オープンレジデンス白金台ってどうですか？

[物件比較中さん]

「目黒」駅/「白金台」駅徒歩7分。メゾネット形式の全27邸・低層レジデンス。「オープンレジデンス白金台」についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区上大崎1丁目469-4（地番）
交通：
山手線 「目黒」駅 徒歩7分
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩7分
都営三田線 「目黒」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.66平米～80.86平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

《オープンレジデンス白金台B敷地のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369402/

[1: 匿名さん]

全戸メゾネットですね
メゾネットって、戸建てとマンションの両方の欠点を兼ね備えている気がするけどなあ

[2: 購入検討中さん]

三茶や桜新町に比べて、随分値段を上げてきましたなぁ。このシリーズは仕様チープ＆階段＆安い方は地下が半分。立地がいいだけに、ミスマッチを感じます。安ければ売れるんだろうが、この値段だと庶民には高く、金持ちは他に流れて、結構苦戦するんじゃない？

[3: 匿名さん]

メゾネットでも、吹き抜けによる開放感はないですからね。
特に2-3階住戸は、1階が入り口で階段スペースも無駄なだけです。
無理したメゾネットの間取りも目立ち、ロストスペースが大きめです。

仕様も建材は悪くないのですが、設計や構造は安普請だと感じます。
広さだけではなく、天井高もチェックしましょう。
2100や2300が大半を占めていたりするので、窮屈な空間は覚悟です。

バルコニーが狭いのにオール電化でエコキュートのタンクまで
バルコニーに置いているので、眺望さえ遮っていますし、
古いマルチエアコンしか設置できなくなっています。

資産価値重視の「坪単価」「利回り買い」の流れでは売れる気もします。
売主の開拓精神や営業の熱心さを重視し、住空間として見ると、
昭和の躯体をリフォームしたのと大差ないか、むしろ劣るのは目を瞑って。

個人的には「そこそこの場所で安く」では納得できる価格も、
この立地でこの仕様でこの価格では少々安くてもミスマッチですが。
三菱地所が競り勝ってパークハウス建ててくれていればなあ、です。

[4: 匿名さん]

3層建てメゾネットマンションなんて初めて見たんですが、、、
何のメリットがあるんですか？
ミニ戸よりひどくない？

[5: 匿名]

地下半分のメゾネットで坪305万、地上で坪320万か。

共有部は駐車場やエントランスはもちろんエレベータ部や廊下もゼロ。
駐輪場とゴミ置き場とポスト類だけで、
ギリギリまで住戸のみに使っている。
結果的に容積率の緩和も受けていないので、
この土地にこの企画は、むしろ無駄が多いようにも思う。
細かい話だが、他物件では標準で物件価格に含まれる設備も、
エアコンや水回り、収納などは高額なオプションとしてまるっと外出し。
全体として見ると、決して割安には感じないかな。

間取りは言うまでもなく無理が多い。設計変更で有償対応？
・洗面台が狭くて窮屈
・収納は標準では僅かで基本的にLDにはない
・WICがあっても洋服が重なる名ばかりWIC（これは本当に酷い）
・下足入れの小ささはDINKSでもきつい
・トイレがLDに接する間取りが多い
・エコキュート室外機が寝室に接する間取り

バルコニーも他物件ではありないくらい幅も狭いんだから、
オール電化にこだわってタンクと大きな室外機で占めるのではなく、
小さい給湯器だけで済むガスでも良かったんじゃない？

立地は、結婚式場が気になるが、良い。

[6: 匿名]

チラシが入ってた。安いね。ユニクロマンションってヤツ？

[7: 匿名]

マンションじゃなくてアパートですよね。
この場所でアパート暮らしは恥ずかしくない？

[8: 匿名さん]

3階建てだしマンションでしょ
どっちにしろマンションマンションした所に住みたい人向けではないね

[9: 匿名さん]

まあ、アパートかマンションかと言われれば、確かにマンションでしょう。

でもいまどきオートロックも無しかあ。
賃貸マンションでもついてるのに。
新聞とかの勧誘がうざそうだ。

[10: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[11: 匿名さん]

オートロックはもちろんついてますよ。

[12: 匿名さん]

わざわざ白金台に住むのに安マンションじゃちょっと肩身が狭くない？

[13: 匿名さん]

５の分析鋭いね

[14: 匿名さん]

駐車場なしというのはどうかと思うが、こういうのもありかな。

良い立地に普通の人が買えるマンションってコンセプトなんだろうね。
コーポラティブハウスみたいなもんだと思えば設備も納得か。
価格帯をみる限り早めに完売しそうだね。

まあでも私はやっぱりグランドメゾン白金台みたいなマンションに住みたい（笑）

[15: 匿名さん]

もうちょっと素敵な名前は付けられなかったのかしら？
オーブンレンジ白金台と読んじゃったのはオレだけ？

[16: 匿名]

すごい叩かれようだな

オープンハウスの建物じゃしゃあないな

ここで建てるモンじゃねえ

[17: 匿名]

まぁまた即完売だろうけど。この立地は大手デペなら2000万は上積みだろ。

[18: 匿名さん]

単なるタウンハウスでしょ。
売却しにくい戸建、という印象しかないな。

[19: 匿名さん]

一次取得者をターゲットにした「周辺より割安でしょ」作戦は、
新築では非常に有効だから即完売はすると思う。

問題は売却だよね。中古市場の方が検討者は見る目厳しいし、
マンションを名乗ってもタウンハウスにしか見えない。

気になる点のまとめを続けてみる。

・雨では住戸前まで傘
・雨では傘がいる雨ざらしのポストや宅配ボックス
・雨では濡れ放題のバルコニー（洗濯物は？）
・駐車場は外部に借りる
・1戸1台だけで最小限過ぎる駐輪場設置率
・最小限過ぎる敷地内植裁率
・バギーやベビーカー利用が面倒なメゾネット
・妊娠や子育て中はきつい3層メゾネット
・日照が期待できない住戸間数メートルの狭小住戸の密集
・角部屋でも外壁は採光部にならず壁
・最小限過ぎる収納（あっても階段に接し容積半分とか）
・生活視点の欠けた間取り
・バルコニーは幅1メートルでエコキュート室外機とタンクで一杯
・食器棚はどこに置くの？
・マルチエアコンしかつけられない
・ディスポーザーなし
・網入りガラスは豊富（サッシも目立つんだよねー）
・高価な外出しオプションは豊富（売却は物件価格が基準なのできつい）
・柱と梁と下り天井も豊富ででこぼこした室内空間
・管理費は安いがマンション扱いなので固定資産税がいつまでも高い

安さにこれらを覆す魅力があるか？

[20: 匿名さん]

近隣ではモリモトも出ているんだ。

・建物の形状が異様
・空地は多いがほぼ駐車場専用で植裁なし
・その駐車場も雨ざらし？
　（用途まぜて容積を全部建物に？）
・幹線道路沿い

どっちもどっちだなー。

[21: 匿名さん]

正直白金台はちょっとニーズと仕様がはなれちゃってるかな。
中野とかは悪くなかった気がするけど。

[22: 匿名さん]

中古で売れなければ賃貸で。元手が掛かってないからいいんじゃない。

[23: 匿名]

賃貸のニーズにもあってないと思うよ。
白金台に住みたいと思う人は豪華さを求めるからね。この仕様で満足する人は白金台に住みたいと思わないな。確かに中野みたいに利便性を求める街にはあってたと思うけど。

[24: 匿名さん]

マンションは分譲時にあれこれ理由や相場を説明されて
割安と言われても、賃貸出や売却で初めて判断できる思う。

この梅ヶ丘のオープンレジデンスも割安と言われ即日完売したが、
築一年で新築躯体価格4300万円＋割高オプションが売出価格4180万円に。
http://www.nomu.com/mansion/515449/

当然成約価格は売出価格よりもっと下がり、仲介手数料3%等も必要。
検討者は検索していると思うが、
以前は4480万円で出てずっと晒されていた物件。
売主はこのマンションには最低でもその価値があると信じていたのだろうね。

これが「割安を売りにする」シリーズの資産価値の現実なわけだが、
中古で売れないマンションを買うのは、これから本当にキツイと思う。

[25: 匿名]

梅ヶ丘の物件と他のｼﾘｰｽﾞを一緒にすること自体無理がある。
現在の状況から考えると、この物件の躯体価格『4300万』は決して割安ではない。
当該物件の引き渡しが2009年2月、販売開始は2008年初旬から遅くとも中旬頃か。ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題は2007年後半からだが、経済が本当に深刻な状況になったのは2008年後半のﾘｰﾏﾝｼｮｯｸあたりから。
つまり当該物件における『即日完売』と他物件のそれとは比較できない。この売出物件は小田急梅ヶ丘駅まで12分、周辺はｺﾝﾋﾞﾆもなさそう、西向き、間取りが使いづらい、初期のｼﾘｰｽﾞでﾌﾛｰﾘﾝｸﾞその他の建材の質が悪い、その後ｼﾘｰｽﾞの施工会社からはずされた朋友建設が施工を担当。これらを勘案し、三軒茶屋や中野の物件価格と並べてみても、梅ヶ丘の物件は正直かなり『割高』。ゆえに中古に出しても売れないのは明白。
ﾀｳﾝﾊｳｽ型がどうこうという問題ではない。

[26: 匿名さん]

>>25
なるほどー！と思って調べたら、
梅丘は建築確認が2008/7で販売開始は2008/11だね。

おや、前提が崩れてしまうようだけど？

オープンレジデンスの三軒茶屋や中野ってまだ入居も開始していないよね。
梅丘だけは別物で割高だから売れないとして、
これらは売却も期待どおりに行く資産価値の高い物件になるといいね。

個人的には、中古が売れない理由は、
内覧して実感する梁が目立つとかサッシが低いとかの全体的な安っぽさや、
玄関の狭さや暗さ、昇り降りしてわかる3層の不便さであって、
想像が付く建材の品質や間取り、方角ではないと思うんだけどな。
中古検討者って新築検討者と見る点が違うし。

[27: 匿名]

26さん
これはこれは失礼致しました。当方当該物件HPの物件概要しか参照しておらず、ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｽさんは入居開始1年前くらいから販売開始するのが常なのかと思っていました。
ところで、販売開始日はどちらでお調べになったんですか？

[28: 匿名さん]

>>27
断定口調の書き込みって、大抵根拠がない思い込みや推測に基づく割に、
流されやすい人が参考にしがちだから、ちょっと調べて訂正してあげただけ。

どの道、割高割安については反論したいのだろうから、
貴方は、梅丘だけはリーマンショック以前の販売で、駅から遠く、
周囲に何もなく、仕様が低く、建設会社もダメだから、
かなり『割高』で資産価値がない、と信じていればいいと思うよ。

[29: 匿名]

28さん
まぁそう熱くならないで下さい。あなたは誤った情報に流されやすい方々のために、私の情報を訂正して下さったのですから。ありがとうございました。
まぁ考え方は人それぞれですからね。これ以上つまらない書き込みはやめにします。
何はともあれ、ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ白金台もうまくいくといいですね。

[30: 匿名さん]

ロジカルな思考ができない人って、
軸がないから態度もコロコロ変えて、
形勢が不利になると甘えてごまかしつつ逃げるんだよね。

[31: 匿名さん]

躯体仕様が30年前と変わらないことも、
中古築浅でも評価が低い原因では？

[32: 匿名さん]

そもそも、
人気エリアに少しでも安くマンションを所有したい、
そのために共用部その他の仕様が質素でもその分購入金額が安くなるならそれでよい、
と言うニーズに応えるための物件シリーズですから。

中堅・大手デベとはターゲット層が違うのですよ。

[33: 匿名]

32みたいなニーズの人が白金台に住みたいと思うか？白金台に住みたいと思う人が32みたいなことを考えるのかが疑問。
32みたいなことを考える人にとっては白金台は人気エリアじゃなく高くて不便なところと思うのでは。

[34: 匿名さん]

金がないのに人気エリアに住みたがる人に売り、
その結果が、典型的な安物買いの銭失いですか。

[35: 匿名]

普通人間には憧れってあるでしょ？場所に対する憧れもまたしかり。休日いつも白金台にお茶しに行って、「あぁこんなとこ住んでみたいなぁ、でもお金ないしなぁ」って人が住むんじゃないの？別にいいじゃん、それで。(笑)俺は32さんの意見は正しいと思いまーす。

[36: 匿名さん]

>>34
銭失いになるかどうかは最初の買い手が付けばOKのデベにはしったこっちゃないですからね・・・

>>35
同感です。
好むかどうかは別としてマーケットニーズをうまく捉えた商法と思います。

[37: 匿名]

島津山にもできるみたい。形はクリソツ、ユニクロマンションってやつ？

[38: 匿名さん]

島津山とはまたブランド志向な土地ですな…
なんだか迷走始めちゃってる感じがするのは俺だけかな。

[39: 匿名]

しかも場所は本物の島津山だよ。この場所に億ション作らないのが不思議

[40: 匿名]

街にそぐわない安っぽさに反対運動あるんじゃない。
街のイメージを揺るがすレベル。

[41: 匿名さん]

マンションデフレの始まり。何気に歓迎してる人も多そう。

[42: 匿名さん]

島津山は眺望なくて、位置や敷地形状は微妙なものの、
白金台より安くて、入居も早くて、間取りも使えるように見えるが。
http://www.shinchiku-athome.jp/project_107266/plan/layout_10075427/

・玄関扉を開けてもアルコーブからはみ出ない
・地上住戸は貯湯タンクを室内に置く
・リビングとトイレを離す
・バルコニー幅1.5～2m以上
・洗面台は狭小ではない
・WICで洋服が重ならない

白金台だけがひどいのか。

[43: 匿名さん]

島津山は低層マンションと一戸建ては競合する。池田山もそうだけど
マンションかと思うようなでかい一戸建てもあるし、逆に集合住宅
にはみえないマンションもある。

メゾネットはマンションとしては使い勝手はどうかと思うけど
本来戸建て（ミニ戸）を考えている人にとっては候補になるのかも。
エレベータがないから管理費、修繕費なんかも安く付きそうだし。
玄関入るといきなりリビングというのも外国人仕様で面白い。

無名デベだけに間取りの工夫や価格の低さで工夫をしているのは
なかなか好感がもてる。自分住みたいかどうかは別だけど。

[44: 匿名さん]

＞43
それは単に玄関の面積をけちっているだけで外国人仕様とは言わないだろう、、、

[45: 匿名さん]

ミニ戸と競合するのも悲しいだろうが（笑）、
オープンレジデンスもミニ戸も中古で買い叩かれる運命は同じか。

共有施設も植裁もサービスもないゆえ管理費や修繕費は抑えられても、
ＲＣのマンションはミニ戸と違っていつまでも固定資産税は高いね。

ループの話題になるが、坪２５０－３００万が相場の地域にはいいけど、
それ以上の地域では需要のミスマッチを生むコンセプトだと思う。
続く赤坂もこの路線で行くの？
＋５００万円でも、躯体仕様を上げる方がいいと思うんだが。

[46: 匿名さん]

それをしてしまうと、出来の悪い中堅デベ物件のように扱われるのでやらないでしょうね。
イメージは銀座に進出するユニクロですから。

[47: 匿名さん]

>>45
間取りは好き好きあるだろうけど、白金台も島津山も仕様は少しは上げてきてるかな。
御影石やグローエ使ってる辺りが。
一応は周辺環境を意識してんのか。。

[48: 匿名]

オートロックとかないの？

[49: 匿名さん]

白金台も島津山も設備/仕様のページがまったく同じだね。
しかし、安いな。

素朴な疑問として、ここをカツカツで買うような人は子供が学校で肩身の狭い思いをしてしまわないか？

[50: 匿名]

地元二代目、三代目が多くて、そういう人たちは結構普通、あと地銀の社宅なんかも結構あるよ。すごい金持ちもいるが接点がないw