税込500万円（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　配偶者　税込400万円

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格
　3000万円

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・1年後に子供欲しい


このテンプレートに沿って質問すると、回答が付きやすいかと思います。

※前スレ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62602/

[2304: 匿名]

↑同意見！金利のやすい今に買うべきだ

[2305: 購入経験者さん]

お前らｗ

[2306: 匿名]

なんで相談したの？
そんな上から目線で何様？
実際に買う買わないはアナタの自由なんだからだったら買えばいいじゃん。
というか買ってくれ、是非とも。

[2307: 買い換え検討中]

現在の年齢、年収、昇給見込みから判断すると、「マンション残って老後なし」の可能性大。
副収入まで生活費って、子供の学費（貯蓄）とか考えてる？絶対買えないとは言わないが、
奥さん働かないと相当厳しい。２０００～２５００万程度の中古（７０㎡　３LDK程度　築１０年以内）
であれば、大阪市内で購入可能。こっちの方が現実的。マジで。

[2308: 匿名]

よ～し！

お父さん、丸ノ内線の中に家かっちゃうぞお！！

[2309: 匿名]

教育費は？頭金０～２００万の人にお金を貯める能力があるように思えないけど。頑張って奥さんにフルタイムで働いてもらってください。それでオッケー。

[2310: 匿名さん]

よ～し！

お母さん、皇居の中に家かっちゃうわあ！！

[2311: 匿名さん]

>>2280=2294

あなたの年収じゃ、フラットでも厳しい。もしフラット
で通ったとして、金利は1.4じゃないでしょ。+1%は
見ておかないと。
そうなると、手取り23万からローン＋管理費等で13万
消えて生活できるのかという点は分かってる？今の状態で
「なんとかやっていけていて」という自覚がある点は
忘れないように。そんで子供がいて・・・今現在の
状態しか頭になくて、このさき子供にかかるお金を忘れてるでしょう？

[2312: 匿名さん]

>2280、2294
けちょんけちょんですな

[2313: 匿名さん]

スレ的に内容が合ってるという点では評価できなくもない。
実際に買えるかどうかは別問題だが・・・

[2314: 匿名]

買うべきだぁ☆がんばれ！

[2315: 匿名さん]

買わないべきだぁ☆がんばるな！

[2316: 匿名]

2280が素直に謝ればみんなちゃんとレスするよ。

[2317: 匿名]

↑スレだろ？（笑）

[2318: 匿名]

すみません間違えました。私は素直にあやまります？（笑）

[2319: 匿名さん]

↑レスでいいんだよ。（大笑）

[2320: 匿名さん]

>2280
その年収と年齢では、まかり間違ってローンを組めたとしても、不安だらけの人生だぁね。
ずっと夫婦2人きりｏｒ奥さんもフルタイムで働くなら問題なし。
まぁ、所詮は他人事なので、どうでもいいけど。

[2321: 匿名さん]

2280は貯金の少ないのも気になるが・・・
自尊心の塊っつーのは金遣いも荒いのかね明智君？

[2322: 購入検討中さん]

■世帯年収
　本人　　税込650万円（ボーナス年160万円）
　配偶者　育児休職中 休職前は税込300万

■家族構成　※要年齢
　本人　32歳
　配偶者　32歳
　子供　1歳

■物件価格
　戸建て4500万円

■住宅ローン
　・頭金　0万円
　・借入　4500万円
　・フラット35Ｓ

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　年1回、月給+1万円予定

■その他事情
　・3年前に3200万円で購入したマンションあり。
　・マンションの残債1500万円
　・マンションの査定は2500～2600万円　
・子供はもう一人ほしい
・マンションを売るか貸すか迷い中

無謀だと思いつつ、気持ちは傾いています。
客観的なご意見を伺いたいです。

よろしくお願いします。

[2323: 匿名さん]

2280は教育費の発言がない（あるいは気付いていない？）のも気になるが・・・
人に意見を求めている立場で、不遜な態度をとる人間は、簡単なライフ
シミュレーションもできないのかなワトソン君？

[2324: 匿名]

マンション売却して、頭金１０００万で問題ない。
貯蓄が少ないが、奥さん復職で教育費確保＋繰上げ返済も可
まだ若いし、無謀でもなんでもないと思うが・・

[2325: 匿名]

2322は問題なし。

2280は教育費は考えてないんだと思われる。
中卒にすれば問題なし。

[2326: 匿名さん]

高校は無償化されるし、大学は奨学金で行けばＯＫ

通勤が遠くなるぐらいなら、
子供に借金（奨学金）させた方が良いからな

[2327: 匿名さん]

>2322
売却して頭金に1000万円入れれば問題ないでしょう。
奥さんも育児休業ですから復職できますし。

ただ、マンション購入なのに３年で戸建への住み替えは早いです。
３年間に600万円で賃貸で住んだとするのは高すぎませんか？
マンションに住んで戸建への希望が出たのなら構いませんが、
飽きっぽい性格なら戸建で早々の住み替えは難しいです。
今度は長く住めそうかどうか、今一度考えてみてはどうでしょうか。

また、賃貸も視野に入れていると言う事ですが、賃貸で借り手が簡単に
見つかると思うのは早計です。
結構大家さんは時間も気力も必要ですよ。
それに失礼ながら2件ものローンを組むほどとは思えません。

[2328: 匿名さん]

■世帯年収
　本人　　税込550万円（手取り月約30万円、ボーナス年150万円）
　配偶者　税込85万円

■家族構成　
　本人　28歳
　配偶者　28歳
　子供１　8歳

■物件価格
　5080万円

■住宅ローン
　・頭金　2000万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3280万円
　・変動　フラット35Ｓ　31年返済希望

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円　学資保険200万円

■昇給見込み
　翌年に総支給5万円の昇給見込みあり

■定年・退職金
　60歳
　
■その他事情
　・ボーナスが年収に占める割合が多い。
　・営業職なのでボーナスの変動が大きい。
　・ﾎﾞｰﾅｽ返済はなるべくあてにしたくない。


いろいろな資料を見ているうちに何が何だかわからなくなってきました。。

ﾗﾝﾆﾝｸﾞｺｽﾄ・固定資産税などをふくめやっていけるでしょうか。。。。

ご意見お願いいたします。

[2329: 2322]

>>2324、2325、2327
皆さんコメントありがとうございます。
安心できました。
私は売却/賃貸で迷っていましたが、売却が良いと思う理由にはどのようなものがあるのでしょうか？
(すでにコメントをいただいた「2軒分のローンが借りれるのか？」以外にあれば)

>>2327
子供が両親に似ず、わんぱく坊主でして
走り回るので戸建てのほうが子供にとって良いのではないかと思うようになりました。
私はマンション育ちで、家で走り回った記憶がないので当初はマンションで良いと思っていました。

3年間を600万で賃貸に住んだと考えるのは確かに高いです。
そのため、5～10年程度賃貸に出してそれから売却したほうが得かと思いました。
家賃/ローン/固定資産税から考えて。

賃貸のほうは駅から徒歩3分ということで楽観的に考えてました。
また、2軒分のローンは夫婦合算で考えてました。

[2330: 匿名さん]

>>2329

現状、2500万円のマンションという事ですが、
いくらの家賃で貸し出せる見込みがありますか？

[2331: 匿名]

2324です。
賃貸にしてこれまでの割高分を回収しようという考えはよく分かる。場所にも
よるが、賃貸料金は一般的に景気変動を受けにくく、価格安定しているしね。

ただ賃貸の場合、空室リスクを常に気にする必要がある。運よく利用者がいたとしても
すぐ出ていくかもしれない。また、賃貸居住者との各種トラブル（家賃未納、騒音、クレームetc）
は大抵仲介（管理）業者が処理してくれるが、サービスが充実しているほど家主が支払う委託費
（管理費）は高い。（直接やる手もあるけど手間がかかりすぎておススメしない）

また５～１０年後売却となると、売却価格は当然落ちるよね。その時の売却額はいくらになるか
今から心配しなきゃいけない。賃貸居住者の居住形態よっては、各種リフォーム費用も発生する
可能性がある。

結果的に賃貸スキームの方が資金回収できるかもしれないが、その効果額に対して、新たに発生
する未確定リスクがかなりあるということじゃなかろうか。

まだ若いし、資金的にも問題ないんだから、新居１本に絞ってガンガン繰上げ返済していった方が
精神的にかなり楽だと思う。（あくまでも自分だったらという意味で）

[2332: 2322]

>>2330
管理費込み13.5万円程度と勝手に見積もってます。
最寄駅/駅からの距離/広さが同じくらいで、築8年、私の部屋よりも低層階で
管理費込み13.5万円で賃貸に出ている物件がありましたので。

現在、ローン/管理費/修繕積立金として8.5万円支払っています。

同様の考え方で、7年後(築10年)で売却した場合の価格を2000万円と見積もっています。

[2333: 2322]

>>2331(2324)
賃貸の場合の管理委託費、リフォーム費用、住宅ローンの切り替え(金利アップ)のことを忘れてました。
賃貸のほうが得かと思いましたが、上記費用を考えたらトントンどころかマイナスになるかもしれません。

住宅ローンは長丁場になるので精神的な楽さも重要ですね。

[2334: 匿名さん]

2500万物件で家賃13.5万円だと表面利回り6.5%。
実質利回りは3～4%程度になるのではないでしょうか。

実質利回りが3%あるなら賃貸でも良いと思います。

[2335: 匿名さん]

>>2328

その若さで頭金に2000万あるのは素晴らしい（援助あり？）けど、
正直この年収ではちょっと分不相応ですし、無理とは言わ
ないけど子供さんもいるしキツイですよ。学資200万じゃ
全然足りませんし。
手取り30万に対し、月々の支払いは15万くらいになります。
半分が出て行って、さらに固定資産税もかかります。
返済比率は27%を越えますね。

無理とは言わないけど・・・お子さんにかけるお金が
出ませんよ。

[2336: 匿名さん]

いくつか不動産持ってるけど、私から言わせれば賃貸経営が好きなら別だが売った方が良い。
といのも空室リスクや費用負担(リフォーム費用・退去時改修費用)や修繕積立金増額やらで
結構大変。賃貸経営なんて余力タップリな人がやるべきで、それを当てにして生活してたら
酷い目に会う。例えばだが、

①賃借人が中途半端な時期に退去(4月とか5月とか)
②募集かけるも時期が時期だけになかなか埋まらない。
③賃料を当てにしてるから止む無く家賃値下げ。
④何人か申し込みあるが、属性悪いっぽいけど断るか、どうするか。でも空室痛いし。

競売で激安で落札したような物件や現金購入のローン無し大家とかと競争していくわけだし
2重のローン抱えてたら結構リスクあるよ。

[2337: 2327]

家賃からローン分を引いても５万円近くあるなら、やる気があるならやっても
いいかもしれません。
ただ、2重のローンを抱えても、ある程度は大丈夫という体力がないと。
今は敷金礼金など少なくなる傾向だし、法人契約などになればよいが、個人だと
どうしても賃貸人による運不運もある。
海外駐在などで数年後には戻ってくるかも…その間人が住んでいた方がいいかな？
位の採算度外視の大家さんもいますから商売は厳しい。

また、一度賃貸に出してしまうと、その間は売れません。
（分譲マンションを賃貸用に買う人は稀なので）
賃貸の方が出た時が丁度いい売り時ならいいですが、前もって見込むことは
できません。
定期借款にすると借りてが少なくなりますからどうしても家賃を下げることに
なります。

二重ローンが組めるかどうか、また、賃貸に出す場合のリフォーム（どんなに
きれいでも壁紙交換とかはやはり必要でしょう）の見積もりを出してもらったら
どうでしょう。
小修繕に３０万円かかり、2か月空き室だと、それだけで６０万円近くになる。
ということは当初１年間のプラス分の見込みが０円という事です。

[2338: 匿名]

2328さん

１．頭金（2000万）で、援助を除いた自己資金はいくらですか？
２．まだお若いですが、２人目（あるいはそれ以上）のお子様の予定は考えられていますか？
３．現在の家賃はいくらですか？

この３点の明確化で、皆さんがもう少しレスしやすくなると思いますが。

[2339: 購入検討中さん]

■世帯年収
　本人　　税込1000万円
　配偶者　税込1000万円

■家族構成　※要年齢
　本人　41歳
　配偶者　38歳
　子供１　5歳
子２　　3歳

■物件価格
　11300万円

■住宅ローン
　・頭金　3500万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　7800万円
　・変動　25年・1.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　有（二人とも年10,000)

■定年・退職金
　67歳
　3000万程度見込み
　　
二馬力、大丈夫でしょうか
　

[2340: 匿名さん]

2328です。
>>2338
もう結構です。その質問に答えてお墨付きをもらっても現実の世界ではまったく無意味。
>>2335さんのように一般論で聞いてみたいと考えていました。普通ならやるべきでないとわかりました。

>>2338
なぜそのような質問をするのか？聞きたいです。ここはネットで質問に回答し続けたとしてもすべての情報が出尽くされるとは考えられません。とこまでいっても結局中途半端になることにまだ踏み込む心理を教えてください。

[2341: 匿名]

昨日から相談する態度とは思えない人が多いね。
自分のことを思って止めてくれる人がいるって有り難いことだよ？
人のアドバイスを素直に受け入れる気持ちがない人って人生で損するんだろうね。
そういう人は本当にどうでもいいから寧ろ買ってください。

[2342: 匿名さん]

>>2239

お二人の年収の割に貯蓄が少ないとかんじます。
二馬力なら大丈夫だと思いますが、購入後数年は支出を控えて、繰上げ返済に努められたほうが良いと思います。

[2343: 匿名]

結局中途半端と言うなら、聞かなければよいのに・・・中途半端な一般論だって意味ないと思うけど・・

年収が相対的に低くても支出を抑えられる能力があるなら大丈夫とか、質問者さんが買いたい家を無理なく買えると思えるかもしれない可能性を考えてくれるつもりだったんだと思うよ。
無用な意見だと思うにしても、責め立てる必要なんてないのに・・

[2344: 匿名]

払えなくなったら売ればよし。

[2345: 匿名]

2000万円程度の損などいつでもとりもどせるさ

[2346: 匿名さん]

いやぁ>>2328のような感じ悪い相談者は久々だなぁ。
レスで感じ悪いのはご愛嬌だけど、相談者があんなだと真面目に応じてる方が離れてしまうぞ。

[2347: 匿名さん]

>2328

いい年してすっごく感じ悪いヤツだね。
真面目にレスしてくれてる人にそんな物の言い方しか出来ない人間は最悪。
相談なんかせずにさっさと買ってろよ。

[2348: 匿名さん]

ゆとりなんだから、温かい目で見守ってあげなよ。
若い営業職でちょっと成績良いヤツなんてこんな感じだろ？
理屈・効率で全てを計り、見切りが早い。
一般論は気になるが自分の感覚論を持っていない。
自分が何かを犠牲にすれば何とかなるかもってトコが理解できない。

[2349: 匿名さん]

私の母と共同で注文住宅の購入を考えています。
現状ではなんとかなる金額だと思ってますが、
ローンの枠を500万程度を増やすことで、
理想の家が建ちそうです。
子供をもう1人考えている現状で、2200万のローンは無謀でしょうか？



世帯年収
　私　年収500万

家族構成　
　私　32歳
　妻　32歳
　長男　1歳
　母親　60歳

購入物件価格
　5000万（土地3000万・建物2000万）
　諸経費込みです

住宅ローン
　頭金　1300万
　ローン1700万
　母親の援助　2000万

貯蓄　(購入後の残貯金)
　600万円

昇給見込み
　年3000～5000円
　昇進なしだと10年で年収50万程度しか上がりません

定年・退職金
　退職金は不明ですが、技術職なので定年後5年程度は、年収300万～400万程度で働けます

その他事情
　妻が復職すれば年収300万程度になりますが、子供があと１人欲しく、保育園などに入れなかったときなども考え、あえて専業主婦（収入0円）で計算したいです。

[2350: 2339]

>>2342さん

レス、ありがとうございます。
貯蓄はもうすこしあったのですが、事情があり住宅につぎ込める金額はこうなってしまいました。
机上の計算では、数字的につじつまは合うのではないかと考えていますが、
いざ現実の話になると、金額が金額ですので怖気付いて、
みなさんに客観的で厳しめのご意見をいただこうと考えてご相談したしだいです。

[2351: 匿名さん]

>>2349
余裕。というか母の援助がありがたすぎる。オレもそんな母ほしい。
しかしその母の援助の処理はどうしてますか？
控除がありますが、確か他の控除との併用はどうだったでしょうかね。
母の持分を入れて登記すると相続の時に問題はないでしたっけ。(母の持分が兄弟にいく可能性)

[2352: 匿名さん]

親の援助ってありがたいんだけど微妙ですよね

ありがたく頂きましたが、代りに「自分が買った自分のもの感」が薄らいでしまいました

[2353: 匿名]

贅沢だな