パークホームズ上板橋ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ上板橋についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2205/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154772

所在地：東京都板橋区上板橋2丁目316番1（地番）
交通：東武鉄道東上線「上板橋」駅　徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.11平米～89.00平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：138戸（一般販売対象戸数136戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上9階地下1階
用途地域：第１種住居地域、近隣商業地域
駐車場：総戸数 138戸 に対して 敷地内機械式 24台
　　　　敷地内平面 10台(身障者用駐車場1台、清掃車停車スペース1台含む)
駐輪場：総戸数 138戸 に対して244台
バイク置場：総戸数 138戸 に対して13台

竣工時期：2025年6月下旬予定
入居時期：2025年7月下旬予定
販売予定時期：2024年4月中旬販売予定

バルコニー面積：6.30平米～14.66平米
敷地面積：4,339.37平米
建築面積：2,221.52平米
延床面積：12,320.03平米

未来を紡ぐ杜
Next Traditional Residence

それは、その地の歴史を美しく継承する住まい。

御屋敷を囲む瑞々しい樹々、街角で穏やかに交わされる挨拶や会話---
古くからこの地に根づく記憶、愛すべき街の原風景を敬い、受け継ぎながら、
特別な風合いと温もりを醸す空間へと昇華させたのが、この新しい住まいのこだわり。
従前地の樹木や庭石をオブジェやマテリアルに活かしつつ、
目指したのは、お住まいになる方々が心地よく触れ合い、自然とつながれる場所づくり。
輝かしい未来をしなやかに紡ぐ「パークホームズ上板橋」誕生。

- 再開発事業が進行する東武東上線準急停車駅「上板橋」駅徒歩6分 (約430m)
-「城北中央公園」　　「中央図書館」　　　 「教育科学館」徒歩圏に充実の子育て環境
（徒歩10分/約790m）（徒歩12分/約960m）（徒歩10分/約770m）
- 閑静な住宅街における総開発面積約4,339平米、総戸数138邸の大規模プロジェクト
- 全23タイプの豊富なプランバリエーション

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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今月の気になるマンション（2023年11月）【2LDK】
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[1: 匿名さん]

けやきの巨木が何本も聳えるお屋敷があった土地ですね。
上板橋は準急が停まるようになって池袋から1駅ですし再開発も始まりますから大化けするでしょう。
こちらも外観や間取りから考えて安普請ではなさそうです。
東上線では大山と並んで注目ですね。

[2: マンション検討中さん]

外観素敵ですね。
区画まるまる当物件だけというのも、隣の建物と距離があって気にならなそうです。
従前地の樹木や庭石というのは流行りなんでしょうか。
大山大楠ノ杜も確か木を残してましたよね。

[3: 周辺住民さん]

ここから徒歩5分に住む者です。
周囲は道路に囲まれており他の建物は気にならないこと、また、川越街道からも離れているので車の音もほぼ気にならず、静かな場所だと感じます。
また、スーパーは上板橋方面にコモディイイダ、川越街道を渡った場所にオーケーもあるので、日用品の購入に困ることはありません。
上板橋駅までも信号を1つ渡るだけで着くので、通勤にも便利だと思います。

[4: 匿名さん]

>>3 周辺住民さん
ご近所情報ありがとうございます。
オーケーが近いのはいいですね。

どのくらいの値段になるのか気になります。
大山の大楠と同じくらいでしょうかね。

[5: マンション比較中さん]

トイレを見る限り現実路線で来ると思う。400かなぁ

[6: 匿名さん]

上板橋に住む者です。
同じ三井不動産の桜川の方が早く告知されると思ってました。
こちらの方が利便性が高そうですが、桜川の落ち着いた雰囲気も良いですよね。

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん
あちらは徒歩9分で総戸数37戸。
こちらで集客して条件が合わなかった方を誘導するのでは？
コモディや城北中央公園により近くなるのであちらを好む方もいそうですよね。

[8: 検討板ユーザーさん]

こちらの現地はしばらく前から見ていたのですが、桜川の方というのは、具体的にどのあたりでしょうか？
あちらまで足をのばすことが少ないもので、教えていただけるとありがたいです。
上板橋は駅前開発もあり、よいですね。どうせなら線路の高架化までやってしまって欲しいですが。

[9: 匿名さん]

>>8 検討板ユーザーさん
区立の緑が丘第２公園の西隣ブロック、「TAS桜川レジデンス」の跡地です。
参考までにマップのリンクを載せておきますね。
https://maps.app.goo.gl/bMdH7DHYQTFXFnQW6

[10: 名無しさん]

>>4 匿名さん
大楠ノ杜は350位だったと思います。
物件の評価は同じだとしても、二年前と比べると。。
380～400位じゃないかな。

[11: マンション検討中さん]

>>10 名無しさん
さすがに400は越えないと思いますけどね。

[12: 検討板ユーザーさん]

>>9
ありがとうございます！
今度現地行ってみたいと思います。

[13: 匿名さん]

ウォークインクローゼットが大きめですし、リビングに収納があるのが便利そう
部屋の広さも程よくファミリー向けという感じですね
上板橋自体が子育てしやすい環境になっているのでファミリータイプ中心になっているのかな
東武東上線利用になるかと思いますが、難点を言うと東武東上線は人身事故などが起きて電車が止まるということが多々あるところでしょう

[14: 匿名さん]

板橋区は全体的には子育てしやすい街だと思います。そこそこ自然もあったりするし。
あとはこのマンションの周辺自体がどうなのかというのがポイントだと考えています。
学校のふんいきとかも知りたいですが、特にあまり検索しても話は出てこなくて
ごくごく普通の学校ということでよいのか！？

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん
近隣に住む者です。学校はごく普通でしたよ。
とくにＳ中は落ち着いた雰囲気で、親としては好印象でした。
ただ、当物件から小中学校はどちらも距離があるので、低学年のお子さんがいらっしゃる方は慣れるまで心配かもしれませんね。

周辺環境は人によって感じ方が違うので、実際に歩かれた方が良いかと。
大型商業施設がないかわりに道が渋滞することもないですよ。

[16: 口コミ知りたいさん]

東武練馬のイオンも近いので映画とかわざわざ都会に出なくて良いかも

[17: 匿名さん]

>>15
>>近隣に住む者です。学校はごく普通でしたよ。
>>とくにＳ中は落ち着いた雰囲気で、親としては好印象でした。
ただ、当物件から小中学校はどちらも距離があるので、低学年のお子さんがいらっしゃる方は慣れるまで心配かもしれませんね。

>>周辺環境は人によって感じ方が違うので、実際に歩かれた方が良いかと。
>>大型商業施設がないかわりに道が渋滞することもないですよ。

詳しい情報ありがとうございます。
子育てをしていると学校の情報はやはりありがたいです。
実際の情報が一番ですから。

歩く距離は確かにちょっとありますが
通うのは長くて12年。低学年の間だけがちょっと心配ですが。
交通量が多くなければ通学も安心かなと思いました。

[18: Kumi]

皆さま、貴重な情報をありがとうございます(^^)
70平米ぐらいだと固定資産税、都市計画税っていくらぐらいになるんだろーって思っています。
どなたか近しい事例などあれば教えていただけませんか？

[19: マンション検討中さん]

価格が気になりますね。
坪いくらぐらいになるんでしょうかね…

[20: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん
平均390くらいじゃないかな？根拠はありません。

[21: 名無しさん]

上板橋の将来性が乗っかって420と予想します
急行が停まるのは大きい

[22: マンション検討中さん]

>>21 名無しさん

準急

[23: 匿名さん]

71D-2タイプ、3LDKのを見ています。

収納が広くていいですね。
柱のでっぱりですが、多少はありますが極端ではないので、主寝室もそこまで気にならなさそう。
LDK横のストレージ（納戸？）も0.6畳あるので広いですし。割と収納が多いので使い勝手よさそうだと思っています。

[24: 匿名さん]

柱はほとんど気にならないくらいですね。
寝室の一角のみですし、これくらいなら全然許容範囲だと思いました。
確かに収納もたくさんあってかなりゆとりのあるプランですね。

[25: 匿名さん]

4月中旬販売予定
2025年7月下旬予定
まだまだ先の話のように感じるけれど、購入から入居まではあっというまに時が過ぎてしまうのかな。
でもすぐにでも引っ越ししたい人には、待ち遠しい計画ではあるなと思います。
価格だけでも知ることができれば検討するかどうかが絞れるのになと思うのですけど。
ベッドルームの柱は、ベッドを置く場所とウォークスルークローゼットの出入り口との関係に影響しなければいいなとは思います。

[26: マンション掲示板さん]

Xで防水パンを推していることを取り上げられてましたね。まぁ、別にいいんじゃないかなと思うのですが。

[27: 匿名さん]

>>26 マンション掲示板さん
築20年超のマンションから買い換え検討中なので、足高式の防水パンを初めて見て「ほほう」と感じたクチです。Xでホザいてる弱小マンクラ（この件がプチバズりして驚喜してますが）は広い知識を持ってない方なのでしょう。

[28: 匿名さん]

知人が板橋区に住んでいますが、子育てしやすくて住みやすいよ～と言ってました。
このマンション付近も便利な立地な割には静かそうで住みやすいかなと思います。
価格がかなりいくとは思いますが希望が大きいことあるので、多少は安くならないでしょうか。
坪単価４００までだといいなとは思いますが、難しいかな。

[29: 評判気になるさん]

>>28 匿名さん
板橋区ってそんなに狭い？一括りにしないでほしいです

[30: 名無しさん]

上板橋に準急が止まるようになってから、駅前に人が増えました。
新しい居酒屋や東京ラスク等新しいお店がどんどんできました。これからスミフが再開発で駅前マンション出しますがスミフはまちがなく高値で売り出してきます。上板橋は東上線なら間違いなく周りのマンションはつられて相場は上がるでしょう。

準急の本数は多くはありませんが、池袋からのJR線や丸の内線への乗り換えには、東武東上線は西武池袋線等よりスムーズに乗り換えが可能なのがメリットです。駅構内をほとんど歩くことなく乗り換え可能です。

またマイナーなので知られていませんが、実はかなりの桜の名所です。駅南側は桜川というアドレスがあり、春は通学路や城北中央公園が桜でいっぱいになります。気になる方はこれから桜川アドレスにも三井がマンションを建設しているようなのでチェックされてはどうでしょう。駅と公園の間の貴重な立地です。公園にはドッグランやテニスコートあり、犬好きの方やスポーツをされる方も多く住まわれています。

再開発はあと残りの半分がまだ決着がついていませんがあと1つの地権者で大方決定するようです。

このマンションは立地的には公園寄りではないので上板橋の中では最良という訳ではありませんがOKストア等もあり名より実を取るならよいと思います。大変に住みやすいと思います。

[31: 名無しさん]

立地がブランド性に欠けるので掲示板は盛り上がりませんが、前回のレジデンシャル上板橋パークゲートも3LDK6500万円位～と高額ながらあっさりと完売していました。再開発で注目されるようになれば、価格が上がってしまうかもしれませんね。販売中のクリオはまた違った立地環境です。現地へ行けば分かります。

[32: マンション掲示板さん]

共用施設がもったいない。
ウッドラウンジなんていうフワっとした概念じゃなくて、最初からテレワークスペースとラウンジをしっかり分けないと。どこのマンションでもラウンジで学校終わりの小学生が遊び回ってテレワークどころじゃなくなるのは明らか。三井さん配慮不足が過ぎるのでは。。。

[33: 評判気になるさん]

>>32 マンション掲示板さん
その考えなら、自室でのテレワークができないなら、そもそもファミリーを対象にしてないマンションへのお引越しか戸建がいいかと。(注文住宅でもいいと思いますよ。)

[34: eマンションさん]

>>32 マンション掲示板さん

いやわかります。
テレワークや将来子どもが勉強集中できるスペースにしてほしかったですよね。
これだったらラウンジに特化してもいいような気がしました。

[35: 匿名さん]

>>33 評判気になるさん
いるよね。限りあるスペースを有効に使おうって話をしてるときに「じゃあやめたらいいじゃないですか」っていうアタマのひと。

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん
いるいる。しかもそれに「参考になる」を8つも付けちゃう層。
子持ちで物心共に余裕ないなら埼玉へ行けばいいのに。
ここは価格的に33みたいなのは入って来ないから大丈夫だと思いたいです。

[37: 検討板ユーザーさん]

逆に子供をラウンジに逃して、
自分たちは家の中で仕事とかする
までありそうだなと考えたけど気のせいかな？

[38: 匿名さん]

ラウンジでテレワークは、大体会議禁止だから自宅より難しいですね。カフェ行った方が捗りそう。

[39: 通りがかりさん]

>>36 匿名さん
埼玉が上板橋より下とひとくくりに言うような物言いをしちゃうのは…。(浦和や大宮の方が上板橋よりさ上だと思いますが、違いますかね汗)
35の方もそうですが、そのような言い方こそ子持ちで物心共に余裕ない人の考えになってしまうのかなと。(誤解されないように前もっていいますが、あなたがそうだと言うことではないです。)
33の方は特にキツイ事を言ってるわけではないと思いますが…。何故そんな過敏にヒステリックな反応するのかよくわからないです。

[40: 上板橋さん]

>>36 匿名さん
別の選択肢を提示しただけで他人を貶すとか、人としてどうなんでしょう？子持ちで物心共に余裕がないと決めつけるあたり、余裕がないのはあなたな気がします。

[41: 評判気になるさん]

>>35 匿名さん
33です。
万人の希望を100%叶えることはできないですし、お互いが満足する可能性として一番早い手段がコメントした通り、他の選択肢を考えるのがいいのかなと思いまして。気に障ったならすみません。

>>36 匿名さん
たしかに我が家は子供はいますが、物心に余裕がないというのはどういった意味合いになりますでしょうか。価格的な～の下りや我が家の世帯年収をどこで知ったのかと合わせてご教示いただければと存じます。

[42: 匿名さん]

共有施設などについては、いろんな考え方があって当然ですよね。
自分はあまり利用することはないかなと思うのですが
住民同士がもめることなく、平和に暮らせるようには管理してほしいなと思います。

[43: 匿名さん]

76Fの間取りが希望なのですが8千万超えるでしょうか。
低層階なら7千万円台で買えたりしませんかね？

[44: eマンションさん]

坪単価いくらだろうね…
330くらいが底なら行けそうだけど
市況的には350タッチしてそう。

[45: 匿名さん]

>>44 eマンションさん
上板橋でそんなに安いとは思えませんな。

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん
同じくです。
和光市ですでに350ぐらいですからね。
安く見積もって300後半、400チャレンジも全然あると思います。

[48: eマンションさん]

>>43
他の方と同じく、厳しいかと。
川越街道にバリバリ面しているとか、駅前再開発がまだ決まってないとかなら分からなかったけど、8千万中盤または後半～も全然あり得るかと。
駅から川越街道越えず、エリア内では結構いい立地だしね。

[49: 匿名さん]

周辺住民ですが、上板橋は住みやすいですよ。
準急に乗ると池袋はあっという間に着きます。
地味な場所ですから地方出身者にはウケが悪いでしょうが、物価も安くていい街。
23区ですから災害時の復旧も早いでしょう。
近くには陸上自衛隊の駐屯地がありますから心強い。
大地震が起きても、駐屯地に行けば食料や水がもらえそう。

[50: マンション検討中さん]

低層から8000万超えてたらやばいんですけど
さすがにないと思いたい…

[51: 検討板ユーザーさん]

氷川台のクレヴィアも徒歩10分で結構高く出てるから8000万も全然ありえるとは思う。

ただ、この物件は結構有料カスタマイズ要素があるので、
デフォルトにしておけばなんとかなる可能性は少し感じてる。
ただそれは結構従来品をばかりになりそうだなとも。
トイレはタンクレスがいいし、キッチン下は引き出し型がいいなぁ。

[52: マンコミュファンさん]

>>47 口コミ知りたいさん
君がやめなよ笑

[53: マンション検討中さん]

76㎡ぐらいの面積では低層でも7000万円台はないかなと。
70㎡なら可能性あるかもしれないですね。
買えない人は65～68㎡にどうぞって感じになりそう。

[54: マンション検討中さん]

>>47 口コミ知りたいさん
35と36のお知り合い？
お知り合いでもそうでなくても、
みっともないから煽るのはやめましょう。

[55: 匿名さん]

立地が良いから8000万ぐらいはするのではないですかね？

[56: マンション検討中さん]

これまでのエリア価格とかなりかけ離れるから（まあよそのエリアも似たようなものだけど）、細かい仕様を削って乗り出し価格を少しでも下げようということですかね。

[57: 匿名さん]

価格はおおむね皆さんの予想通りだったのでしょうか。

[58: マンコミュファンさん]

>>57 匿名さん
350～380位みたいですよ。

[59: 評判気になるさん]

>>58 マンコミュファンさん
大山より高いとかおかしくないですか？

[60: マンション検討中さん]

>>59 評判気になるさん
大山のどの物件と比較して高いのですか？

[61: 評判気になるさん]

>>60 マンション検討中さん
おそらく59は定借のジオと比較してるんじゃないかな。多分価格だけ見てて、定借とかわかってないのかもだけど。

[62: eマンションさん]

>>60 マンション検討中さん
最近だと2つのパークハウスとか

[63: eマンションさん]

>>62 eマンションさん

売り出しから2年以上経ってるよ。。
当時と相場は異なる。

[64: マンコミュファンさん]

>>58
やっす

[65: 匿名さん]

>>43 匿名さん
5階で8800万円台予定とありました。
坪382万くらいです。

[66: マンション掲示板さん]

>>65 匿名さん
小竹向原が420位だから、私鉄、後発であることを考慮して妥当な値付けだと思います。

[67: eマンションさん]

80㎡くらいの3LDKだと1億超えですかね？
広い部屋は坪単価もあげてくる気がしておりまして…

[68: マンション検討中さん]

直床なのが気になるけど実際遮音性とかどうなんだろう。

[69: 口コミ知りたいさん]

>>68 マンション検討中さん
直床と二重床、これだから遮音性は大丈夫っていうのはないですし、どちらもメリットデメリットがあるので、音で気にしてるならとくに問題ないかと。

[70: マンション検討中さん]

直床を気にするケースは、遮音性よりもクラス感とかリフォームに関することが多い印象ですね。

[71: マンション検討中さん]

>>68 マンション検討中さん
どこに直床って記載されていますか？

[72: eマンションさん]

>>71 マンション検討中さん

ホームページではわかりませんよ。

[73: 評判気になるさん]

>>72 eマンションさん

だからどこに書いてあるの？

[74: 口コミ知りたいさん]

>>73 評判気になるさん
ホームページではわかりませんよ

[75: eマンションさん]

>>73 評判気になるさん
モデル行くなり、オンライン商談に参加するなり、
少しは自分で知ろうとする努力くらいはしようよ。
バカじゃないんだからさ。

[76: 名無しさん]

>>75 さん
そこまで言わなくもいいんじゃないですか？
なんだか偉そうですよ。

[77: マンション検討中さん]

>>76 名無しさん
73と76の方の話の流れを辿ってみましたが、どこが言い過ぎで偉そうなのかがわからないです。ホームページで書いてないなら自分で調べるくらいはしろって当たり前のことを書いてるだけだと思いますよ。

[78: マンション掲示板さん]

>>71
>>73
こっちの方が偉そうなんですけど
もうちょっと丁寧に訊けばいいのに

[79: 通りがかりさん]

>>78 マンション掲示板さん

そうですよね。
73みたいな言い方だと教える気もなくなる笑
そもそもホームページに書いてないってことは直接情報もらわないとわからないんだなって察してほしい。

[80: 名無しさん]

77～79
1人で３連投？
見苦しいからやめた方がいいよ。

[81: マンション検討中さん]

>>80 名無しさん

そう思いたいんだろうけど、残念ながら別の人です。

[82: 匿名さん]

営業の方に聞いてみればわかると思いますよ。

[83: 匿名さん]

>>80 名無しさん
検討住民の民度w

[84: 名無しさん]

>>83 匿名さん
おっしゃる通り。同じことを思いました。

[85: マンション検討中さん]

キッチンシンク下収納も洗面台下収納も開き扉タイプか～。トイレもタンクあり。仕様が低めでガッカリ

[86: マンション検討中さん]

>>85 マンション検討中さん
長谷工仕様ですからね

[87: 評判気になるさん]

>>85 マンション検討中さん
仕様が高いところが希望なら予算上げれば解決できますよ。三井が関わってるところなら三田とか白金にとても仕様がいいのがあります。仕様がいいのを求めてるならおすすめですよ！

[88: eマンションさん]

>>83 匿名さん(84と同一人物)
wを文末に使う人が民度語ったところで…。

[89: 評判気になるさん]

>>84 名無しさん

しつこいね

[90: 名無しさん]

仕様は低めですが、価格もそれなりですので…

[91: マンション掲示板さん]

トイレはともかく、キッチンの開き扉は仕様低いの？
高仕様だとどうなるんでしょう。

[92: 検討板ユーザーさん]

>>91 マンション掲示板さん
多分85は収納が引き出し型とか、食洗機がミーレとかなのを高仕様といいたいのかなと思います。場所と価格を考えたらそんなわけないですし、おそらくあまり現在のマンション価格が分かってなくて、自分の予算で高仕様のところが買えないので悲観されてるのかなと。

[93: 坪単価比較中さん]

価格的にもキッチンまわりは後から変えれば十分かなと思います。トイレもオプションあるみたいですし。

[94: マンション検討中さん]

>>93 坪単価比較中さん
そういう問題ではなくない？？
オプションで変更はできるけども、新築オプションはそれなりのお値段するので、この分譲価格だったら標準の仕様がもっと高くてしかるべきということかと。
建築費のインフレ著しいので、今後の物件はこんなのばっかりだとは思いますが。

[95: マンション検討中さん]

ここはパクホなのだ
パクホなんだからもっと高仕様がよかったのだ

[96: 評判気になるさん]

>>94 マンション検討中さん
そういう話なら、この分譲価格だったら仕様がもっと高くてしかるべきっていうのも根拠がないんじゃあ…って話ではある。そんなに仕様が高いのが欲しいならもっと都心部の文京区とか渋谷区のパークホームズブランドかパークコート、パークマンション買えばええやんっていう話だし。

[97: 匿名さん]

立地が良いですからね。仕様って立地と比べたら誤差じゃないですか？仕様にこだわるマンションって大体立地が劣悪だったりしますよ。

[98: マンション検討中さん]

ここはすぐ煽る人が多くて草

[99: マンション掲示板さん]

>>97 匿名さん
立地が良くて、仕様もいい＝すごく高額でほとんどの人は買えないですしね。あとは立地が良くて、仕様がそれなりにするか、その逆かです。ここはそれなりの仕様にしていて、仕様は特別良くはないけど、単価帯を考えれば悪くはない。立地は良いから、あとは仕様を良くしたいならオプションでカスタムして満足度を高める選択肢をとれば良いだけ。
立地が嫌だと思うならそもそも検討すらしてないだろうし。

[100: マンション検討中さん]

埼玉県のいいとこや板橋区と同等レベルの区のマンションもタンクレストイレ多いですよね。
三井さんは特に仕様にバラつきあってよくわかりませんね。
建築費高騰って言ってもここ１、２年じゃそこまで変わらないような気もするし。

いまの賃貸マンションですらタンクレスなんだが…。