今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[625: 匿名さん]

家賃は正直。　単純に相場です。
ほぼ同じような物件なら誰でも安い方に入室。
もちろん立地、清潔度、日当たりなどトータルで考えて安いってことですよ。

[626: 匿名さん]

客がつくまで賃貸価格を下げ続ければ、満室にはなると思います。

空室の１～２室安価で広告だしますと、（ネット社会ですので）結局どの部屋も値切り交渉入る可能性もありますし・・・・。そのへんが難しいところなんだと思います。

過去にイロイロあったので、敷金無しは考えていません。

[627: 匿名さん]

まあ大家さんの考え次第ですね。
ある程度の人口があるエリアなら確実に家賃で満室にできます（当然ですが）。

６万円の家賃を５万円に下げると直ぐ入室する物件だと、６ヶ月粘って６万円の入居者を
見つけても３０万円（５万円ｘ６ヶ月）の損失が出るわけで、、、。
それでも大家の意地で値下げはしない。
あるいは、とにかく家賃を直ぐに下げてでも満室を維持したい大家など。

色々な考えの大家さんがいるので何とも。不動産屋も大家さんあっての経営、でも入居
無理物件に広告出してられないし、、、

[628: 匿名]

満室経営は大家の努力にかかってますね。
立地も大事ですが大家の努力でほとんどかいけつするとおもう。

[629: 匿名さん]

大家の努力？
ようするにお金をかけろってこと？だよね。

設備の充実or家賃の値下げってことでしょ？

[630: 匿名]

値下げだけじゃ集まらないよ
人口減少化で借主の買い手市場だから
「悪質な家賃保証会社と連携してる部屋はやめてくれ」みたいな入居希望者が増えています
違法会社と連携するような大家の部屋はまず集まらない

[631: 匿名さん]

「悪質な家賃保証会社と連携してる部屋はやめてくれ」って？
悪質な家賃保証会社ってどんなことするの？

[632: 匿名]

店子には脅迫や勤務先に連絡するが関係無い社員にまで脅迫即ち業務妨害 店子の家族に連絡して小さな子関係なく脅す
あと大家には３０年保証とか言って空室保証を約束するがこれが胡散臭い

元悪質消費者金融やワン切り業者が保証会社を経営してるから
どうなるか明白

長期的に見たら店子より大家のほうが危険な目に会いそうな恐れも

大家が家賃保証＝悪質金融に借金したようなものだから

[633: 匿名]

店子や大家関係無く個人情報の悪用（噂では闇金とも関係してるとも）

国も刑法規制審議中でそのあたりを捜査中

また計画倒産してる噂も

家賃保証会社はやたら会社名が変わったり倒産している
その癖３０年保証とかあやしい

[634: 匿名]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140909/#last

保証会社についてはこのスレッドでカキコミされてる

[635: 匿名さん]

礼金なし、更新料なし・・うちではＯＫなんですけど、家賃滞納でスグ追い出せる法律つくって欲しい。

人の物を盗めば窃盗で逮捕されるのに、お金払わないで住んでいるのも窃盗と似ているんだが。

[636: 匿名]

出生率が２、０に生まれた世代が部屋を借りられる二十歳になったバブル期前に大量にワンルームを作ったり二部屋のアパートをワンルームに改築してアパートマンション経営してた大家だが

もう出生率１、２世代が二十歳間近だよ

人口減少で大家がこぞって大量にワンルーム作ったばっかりに空き部屋が多発するでしょうな

あと保証会社がワン切りや闇金上がりならそんなの利用する大家もイメージ悪化しかねないね

[637: 匿名]

大きい部屋のアパートをワンルームにして小刻みにして大量に入居者を募る時代じゃないってもう

出生率１、２世代・激減少子化世代がもうすぐ高校卒業 大学・専門学校・就職で部屋借りる年齢に近づいてるし

ワンルームブームのときが十人とすれば今は六人くらい
もうすぐ五人くらい バブル前に比べ五割・半数くらい若者減るからね
ワンルーム経営の大家さんたちは入居者の奪い合いですね

建て売りも値下がりして三十歳過ぎた社会人なら手に入れ安くなってきてる

賃貸ＶＳ建て売りの競争も激しくなる可能性も

大家の競争激化の時代だよ

[638: 匿名さん]

別に「ワンルームの時代」なんか無かったでしょ。
大家が一番儲かるからワンルームばっかり作っただけのこと。
需要に見合った供給をしてた訳じゃない。
飽和状態だってことはみーんな気付いているが、がめついのかな、自分のとこは満室になるって信じてんじゃない。
入れば一番儲かる、そこそこでも何とかイケル、全滅は考えてない、ってこと。

[639: 匿名さん]

結局、どーやってもせいぜい数％の利益だよ。
１５％とかあるけど、建物も場所もボロボロで将来性を考えたら同じじゃないの。
世の中うまく出来てる。

[640: 匿名さん]

利回りの高いアパート/マンションは、悪い場所か古い建物。
地方に行くと利回り２０％近いのがあるけど誰も買わない。

[641: 匿名さん]

>礼金なし、更新料なし・・うちではＯＫなんですけど、家賃滞納でスグ追い出せる法律つくって欲しい。

同感
最近、保証人制度の見直しなんて動きもあるみたいですが
家賃滞納＝即刻退去の権利を得られるなら構わない！
居住者保護を謳うのであれば、国が住居を提供すれば良い。

[642: 匿名さん]

保証人もすぐに滞納金を支払ってくれないから困りまくっています。

保証人が失業していたり、収入激減していたり・・・。届出を出してくれないので困ります。

[643: 匿名]

リストラサラリーマンや学生と大家どちらが人口多いか一目瞭然

政治家は多数の味方しなきゃ選挙の票にならない

法律作るのは政治家だよ

一部大家や保証会社の既得権だけの為に圧倒的多数の日本兎小屋に暮らしてる人を敵に回したら大変

家賃保証刑法化も全党全議員番条一致で可決された

大家を守る法律なんてできないよ

[644: 匿名]

家賃保証会社が議員を献金攻めにして
議員を大人しく保証会社に従わせる方法もあるが
保証会社なんて内偵から監視されて可能性あるし司法からマークされてるのに
誰がそんな保証会社に従う議員がいるものか

ダーティな献金攻めなんてもう政界で流行らないというかこれからも厳しくなるね

大家や保証会社中心に法整備より圧倒的多数人口の賃貸者中心に法整備は確実

[645: 匿名さん]

サラ金の利息過払い請求みたく、礼金・更新料も返さなければならないことになるの？

[646: 匿名さん]

最近は借りるほうのモラルも崩壊していて滞納し放題で大家が強く出るとその時だけ謝ったり泣き落とししたりするけど、舌の根も乾かぬうちにパチンコ三昧なんていうのも日常茶飯事。

私は大家ではないので素朴な疑問なのだが、悪質な住人は最後は裁判にかけてでも出て行ってもらうのだろうけど、そこまでではない場合は大家が泣き寝入りの場合が多いのでしょうか？

[647: 匿名さん]

裁判など正式な手続きは時間も金もかかるので大家・不動産屋ともに嫌です。
家賃を払わない住人にはしつこく、保証人にもしつこく連絡をして払ってもらう
しかありません。

[648: 匿名]

しようがない
民主主義は多数決
保証会社に闇金や犯罪者紛いがいたとの話しだからよけい印象悪い
泣き寝入りも何も悪い事する奴を使い家賃保証したりしたツケ
あと世の中思い通りに完璧にできてない
完璧な人もいない
駄々がなんでも通るなら誰でも独裁者になれる
問題あれば裁判しかありませんそれが承知できないなら最初から大家しなければ良い
あれも嫌これも嫌ですぐ泣き寝入りとか都合良すぎですね

[649: 匿名]

世の中怪我が怖いならスポーツ選手しなきゃ良い

不特定多数に知られるなら芸能人しなきゃ良い

会社にこき使われるならサラリーマンしなきゃよい

安定を選んで冒険ができないと愚痴るなら公務員しなきゃ良い

知らない人にも頭下げたくなけりゃ社長しなきゃ良い
命の最前線で体張りたくなけりゃ消防士しなきゃ良い
何でもリスクデメリット承知であらゆる職業はあります
リスクデメリットが嫌なら大家を最初からしなきゃ良い
大家は何かあれば裁判の弁護士費用承知のリスクを覚悟ですべき

世の中なんでも完璧にできていない！
なんらかの短所デメリット承知であらゆる仕事がありそれについてるんだろ？
甘えるな

[650: 匿名]

闇金や無差別架空請求業者とつるんでる大家の話しの後 パチンコ借主の話ししても説得力ありませんがな
どっちが悪質か明白
印象論からして分かるでしょ

議員が闇金の味方するとでも？

借主有利 悪質金融兼用保証会社とつるんでる大家は不利になる法案・法律ができるのは仕方ありませんなぁ

[651: 匿名さん]

＞なんらかの短所デメリット承知であらゆる仕事がありそれについてるんだろ？
＞甘えるな
お前、誰に言ってるの？

[652: 匿名さん]

保証人制度の廃止運動している団体もあるみたいだが
そうなると保証会社が儲かる事になるかもね！

[653: 匿名さん]

保証人制度の廃止って、、、大家は入居者を選べなくなるってことですか？

[654: 匿名さん]

どうもそうらしいですよ。

民主党の政策みたいです。
賃貸住宅だけじゃなく、借金の保証人も無くするようです。新聞で読んだのでけっこう本気らしい。

うちは、入居者の所得が低いけれど、保証人の所得は２千万円位だったので貸しました。
保証人制度がなくなれば、低所得者には貸したくないです。
そうなると、借り手をさがすのもタイヘンになります。

[655: 匿名さん]

保証人制度が禁止になると
高齢者と同じく独り者の中高年にも貸すのは控える
物件を売ってしまおうかと真剣に考える。

[656: 匿名さん]

６５４です。
今後は、本人の所得やその他の信用情報を考慮して、貸したいです。
保証人制度がなくなれば、年収や信用情報などがの危ない人には貸したくないです。

[657: 655]

>年収や信用情報などがの危ない人には貸したくないです。

信用情報の情報収集をどうするかが課題だと思いますが
何か案ありますか？

[658: 匿名さん]

法律で保証人が禁止なる？　それはないと思うけど。
もし、そうなら単純に金利が上昇してかつ借りられない人が増えるだけ。

[659: 匿名さん]

>法律で保証人が禁止なる？　それはないと思うけど。

法律で保証人請求の禁止は、企業団体からの反対もあって頓挫していますが
世の中の流れの中で、保証人請求をしないようにとの動きはあるようですよ
最近就職時の身元保証人は取らないようにとの職安から言われましたし

[660: 匿名さん]

＞信用情報の情報収集をどうするかが課題だと思いますが
何か案ありますか？

簡単ではないかもしれませんが、銀行やカード会社が信用調査するときに、使いますよね。
あれを、不動産屋さんで使えると良いんですけど。

それがダメなら、家賃はカード払いでお願いしたいです。

[661: 匿名さん]

質問です。

過去のスレも読んだりしましたが、読み込みが浅いのと根気がないせいか、理解できません。

新築で購入したマンション１室です。
事情があって、最初から住むことができずに賃貸に出した所、新築未入居もあって、
すぐに法人契約できました。
初めての申告で、まだ青色を出していなかったので白色です。

購入代金の他のいろいろな代金のうち、次のものはどのように扱えばよいのでしょうか？
・一時修繕積立金（税務署では購入代金に入れて減価償却してください、と言われた）
・管理準備金
・ローン保障料（去年繰り上げ返済をして一部返金されてます）
・ローン手数料

管理準備金や手数料は高くないのでまあいいかという感じですが、保証料は高いので。
けれど、金利と違って去年分がはっきりわからないので…。

一方的で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

[662: 匿名さん]

>世の中の流れの中で、保証人請求をしないようにとの動きはあるようですよ
それだと借り手が大変になりますね。　貸し手の立場とすれば、信用がなかったり、
保証人がいない場合は金利を上げるのは当然です。　

銀行もサラ金も闇金もボランティアではないので、、、

[663: 匿名さん]

>保証人がいない場合は金利を上げるのは当然です。　

保証人無く、担保も無い人に
ヤミ金以外誰もかしてくれない
そんな時代ですね

[664: 匿名さん]

世の中や市場を理解できない政治家はどんでもない政策を言い出す。
派遣はダメだ、保証人はダメだ、解雇はダメだ、正社員をもっと雇え、、、
全て資本側を無視というか敵のように扱っている。

[665: マンションオーナー]

>>661

＞・ローン手数料
ローンの事務手数料とローン保証の事務手数料は、取得費。

＞・ローン保障料
使用開始前までの分は取得費に計上できる。
繰延資産として、年単位での減価償却をする。（耐用年数はローンの残存期間）

＞・管理準備金
必要経費。開業費として５年償却も可能と思われるが？

＞・一時修繕積立金
はて？修繕積立基金のことか？
建物の修繕計画がわからないから何とも言えないが、税務署の言うとおり建物の取得費に含めて問題ないと思う。

修繕積立基金以外は、土地と建物で合理的に按分するように。

[666: 匿名さん]

661です。
ありがとうございます。

税務署の人は減価償却の扱いですら「建物と土地に分けて」とは言いませんでした。
マンションの取得価格に修繕積立基金をたしたものを減価償却するように指示された
ような気がします。
自明って事なんでしょうか？
聞いたのが若いお兄さんだったので、イマイチだったのか…。

土地と建物に分けたら、結構土地が高くて減価償却が思ったよりなくてがっかり。
考えるに建物のＬ字の短い方は日向きのため長い方に比べて安かったので、
面積比で土地の持ち分がさして変わらないとすると建物価格が安くなるのだ
と思いました。

何と言っても「添付資料は必要ありません」と言われてびっくりしました。
白色だと何を書いても通りそうな勢いでしたが、小市民なのでわかる範囲できちんと
申告しようと思います。

[667: 匿名さん]

今朝の通勤電車車内広告に
ＵＲ物件がありましたが
1ＤＫ～3ＬＤＫ物件
家賃11万～21万ってあったけど
ＵＲは、もっと低所得者を中心とした賃貸だけ扱えば良いのではないかと

[668: 匿名さん]

URは結構いいところに建っていますし、新しいものも多いです。
建替えも結構進んでいます。
もはや、低所得者向けということは無い様子です。
TVCMの物件がどこか知りませんが、一般の分譲マンションよりいい感じです。
ですから、いいところに入った人は、更新料なども不要ですし、管理も文句
言い放題？だし、空きなんて全くないような所も多いです。

[669: 匿名さん]

URも空き室多いのか、フリーレント１か月とか家賃値下げもしている。

[670: 匿名さん]

ＵＲは高齢者に特化するべきだと思う
一般賃貸は、敬遠する顧客層だから

[671: 匿名さん]

っていうかＵＲを潰せって言いたいよ。
全く存在意義のない団体だろ。

[672: 匿名さん]

修繕積立一時金のことですが、マンション価格に足すんですか？

おかしいな。
これは、減価償却じゃなく、経費でおとせると思いました。税理士に聞いたんですが、税務署では違うんでしょうか？

修繕積立一時金は、管理組合が預かっていて、マンション売却時に返金されることはないからとのこと。
マンションの減価償却に入れ、来年売買した場合、どう処理するのでしょうか？
それこそ、税務署に聞いてみたいです。

[673: 匿名さん]

質問したものです。
修繕費のうち、長年のもの（短期、あるいは低額のものでないもの）は
やはり設備費ということで減価償却していくわけですから、それでいいのでは？
リフォーム用に使った経費は減価償却していくわけだから、それの先取りなの
ではないかと理解しました。

[674: 匿名さん]

修繕引当金の所得税法上の扱いですが、一般的には次のようにします。
• 繰延資産にする。
• 前払費用にして、管理組合が実際に修繕をしたときの必要経費にする。
しかしながら、次のような場合には、管理組合への支払債務が確定した年の必要経費にして差し支えないと考えられています。
• 管理組合の運営は、適正な管理規約に定められた方法で行なわれていること
• 管理組合には、納付された修繕積立金について、マンション所有者への返還義務がないこと
• マンション所有者は、区分所有者になった時点で管理組合へ修繕積立金を納付しなければならないことになっていること
• 修繕積立金は、将来の修繕のためにだけ使用されるものであり、他へ流用されるものではないこと
• 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づいて、各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法によって算出されていること 。


うちでお願いした税理士さんは↑と同様な見解でした。

一時金も月々の修繕積立金も同じに処理しました。