リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[483: マンション検討中さん]

江戸川区なんて参考になるわけないだろ。
民度が低すぎる。

[484: 購入経験者さん]

>>483 マンション検討中さん
そういうただ人を貶めるだけの荒いレスが一番要らない。

>>482 マンコミュファンさん
あと大型だと横濱紅葉坂レジデンスとか当時新日鉄メインだったので見てみるといいかもしれません。ザ・神宮前レジデンスもそうでしたね。興和についてはあのホーマットをずっと手掛けてきたんですから元々ノウハウ・センスは持ってるんじゃないでしょうか？
リビオは一般の知名度は今一つかもしれませんが都市開発のデベロッパーとしては相当実力あるし、私はここの開発者であることについて特に心配していません。逆にインターシティのしくじりのリカバリーも含めこの辺りを何とかしていこうと頑張ってくれるのではないかなと期待。作りっぱなしではなくね。

[485: 購入経験者さん]

↑すみません。後半は品川のことを念頭に言ってしまいました。

[486: 匿名さん]

そういえば品川駅の車両基地再開発がリビオでしたね。食肉市場含めて再開発なら森ビルも名乗ってたらしいですが、東京都が移転に難色を示してリビオになったらしいです。

[487: 検討板ユーザーさん]

晴海フラッグの賃貸募集多すぎの件とかみると、駅徒歩10分圏外で賃貸検索することまずないし、この物件も周辺賃料相場を崩さないか心配。

[488: 匿名さん]

賃料相場を上げる可能性もある

[489: マンション検討中さん]

あえて定期物件を購入して賃貸に出すとすれば高利回りでないと意味ないので安くは出さないでしょうね、、、
今都心新築は3％がせいぜいのところもし4％出るのであれば購入しようかな・・といった動機と思われます。

[490: 匿名さん]

ハイスペックな新築は周辺の物件よりも仕様が上だから高い家賃を正当化できる。新築プレミアムもつくし、晴海フラッグの隣に東京ドームシティがあるならわかるが、現状晴海フラッグよりはるかに利便性は高い。

[491: 匿名さん]

晴海はBRTが充実してるし、臨海地下鉄が開通すればさらに化ける。どちらも魅力的な立地ですよ。

[492: マンション検討中さん]

>>489 マンション検討中さん
不動産投資素人の素朴な疑問なのですが
利回り4%なら株でも普通に出せると思いますが
値上がり益のあまり期待できない定借物件に投資する理由ってなんなんでしょうか？

[493: 匿名さん]

表面利回り４％って経費差し引くと赤字でしょ。損益分岐点は５％。

[494: 匿名さん]

>>491 匿名さん
臨海地下鉄の開通は2040年が目標とかなり先のことです
こことは条件がかけ離れ過ぎているように思います

[495: 通りがかりさん]

晴海の目と鼻の先の築地再開発で2032年に新スタジアムが出来る

東京ドームの再開発計画が早く出て進まないと後楽園はオワコン化するよ

[496: 匿名さん]

>>495 通りがかりさん
総計画戸数5,632戸のマンション群がそれまでに人がほとんど住んでいなかった湾岸の埋立地にできるのと、駅近ではないとはいえ周辺に多くの駅が徒歩圏内にあり、商店街やスーパーも複数存在している文京区の市街地のど真ん中にその十分の一以下の522戸という規模でできるマンションとでは、条件が違い過ぎます。将来的に晴海フラッグが不便だとか価値がないというつもりはなく、全く異なる条件にある物件で単純比較できませんよとお話ししているつもりです。

[497: 匿名さん]

臨海地下鉄は築地再開発が完成する2038年には開業するんじゃないかな？

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん
築地のコンペ要項では、「将来的に駅をつくるための場所を地下に用意しとけ」となっているので、都も築地開業時の臨海地下鉄同時供用は考えてないと思います

[499: 匿名さん]

>>497 匿名さん
確か報道によると地下鉄は2040年開業が目標とか。
遠い未来ではないけれど今すぐってわけでもないが、楽しみ。

先行して屋根付き球場ができて、現在の東京ドームは解体されてコンサートホールやサッカースタジアム？とオフィス、レジデンスができるのではないかと噂されているね。あくまでも憶測の段階だけど。

[500: マンション比較中さん]

>>492 マンション検討中さん
・現物資産が残る
・融資を引いてレバレッジ効かせられる
・建物の減価償却が地味にデカい　　　　これらは不動産投資の共通項目

・本体価格が割安であれば、利回りは高めにとれる
　（家賃は所有権でも借地権でも変わらないので）

[501: 名無しさん]

ここは実需の方が強くなるだろう。てかならないとおかしい。
恐らく地代や共益費もそこそこの値段になるだろうから、ローンとは別のランニング費用が結構出るよ。
恐らく地代2万台、共益費3万円台、修繕積立で2万円台、解体積立で2万円台、税金、保険等、ランニングでローン以外に月額10万近くの出費になるだろう。
そうすると、フルローンの表面で4%なんか出るわけない。下手すると表面で2%切るとみてる。（その場合恐らく売れ残るだろうけど）

そもそも表面利回り4%ぐらいなら、J-REIT投資で十分な筈なのに、どうして借地権付マンションのここで投資マンションとしての話題が出るのか謎。
また、転売するにも中古の借地権付建物は対個人に融資が付かないから、実質転売不可能。
賃貸に出すにも、駅徒歩10分以上は選択から外れて、晴海のように募集の嵐になるのが濃厚なのに。

[502: 名無しさん]

周辺より3割くらい安けりゃ考えるけど、定期借家の値下がり具合みてるとそれ以上は検討外