The Kitahama

[匿名はん]

三洋ホームズ、アートプランニング、ＮＴＴ都市開発など１０社は、大阪市中央区高麗橋に
高さ２１０ｍの超高層マンションを建設することを決定した。大阪市中央区の三越跡地に計画している
北浜高層プロジェクトで、施工者を鹿島に決めた。１０月から本体工事に着手する。
地下鉄北浜駅に直結する超高層マンションで、設計は三菱地所設計などが担当し、2009年３月末の
竣工をめざす。高さは２１０ｍを計画し、完成すれば日本一の高層タワーマンションになる。

同プロジェクトは３住宅棟と商業棟を一体的に整備し、規模はＲＣ造地下１階地上５４階建て
延べ８万３０９m2である。商業棟は６階建てで、クリニックモール、阪急百貨店系スーパーマーケット、
フィットネス施設などが入る。住宅棟はＳＯＨＯ（スモールオフィス・ホームオフィス）
住宅４０戸を含む４８４戸で、商業棟６階部分とつながる１１階にエントランスフロアを設ける。

物件名：ザ北浜タワー&プラザ
所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋1-63-1、伏見町1-6
交通：大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
　　　　京阪本線 「北浜」駅 徒歩3分
　　　　大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分

【タイトルを変更しました　北浜・三越跡の日本一の超高層マンション建設について　→　The Kitahama（2008.6.19 副管理人）】

[871: 契約済みさん]

↑削除してください。

[872: 物件比較中さん]

色んな所にこの本のリンクが貼られますが、何か意味があるのでしょうか？

[873: マンコミュファンさん]

２線駅直結直上で、洗練された共用施設、商業施設、超高層とkitahamaを超えるものはもうしばらくでないでしょうね。
　ただ別の魅力を売りにして豪華絢爛な超高層が建つ可能性はあるでしょう。
　北ヤードがどれほどのものか楽しみですね。

[874: 契約済みさん]

今日はたくさんのタワーマンション業者から勧誘がありました。
Kitahamaに決めていることは知っているはずなので、驚いています。
特に全然売れていないところからもキャンセル物件がでましたと最多価格帯を紹介していました。
どこもマンションパビリオンに人が来ないために、我が家に電話されたのではと思います。
時代の厳しさを感じました。
Kitahamaのマンションパビリオンは閑散としていませんか？

[875: 匿名さん]

けっこう人がいましたよ。

[876: 契約済みさん]

完売しましたか？

[877: マンション投資家さん]

今更ですが、
景気が悪化したこの状況下で、投資用として購入検討するのであれば、
建物ではなく立地を優先順位上位において拘るべきではないでしょうか？

18日の日経朝刊にも京阪電鉄の環状線西九条駅まで延伸に加え、
“四ツ橋線”西梅田駅〜北ヤード〜十三駅“阪急”の連結構想がのってました。

ご存知でしょうか？
阪急梅田駅の１日平均の乗降者数が50万人以上と言われております。
地下鉄御堂筋線の梅田駅乗降者数も約50万人、
この人の流れが四つ橋線に分配されれば、経済の中心がずれてきます。
更には、新大阪・関西空港のアクセスを向上させ、
梅田北ヤードの再開発、肥後橋の再開発が進み、
大阪に多くの企業を誘引する事が出来れば、大阪西部に莫大な経済効果を齎すでしょう。

その点堺筋線には開発案件がない。
むしろ、大阪証券取引所廃止、三越移転、建並ぶ証券・金融業界の企業も元気がない。

車は消耗品です。マンションの建物も消耗品です。
このタワーは大人の玩具にしか想えない。
購入者の方々は、何を抱いてこのタワーを購入されたんでしょうか？

[878: 物件比較中さん]

“四ツ橋線”西梅田駅〜北ヤード〜十三駅はほぼ決定事項ですので、
北ヤード開発が完成したら、北ヤードに出来るマンションの価値が一番になるとは思います。
ただ、現時点で購入を考えたらキタハマになるのでしょう。
タイミングも問題だと思います。
あと、北ヤードの課題は、価格がいくらになるかですね。
土地の収得価格等から考えて、高騰するかもしれません。
ただ、出来上がれば期待一番の場所だと思います。

[879: 匿名さん]

建物も確かに消耗品です
住む事を考えたら、自分が住みやすい、気に入った場所を買うべきでしょうね。
キタハマがいいと思ったら買うって事でしょうか。
ただし、現在に市場を考えたら転売・買い換えは金融市場が安定してからがいいでしょうね
そう考えたら、北ヤード待ちも選択肢だと思います。

876さん
　まだ完売してないようです。
　すぐには無理だと思いますよ

[880: 賃貸住まいさん]

高層階でも窓の外の景色がオフィスってのが好きなら、北ヤードもいいかもしれませんね。
もっともそれなら低層階でも景色は同じですが。

[881: 匿名はん]

将来性なら北ヤードに分がありそうですね。

[882: 物件比較中さん]

北ヤードは開発が終われば本当にきれいな街になって、最高でしょう。
しかし、それまで何年掛かるか…

[883: 物件比較中さん]

ここの５０００万の部屋を買ったとして、５年後いくら程度で転売できると予想できます
でしょうか？

[884: 匿名さん]

５年後まで未入居で？

[885: 883]

いえ、５年間居住して、中古として売り出した場合の話です。
大体の予想で構いませんので、ご意見をお聞かせください。

[886: マンコミュファンさん]

３０００万円ですね。北浜に発展する要素はないでしょう。中古で不況で下がるだけ。マジです。

[887: 匿名さん]

5年後だと北ヤードの再開発も一区切りし、中央郵便局の建て替え、
さらに、阪神の改装も進んでいる可能性があり、梅田周辺が盛り上がっている可能性大です。
そうなると、キタハマの価値は下がる可能性がありますね
さすがに3000万って事はないと思いますが(笑)

[888: マンコミュファンさん]

北ヤードがすごいのは期待されているのはよくわかりますが、
みなさんが危惧されるように、このマンションの価値が下がるのであれば、普通に考えて、
市内の他のタワーマンションも同じように価値が下がるということですよね。
そんな事を言い出したらきりがないのでは・・・？？
kitahamaだけが、群を抜いて価格が下がるという理由がよくわからないのですが？

[889: 匿名はん]

>>888

ヒント：立地

[890: 匿名はん]

3000万は言い過ぎだと思いますが下がる可能性はありますし、上がる可能性もあります。
ただし、値上がりはさほど期待は出来ないと思います。
少なくとも数年は転売するのは得策ではないかもしれないです。
もし、投資と考えるなら、低層かプレミアムにすべきで、
それ以外はリスクがありますね
ここは、転売より賃貸投資が一番賢いかと思います。
賃貸が多く出そうですが、ニーズもあります。

一方、北ヤードがなぜ良いのか？
それは、再開発地域だからです。
つまり、タワーはもちろん、その他の付帯設備やオフィス、道路、駅含めて開発されるからです。
さらに梅田駅の建て替え、ターミナルとしての価値があります。
転売、値上がり期待なら立地だけではなく、地域の将来性も考えるべきです。

[891: 物件比較中さん]

立地はもちろん将来性もあるかと・・・・
キタハマにはそれが期待出来ない。
投資目的なら、考えを改めよ。
ただし、住む、ステータスだけを考えなら、良い物件だ

[892: 契約済みさん]

北ヤードは確かに立地は最高ですが、販売価格はkitahamaの２，５倍から３倍になるそうです。買った所が同じ三菱地所なので間違いないと。

その価格でどれだけの人が買うのでしょうね・・・・。会社ならいいと思いますが住むだけの為にそこまで出しますか？答えは見えています。

[893: 物件比較中さん]

＞販売価格はkitahamaの２，５倍から３倍になるそうです。

これ本当ですか？　一体どういった根拠での話でしょう？

[894: 契約済みさん]

８９３さん

本当の話です。三菱地所が北ヤードを購入した土地の坪単価がkitahamaの約３倍だそうです。

だから、販売価格もそれ位になると言われてました。それでもkitahamaのヴィンテージの購入者は北ヤードを売り出す時は声をかけてほしいと多数の方が言われています。

[895: ヴィンテージ契約者]

具体的な話は出ていませんが、北ヤードの購入価格については概ね皆さんの言われているとおりに私も聞いています。
また駅直結直上は他物件に比べて明らかに価値が落ちにくいと考えて良いでしょう。
中之島や北ヤードは価値が上がると噂されるところは土地購入時より価格はすでに上がっています。元が高くなっているので、販売時より飛び抜けて上昇する可能性は低いでしょう。株やファンドに対する考え方と同じです。上がっている時や上がってから購入したのではもうけにはなりません。

[896: 物件比較中さん]

タワーマンションですよね？　土地が３倍したからって、そのまま各部屋が３倍になることは
ありえないでしょう。　幾ら高いとはいえ大して広くない土地を３００〜４００世帯で分担す
るのだから、kitahamaより高くなるとはいえ、２．５〜３倍はないでしょう。　より仕様を豪
華にしても、１．５倍〜２倍がいいとこでは？
もしkitahamaの営業マンがそんなこと言ってたのだとしたら、それは北ヤードを待たせずに
kitahamaで契約してもらうためのセールストークだと思う。。。 営業マン自身も騙されて
言わされてるのかもしれませんが。
それとも、本当に３倍になる？　それだと世界一高いマンションになりません？

[897: 物件比較中さん]

北ヤードの土地が高いのは既に周知済みの事です。
ただし、北ヤードはマンション開発のためだけにあるのではなく、
メインはオフィス、商業地区開発なんですよ。
そこに付帯して中津よりにマンション計画があります。
The Kitahamaより価格が高くなるのは事実ですが、そのまま3倍にはなりません。
普通のサラリーマンには手が出ないかもしれませんが、売れる価格で販売はされるでしょう。
つまり、一体型開発なので、開発地区によって投資を分散するために、マンションについては
そのまま土地収得価格は反映されません。
少し話がそれますが、ヨドバシカメラが途方もない金額で土地を収得したにも関わらず、
梅田店の売上げが予想以上に大きく、大阪の家電購入勢力が変わった事をご存じですか？
すでに、梅田のヨドバシは土地収得以上の利益を出しています。
つまり、トータルで利益を生む仕組みを作る事を念頭に開発を進めているのです。
（一部は六本木ヒルズのような賃貸専用になるかもしれませんが。)

なぜ、北ヤードが注目されるかは、既に書かれている方がおられますが、地域全体の一体型開発だからです。
この手の都市開発は必ず人気スポットになり、注目を浴びます。
商業エリアで言えば、梅田駅も合わせると新宿以上になります。
また、北ヤードはN4が位置する中之島と違って民間主導なので、
開発が遅れても完成する見込が非常に高い(事実、遅延はしていますが、進んでいます)
四つ橋線の延長は決定もされています。
つまり、商業・オフィス・交通がもっとも整備された開発地域になるので、価値があるのです。
当然、人も集まり、発展もするのです。


一方、The Kitahamaは現時点で大阪市内でも屈指のタワーマンションです。
ただし、上記のような再開発地区ではなく、既に出来上がった街に建てられたマンションなので、
その価値には限界があり、さらに、北浜という立地上、人気スポットになりえる可能性が低いのです。
なぜ、タワー大阪がしょぼい割りには未だに話題になるのか、
マンション以外の一体で開発された他の施設を見ればわかると思います。

投資を考えての購入なら、交通の便や生活環境だけではなく、街の成長性や、
人気地区になり得るかも考えて検討すべきかと思います。

私も上記の書き込みで書かれている人がいますが、The Kitahamaなら賃貸で利回り運用を考えますね。
その方が確実です。
賃貸が多く出るとの書き込みがありますが、たぶんその通りだと思いますが、
それでもオフィス街とマンションに併設されるフィットネスやそれなりのお店・クリニックを
考えれば、賃貸なら問題はないと思います。

あと、5年後の転売ですが、現在の金融・不動産の不透明差が解消されていれば、
ある程度の価格では転売出来ると思います。
ただし、投資転売となると、上記北ヤードに影響されて、望みは低いと思います

[898: 物件比較中さん]

ヨドバシカメラの話題を出したのは、土地収得が高かったからと言って、
売っている家電を高く売ったり、賃貸料が相場以上に途方もない金額で出していな事を
考えればわかるでしょうと言いたかったのです。
商売するなら、どのように利益を生むかは事前に練っています。
北ヤードもしかりです。

[899: 北浜住民]

資産価値とか、街の発展とかという話になってますが、北ヤードのような都心の喧騒の真っ只中で住み心地はいいんですかね？ 建物のグレードっていっても後から出てくるものの方がいいものがでてくるに決まってるし。

北浜に住んでいますが、夜と週末はほんとに静かで、歴史のある建物や周りの雰囲気もあいまって、いい感じの都市の静寂が楽しめてすごく気に入っています。結局、マンションの資産価値って、どれだけ発展した町の真ん中にあるのかというよりも、そこを気に入ってる人がいかにたくさんいるのか、住民のコミュニティ意識がいかに高いかによって決まるような気がします。

[900: 匿名さん]

そこを気に入ってる人がいかにたくさんいるのかは重要だと思いますが、
それが資産価値につながるとは言えない。
資産価値は客観性に評価されるので、住む人の思いだけでは投資性があがるとは言えないのです。

北浜もいいと思いますが、北ヤード比較すべき場所でもないと思います。
北ヤードが資産性として魅力があるのは事実だと思いますし、そんな場所と比べてもね。

北浜が5年後どうなるかは全く予測がつかないでしょうね。
多少の目減りはするだとうが今の段階で言えるくらいではないでしょうか。
今の予測がつきにくい状況だとそれくらいしか言えないですよ。
トントンで売れたらいいんじゃないかな。
ただ、他のタワマンよりは資産性がめちゃ下がらないとは思います。
理由は駅直結とマンションの仕様がいいと言うことです。

今の建築中、建築済みの中でタワーマンションを選ぶなら、
キタ方面なら、北浜、タワー大阪、NY、梅田周辺をお勧めします。

[901: 周辺住民さん]

このまま景気が低迷していけば、購入価格の−5%〜−15%
景気が回復すれば、−5%〜＋10%ってぐらいでしょうね。
大阪なので、大きくは期待出来ないでしょう

[902: 物件比較中さん]

モデルルームが閉鎖されますが、来月以降見たいと思ったらどうなるのでしょうか？
まだ、住戸も残っているのに、完成後に現物をモデルルームにするんでしょうか？
それまでは、カタログ検討？？？

[903: ご近所さん]

↑ そこを気に入ってる人が「たくさん」いる＝人気物件＝資産価値でしょ？

[904: 匿名さん]

ここで気に入った、良い物件だと言い合っても仕方無い。
一番、わかりやすいのは完売すること。
完売しなければ意味がない。
さらに、人気になるには買うのを待つ人が出る事。
そうなれば価値が上がる。
空きがあるうちは駄目。
仮に、価値を狙うなら高層階。
出来ればVINTAGEを買うことだ

[905: マンコミュファンさん]

でも、完売しても、数年経てば人気物件は変わりますよね？
タワー大阪も当時の人気から考えると下降気味ですよね。
このままいくと、タワー大阪も価格が落ちる気配もありますよね。
ここが維持できる保証はないと思うのですが、如何でしょうか？

[906: 周辺住民さん]

↑
あなたの指摘通りです。保証はありません。
可能性だけです。
これだけ議論がでるのも、今の市場不安定が影響しているからです。
市場が伸びている時であれば、間違いなく期待して良い物件だと思いますよ。
その時は北ヤードが出来たとしても、
引っ張られて、ここの価値もさらに上がる可能性もあるでしょうね。

北ヤードのような都心の喧騒は大丈夫みたいな意見もありますが、
その喧噪でも人気になる可能性があります。
マンション内は快適だし、設備もいいでしょう。
さらに一歩出れば、便利なんだから。

もし、買うならローンを考えないでキャッシュで買うべき。
貸し方借り方のバランスが崩れる可能性のある時期に無理はしないことだ

[907: 物件比較中さん]

確かに完売だけで決められないですよ。
ずっと書かれていることだが、完売できないのは景気が主な理由でしょう。
だって、数年前までは市内のタワマンは結構完売してましたもん。
もちろん再開発地区等を狙って購入するのがいいが、マンション購入の常識として、
地名のブランド力・駅近・日常のショッピングの便・教育（学校区）や医療施設等を考えて選べば、そんなに値崩れしないのでは？
そういう意味で、kitahamaは周辺の発展性のうんぬんを語る前に、そんなに価値が下がらない物件と思いますが。

[908: 匿名さん]

私はここが想像以上に下がるとは思いません。
ましてや5000万が3000万になるなんてあり得ません。
ただ、想像以上に上がるとも思いません。
今の状況を考えたら、多少の目減りは覚悟しなさいと言うだけです。
それでも、他のタワーマンションよりは下がるとしても軽微でしょう。
その幅は景気に影響されます。
心配なら、キタ方面なら、北浜、タワー大阪、NY、梅田周辺をお勧めするのです。
選ぶ中にはここも入っていますよ。安心しなさい。
ただ、価値が上がるとは言えないのが今の状況です

[909: 物件比較中さん]

淀屋橋まであるけば問題はないですけど、
ここの難点は地下鉄1本で梅田に出られないこと。
それが一番の盲点です。
北浜と言う場所柄、マンションの質、周辺状況はいいのですが・・・・・

淀屋橋が北浜のような環境で、そこにこのマンションが建っていればベストですが(笑)

[910: サラリーマンさん]

淀屋橋は悪くはないぞ。
御堂筋で交通量は多いが、一歩裏にはいれば静かだし、
それなりにお店もある。
最近はお洒落なお店も増えつつある。
ただ、タワーマンションが建つような土地がないだけだ。

[911: 匿名さん]

そもそも、北浜にこのような豪華高層タワーマンションが出来ること自体、
大阪の景気状況の低迷を物語っている。
普通はオフィスビルが出来るはずですよ。
大阪の景気がよくならないと、この先もしんどいでしょうね。
頑張れ大阪といいたいですわ

[912: 匿名さん]

梅田、中之島の再開発で景気が少しでも上向きになるといいなー

[913: 匿名はん]

ここは元の値段が金融危機前の一番高い値段だから、このご時勢で
中古で出回ったときに分譲時の価格より高く売れることはまずないでしょう。
中古や賃貸が殆どでないならプレミアムが付きますが、無理でしょうね。
ザ・タワー大阪のように中古物件や賃貸物件が多数出るでしょうね。

確かに価格自体は下りにくいとは思いますが、
なかなか買い手も居ないでしょう。

北浜の立地はというと、直結ですが良いとはいえません。
北ヤードの四つ橋線延長や状況を考えると、どうせ市内中心部の物件なら、
御堂筋線や四ツ橋線に近い所が有利です。堺筋線はどうでしょう？

[914: 周辺住民さん]

909さん、913さんのご指摘通り、
御堂筋線、四つ橋線(北ヤードまで延びる前提)、堺筋線はいいと思います。
後は意外性で東西線(環状の中に限る)ですね

[915: 匿名さん]

堺筋線だったらまだ谷町線のほうが市内交通としての利用価値は高いかと（愛隣方面の人以外は）

[916: 周辺住民さん]

914です。
勘違いしました。
堺筋線ではなく、谷町線です。

ですので、御堂筋線、四つ橋線(北ヤードまで延びる前提)、谷町線がいいと思います。
後は意外性で東西線(環状の中に限る)です。
理由は、ニュートラム路線図をよく見ればいいと思います

915さん、ご指摘ありがとう

[917: マンション投資家さん]

純粋な不動産資産とは当たり前の話だが、大抵は土地部分を考慮し指す。
マンションはその上に建つ人の住む上モノ。力は知れてる。
現在ではその土地（環境含）がいかにお金を生むかや、ファンダメンタル的な要素も含め、値が決められる。
そこを気に入っている”人”よりも”法人”、住民のコミュニティより取引価格、この辺りがまず響く。
８９７氏は当然のことを言ってるがよく的を得ている。
マンションを都市部で新規購入し資産価値として考えるなら、普通投資部分抜きはまず有り得ない。
要は割高になりそうなものをいかに割安でということ・・・。
北ヤーにしても１戸当たりの価格は抑えるが坪単は上がる。
資産価値で見るとkitahamahaは現在の中ではトップクラス。
皆分かって買っているでしょ・・・。

[918: 匿名はん]

913さんのいうとおりでしょうね。
これだけの大規模物件で高騰した値段だと買い手を見つけるのが大変でしょうね。
あとここの価値の一つにテナントがあるけど、今の景気じゃいずれ撤退がないとは限らない。
北浜という土地に一般の集客力があるのかどうか。
あちこちの商業施設が数年で穴開き状態になるのを見てしまうとね。
そうなった時には元々が高い分、下がり幅は他の物件より大きいかも。

[919: マンション投資家さん]

橋下知事大丈夫？　太田さんより商売下手そうなんだけど。
官公庁WTC移転させて大手前までおかしくなるんじゃない？
運動場に芝植えてる場合じゃないよ。
財政が豊かになんなきゃ土地代上がんないわ。

[920: 物件比較中さん]

どうしてもすぐ売りたいという状況になれば、かなり下げないと売れないでしょう。
それは他の大阪のタワーマンション全般にいえる話ですけど。