今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[501: マンション投資家さん]

落ちた利回りで拾えばよいのでは。独り言･･･

[502: BB]

フリーレント、広告企画料、火災報知器・・・

[503: 匿名さん]

家賃低下×稼働率低下＝大幅減収

引き算じゃなく掛け算だ～

[504: BB]

マンション投資家様

ここまで私の世界に引きずり込み、いろいろコメント頂きありがとうございます。
引きずり込みついでに、一つご教示いただけませんか。

>>480
あの手の本は例えばアメリカの書店でも香港の書店でも覗けばたくさん置いてます。
⇒このあたりから、海外事情にもご精通と拝察いたしました。

米国などでは、管理会社（プロパティ・マネージャーというらしい）の社会的地位が非常に高いというのを聞いています。日本の管理会社とどういった点が違うのでしょう。
できれば、日本の管理会社に対してレベルアップ要求として使えそうなものを教えていただけませんか？

なにせ地方物件でNOI10％オーバーをキープできるのですから、管理会社のパワーアップなしにはできないハズ。なにか密かに実践しているのではないかと拝察してのお願いなのですが。
お暇なときにでも。

[505: マンション投資家さん]

管理会社には大きく業務は二つありますね。
仰るＰＭ（Property Management）とＢＭ（Building Management)です。
日本語で言えば、賃貸管理と、建物管理ですね。
前者後者で言えば、前者の方がスキルは相対的に必要と思います。

それで、社会的地位云々のお話ですが、

どうでしょうか、例えばここ日本でも、最近の不動産証券化を伴う投資市場の中で
（※一気に証券化市場はレンダーの撤退や業務縮小で市場自体は凹みましたが）
PM/BMの各業務に加えて、AM業務（Asset Management)というものがあります。

AMは投資スキームそのものの運営管理といったところで、PM/BMはその業務の一部で
通常管理会社に外注化されるものです。
で、社会的地位まで判りませんが、通常AMの給料はPM/BMのそれの比ではないです。
その給与までミニバブルだったのかどうかはわかりませんが。

で、管理会社へのレベルアップ要求ですか・・・
うーん、個別具体性が無いのでなんとも言いづらいですが、
一つにはレポートの要求水準を上げるというのはありますね。
例えば、外資や投資ファンド向けに管理を受けているような大手中堅管理会社であれば、
クライアントごとだったり、標準で月次のPMレポートを相当程度準備してるはずです。
一派オーナー向けのものと多分違う可能性があると思います。
作業量も違うので同じフィーでやってくれると限りませんが。

[506: BB]

>>505
今回は私の質問が漠然としすぎた中、お付き合い頂きありがとうございました。
ものを聞く時は、聞く方の技量がでる。正にそういう展開になってしまいました。

>一つにはレポートの要求水準を上げるというのはありますね。

そうですよね。実は＠プロパティ仕様＋αの月次報告書を既に参考にさせていただいております。
月次の定例報告書が２０～３０ページ程度だったのですが、初めて見たときには圧倒されました。

おっしゃるとおり、レポートの水準は全く違いますね。当時ちょうど新築物件の管理会社を選定するタイミングでした。たたき台として使い、管理会社側でできること、逆にこちら側として欲しい情報の優先度を協議して、今のレポート（４枚）があります。

やはり、自分より上の方からいろいろ教えて頂くのは参考になります。

[507: マンション投資家さん]

それでやってくれてるのはレアケースでもあり、新築でボリュームがあったからかもしれませんね。
通常一定のロットがないと、そういう業務は管理会社もやりたがらないところが多いかと思います。

[508: BB]

本当にレアケースだと思うし、運もあった。

普通は月次で報告書を作るなんて考えたことすらないでしょう。腰高ほどの雑草が生えていたって、それはウチの仕事じゃないからという管理会社も多いです。管理会社ではなくて、そりゃ仲介会社に仲介した者のお守りをしますってだけだろって突っ込みたくなりますよね。

ところが、支店もない地場仲介業者にしては珍しく、もともと月次で１～２枚の報告書を出すところだったのが幸いだった。

加えて、期せずしてコンペ状況になったのが吉とでた。
銀行にファンド物件の月次報告書は凄いですね、なんて漏らしたら、直ぐにリートも受託実績があるＰＭ会社を寄越し話しだけでも聞いてくれと。話を聞くと社内に一級建築士を始め設備の専門家がいる。昔水回りを受水槽方式から、ポンプ直送に切り替えた時に苦労した話を出したら、そんなことは社内専門家が別料金なしに相談にのると。これはちょっとグラッときた。おまけに別エリアの物件の管理会社が廃業するかもなんて話も飛び出してきて、じゃあ２件まとめて見積もり出してなった。

それを、今の管理会社に伝えてから一挙に、特別な資格がいらない建物管理業務は５％の中でやる。報告書もリクエストされた分は全部作るとなった。

こちらは隣接地の購入の折にかなり骨をおってもらったから正直なところ、追加オーダーがゼロ回答でも委託するつもりだったから運としかいいようがない部分があるんですよね。

[509: 匿名さん]

自作自演終了。

[510: BB]

違いますよ

[511: 匿名さん]

小さなアパート売りたいです。

管理している不動産屋に売って欲しいと言ってもなかなか買い手が見つかりません。
理由は、高くて売れない（のであれば私の責任だから文句なし）。でも一番の理由は
その不動産屋が引き続き自分の所でこのアパートの管理したい、売買手数料をダブルで取りたい、
だから大きく広告を出さずに地元の知り合い等に口コミで売ろうとしているみたいです。

そして私は、地元なのでこの不動産屋との付き合いもあり、他の物件も管理してもらっている。

私としてはこの小さなアパートを売りたいです、アドバイスお願いします。

[512: 匿名さん]

別の不動産屋に頼めばいいじゃん。
それが無理なら諦めなさい。

[513: 匿名]

自分で買い手見つける。自分の不動産の売買は違法ではないので。手数料もかからないし。

新聞折り込み広告とかヤフー不動産やホームズのサイトに載せればいいだろ。

[514: BB]

物件売却する媒介契約を結ぶ時に、媒体・露出度を握ればよかったのにね。

そういう時は、まず本命じゃない業者に掲載媒体・掲載回数等を提示させた上で
本命業者に、同じだけやってくれるなら、今までのお付き合いもあるから、
あんたに依頼するという風にもってけば良かったね。

こんなことは、賃貸の仲介物件掲載の時にも同じような交渉をして
ノウハウをもっていてもいいぐらいなものだけど？

[515: 匿名さん]

地方はすごい状況だね。選挙の手伝いやってる友人の話じゃビラ配りで新築のアパートやマンション回ると
空室率は５０％以上ってのがざらみたいだ。
要するに工員がいなくなった。だいたい賃貸は売り手市場で、一部屋おきに入居して偶数の部屋がうまらないで
となりのマンションへいくようだ。
田舎の地主はアパートローンの返済で貯金を取り崩しているようだ。この間田舎の友人が突然亡くなったとういう
知らせをうけたが、どうも田舎の地主の跡取りで思い切りマンション投資やっていたようだ。
葬儀にでた知人の話では、棺の中の顔が紫色に膨れ上がっていて、首の周りは最初から花で隠してあったらしい。

[516: 匿名さん]

ここ、１から読むと面白いな。世間にはここまで無知な大家と異常に詳しい大家がいるのかと
感心する。俺なんかまだまだ勉強不足だが、ここまでひどい素人大家ではないと安心することしきり

[517: 匿名さん]

というか、賃貸業に対する素人の無理解や無意味な批判がひどすぎて途中で読むのが嫌になったぞ。

[518: 匿名さん]

それに自称知識を持った大家が、それ以外の人をバカにするような感じだな。

まあ、賃貸経営なんてそんなに知識は必要ないけど。

[519: マンション投資家さん]

そうですよ。知識が必要十分条件という訳ではありません。私は馬鹿にもしませんし。

知識より余分にキャシュ持ってる方が強いのは当たり前です。

ただ、土地持ちから始めてるか、そうでないかで、良くも悪くも分水嶺はありますね。

[520: 匿名さん]

土地から購入者が知ったかぶりし合ってるだけ。
ま、自己責任なんでどうぞご勝手に、ですけど。
でも、素朴に思うのが、サラリーマンが遠隔地に土地から購入し、利益をだすのは大変だね。
やたら数値だしてぐたぐた言ってた奴いるが、そもそもその数値が当てになるんか？って素人のオレは思うよ。
ノーガードの打ち合いになったら、土地持ちには所詮勝てないとおもうが。

[521: 匿名さん]

現環境下において、土地から取得して賃貸業をするのか。
リスクが高すぎ。
金が余っているなら、ＲＣ築20年程度の物件購入を検討する。
サラリーマンの副業で賃貸経営が黒字なら、税金増えるよ。
決して大儲けできない業種。
実質利回りは、30年国債よりマシな程度か。

[522: マンション投資家さん]

土地から購入して上モノ建てるなんて一般的にはレアケースだと思いますが。
最初から土地持ちか、中古で安く拾うか、どちらかでしょう。

[523: 匿名さん]

>>522
最初から読んで下さい。
あなたの言うレアケースさんが訳分からんこといーぱい言ってますよーーー！

[524: マンション投資家さん]

レアケースに特段興味もありませんし。

土地持ちの方とも見解が異なるケースが多いので。お好きになさって下さい。

[525: BB]

一口に賃貸経営といっても、場所も違えば、規模・構造なんかも違うので
オールマイティに通用する考えっていうのは無いんじゃないかな。逆説的だけど。

相続で、いやいや大家になっちゃったて人がいて、相談に乗ったこともあるんだけど
この商売好きでなければ、地味な努力は続けられないから、結局は長続きしないんだよね。

やっぱりこの商売好きっていうのが一番だと思うけど。
ちなみに私の場合は、すごくやってて楽しい。

[526: 匿名さん]

大家を「商売」とは言わんだろ

[527: マンション投資家さん]

5棟10室基準は言わずもがな、個人事業主でも事業税を払いますから、客観的にも立派な商売でしょう。

あんなもの商売ではないというのはあくまで主観的判断に過ぎません。

[528: 匿名]

可哀相だけど首くくった田舎の地主の跡取りマンション投資家だけど、たぶん市場を読めなかったと思うし、ゼネコンやデベロッパ−、大東建あたりに唆されたんだね。
すべて自己責任だよ。
哀れだ。

[529: マンション投資家さん]

大東、レオパ、東新の類に声掛けしてしまう土地持ちサンとはまあメンタリティーが違うからね。。。

まあ、搾取されても構わないって言われればそれまでのハナシだし。まあ別にいいんじゃないすか。

そういう方がいてくれるからセカンダリーマーケットもあるわけで。大事に修繕してください。

[530: 匿名さん]

賃貸で６～７％、それならＲＥＩＴで６％の方が流動性や手間を考えると全然お得ですよ、って言われた。
それもまた正しいか、、

[531: 匿名]

流動性、手間という点は同意。


ただ、俺みたいに、利益出ている時には早く利食いし、損する時には長く持ちすぎるなんてやつもいるから、流動性があるのがいいとは限らんぞ。能力がないと言えばそれまでだが。


そうそう、数字を比べる時は、分子、分母の定義を合わせろよ。借入金比率なんかもね。

[532: マンション投資家さん]

手元に同じ1000万あるとして、

①キャッシュでリート買って、源泉引いて50万残るかどうかぐらい。
　CCRで回収に20年掛かる。

②1000万手出しで1億の物件買ったとして、NOIが10％なら1000万。
　30年に近い借入組めれば手残り3分の1超は十分確保可。2～3年で回収。

EXITで大損でもしない限り（銀行評価出る物件を買ってれば怪我しない）
後者が単純に投資効率だけで見れば有利なのは自明だと思うが。

何か最初の方にこんなハナシグダグダしてたんでしょ？読む気も失せたが。

[533: 匿名さん]

まあ、リスクとリターンだな。
リートだって信用で資金の４倍近くまでいける、追証リスクはあるけど。

たしかに、手間などを考えるとリートは気軽だ。不動産だと売買手数料など色々取られるし。

[534: BB]

531=BB

実不動産だろうが、リートだろうが、短期で考えるなら、売却額次第じゃないかな。
売却額が最もインパクトを与えるから。
特にリートは、住居系の賃料変動幅は4%(どこかのレポートでみた)であるのに対して、リート価格の変動幅は何百%もある。
リートは不動産と金融の融合と言われているが、こと価格だけなら金融商品ですね。同じ土俵で比べることには抵抗あり。

[535: マンション投資家さん]

追証は博打打ちのやる事。アパートローンはビジネスベース。マトモに両方比較するヤツなんているのか？
まあ、大家など商売じゃないって言う人までいるのに、それすら手間だって言うならしょうがない。
何やったってリスクはある。売却額・期間絡めてIRRまで話題にだすと、話めんどくさいので止めたけど。

減価償却減のデッドクロスあるし長くても10年ぐらい持ってアセット入れ替えるのがベターではないかと。
残債返して利喰えるなら長期譲渡クリアしたら売っても良しってのが基本スタンスで。
銀行には嫌われる可能性あるので、複数付き合い必要ですけど。まあその辺は持ちつ持たれつなので。

530のコメントは、REITと区分にキャッシュつぎ込む話との比較なら理解できるけど。概念が違う気がする。

[536: 匿名さん]

みんなどこで貸してるの。オレは都心部のコンパクトマンション（室単位）だけど。
最近家賃とかどう？

[537: BB]

>>533
まあ、リート自身が借入してレバレッジかけているんだから、無理に投資主側がレバレッジかける必要はないんじゃない。

リートの借入金比率は40～60％といったところだから、区分所有マンションを借入金比率50％で購入する想定にすれば近づくんじゃないかな。


それでも、個人の賃貸事業が借入期間20～30年なのに、弱小リートは数ヶ月期限の借入期間だから、とても土俵が一緒とはいいにくいんだが。


そもそも、俺には、なんでミドルリスク・ミドルリターンを標榜するリートが、極端な短期借入偏重なのか理解不能。

[538: 匿名さん]

ねぇ、どこで賃貸してるの？

[539: マンション投資家さん]

エリアを書く意味を見出せないので、（東京以外の区分以外。）
学びの会とか、そういうとこでお話されたほうがよいのでは。。

REITみたいなものは、膨らまし粉でパンパンにしてる商品です。
実際の製造過程を知る人間からすると意義を見出し難いです。
無駄に高い外食するより、自炊した方がと、どうしてもなります。

REITの借入期間が短いのはノンリコースだからに他なりません。
べつにREITが悪いというつもりはありませんが。
証券化市場がパンクしたので、本来の存在意義は無くなりました。
まあ、本邦REITが出来た事が全てといって良いかとは思いますが。

[540: 匿名さん]

>証券化市場がパンクしたので、本来の存在意義は無くなりました。
>まあ、本邦REITが出来た事が全てといって良いかとは思いますが。
パンクですか？
リートは不動産活性化と投資機会を増やす意味でもどんどん
増えていった方がいいと思いますがねえ

[541: マンション投資家さん]

日本の証券化市場は不良債権処理の要請から国策的にそもそも始まりました。
その大義名分を果たすや、デベは益出しのための手段としか考えなくなりました。

結果イイカゲンなREITが濫立し、期待された多様性あるREITなど望むべくもなく、
ミニバブルがはじけるや、結局デベの信頼性に依拠したREITしか残りませんでした。

商品の発行体も問題ですが、客も結局そのレベルだったという事に尽きると思います。
ノンリコースもマトモに定着せず、関係者一同、狂想曲に踊り狂った夢の跡でしょう。

本来は調達の一手段に過ぎないわけですが、飛ばしの道具としてしか見れなかった。
何となく、悪い印象だけが残って、逆効果だったような気もしなくもないですけど。

[542: 匿名]

話題を変えてしまいすいません。
マンションを新築しようと決断しました。３０年固定でローンを組むのですが、今の金利はどのくらいでしょうか？３、５、１０年固定がありますがそれぞれの金利はどのくらいでしょうか？
最近借りた人、これから借りる人、すでに借りている人、金利をおしえて下さい。よろしくです。

[543: 匿名さん]

>マンションを新築しようと決断しました
お～！

>今の金利はどのくらいでしょうか？
あれっ？　で、この質問？


マンションの建築費用はおいくら位を予定？

[544: マンション投資家さん]

土地は持ってての話ですかね？SMBCやJAあたりにヒアリングするほうが早いと思いますが。
属性良ければ1％台も普通に有るでしょうし。勿論変動やあくまで当初固定での話ですが。
SMBCのアパートローン担当が金利表配ってるでしょ。

釣っぽい質問。

[545: 匿名]

１０さん、本当に来なくなっちゃたね。

[546: BB]

マンション投資家さんへ

リートの一翼ないし近いところにいる方がそこまで糞ミソに言うのも。。。

まあ、クラッシュする前から、同じ警鐘をしていた人は少なからずいたから特殊な主張ではないんですけど。

自分に都合のいいところだけのつまみ食いとは言え、色々学んだ身としてはちょっと抵抗を覚えた。

[547: マンション投資家さん]

そうですか？客観的にそう思いますが。贔屓目に見ても散々な状況でしょう。

結局デベ中心に、証券化というものを私物化した、いいように食い物にした。
ノンリコースが定着するほど客側もこなれもしなかった、としか思えませんが。
実態と乖離して株価が妙に乱高下したり。ボタンの掛け違えは最初からずっと。

不良債権処理のための証券化、ってそれこそ片山さつきとかが叫んでた頃からの
違和感が、結局方向性として間違いであった。でも官民上げてそういう方向性、
インセンティブが無いと普及すらもしなかった。だからまあしょうがないかなと。

板ズレ失礼。

[548: 匿名さん]

今現在、証券化されている一般の人が買えるリートで不良債権処理のために使われた物件って
入っているのですか？

デベにとってリートは都合がいい？　そんなもんですかね、資金を簡単に集められて確実に
事務費、管理費などの利益を抜きリスクは投資家、ってこと？

[549: マンション投資家さん]

そんなこと当方書きましたか？方向性の話をしてますが。

飛ばしの手段に過ぎないと言ってるまでですよ。

逆に上場会社がわざわざグループ間で飛ばす意味は？

REITがお好きなんですね。

[550: 匿名さん]

当初５年固定１.５５と１０年固定１.７３ではどちらが特ですかね？元金均等払いで行こうと思っていますが。