パークハウス二子玉川プレイスってどうですか？

[匿名さん]

パークハウス二子玉川プレイスについての情報を希望しています。

河川が目の前で、日当たり・眺望が良いことの反面、
地盤・水害に多少の不安を感じております。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区玉川1丁目1880番3（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩3分 （東口）
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩3分 （東口）
間取：2LDK・3LDK
面積：60.36平米～75.98平米
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス

施工会社：株式会社淺沼組　東京本社
管理会社：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

[101: 周辺住民さん]

すいません、雰囲気を読むのが苦手なので、不快に思う方がいらしたらお許しください。
また、不適切なら削除をお願いします。

周辺に住んでいる者です。
購入されたら、ご近所さんとなりますね。
よろしくお願いします。

トピ主さんの趣旨に従って、できるだけ客観的な事実をお伝えできればと思います。
その上で、ご購入するかどうかのご参考にしていただければ、幸いです。

ちなみに私は住民運動については、中立的な立場です。

①立地
(1)水害の危険性について
1、多摩川の洪水の可能性について
→正直、予測がつきません。
ここ約10年の間に、避難勧告は2度発令されました。
最大水位は、道路ガードレールに積み上げた土嚢（子袋）1段目まででした。
暫定堤防により安全性が高まった面と、低くなった面があると思われます。
（※ちなみに堤防工事についても、私は中立的な立場です。）
特に、現状では完成前、かつ完成予定が明記されていない状況なので、低くなった面も考慮に入れていた方がよいかと思います。
高まった面ですが、こちらは物理的に川との間に壁を作ったということなので、ご説明の必要はないかと思います。
低くなった面ですが、2点あります。
1点目は、実質的に川幅が狭められ、水位の上昇率が高まったと思われる点です。
これまでは、目前の川幅が広かったため水位の上昇は比較的ゆるやかで、避難のタイミングもつかみやすかったです。
しかし、堤防工事からは、どうも上昇の速度が上がった感じがします。
暫定堤防ですので、断面積は比較的小さく、決壊の可能性は十分考えられます。
土で作ってありますので、「亀裂が入ると一気に決壊する」と聞いたこともあります。
2点目は、ちょうど二子玉川駅高架下周辺のところが応急的に土嚢積みになっており、構造上、弱いと思われる点です。
かつ完成予定は明記されていないため、いつまでこの状態かわかりません。
パークハウス二子玉川プレイスから、上流に約40～50ｍのところで、上流側から川幅を狭めるような感じで積み、完成部分と連結しています。
近日決壊があるとしたら、この部分の可能性が高く、そのまま周辺地域へ流れ込むだろうと予測されます。
ただし、国土交通省さんとしても、さすがに、ずっとこのままにするつもりはないと思いますが。

2、局地的豪雨による周辺地域水没の可能性について
→こちらは十分可能性あると思われます。
パークハウスの立地は、多摩堤通側の旧堤防と、新しくできた暫定堤防のあいだにあります。
かつ再開発地域は7mの人工地盤があるので、、つまり高台と山に囲まれた小さな盆地のような所に立っている訳です。
こちらの排水機能として、暫定堤防側に排水路・排水口が設置されました。
想定は、降雨量時間あたり50mm程度とのことです（国土交通省説明ボード）。
最近あった中国地方の豪雨は、確か時間あたり70mm～80mmではなかったかと記憶しています。
降雨量が排出機能を超えた場合、ポンプ車など動員しての排水になるようですが、どれほど対処できるか詳細は不明です。
また、排水口は多摩川へ排出する機能になっているものなので、すでに排水口以上に水位が上がっていれば、当然使えません。
台風後などで多摩川の水位があがっていれば、排水機能はマヒの状態となるわけです。
周辺地域は、川側にむかって緩やかに傾斜しています。
つまり、パークハウスは、盆地の中で最も低い土地に立っています。
冠水が始まるのは、目の前の道路から順に……ということになると思います。
でも、生命の方は、堤防以上の高さに住まわれていれば安全ですね。

（２）騒音について
→対岸（二子新地）側からの騒音、特に金曜夜～日曜夜は、覚悟した方がいいです。
川を挟んで向かい側正面の二子新地多摩川河川敷は、人気のレジャースポットになっています。
特に４～11月くらいのバーベキューシーズン、土日祝日は、若い方であふれ返ります。
そして、ほぼ毎週のように世田谷側に向けて大音量の音楽を流しています。
川から30mほど奥まった家でさえ、窓や壁を通してドンドンと重低音が聞こえてきます。
川に直面したパークハウスでは、音の直撃を受けます。
ちなみに二子新地多摩川河川敷での、騒音による検挙数が去年は４件あったそうです。
ただ、ハウスミュージックがお好きな方は、DJさんのパフォーマンスを一日中聴くことができますので、いいかもしれないですね。
夜には、若い方が爆竹やロケット花火の音がほぼ絶え間なく響いています。
だいたい24時くらいまででやむことが多いですが、2時ごろ目を覚まされたこともあります。
もう一点、駅に近い分、電車やホームの音がよく聞こえてきます。
こちらは、慣れますけどね。
冬は、比較的静かです。

（３）スーパー堤防計画について
→高規格堤防（スーパー堤防）候補区間で「整備の計画づくりを目指す地区」に指定されています。
すぐに、というわけではなさそうですが、できればあった方がいい地域と考えられているようです。
詳細は以下をご参照ください↓
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/index.htm
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/concept/07.htm
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/concept/table1.htm

（４）その他HP、折込広告の表現の齟齬について
1、駅徒歩3分
→改札口からホームまで距離がありますので、電車の出発10～5分（かなり早足）前に出発する必要があります。
とは言っても近いですね。
2、エントランス側完成予想図について
→左奥に松が植林され、暗くなっていますが、こちらは住宅と福祉作業所さんが立ち並んでおります。
その気になれば、廊下側から、ご近所さんとごあいさつができます。
3、川側完成予想図について
→建物手前側（西側）のビルが入っていません。
4階建の建物がありますので、西角4階までの方は、西側窓の外は壁、と考えた方がよいと思います。

②周辺地域の方々について
1、地域性について
→古くから住まわれている方が多く、昔ながらの温かい人情味のある地域性と思います。
お花見や、夜間警備、ゴミ拾いなどなど近所の方たちが自主的に企画され、交流しています。
夕方になるとご近所の方たちが名前で呼び合い、おしゃべりなどが聞こえてきて、何か心温まるところがあります。
また、いざとなった時の団結力も強いようで、20～30年前と聞きましたか、旧パイオニア建築やその前のマンション建築計画の際は、地域一丸となって交渉に当たったという歴史があります。
もしお住まいになられたら、ご一緒に、よりよい地域になるよう、協力し合いながら生活していきたいですね。
地域参加を、強制されるわけではありませんが、尊ぶ地域柄と思います。
2、パークハウス二子玉川プレイス建築に対する感情について
→やはり日照などに対する損害が大きいので、住民運動に参加されている方・されていない方問わず、「できればもっと低くしてほしい」、という気持ちが大多数のようです。
ただ、これは私自身の気持ちと、おそらく多くの方も考えておられると思うのですが、入居された方たちとは、できれば仲良く、協力し合いながら生活していきたいです。
この予算を考えられる方なので、深夜の車の扱いなど、常識的なマナーをお持ちの方と推測します。
道路わきに住民の方が飾っている草花を見ればお分かりになると思いますが、温かい土地柄です。
入居されたら、ぜひご一緒に、よりよい地域を作ることに協力していきたいですね。

やはり、現地に来て見られるのが一番だと思います。

蛇足ですが、もし私がマンションを購入するとしてたら、緑の多さなど、周辺環境などがかなり配慮されている三井不動産あたりの方が、好きです（私は三井不動産のまわしものではありません）。
少し駅までありますが「パークコート二子玉川」など、近くを歩くだけで気持ちいいですよ。
↑これにつきまいしては、浅学者につきツッコミご容赦くださいm(_ _)m

さまざまに比較され、納得のいく選択をされることを、お祈りします。

[102: 匿名さん]

残念ながら抽選で落選しました。

[103: 購入検討中さん]

抽選で完売なんてことないですよね？

[104: 匿名]

たぶん、抽選で完売じゃないですか。

私も、残念ながら抽選で落選しました。

[105: 匿名]

抽選で落ちたって、貴方のスペックが認められなかったってことですね?
キャッシュで買う人優先だからね、この業界は。

[106: 匿名さん]

属性でしょう。買い替え組も要注意ですよ。老婆心ながら……

[107: 匿名さん]

私の申し込んだ部屋は2倍でしたが、3～4倍もたくさんあったようです。

キャンセルが無ければ完売だと思います。

落選くやしいなぁ。。ご縁が無かったのですね。

[108: 匿名]

即日完売ですか！
反対運動、洪水リスクと比べてもあの立地は価値があったということでしょう。

[109: 匿名さん]

最近の地所は倍率つけて即日完売が多いな。

[110: 匿名さん]

色んなネガティブ情報が書き込まれていてもこの物件の実際の売れ行きを見ると、

いかに同業の方（？）が情報戦でネガティブ情報を書き込んでいるか良く分かりますね。

そうするとこの掲示板の存在価値が大きく低下するので残念です。

一般消費者の生の声を共有できることこそがこの掲示板の価値だと思います。

これからは掛け目30％くらいで見るようにします。

[111: 匿名さん]

ちと高くなるがここなら瀬田１丁目でしょ。

[112: 匿名]

近隣の方々と仲良くね。

[113: 匿名]

ここを諦めた方々は次はどこあたりを狙ってるのでしょう？
瀬田や等々力あたりですか？

[114: 匿名さん]

>110
そもそも掲示板を丸ごと鵜呑みにするなんてありえないでしょう。
参考程度ですよ。営業担当は良いことしか言わないから・・・
デメリットを知ることも重要です。

[115: 匿名さん]

>ここを諦めた方々は次はどこあたりを狙ってるのでしょう？
瀬田や等々力あたりですか？

三井の新築がいろいろ出てくる
８月に上野毛で、秋には中町（物件名は等々力）で販売。
瀬田ではファインコート。戸建だから、９０００万台ぐらいか？
等々力は、プラウドの新築
よほど、二子玉川に固執しているなら別だが
予算が高くなっても問題なしという人は、方向転換もいいのでは

[116: 匿名]

三井、三菱にこだわる必要があるのかな？
資産価値はある程度保たれると思うが。
無理に上野毛だの等々力だのじゃ話になんないよ。

[117: 匿名さん]

旧分譲会社は、無視できない要因（ジショは？）

買い替えを何度か経験している人と、そうでない人では、物件選びの判断分かれるね

無理に上野毛、等々力にする必要もないが、逆に、二子玉川は。。。。

[118: 匿名]

なるほど、やはり地所、おそるべし。
確かにおっしゃるとおりかも。買い替え組じゃないので、その価値を軽視してた。

[119: 匿名さん]

今日の日経に、川崎側のバーベキュー問題が取り上げられていた
マナーの悪化は酷いね。東京側はたまったものではない

[120: 匿名さん]

川崎側でバーベキューをやらかしてるのは、都内人間もいるんだがな。
放置したゴミは、川崎市の多大な税金で処理。
うるさいは、税金は使われるはで、たまったもんじゃないのは、川崎市民だろうな。

[121: 匿名さん]

また、責任転嫁ですか？

[122: 近所をよく知る人]

川崎の川原は今年から実験的に有料になるらしいです。
時間も決められるようで、一安心です。

[123: 匿名さん]

都内の人間は、多摩川の川崎側では、一切バーベキューを行いません。

[124: 匿名さん]

>>122
えっ川崎側ほんとに有料になんの？
庶民の楽しみをうばいやがって。
これから不便だな…
金取るならもうわざわざ川越えて、川崎なんかでバーベキューする事ないわ。
ただ、ゴミを川原に堂々と捨てていけるのは、いいか。

[125: 匿名さん]

↑新聞ぐらい、読みましょうね・・・ネットでネガらないで

[126: 匿名さん]

↑
川崎市役所の人ですか？

[127: 匿名さん]

違いますよ～

[128: 匿名さん]

>121
↑
モンスターペアレントの資格は十分にあり。
「うちの子が、騒音を立てたり、ゴミ放置なんてあり得ません」

[129: 匿名]

何時の間にか川崎側バーベキュー問題の書き込みだらけに…。

[130: 匿名さん]

ジショさんは、売れればいいわけだから

対岸のマナーの荒廃ぶりを承知のうえで、買う価値があるかだなｗ

[131: 匿名さん]

場所は対岸だが、
人は都内からのレジャー客。
マナーは人が気をつけるものです。

[132: 匿名さん]

また都内のせいですか。。。

[133: 匿名さん]

↑
うわさのモンスターですね。

[134: 匿名さん]

↑アナタですね、自演さんは？　遊びが過ぎますよ

[135: 匿名]

花見の時期から夏が終わるまで我慢出来れば大丈夫でしょう。

[136: 匿名さん]

>121=>134
↑
モンスター

[137: 正義の匿名]

二子玉川に永く住むものです。
①　即日全戸登録販売完了とのこと、私は当然だと考えます。それは二度と出ない物件と考えられるからです。駅　　　近、川に面しており絶好の視界。しかも全戸南西向き。細かいことを言ったらきりがありません。ライズと比較
　　すると、私は断然この物件を薦めます。ライズは駅から遠いですよ。しかも南西向きの物件は四分の一しかな　　　く、値段が極端に高くなっております。ライズの南西向き物件と比較すると割安な値段と考えられます。
②　反対住民を気にしているようですが、マンションが出来るまでのことです。野村のタワーマンションも昨年でき　　た丸紅のマンションも結構反対運動は強かったですよ。それは住民と建築主との闘いであり、できあがったマン
　　ションの住民とは諍いはないですよ。我々住民もそれは割り切って考えています。
③　土地が低い所だから、堤防を造っているのですよ。マンションは１階でも道路から階高に造るので、洪水の心配　　はまずないでしょう。心配な人は２階から上にすれば全く問題はないでしょう。
　　堤防を反対している人達は、下流側の植栽がある部分に住んでいる人が大部分です。もともとが国交省の土地な　　のに自分の庭のように使っている人たちが多く、自分の庭を削られるような感覚なんでしょう。暫定堤防は今年　　の秋には完成します。
以上が私の考えですが、既に全戸登録販売完了では何を言っても後の祭りですね。

[138: 匿名さん]

全戸即日完売！
さすが二子玉川だね。
やはり、ここのブランドバリューは、抜きん出てるとしか言いようがない。

[139: 匿名]

正義の匿名さん有難うございます。

[140: 匿名]

うーむ、やっぱり欲しかった…
いい物件ですよ。
もうあまり出ないだろうな。
季節の移り変わりが分かる素敵な場所ですね！

[141: 入居予定さん]

周辺住民とか、水害のこととかの心配ばかりですが、
実際に住んでみると、通常の湿気とかはきにならないのでしょうか。
心配です。

それからここってどうしてエコポイント対象物件でないのですか。

なんとなく営業さんに聞きにくくて、、、

[142: 匿名]

エコポイント対象ですよー

[143: 入居予定さん]

141です。
エコポイント対象でした。すみません。
書類に書いてあったのを見落としていました。。。

でも、昨日も今日も雨が降っていて、川沿いだとやっぱり湿気とか
すごいのかなって心配していますOrz
台風の時の風とかも気になります。

何だかうちの営業担当さんは話しにくくて、、、
皆さんは不安になりませんか。

[144: 入居予定さん]

〉143
同感です。
天下の売り主さんですからね…
すごく感じが良くて、というか、良すぎて、何となく深く話をしづらい、、、
感じがします。

[145: 匿名]

同感です。私も営業さんに細かい事をききにくと思っていました。
皆さん似たような思いをしていたのですね。

[146: 入居予定さん]

風が強いとか、虫とかどうなんでしょう。
実際に住まないとわからないのかな。

除湿機は必須かな。

1階で大型犬を飼う人はどれくらいいるのでしょうか。

不安が大きくなってくるけど、購入したことはうれしいです。

[147: 正義の匿名]

二子玉川に永く住むものです。即日全戸登録完売とのことなので、今回で投稿は終わりとします。
①　水害、反対運動、スーパー堤防化で将来は立ち退き・区画整理、川沿いの湿気で除湿機が必須、バーベキュー
　　の騒音問題等と永く住む住民の私が考えていないようなことまで、よくもまあ気が回るものだと感心しており
　　ます。
②　二子玉川南地区には約６００世帯の人が住んでおりますが、駅近・自然・買い物その他総ての面で快適に過ご
　　している人が殆どではないでしょうか？　住民の不満を聞いたことがありません。特別な事情が無い限り不満
　　を持って引越しをしたという人を私は知りません。
③　ここは河川敷にあたる場所なので土地が低く唯一の不安が洪水です。そのために２００年に一度くるといわれ
　　ている洪水に備えて今堤防を造っております。堤防の造成は現在中断されておりますが、秋からは再開され、
　　秋の終わり頃までには完成することでしょう。
④　即日全戸完売はライズと比較してみても当然と私は考えております。タワー型に住みたいという特別な条件が
　　ないならば、駅近・値段・総て南西向き・川が目の前等の条件で優れていると思います。
⑤　即日全戸完売になったのは二度と出ない物件と考えられるからです。二子玉川南地区の川沿いを歩いてみると
　　建替えでもしない限り、もうマンション立地は見当たらないということがお判りになることでしょう。
⑥　川に面していると川から入ってくる風が気持ちよく、ベランダ側から玄関のほうに抜けるようにすると大変に
　　気持ちがよいですよ。私も良くそうしております。南西向きだと冬も暖かいですよ。日当たりが良いのにかぎ
　　ります。
⑦　二子玉川第二スカイハイツの川向きには土手の上に観測所があり、それが眺望の邪魔をしております。それと
　　右側の駅舎も眺望の邪魔をしております。
　　その点このマンションは川向き側に眺望を遮るものがないのですから、立地としてもより恵まれております。
このへんで投稿は終わりとしますが、まだ不安な人は他の人に登録の権利をお譲りになればよろしいのでは。

　　　

[148: 匿名]

風や虫、湿度、不安な点は当然事前に確認した上で購入されたのでは無いのでしょうか？

これだけ高い買い物ですから、もし、今もまだ気になる事があるのならば、自分で現地に出向いて調べる事も必要かと思います。
まだまだ間に合います。

心配な点があるならば頭金は戻らなくともお早めに契約破棄される事をお勧めします。

[149: 匿名]

148のように買いたい人は引く手数多ってことですね。

[150: 契約済みさん]

146です。

147さんや148さんの言うとおりですね。
本当に悩んで、申し込んで、抽選で当たって
これが縁かなと思ったのですが、やっぱりやめることにしました。

現地を見に行って怖い思いをしたのと、二子玉川にあまり地縁がないこととか…

申し込み金と原状回復費は大きいけど、やっぱり安心して住めることを
優先することにしました。

お盆明けは主人が出張なので、9月に入ってしまうと思いますが、
手続きします。

お騒がせしました。