プラウド市谷仲之町ヒルトップってどうですか？

[購入検討中さん]

都営新宿線「曙橋」駅徒歩4分の新築マンション。
プラウド市谷仲之町ヒルトップについての情報を希望しています。
近所の方や購入を検討している人など、幅広く意見を交換したいと思っていますので、
よろしくお願いします。


売主：野村不動産株式会社
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
【若松河田駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.1】
https://www.sumu-log.com/archives/5482/

[509: 匿名さん]

いま公式HP見たけど、たしかに管理費がタワーマンション並みだ。

[510: 購入検討中さん]

管理費高いですよね！？
70㎡で2万超えてるもんなぁ。。

[511: 匿名さん]

全く気にしていなかったけど高い。申し込むか悩みます。
管理費は一生払い続けるものですよ！！
上がることはあっても下がることはない！？

このマンションの管理費の中長期計画ご存知の方いますか？

[512: 購入検討中さん]

外廊下なのにこの管理費って。

[513: 匿名]

戸数に対して駐車場台数が少なく管理組合の収入源が通常より少ないのでは？エレベーター二台あるし。途中一時金徴収なしとしても高いですね。

[514: 匿名さん]

野村物件全般、管理費高いと思います。
あとは管理組合で管理会社の見積もりとって、
安くてよさそうなところがあれば、管理会社を変えればいいんじゃないでしょうか。

[515: 匿名さん]

共用部の電灯をＬＥＤにするだけでも結構下がりますよ。
他のマンションでは真剣に検討しているところもあるようです。

[516: 匿名さん]

管理会社の変更は組合での多数決が必要なので中々難しいのではないかと思います。
多少高くても'野村'というブランドネームで購入されている方もいらっしゃるでしょうし、比較的裕福な方ばかりだと多少管理費が高くても気にしない方が多いのではと思います。
だったら、始めから管理費の高いマンションは避けるしかないのかなと思います。

[517: 匿名はん]

一般的に山手線内のマンションで70平米で管理費はどれくらいなのでしょうか？
野村の営業の方は、修繕積立金に関しては、長期修繕計画を見越して、7台の車の契約で十分なパフォーマンスで計算しているとのことでした。管理費に関しては外廊下なので、内廊下と違い、空調などの経費がかからないため、逆に安いと言っていましたので、それを信じていたのですが・・・。ほんとは高いのでしょうか？？？

[518: 匿名さん]

まあ、単純に比較するのは難しいですね。
ただ、エレベーターが2基あるってことはそれなりに管理費は上がります。
その分利便性は上がっているわけですから、そういったところも考慮しないと。
あとディスポーザーがあるとか、管理人さんが長時間いるとか。
外廊下だけどそれなりに仕様は高いということです。

[519: 匿名さん]

私も説明会で駐車場7台埋まればいいと聞きました。
517さん、だから管理費が高めでいいんじゃないですか？
私、そういう認識でしたけど間違ってますかね？
なので管理費は普通かと思ってます。あれ、違うかな？？

[520: 匿名はん]

私の認識だと、28台中の駐車台数に対し、車7台入っていれば、当面（確か大規模修繕の時10年後？だったような）は管理費と修繕費の上乗せはないとの説明の趣旨だったような気がしています。
もし、10台10年間車の契約があれば、10年後の大規模修繕費も提示してもらった額より少し安くなるのでは？との認識ですが、間違いでしょうか？

[521: 匿名]

間違ってないと思います。ただ下がるかどうかは管理組合と管理会社の判断ですよ。33000円×3台×10年=990000円にしかならない。全部埋まると6930000円。
すごいですね。

[522: 匿名さん]

管理費、野村物件は少し高く感じますね。近くの市谷柳町も同じくらいだったような。
外廊下だから余計にそう思いますが、まぁ、EVとかディスポーザとか、他の設備がそれなりなので、
こんなものかと納得しています。

それよりも、管理費って、何を今更って感じですが（笑）

[523: 匿名さん]

何が「今更」なのですか？

[524: 匿名さん]

５２２さんは、営業的口調ですね。。
購入後ならともかく、まだ販売前なのですから「今更」ということはないと思います。
高い買い物ですので、妥協する部分・譲れない部分を見極め、納得して購入したいものです。

[525: 匿名はん]

確かに「今更」の意味が分からないですね。今だから考えられるような気がしますが・・・。
営業の方でしょうね？もしくは購入する気のない方でしょう。
スケジュールも把握していないようですから。

で、話を戻して、高輪あたりのタワーマンションと管理費は変わらないような気がします。HP情報ですが。
200戸〜400戸で単純に割り算すれば、コンシェルジュやジムやゲストルームがあったとしても、同じくらいですから、驚くほど高い訳ではないような気がしますが。

[526: 匿名]

さっき(18時頃)モデルルームに行ってきましたら平日の夜なのにものすごい混雑してました！営業さん、走り回ってましたよ！どうでもいいのですが、車持ってる人って少ないんですって！今回の販売で希望者が10〜15台くらいじゃないかって言ってました。

[527: 匿名]

私は初めてモデルルームに行ったときに、管理費の話しは聞きました。
だから納得済みです。
もう迷い無しです。

[528: 匿名さん]

526さんの通りであれば、管理費があがる心配はないということですね。
まだ今後も販売するお部屋もありますし、駐車場の利用者が多いといいですね。

[529: 匿名さん]

駐車場はフルには埋まらない予想なんですね。
だったら自転車置き場をもっと作ってほしかったところです。

[530: 申込予定さん]

そうですよね、自転車置き場が少なすぎます・・・。ファミリーターゲットしてる割に
１戸に１台はきついです。
というわけで、駐車場の一部を自転車置き場にするとかできないもんですかね。
多少使用料がかかってもいいので。。

[531: 匿名さん]

あ、管理費については、私も少し「今更」って思ってしまっていました。
管理費って普通、最初に考えるものではないかなぁと思って…
人それぞれ、最初に見るところが違うってことですね～。１期の申込みでない人は「今」なのかもしれませんが。


さておき、管理費をある程度使っているので、できるだけ維持メンテをしっかりして価値を維持したいところです。
まだ買ってないけど…（笑）

[532: 匿名さん]

申し込み開始ですね。どんな状況なんでしょうか？結構抽選多くなりそうですかね？

[533: 購入検討中さん]

今日、モデルルームに行ってくました。
1期販売は60戸くらいのようですが、既に10戸しか開いていませんでした（要望書が出ている状態）。他の住戸も今日の夜、明日で埋まる予定とのことでしたよ。かなり好調のようですね。
抽選が多くなるかはわかりませんが・・・。

[534: 匿名さん]

即日完売！？

[535: 匿名]

第一期販売は全戸完売なんですか！
モデルルームにかかっているボードを最近見た方がいれば教えて下さい！

[536: 匿名さん]

モデルルームのボードには、あまりあてにならないと思います。
花の程度である程度の人気度はわかるとは思いますが、
多分、客の意向だけで花を付けると思うので、実際に購入に到るかは？？と思います。

[537: 匿名]

私の時は、申込書を出してからちゃんと花がつきましたよ。それまでは空いていました。

[538: 匿名さん]

私が行った時は花がついていない部屋はもう3部屋くらいしかありませんでしたよ。

抽選あるんですかね。

[539: 物件比較中さん]

ここは、二重天井・二重床ですか？

[540: 匿名さん]

二重天井・二重床です。太鼓みたいにポンポンなりますよ。リフォームしやすいですけど。

[541: 匿名]

というあなたは直に床が希望と言う事ですね。そうなるとオールカーペット希望がクッションフロア(ふにゃふにゃしたビニールフローリング)が良いと言ってる事になると思いますが…。
どうなんでしょうか?
二重床を否定するからにはきっと正しい床のありがたがあると思うので教えていただけませんか?

[542: 物件比較中さん]

＞５４０さん
早速ありがとうございます。
高さ制限が２０ｍの場所で、半地下ながら７階建てなのでどうかなと思った次第です。
スラブ厚２０ｃｍはありますよね。。

[543: 匿名]

ボイドスラブじゃないですよね？ボイドなら25cmは必要ですよ。

[544: 匿名]

25センチですね。

[545: ビギナーさん]

本物件の構造情報は、「鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）」程度しかホームページに出ていませんが、一般的な構造なのでしょうか？

[546: 匿名さん]

施工会社によって音の聞こえ方が違うのようなのでよく吟味したほうがいいですよ。

[547: 匿名]

戸境壁が一部乾式壁になってないかも注意。低層で乾式ならグレードが高くない証拠。

[548: 匿名さん]

豊洲と同じ価格なんですか？
安いですね。
でも外廊下や買い物が不便なのは嫌です。

[549: 匿名]

外廊下はともかく買い物不便かなぁ…。サントクあるし。
買いたいものによるか。

[550: 匿名]

伊勢丹で買いますよ。豊洲にはないですよね。

[551: 購入検討中さん]

>>547さん

フォルム市谷加賀町について書き込みをいろいろした方ですか？
いろいろお詳しいようですね。

[552: 匿名さん]

なんで豊洲が出てくるんだ？？
唖然とする。。。

[553: 匿名さん]

豊洲と同じ価値のマンションなんだからそんなに怒らなくても。

[554: 匿名]

そもそも、豊洲と比較する立地ではないよな気がします。タワーマンションでもないですし。

[555: 匿名]

たしかに豊洲が良いと思うような人が比較対象とする物件・立地じゃないですよね

[556: 匿名さん]

で、ここは「戸境壁が一部乾式壁」なんですか？

[557: 匿名さん]

違うと思います

[558: 匿名]

物件概要やパンフレットには乗ってないので、営業に確認したほうがよいですよ

[559: 購入検討中さん]

クオリティーブックに少し記載があります。
よく分からないのですが、「隣戸とのプライバシーに配慮した戸境壁」の項で、厚さ180mm。「プライバシーに配慮した乾式耐火壁」の項で、硬質せっこうボード9.5mm（上張り）、強化せっこうボード21mm（下張り）、グラスウール50mm、シーリングとの概略図が記載しています。乾式耐火壁は注意書きで「一部住戸のみ」とあります。
これがいわゆる「戸境壁が一部乾式壁」なんですか？

[560: 匿名]

倍率はどのくらいになっていますか？Aタイプはあいていますか？

[561: 匿名]

まさに一部乾式壁ですね。通常は中高層の荷重を押さえるために使うんですが。。。低層で使用してるなら、見えないところでコスト削減している物件というしかありません。他の仲之町の高級低層物件には考えにくい仕様ですので購入の検討要素に加えることをお薦めします。

[562: 匿名さん]

一部乾式壁なら、どこに使っているのかご存知の方いらっしゃいますか？

[563: 匿名さん]

値段相応のマンションですね。

[564: 匿名さん]

値段相応ならいいんじゃね？（笑）

[565: 匿名さん]

一部乾式壁ってどこの大手でも普通に使っていますよ。　遮音はまったく問題ないと聞きましたが・・・　コスト削減の部分はコンクリ量が大幅に少なくなるので劇的に軽くなり、壁幅も縮小するので部屋が大きくなるからですよね。　欠点は構造上施工後壁に固定物を穴を開けてつけられない点くらいでしょうか。　私などはどんどん使うべきだと思いますけど・・・

[566: 匿名]

間取りの多様性を出すためにはコンクリートより有利なので低層物件でも使われてますね。

[567: 匿名]

図面を見れば乾式壁使っている位置も理由もわかりますよ。
最上階だけ違う間取りになってるタイプだけに使っているだけです。

[568: 匿名さん]

乾式は最上階のSタイプとRタイプの間だけに使われている様ですね。
スラブ厚は、ボイドではなく、通常のスラブで２５cmですか？

[569: 匿名]

間取りの多様性は戸内壁の話では？
戸境壁は設計段階やニーズ確認段階で決まるですよ。

本当に最上階だけなんですか？一番高級な部屋だけ手を抜くなんて意味が分かりません。

[570: 匿名]

下の階までと間取りがＳとＲだけ違うから乾式壁なんですよ。
別に問題ありませんよぉ。

[571: 匿名]

569さん、SとRがコンクリじゃAとBの6階に変な負荷がかかるから逆にこわいですよ？

乾式=コスト削減、手抜きではないのは皆さん認識しましょうね。

タワーマンションなんて乾式が当たり前だから、タワー=手抜きになっちゃう･･

[572: 購入検討中さん]

問題は施工がうまくいっていないと防音もされないということ。また、地震等で揺れが生じたときにずれる可能性が０ではないということです。

[573: 匿名]

↑マンションには住まない方がいいと思います。
マイナス思考すぎてついていけません･･

[574: 匿名さん]

乾式の場合の話ですよ・・・。

[575: 匿名さん]

乾式のうそ、ほんとについてはこちらを参考にどうぞ。573

http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_2e54.html

[576: 匿名さん]

だから、敷地や間取りに余裕のある真の高級低層物件には、階下を気にして乾式にするなんて悩みはないんですよ。

[577: 購入検討中さん]

何が「真」なのか分かりませんが、価格の話をしているのなら、元麻布や広尾と比較することは元々やめた方が良いと思いますが・・・。郊外の物件から見れば、「真」の高級低層物件だと思いますよ。

[578: 匿名さん]

さて倍率はどれくらいだったのでしょうか。

[579: 購入検討中さん]

もうすぐ抽選会ですね。

[580: 匿名さん]

乾式ネタなんてまだ言ってる人がいるんですね

あれはサ○ライ某氏が一人で一生懸命言って、一時期かなりはやりましたよね。

ネットの情報だけを信じるような脳内購入者によるネガ材料になって久しいのですが。
タワマンに住んでいる方ならわかると思いますが、隣の音が聞こえるなんてありえないですよ。
分譲クオリティなら。

聞こえるようなら、マジで欠陥。

[581: 匿名さん]

抽選があった部屋はあるんでしょうか？
抽選会に参加された方います？

[582: 匿名]

581さんは無抽選当選ですか？

[583: 匿名]

抽選に通ったので、良かったです。一期完売なので、やはり人気の物件みたいですね。

[584: 匿名はん]

私も購入できそうです。
説明会に来られている方々も、みんさん感じが良さそうで安心しました（あくまで私の所感ですが・・・）。

[585: 購入検討中さん]

斜め前の三菱の社員寮は、ほんとに取り壊されてマンションになるんでしょうか？
ご存じな方おられます。違う物件のスレに書かれていたもので・・・。

[586: 周辺住民さん]

銀行はこれから厳しい時代なので都心の社宅などはいずれ手放すでしょうけど、
時期に関しては「銀行のみぞ知る・・・」って感じじゃないでしょうか？

個人的には銀行系のだと、矢来町のみずほのが気になります。

[587: 匿名]

銀行が寮を取り壊してからマンションになるまで最短だとどのくらい期間がかかるのでしょう？

[588: 匿名さん]

さあ？

[589: 匿名さん]

解体工事⇒新築工事で最短半年くらいです。
実際は、
・土地売買交渉
・地質調査／土壌汚染対策
・その他行政対策
・近隣交渉
・販売計画
などにより大きく変動しますが。。。来年かもしれませんし、30年後かもしれません。

[590: 匿名さん]

入居予定の方々、色々情報交換させて頂きたいです！

[591: 匿名さん]

585さん、
>斜め前の三菱の社員寮は、ほんとに取り壊されてマンションになるんでしょうか？

私は、プラウド市ヶ谷南町のスレで、銀行寮がマンションになるという話を書きましたが、
そこがマンションになるとは書いていませんので、早とちりされないよう。
そこがどうなるかは知りません。

私が書いたのは、このスレの586さんが書かれている場所のほか、
あと二つです。
みずほ銀行寮の矢来町ハイツは、すでに退室準備の回覧も回っていますよ。
あとの二つは、ハッキリとはまだ言えないのですが。9割方決まりです。
とはいえ、更地にして〜マンションが建って入居が始まるのは、
順調にいっても、あと4年くらい先でしょうが。

[592: 匿名さん]

今日は、「第1期2次申込登録受付」ですね。

[593: 匿名]

私もこの前、ある銀行の寮が解体されているのを見つけました。場所は理想的なので、マンションになって買えたらいいなあと思っています。
スレ違いですね、失礼しました。

[594: 匿名]

59戸の販売ってちょっとすごいかなと思ったりして･･

[595: 購入検討中さん]

＞59戸の販売ってちょっとすごいかなと思ったりして･･
どういう意味ですか？

[596: 匿名]

人気なんだなぁって･･。
全部で70戸くらいで59戸も一気に売れちゃうですね。

決断できなかったんだけどいろいろ見学してみたら場所はいいなぁって･･

[597: 購入検討中さん]

あの曙橋からの階段と外廊下がネックです。

[598: 購入検討中さん]

596さん。第2期販売でも少し残っているので、抽選覚悟でがんばってみてはどうでしょうか？

曙橋からの階段は、長い坂道を歩くより良いと思いますが。。
足腰に持病のある方や、妊婦さん、お子様連れなどの方で階段を避けたい方は、URのエレベータか防衛省側までぐるっと回ってゆっくり時間をかけて下さい。それだけの話だと思います。
597さんも階段をご使用ならず、ゆとりをもってお出かけ下さい。
外廊下は好みの問題なので、嫌な方もいますし、何も気にしない方もいるでしょう。当然、セキュリティー面やプライバシーの面がズタズタであれば問題ですが。

[599: 匿名さん]

ここは何で安いんでしょうか？近隣と比べて安すぎる気が。。。

[600: 匿名]

そんなに価格がすごく違うとは思いませんが。
外廊下とか、一戸一戸がそんなに広いわけでないとか、そういうので少し割安感があるかなという感じで。

[601: 匿名はん]

この物件で安いと思うほうがすごいことです。
9000万ほどで安いということは、億でないと安いのですね。
599さんは80平米超えないお部屋でも、億を出すというリッチな感覚の持ち主なんですね。

近場では、南町のプラウドが億を超える部屋を用意していると思いますのでご検討下さい。それか、区が変わっても良いのであれば、千代田区番町あたりでお探しになるのが良いのではないでしょうか？

[602: 契約済みさん]

みなさん、はじめまして。
本物件に入居予定のものです。
契約された方にお聞きしたいのですが、オプションは何を付けますか？

私事ながら、予算も限られていますので、最低限これだけはあった方が良いという意見があれば助かります。
宜しくお願いします。

[603: 契約済みさん]

私も入居予定です。今後よろしくお願いします。

我が家は

・食洗機
・オーダーミラー（玄関のところに）
・洗濯機置場上部吊戸棚
・換気扇フィルター

を考えています。
食器棚も悩むところですが、あまりに高いので・・・・

[604: 契約済みさん]

603さんへ

早速のレスポンス有り難うございます。大変貴重なご意見、有り難うございます。

我が家は、

・食洗機
・オーダーミラー
・レール（リビング用）

を考えていました。

ちなみに、換気扇フィルター はどういうものなのでしょうか？通常、換気扇にはフィルターが常備されていないのでしょうか？お分かりなら教えて下さい。

[605: 匿名]

食器棚、高いですが、今付けないと統一感とかが心配なんですよね。どうしようかなぁ。

[606: 契約済みさん]

603です。

換気扇フィルターをはめておくと、換気扇の汚れはすべてフィルターが吸い取ってくれるので換気扇の掃除の手間が省けてお手入れがとても楽だと知り合いから薦めらたので付けることにしました。

ここの換気扇にフィルターが装備されていないのかどうかはわからないのですが、オプションのメニューにあるということはないのかな、と思いまして・・・。

605さんのおっしゃるとおり、統一感を考えると食器棚もぜひ欲しいのですが、いかんせん高すぎる！　ライティングやガラス戸を使った飾り戸棚部分はいらないので、シンプルなものにしてもう少しお安くならないでしょうかねぇ。

[607: 匿名さん]

いや、近隣物件は平気で億超えてるから、よほど何かがあるのかと。気にせず買った方ばかりのようですね。高級住宅街に安く住むからといって気後れせず申し込んでおけば良かったです。

[608: 匿名さん]

>607
ちなみにどこが億超えですか？この広さで億超えってあまりないと思うけど…。
PHとPCだって70平米クラスだと億超えてないでしょ。