ジオ板橋大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）

間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)

【物件概要を追記しました。2023/06/26】

[174: 口コミ知りたいさん]

>>166 評判気になるさん
ちなみに今、ザ・パークハウス板橋大山で売りに出続けてる物件

7880万円
3LDK ・72.99m2
3階/RC13階建（角部屋）
管理費 2万2190円／月
修繕積立金 1万590円／月
2021年3月完成（築2年9ヶ月）

[175: マンコミュファンさん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜

9980万円
2LDK ・74.79m2
2階/RC14階
管理費 2万2290円／月
修繕積立金　9350円／月

現実的にはこれらや、後発マンションや賃貸と比較するしかない

[176: 名無し]

ここに住もうと検討してるのですが、だいたい35～40年の残存期間がある状態で売却するとなった場合、いくらぐらいで売れるでしょうか？
借地権付きだと相場が想像つきづらいです。

[177: 検討板ユーザーさん]

>>176 名無しさん
相場がわからなすぎて想像つきませんが皮算用だと以下ですかねえ。あきらかに雑計算ですがあたりをつけるという意味で
賃貸で生み出せるキャッシュフローを大山の3LDK築古 18くらいと仮定　空室率0.9かけて16.2修繕積立積んで15。その他opexを甘めに割愛
割引率を政府の目標物価上昇率2%と仮定して40年の期限つきcf現在価値だと4000万くらいですかね
割引率を不動産の一般的なキャップレート4%で考えたら3000万弱ですかね

[178: 匿名さん]

>>177 検討板ユーザーさん

ご丁寧にありがとうございます。

[179: 匿名さん]

借地権付きのマンションだと、長い目で見たときの評価がわかりにくいなぁって感じられますよね。
将来的にどうなっていくのか。
必ず返却することは決定しているので、
評価の下がり幅がかなりあるのかとか。
大規模修繕、どれくらい気合を入れていくのかも見通しが立ちにくいかも？
ただ最後の最後、所有権と違って建て直すかどうかでもめないところはいいと感じます。

[180: 名無しさん]

保育園があるのが良いですね

[181: 匿名さん]

>>179 匿名さん
壊すことが決まっていれば、修繕もやらなくていい部分が増えてきますよね。通常だと年数経過に合わせて修繕費が上がっていくけど、ここは途中から据え置きもしくは下がるのかな？

[182: eマンションさん]

何戸ぐらい契約済みなのでしょうか？
お分かりになる方がいればご教示ください。

[183: eマンションさん]

>>182 eマンションさん
1期9戸で始まりましたが、実際2期と合わせて年内の契約で、100戸近くは売れたとおもいます。

[184: 通りがかりさん]

再開発で大山全体の地価が上がりそうですね。
ここの価値も上がるのでしょうか。

[185: eマンションさん]

（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームｘ（仮称）発達支援つむぎ 大山ルーム
　東京都板橋区では4園の認可保育園、認証保育所の運営実績をもつどろんこ会グループ。（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームは、阪神阪急不動産株式会社の人気新築マンション「ジオ板橋大山」の一角に入ります。阪神阪急不動産株式会社のマンションでの保育園運営は、東京都江東区にあるメリー★ポピンズ 南砂ルームに続き2園目となります。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000054.000041921.html

[186: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん

高層に建物たつでしょう
ジオと同じくらいの高さの

[187: マンション検討中さん]

>>35 マンション検討中さん

長谷工物件だから仕様は低そう、、

[188: マンション検討中さん]

>>131 マンション検討中さん

東向きは絶対やめた方がいいな
日当たりゼロになる可能性高いから

[189: マンション検討中さん]

>>140 マンコミュファンさん

マンションに住む事を考えたらネガティブ
子供たちがうるさい、迎えに来る親がマンション前で立ち話するのは安易に想定できる

[190: 匿名さん]

子育て世帯の方には保育園のような施設があるといいと思いますが
優先とかないとのことなので、マンションの魅力のひとつみたいに記載されているのはよくないかな。
マンションに他の住民の出入りがあるのは怖いかなぁ。

[191: 匿名さん]

むしろ逆で、保育園が併設されることで、子供の声を騒音と感じるような住民を排除できるという点で安心感ありますよ。

[192: マンション比較中さん]

都内のマンションとしては価格はだいぶ抑えられてて、スペックもそこまで高望みしていないので全然許容範囲だったのですが、定借なので管理費等（解体費/地代/修繕積立金）がどうしても高くなってしまうのが悩みどころ…。。初期で5万前後で26年後は7万近くになる計算に…。。皆さんは特に気になりませんでしたでしょうか？

[193: 評判気になるさん]

>>192 マンション比較中さん
同じくランニングコストが最初から5万近くかかるのは気になりました。大山の再開発を見込んでか新築マンションが同時に何ヶ所も建設されていますね。(レーベン、シティタワーズ、バウスなど)将来的に売りたくなった時に同じ築年数のマンションであれば所有権の方が売りやすいのかななんて思ってしまって。その時に借地権のジオは不利になりそうでそこが気がかりです。レーベンも借地権ですが。

[194: マンション検討中さん]

定借権じゃなくても、周辺の所有権マンションの場合、大楠のランニングコストは1年目にして3万。30年後も5～6万になる見込みでしょう。

[195: 検討板ユーザーさん]

ランニングコストが気になるようであればご近所レーベンも候補になるかもしれませんね。ジオのように共用施設もそこまでなさそうですし、普通借地権なので地代もこちらより安いといいのですが。

[196: 匿名さん]

最後壊すのに大楠より高いのか
大楠は金かけた分70年後も良い味が出たビンテージマンションになるのかな

[197: 口コミ知りたいさん]

>>196 匿名さん
大楠がヴィンテージと言われるものになるかはわからないけど、最終的に壊すのに大楠より高いのかよ感はある。しかも、定期借地ということは住宅ローンの選択肢も狭まるし。

[198: ご近所さん]

現実大楠の中古は1億前後の相場になります。ジオ70年分の地代と解体準備金を上乗せしても、おつりがでるくらいです。
住宅ローンが通りにくいのは40年以上マンション全般共通です。

[199: マンション検討中さん]

保育園による収入が地代や管理費に充当されるようです。なので実質はランニングコストは4万ぐらいでしょうか。

[200: eマンションさん]

>>198 ご近所さん
営業さん、そのおつりってどの位ですか？
多少のおつりが出たところで何も残らないのが気になるんですが…。

[201: ご近所さん]

>>200 eマンションさん
価値観の違いで、説得するつもりはないですが、
築70年のマンションは管理費・維持費がかなり高額、むしろ若干マイナスの財産と思います…

[202: 匿名さん]

借地権のメリットをすぐに一般の人々にわかってもらうのは難しい気がする。取り壊しで揉める築古マンションが明らかに増え始めたり、修繕積立金が高額で毎月支払いに苦しむ人々が増えて社会現象として認知されてきた時に初めて借地権の方がいいよねとなる可能性はある。

[203: 匿名さん]

築70年経ってボロボロなのに建て替えできない限界マンションたくさんありますよね。特に土地が安いと厳しい。更地と違って、上物の取り壊し費用がむしろマイナスになるから。

[204: 評判気になるさん]

>>203 匿名さん
人気エリアだと最近は築50年近いマンションでも安いとは思えない値で売られていてしかも売れているようなので驚きます。今50年近いマンションがあと10年20年経つと問題が明るみに出てきそうですね。

[205: マンション検討中さん]

>>201 ご近所さん
私も気になるのですが、他の方に質問されていたおつりってどの位の金額をおっしゃられてますか？築古だと管理費・維持費がかなり高額になる想定でマイナスとのことですが、建替の手段があります。こちらの場合は取り壊して立ち退き、他を買う選択肢になると思いますが、同条件(新築マンション)なものを買う場合は後者の方が費用負担が多くなるように感じますが、いかがでしょうか。ご教示いただきたく存じます。

[206: 評判気になるさん]

ここ坪単価320～330位ですよね？
土地所有権なら今の相場感で400位と仮定すると、ここ安くないですか？

[207: ご近所さん]

>>205 マンション検討中さん
個人的の見解になります。ジオ板橋大山の販売価格が約6500万（専有面積68㎡の場合）、解体準備金と地代は月約3万、定借期間70年分で2500万、トータルの費用はざっくり9000万の計算です。
大山近辺同条件の所有権新築マンションは初期費用だけで1億前後と予想しております。将来建替えの選択はありますが、3/4以上所有者の同意が必須、それに相続問題が絡む可能性もあります。厳しい条件の上、70年後に建替（解体費用+建替費用、建設期間中のお引越しなど）は必ずしもまた新築を買うよりお得か、なんとも言えないと思います。長文失礼しました。

[208: 匿名さん]

定借の考え方ってなかなか難しいですよね…
結局、損も得もしないと言ったところでしょうか。

[209: 匿名さん]

子供に資産を残したいなら所有権が良いと思いますが、例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいいんじゃないですかね？あなたの資産、死後に全然知らない親族に啄まれるの嫌じゃないすか。

[210: 匿名さん]

確かに借地権の方が得ってことはなさそう。投資にそこまで興味ない人や老後の面倒ごとを少しでも減らしたい人には向いてるのかな。老後までずっと大山で暮らしたい人には良いけど、人生の途中で売って老後は他の地域で暮らしたい人は所有権の新築か築浅中古の方がいい気もする。

[211: マンコミュファンさん]

>>210 匿名さん

定借マンションは初期費用が抑えられ、浮いた部分のお金で投資するという考え方もありと思いますけど

[212: 名無しさん]

結局、東側には何が立つのかね？

[213: 匿名さん]

>209
>子供に資産を残したいなら所有権が良いと思いますが、例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいいんじゃないですかね？
>あなたの資産、死後に全然知らない親族に啄まれるの嫌じゃないすか。

同意見ですね。
自分の長い人生で、また引っ越しをしたいと考える時が来るかもしれませんし
家族に・・というのがないのであれば、所有権うんぬんよりも住みやすいところがいいかな。

[214: 匿名さん]

ゲストルームはやはり有料になるのですかね。それからワークスペースの個別ブースは予約システムがあるのか、有料なのか気になります。

[215: 匿名さん]

>>209さん
>>例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいい
たしかに、この考えかたはわかります。老後だと賃貸も借りにくくなるだろうし。

2098年7月31日までと考えると、あと70年はあるので、どれだけ長生きしても寿命分くらいは住んでいられるのかとも思いました。

[216: 匿名さん]

ジオとご近所レーベンとで迷います。レーベンの方が駅から少し遠いのでジオより安く出てくることもあるかな？と思い。ジオは共用スペースが充実していて惹かれます。ですが元々戸数少なめの方が好みなので内廊下でこじんまりしてるレーベンも捨てがたいです。

[217: マンション掲示板さん]

>>208 匿名さん

定借は微妙だな

[218: ご近所さん]

>>217 マンション掲示板さん
微妙化かどうかは、近辺の所有権マンションの価格次第でしょう

[219: 検討板ユーザーさん]

>>214 匿名さん
ゲストルームは無料です。ただし、住民全員で180日くらいに抑える必要があります。宿泊法？が関連してるみたいです。ワークスペースの予約システムはなかったかな。

[220: 販売関係者さん]

>>214 匿名さん

ゲストルームは旅館業法上の都合で無料になると、担当の営業さんがおっしゃっていましたよ。

[221: 評判気になるさん]

>>219 検討板ユーザーさん

無料で1部屋しかないなら、ほぼ使えないね、、
逆にゲストルームを清掃したり、将来的に家具わわ買い替えたり無駄なお金がかかるだけだな

[222: 通りがかりさん]

>>212 名無しさん


かなり敷地広いので大きな建物建ったら最悪ですね。
東向きは日当たりゼロになる可能性もある。

[223: 検討板ユーザーさん]

東棟の4階以上は未発売のようです、日当たり問題で価格は上下するでしょうけど、間が12m以上離れているので、日当たりゼロはないと思います。

[224: マンション検討中さん]

>>223 検討板ユーザーさん


同じ高さの建物建ったら日当たりゼロだろ
12メートル離れてても

[225: マンション検討中さん]

しかも何建つかわからないからまだ販売してないんですっとか言っておきながら2階までは売ってるの意味不

本当は売れてないんだろうなきっと

[226: マンション検討中さん]

なんか変な人が湧いてますね笑
他社の営業の方かな？

[227: 匿名さん]

1階に保育園が入る予定なんですね、、
うるさそう

[228: 検討板ユーザーさん]

何が建つかわからないって誰が言ってるの？
そもそも取り壊しの計画さえまだ具体的に出てないと思うんだけど
まあ将来何か建つ可能性は考えないとね

[229: 匿名さん]

隣の普通借地権の営業が焦っているかな…
価格発表前に、競合のネガキャンして、客の流失を防ごうということかね…

[230: 通りがかりさん]

>>225 マンション検討中さん
昨日説明書きましたが3階まではほぼ完売でしたよ。

[231: 匿名さん]

敷地が広いから離隔も取るでしょうし、陽当たりの心配はそんなに無いと思います。

[232: 評判気になるさん]

>>231 匿名さん

日当たりは悪くなると諦めたほうが良さそうですね

[233: マンション掲示板さん]

>>232 評判気になるさん

東棟の3階以下はほぼ完売のようです。心配はしなくて良さそうです。

[234: マンコミュファンさん]

>>233 マンション掲示板さん

南側もシティータワー完成したら日当たり悪くなる

[235: マンション検討中さん]

阪急阪神不、定借の「大山」が好発進
https://www.re-port.net/article/news/0000075261/

・販売開始から3ヵ月で約100戸の契約
・平均販売価格は6,900万円台
・エントリー数1,700件超。9月のモデルルーム500組超が来場
・契約者の4割は地元板橋区在住。隣接の豊島区が1割

[236: マンション検討中さん]

建設中のこのスケール感がいいですね。

[237: 匿名さん]

定借ってやっぱり微妙なんだね、、

[238: eマンションさん]

>>237 匿名さん

ジオ板橋大山は定借じゃなかったら、こ立地でこの値段じゃ買えないと思います。
所有権マンションは変なやつ1人でも入居したらアウトです。ジオの貸主が御茶ノ水女子大学、変なやつ(騒音、極端に異臭する方、ゴミ屋敷の家など)はシャットアウト可能なので、安心だと思います。

[239: 匿名さん]

>>238 eマンションさん
地主が変な人を排除できるとでも？
あなた定借のことを何もわかってないｗ

[240: 通りがかりさん]

>>239 匿名さん

君こそ意味不明のネガキャンをやめてほしい

[241: 通りがかりさん]

駐車場はいくら位になるのでしょうか？
設備仕様は高いようですね。

[242: マンション検討中さん]

バカ売れしてるみたいですね…
さすがジオブランド

[243: ご近所さん]

>>242 マンション検討中さん
ヤフー不動産の物件概要によりますが、駐車場 : 81台（機械式69台、平置き5台、福祉対応用1台、来客・宅配用3台、来客用3台）（予定）　22,000円～35,000円　のようです。

[244: マンション検討中さん]

>>242 マンション検討中さん
大阪のブランドですかね。w

[245: 購入経験者さん]

みんなすごいですよね。いくら目先の物件価格が安いからと言って地代、解体積立金だけで２万から３万毎月かかって将来不安もあるのに。ご年配の方もしくは相続が必要ない方たちが多いのですか？

[246: マンコミュファンさん]

>>245 購入経験者さん
土地の固定資産税がかからないのでほぼトントンでは？

[247: 匿名さん]

ここの地代は高いわ
毎月1万円越えはありえんわ

[248: eマンションさん]

>>236 マンション検討中さん

団地みたい

[249: マンション検討中さん]

>>246 マンコミュファンさん
説明聞いた時の営業さんにも同じこと言われましたが、今固定資産税の優遇措置あるので全くトントンにならないし、何よりせっかく賃貸から離れる為に購入するのに結局借り物にお金払う不安がありました。

[250: ご近所さん]

競合の営業さん、一人芝居ご苦労さん

[251: 口コミ知りたいさん]

>>250 ご近所さん
この人こそ営業マンぽい自演に見えますがね笑　いいね２件もつけてがんばってください！

[252: ご近所さん]

>>249 マンション検討中さん
内廊下、バルコニーが多いマンション将来の維持費は高くなることに絶対触れないのはさすがですね。

[253: マンション検討中さん]

ほぼ営業マン確定みたいですね。ここって業者も見ているのか冷めるな。ここで営業トークするほど暇なのかな

[254: マンション検討中さん]

定借の割には徒歩6分と微妙な距離
デベもメジャー7に劣る関西デベ（積水ハウス程度？）なのが魅力を感じないところか

[255: 匿名さん]

>>254 マンション検討中さん

指摘のところは全然気にしません。

[256: マンション掲示板さん]

阪急ならこっちの東急みたいなもんでしょ
借地権は土地を借りる、建物は自分が所有する
ここが消化できないならば、借地権マンションには手を出さぬが吉と思う
それと固定資産税優遇は期限があったかな？

[257: 匿名さん]

関西の阪急ブランドは絶大。贈り物も阪急の包み紙が最上だし。

[259: 匿名さん]

大山は周辺環境も良いし、やはりこの立地と値段は魅力が高い。

[260: 匿名さん]

土地分の固定資産税が年額いくらか、営業さんからの説明はあったの？
それを聞かないとトントンかどうかわからんよね。

[262: 管理担当]

[NO.258～本レスまで、情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[263: 口コミ知りたいさん]

贈り物の包み紙が最上は笑う。そんなランクで家選ばんわ

[264: eマンションさん]

>>257 匿名さん

阪急の営業は適当な人多い

[265: 評判気になるさん]

ジオの販売代理は伊藤忠ハウジングです。

[266: 口コミ知りたいさん]

>>265 評判気になるさん
つまり、阪急か伊藤忠かどっちかもしくは両方が適当ってこと？

[267: ご近所さん]

ジオ板橋販売の営業が伊藤忠ですら知らない、全然興味のない人間に言われると
やはり信憑性に欠けるですね。

[268: 検討板ユーザーさん]

そうね、検討する価値がある情報ではないね

[269: マンション検討中さん]

くだらない
定借でいいって人がここを買えば良い
どっちが良いかは自分で考えれば良い
私はアディオス

[270: 匿名さん]

逆に東急は関西で知名度が低い。東急がなぜ人気かを関西の人に説明するときは「関西でいう阪急みたいなもの」というと伝わる。

[271: マンション検討中さん]

大山実際に住んだこともないような人が多そうですが。
商店街が活気ある反面、住む場所としてGとネズミの多さって気にしたことあります？駅前のマックの脇のところでも夜に見てみるとよくわかります。

[272: 匿名さん]

>>271 マンション検討中さん
私は東京何か所か住んだことがあり大山経験もありますが、結局Gやネズミはどこでもいて、特に飲食店が立ち並ぶところは多いように思います。
一時期ツイッターでも動画出てましたが、渋谷とかわりとおしゃれなイメージあるところでもがっつりネズミやGは当たり前ですが存在します。

そのためＧやネズミを通勤時等にみてしまうことを気にされる方はそもそも大山はもちろんのこと、その他人気エリアもかなりな程度対象から外さざるを得ないと思います（最も良いのは気候的にいない地域に住むこと。つまり北海道。ただ最近は北海道でも出るらしいですが・・・）

他方で住居内にいるいないが気になるレベルなら、町中にいようが住居内設備がどれだけ洗練されているかの話なので、あまり気にする必要はないのかなと。

[273: 匿名さん]

最近はどこも衛生設備が整ってきているから、都内でGやネズミを多く見かけるのは下水処理場の近くの公園とか一部だけなんじゃないかな？この辺にはそんなにいないですよ。

[274: マンション検討中さん]

>>271 マンション検討中さん
そうなんですか。
ヤバイよ。

[275: ご近所さん]

駅前の大山町は飲み屋とスーパーが多いから、Gとミッキーがでても仕方ないと思います。

[276: 匿名さん]

大山はG多くないですよ。Gの心配するなら下水処理場の側の物件とかの方がG多いです。

[280: 匿名さん]

ここは借地代が高いからないな

[281: 匿名さん]

C1タイプのリビングヤバくない？ww

家具置かない前提か？

[282: eマンションさん]

>>276 匿名さん
綺麗な新築物件で3ヶ月で出ました。大山サイズ。

[283: 口コミ知りたいさん]

>>282 eマンションさん
綺麗な新築物件って？新築なら綺麗に決まってるだろ？
大山が嫌なら引っ越せば？

[284: マンション検討中さん]

東京はどこでもＧとネズミたくさんいます
大山が特別なんてことはないです
どこでもでます　はいおわり

[285: マンション検討中さん]

保育園入るからうるさそう

[286: マンション掲示板さん]

>>285 マンション検討中さん
共用部はそれなりに荒れそうですね
保育園がうるさい分、自分の子供が少しうるさくしても気にしなくて良くて気が楽な気もします
私的にはマイナスではないです

[287: マンション検討中さん]

逆に保育園がうるさいと感じる神経質な人が入って来ないので、プラスポイントだと思います。

[288: マンション比較中さん]

>>219 匿名さん
私は保育園は気にならないが、世帯数大くて、隣にもレーベンできるし、タワマンもできて人が一気にふえそうなのが懸念。

[292: 評判気になるさん]

>>288 マンション比較中さん

タワマンで日当たりも悪くなるしね

[293: 匿名さん]

ここの立地なら日当たり問題ないですよ。

[296: 管理担当]

[No.277～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[297: 通りがかりさん]

近所の石神井川の花見スポットがステキ。
中板橋駅からも意外と近いし、物価が安くてびっくりしました。

[298: マンション検討中さん]

>>297 通りがかりさん

定借だから当たり前

[299: 匿名さん]

住めば住むほど売却できなくなるのが欠点

[300: 購入者]

>>299 匿名さん

住めば住むほどって仰いますが築40年以上の所有権マンションだって余程の立地じゃなければ売るのは大変だと思いますが、、、
その分予算を下げて利便性が高い街に住む方が理にかなってる方も多いんじゃないですか？
住友のタワーもかなり高いみたいですし。
進捗もかなり良いと聞いてますので、購入した身としては嬉しい限りです。

[301: 匿名さん]

近辺の相場より若干安いとはいえ、このマンションを購入できる方は、世帯年収が1000万前後は必要でしょう、定借権を含め、総合的条件を納得する方が購入する部件だと思います。
価格と立地などの条件を棚に上げて、定借権のみで検討する人はさすがにレベル低すぎでしょう。

[302: 坪単価比較中さん]

>>300 購入者さん
すごい営業マンみたいな言い回しだな笑　すごくは売れているイメージは感じなかったが

[303: 匿名さん]

鉄筋コンクリートの建物も、50-70年経てば劣化も進み性能も落ちて建て替えになります。その時に土地が残るかどうかの違いはありますが、土地が残っても区分所有者の土地持分なんて僅かですし、建て替えの合意形成には多大なコストが掛かります。そのような面倒な土地を相続するぐらいなら他の資産を残した方が良い気もします。

[304: 通りがかりさん]

ここの2LDKの部屋を検討してるのですがどれくらい残っているのでしょうか。もう売れてしまっているのなら他を探すことになりますがさすがにまだありますよね

[305: 通りがかりさん]

>>304 通りがかりさん
悪いことは言わない。辞めときな

[306: 通りがかりさん]

>>305 通りがかりさん

自作自演おもろいか？

[307: 検討板ユーザーさん]

>>306 通りがかりさん

他の掲示板でも出没してたけど暇なんか

[308: 匿名さん]

定期借地物件なんか買ったら後悔するわ

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

レベル低い掲示板荒らし…

[310: 口コミ知りたいさん]

>>305 通りがかりさん
おすすめできない理由を教えてください

[311: eマンションさん]

>>304 通りがかりさん
条件悪いところならちらほらあるよ

[312: eマンションさん]

>>311 さん

>>311 eマンションさん
意味不明のネガキャンってやつね

[313: 坪単価比較中さん]

>>310 口コミ知りたいさん
309と310さん名前変えて必死に営業さんが防衛活動してますね笑

[314: 匿名さん]

>>310 口コミ知りたいさん
根本的な原因は高いからだ。
もし値段が低ければ、どんな立地、どんな仕様でも買い手が簡単に付けられるよ。

[315: 坪単価比較中さん]

個人的にですが定借なら賃貸で住んでてもいいじゃんって思ってしまいますね。賃貸ではなく定借にあるメリットがあればどなたか教えてください。

[316: 通りがかりさん]

>>305 通りがかりさん

何故でしょう？
2LDKに需要がないという意味でしょうか？
借地とはいえ高額だからですか？

[317: 匿名さん]

予算はおいくらでしょう？
東京都内は諦めたら

[318: 検討板ユーザーさん]

>>315 坪単価比較中さん

定借買うくらいなら賃貸のがましか

[319: 名無しさん]

>>315 坪単価比較中さん
月の支出が少ない

[320: 検討板ユーザーさん]

ここって大楠ノ杜と販売価格変わらない？

[321: マンション検討中さん]

C1タイプの2LDKはリビングの形使いづらそうですね、、

[322: 口コミ知りたいさん]

>>320 検討板ユーザーさん
大楠は坪単価360位だったから、ここの方が安いと思うよ。まあ売り出したのは3年前だから。

[323: 坪単価比較中さん]

>>319 名無しさん
確かにそこがメリットになりますね。どちらかというと賃貸派の方がここならメリットあるねという買い方に近いのですかね。

[324: 匿名さん]

>>322 口コミ知りたいさん
定借が所有権の0.8かけくらいだとするとこの3年で大山はそれほど相場上がってない？

[325: 匿名さん]

賃貸でここと同じぐらいの物件住もうと思ったら賃料1.5倍ぐらいするのでは？毎月のキャッシュアウトは定借の方が間違いなく安く済みます。

[326: マンコミュファンさん]

>>324 匿名さん

ここは前払地代や解体費が本体に含まれていない。
所有権の8掛けにならないと思う。

[327: 名無しさん]

>>326 マンコミュファンさん
嘘でしょ…？

[328: 口コミ知りたいさん]

>>326 マンコミュファンさん

え？
後からすごいお金かかるじゃん

[329: 匿名さん]

板橋区は東京都内で最安レベル、ここも高いと感じる人は賃貸に住むしかないかも

[330: 匿名さん]

>>326 マンコミュファンさん
誰かこれがどういうことか教えてください

[331: マンコミュファンさん]

>>330 匿名さん

契約書に書いてないなら大問題ですね

[332: 匿名さん]

私は、将来的にマンション解体するのにパーティルームやゲストルームの修繕費を出すのが理解できず検討をやめました。

[333: マンコミュファンさん]

>>332 匿名さん
マンションは最終的みんな取り壊されるものです。

[334: 坪単価比較中さん]

>>329 匿名さん
足立区、荒川区があるぞ！

[335: 匿名さん]

>332

修繕期間の長期化の動きはあるけど１５年くらいおきに修繕して維持していかないと雨漏りとかして住めなくなっちゃう。

ただ、いずれ取り壊すのだからということで、ある程度の期間が過ぎると修繕する必要はないって意見も出てきて、それが通ってしまうと７０年持たないって可能性もある。定期借地権の制度ができてから、借地期限を迎える物件ってまだ前例はない。

[336: マンション検討中さん]

コンクリは余程のことがなければ結構保ててしまうけど、排管とかコーキングがやられるんですよね。一般の分譲なら維持か建替えの検討になりそうだけど、定借は「どうせ壊すから考えない」人が割合い多くなりそうなのがなんとも不安。

[337: 匿名さん]

>336

コンクリも隙間から水が入ると中の鉄筋が腐食してダメになる。なのでタイルの割れのチェックや塗装のやり直しが必要になる。

[338: ご近所さん]

最終的に取り壊すからと修繕費をケチる人はどうかしてると思いますけど

[339: 名無しさん]

ここ結構気に入ったかも。正直陰キャなのでパーティラウンジとかはいらないんですけどね。その分、眺めのいいワークラウンジにしてほしかったです。そこが惜しい

[340: 口コミ知りたいさん]

>>317 匿名さん
今はもう少し上がってますよ

[341: 通りがかりさん]

南向き棟に避難階段はありますか?
隣棟とのエキスパンションジョイントが地震で切れたら、避難が難しくなります。

[342: 口コミ知りたいさん]

上板橋で同じこと聞いてらっしゃいますね

[343: マンション掲示板さん]

>>341 通りがかりさん

角部屋のバルコニーに避難ハッチはあるでしょう

[344: マンコミュファンさん]

マンションマニアの新記事です。
https://manmani.net/?p=52584

[345: 通りがかりさん]

>>341 通りがかりさん
バリアフリーの平屋にしたらいいやん。

[346: 評判気になるさん]

>>326 マンコミュファンさん
少なくとも前払地代は含まれてるよ
全部建物代な訳ないじゃん

[347: マンコミュファンさん]

>>346 評判気になるさん
70平米でいくら含まれている？解体費はゼロ？
何でこんな地代が高いんだ？？

[348: 検討板ユーザーさん]

>>346 評判気になるさん

ブリリアシティ西早稲田　地代＋解体　213円/㎡
ジオ板橋大山　369円/㎡
70年で計算すると9百万以上の差が出るが

[349: ご近所さん]

>>348 検討板ユーザーさん

ブリリアシティ西早稲田　管理費が高い
ジオ板橋大山　地代＋解体が高い

[350: 匿名さん]

>>349 ご近所さん
管理費 ブリリアシティ300円/m、ジオ218円/m、結局74円/mジオのが高いんですね。まあ、そこまで目くじらを立てるレベルじゃないかもしれないですね。どうなんでしょうか。

[351: マンコミュファンさん]

>>349 ご近所さん
まあ共用部分の充実度が違うから。
管理費と地代負担の話しは別かと。

[352: 匿名さん]

共用部分に魅力を感じている人ってどれくらいいるんでしょうかね。個人的には必要最低限のものでいいと思ってます。

[353: マンション検討中さん]

あるものを使わない、ないから使えない、の違いかな。共有部、設備は簡単に変更できないもの。
見栄っ張りと言われれたらそれまでだが、折角なら贅沢したいな。

[354: 評判気になるさん]

>>350 さん

確かにここの地代はちょっと高い、74円/㎡なら月5200円70年でトータル435万の差をどう捉えるによりますね。

[355: 匿名さん]

共有部ってメンテナンス費用含めて住民持ちだから割高なんですよね。プールのある物件とか維持費が悲惨でリセールも悪いですよ。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん
プール付き買える購買層なら維持費やリセール損なんかへっちゃらかもね。
もちろん買えないけど日本にそんなマンション物件あるのか気になる

[357: 匿名さん]

プール付きって湾岸の立地の悪い物件が客寄せで付けるだけで、住民はほとんど使ってなかったりしますよ。安い物件でも普通に付いてる。

[358: マンコミュファンさん]

>>352 さん

>>352 匿名さん
管理費の安いマンションは単純に喜べるないね。
清掃が行き届かなかったり、エレベーターが少なかったり。。いずれ値上げもあるだろうし。

[359: 匿名さん]

>>357 匿名さん
プールがあるから管理費高い&リセール悪い、ではなくシンプルに立地悪いババ抜きマンションということでは。
管理費めちゃ高いが、立地よし、外観よし、内廊下、駐車場あり、さらにプール付きの湾岸マンション！だったら高リセールかと

[360: 匿名さん]

ブリ西は坪400ちょいなんで、新築なら坪420くらいか。ここは坪330でランコス435万分を乗せて坪350として、70㎡でブリ西より約1500万くらい安い感じになる。立地差含めてめちゃ高い訳ではないが、定借なんで新築にプレミア感じないなら周辺中古へどうぞっていうマンマニブログのとおりなのでしょうか。

[361: 匿名さん]

解体費用が７０年で一千万以上。姉のマンションが借地権で、10年後には期限となるので延長するか、解体して土地を返却するかの議論を始めるということで解体費用の見積もりも資料にあったけどここはその数倍。２％の物価上昇を見込んで70年って計算なのかな。

[362: 匿名さん]

来客用と兼用だけど宅配用駐車場があるのはいいかな。郵便や宅配の車を止めるところがなくて路駐ってマンションあるある。ただ、荷捌きスペースが無いのと車寄せの裏の奥なので外部の人が使ってくれるか。配慮してるのかしてないのか。

[363: 通りがかりさん]

>>360 匿名さん
495万ではなくて900万のせるべきかと。

[364: 名無しさん]

>>363 さん

それほどの差は感じてないかな、高いと思えば周辺の中古という選択肢もあるでしょう。

[365: eマンションさん]

住民のみんなでBBQしましょうとかなったら陰キャからすると辛いのでやはりこういう大型で共用スペースが充実してるところは避けてしまう。大山で陰キャ向けのマンションってどこですかね

[366: 坪単価比較中さん]

>>365 eマンションさん
シティでひっそり暮らすか、バウスの和風の趣で暮らすかでは？

[367: 通りがかりさん]

大規模の方が関わらなくていいかもよ。ジオ板橋大山285邸とバウス70邸だから1邸の割合は4分の1になる。根拠はない。

[368: eマンションさん]

>>367 通りがかりさん

それは謎理論すぎるな笑

[370: 匿名さん]

>>367 通りがかりさん
小規模より大規模の中に埋れた方が気楽というのはある
小規模は管理組合の理事の椅子が回ってきやすかったりもする

[371: 坪単価比較中さん]

>>370 匿名さん

論点のすり替えですね～

[372: マンション検討中さん]

理事ってそんなにやりたくない？自分が住むマンションの内情を細かく把握する良い機会だと思ってるんだが。

[373: 匿名さん]

>>372
それは人によるかと
ただ、ひっそりやりたいなら大規模な方が理事とか避けやすいよというだけ