ジオ板橋大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）

間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)

【物件概要を追記しました。2023/06/26】

[174: 口コミ知りたいさん]

>>166 評判気になるさん
ちなみに今、ザ・パークハウス板橋大山で売りに出続けてる物件

7880万円
3LDK ・72.99m2
3階/RC13階建（角部屋）
管理費 2万2190円／月
修繕積立金 1万590円／月
2021年3月完成（築2年9ヶ月）

[175: マンコミュファンさん]

ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜

9980万円
2LDK ・74.79m2
2階/RC14階
管理費 2万2290円／月
修繕積立金　9350円／月

現実的にはこれらや、後発マンションや賃貸と比較するしかない

[176: 名無し]

ここに住もうと検討してるのですが、だいたい35～40年の残存期間がある状態で売却するとなった場合、いくらぐらいで売れるでしょうか？
借地権付きだと相場が想像つきづらいです。

[177: 検討板ユーザーさん]

>>176 名無しさん
相場がわからなすぎて想像つきませんが皮算用だと以下ですかねえ。あきらかに雑計算ですがあたりをつけるという意味で
賃貸で生み出せるキャッシュフローを大山の3LDK築古 18くらいと仮定　空室率0.9かけて16.2修繕積立積んで15。その他opexを甘めに割愛
割引率を政府の目標物価上昇率2%と仮定して40年の期限つきcf現在価値だと4000万くらいですかね
割引率を不動産の一般的なキャップレート4%で考えたら3000万弱ですかね

[178: 匿名さん]

>>177 検討板ユーザーさん

ご丁寧にありがとうございます。

[179: 匿名さん]

借地権付きのマンションだと、長い目で見たときの評価がわかりにくいなぁって感じられますよね。
将来的にどうなっていくのか。
必ず返却することは決定しているので、
評価の下がり幅がかなりあるのかとか。
大規模修繕、どれくらい気合を入れていくのかも見通しが立ちにくいかも？
ただ最後の最後、所有権と違って建て直すかどうかでもめないところはいいと感じます。

[180: 名無しさん]

保育園があるのが良いですね

[181: 匿名さん]

>>179 匿名さん
壊すことが決まっていれば、修繕もやらなくていい部分が増えてきますよね。通常だと年数経過に合わせて修繕費が上がっていくけど、ここは途中から据え置きもしくは下がるのかな？

[182: eマンションさん]

何戸ぐらい契約済みなのでしょうか？
お分かりになる方がいればご教示ください。

[183: eマンションさん]

>>182 eマンションさん
1期9戸で始まりましたが、実際2期と合わせて年内の契約で、100戸近くは売れたとおもいます。

[184: 通りがかりさん]

再開発で大山全体の地価が上がりそうですね。
ここの価値も上がるのでしょうか。

[185: eマンションさん]

（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームｘ（仮称）発達支援つむぎ 大山ルーム
　東京都板橋区では4園の認可保育園、認証保育所の運営実績をもつどろんこ会グループ。（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームは、阪神阪急不動産株式会社の人気新築マンション「ジオ板橋大山」の一角に入ります。阪神阪急不動産株式会社のマンションでの保育園運営は、東京都江東区にあるメリー★ポピンズ 南砂ルームに続き2園目となります。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000054.000041921.html

[186: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん

高層に建物たつでしょう
ジオと同じくらいの高さの

[187: マンション検討中さん]

>>35 マンション検討中さん

長谷工物件だから仕様は低そう、、

[188: マンション検討中さん]

>>131 マンション検討中さん

東向きは絶対やめた方がいいな
日当たりゼロになる可能性高いから

[189: マンション検討中さん]

>>140 マンコミュファンさん

マンションに住む事を考えたらネガティブ
子供たちがうるさい、迎えに来る親がマンション前で立ち話するのは安易に想定できる

[190: 匿名さん]

子育て世帯の方には保育園のような施設があるといいと思いますが
優先とかないとのことなので、マンションの魅力のひとつみたいに記載されているのはよくないかな。
マンションに他の住民の出入りがあるのは怖いかなぁ。

[191: 匿名さん]

むしろ逆で、保育園が併設されることで、子供の声を騒音と感じるような住民を排除できるという点で安心感ありますよ。

[192: マンション比較中さん]

都内のマンションとしては価格はだいぶ抑えられてて、スペックもそこまで高望みしていないので全然許容範囲だったのですが、定借なので管理費等（解体費/地代/修繕積立金）がどうしても高くなってしまうのが悩みどころ…。。初期で5万前後で26年後は7万近くになる計算に…。。皆さんは特に気になりませんでしたでしょうか？

[193: 評判気になるさん]

>>192 マンション比較中さん
同じくランニングコストが最初から5万近くかかるのは気になりました。大山の再開発を見込んでか新築マンションが同時に何ヶ所も建設されていますね。(レーベン、シティタワーズ、バウスなど)将来的に売りたくなった時に同じ築年数のマンションであれば所有権の方が売りやすいのかななんて思ってしまって。その時に借地権のジオは不利になりそうでそこが気がかりです。レーベンも借地権ですが。

[194: マンション検討中さん]

定借権じゃなくても、周辺の所有権マンションの場合、大楠のランニングコストは1年目にして3万。30年後も5～6万になる見込みでしょう。

[195: 検討板ユーザーさん]

ランニングコストが気になるようであればご近所レーベンも候補になるかもしれませんね。ジオのように共用施設もそこまでなさそうですし、普通借地権なので地代もこちらより安いといいのですが。

[196: 匿名さん]

最後壊すのに大楠より高いのか
大楠は金かけた分70年後も良い味が出たビンテージマンションになるのかな

[197: 口コミ知りたいさん]

>>196 匿名さん
大楠がヴィンテージと言われるものになるかはわからないけど、最終的に壊すのに大楠より高いのかよ感はある。しかも、定期借地ということは住宅ローンの選択肢も狭まるし。

[198: ご近所さん]

現実大楠の中古は1億前後の相場になります。ジオ70年分の地代と解体準備金を上乗せしても、おつりがでるくらいです。
住宅ローンが通りにくいのは40年以上マンション全般共通です。

[199: マンション検討中さん]

保育園による収入が地代や管理費に充当されるようです。なので実質はランニングコストは4万ぐらいでしょうか。

[200: eマンションさん]

>>198 ご近所さん
営業さん、そのおつりってどの位ですか？
多少のおつりが出たところで何も残らないのが気になるんですが…。

[201: ご近所さん]

>>200 eマンションさん
価値観の違いで、説得するつもりはないですが、
築70年のマンションは管理費・維持費がかなり高額、むしろ若干マイナスの財産と思います…

[202: 匿名さん]

借地権のメリットをすぐに一般の人々にわかってもらうのは難しい気がする。取り壊しで揉める築古マンションが明らかに増え始めたり、修繕積立金が高額で毎月支払いに苦しむ人々が増えて社会現象として認知されてきた時に初めて借地権の方がいいよねとなる可能性はある。

[203: 匿名さん]

築70年経ってボロボロなのに建て替えできない限界マンションたくさんありますよね。特に土地が安いと厳しい。更地と違って、上物の取り壊し費用がむしろマイナスになるから。

[204: 評判気になるさん]

>>203 匿名さん
人気エリアだと最近は築50年近いマンションでも安いとは思えない値で売られていてしかも売れているようなので驚きます。今50年近いマンションがあと10年20年経つと問題が明るみに出てきそうですね。

[205: マンション検討中さん]

>>201 ご近所さん
私も気になるのですが、他の方に質問されていたおつりってどの位の金額をおっしゃられてますか？築古だと管理費・維持費がかなり高額になる想定でマイナスとのことですが、建替の手段があります。こちらの場合は取り壊して立ち退き、他を買う選択肢になると思いますが、同条件(新築マンション)なものを買う場合は後者の方が費用負担が多くなるように感じますが、いかがでしょうか。ご教示いただきたく存じます。

[206: 評判気になるさん]

ここ坪単価320～330位ですよね？
土地所有権なら今の相場感で400位と仮定すると、ここ安くないですか？

[207: ご近所さん]

>>205 マンション検討中さん
個人的の見解になります。ジオ板橋大山の販売価格が約6500万（専有面積68㎡の場合）、解体準備金と地代は月約3万、定借期間70年分で2500万、トータルの費用はざっくり9000万の計算です。
大山近辺同条件の所有権新築マンションは初期費用だけで1億前後と予想しております。将来建替えの選択はありますが、3/4以上所有者の同意が必須、それに相続問題が絡む可能性もあります。厳しい条件の上、70年後に建替（解体費用+建替費用、建設期間中のお引越しなど）は必ずしもまた新築を買うよりお得か、なんとも言えないと思います。長文失礼しました。

[208: 匿名さん]

定借の考え方ってなかなか難しいですよね…
結局、損も得もしないと言ったところでしょうか。

[209: 匿名さん]

子供に資産を残したいなら所有権が良いと思いますが、例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいいんじゃないですかね？あなたの資産、死後に全然知らない親族に啄まれるの嫌じゃないすか。

[210: 匿名さん]

確かに借地権の方が得ってことはなさそう。投資にそこまで興味ない人や老後の面倒ごとを少しでも減らしたい人には向いてるのかな。老後までずっと大山で暮らしたい人には良いけど、人生の途中で売って老後は他の地域で暮らしたい人は所有権の新築か築浅中古の方がいい気もする。

[211: マンコミュファンさん]

>>210 匿名さん

定借マンションは初期費用が抑えられ、浮いた部分のお金で投資するという考え方もありと思いますけど

[212: 名無しさん]

結局、東側には何が立つのかね？

[213: 匿名さん]

>209
>子供に資産を残したいなら所有権が良いと思いますが、例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいいんじゃないですかね？
>あなたの資産、死後に全然知らない親族に啄まれるの嫌じゃないすか。

同意見ですね。
自分の長い人生で、また引っ越しをしたいと考える時が来るかもしれませんし
家族に・・というのがないのであれば、所有権うんぬんよりも住みやすいところがいいかな。

[214: 匿名さん]

ゲストルームはやはり有料になるのですかね。それからワークスペースの個別ブースは予約システムがあるのか、有料なのか気になります。

[215: 匿名さん]

>>209さん
>>例えば子供が居ないとかなら定期借地の方がいい
たしかに、この考えかたはわかります。老後だと賃貸も借りにくくなるだろうし。

2098年7月31日までと考えると、あと70年はあるので、どれだけ長生きしても寿命分くらいは住んでいられるのかとも思いました。

[216: 匿名さん]

ジオとご近所レーベンとで迷います。レーベンの方が駅から少し遠いのでジオより安く出てくることもあるかな？と思い。ジオは共用スペースが充実していて惹かれます。ですが元々戸数少なめの方が好みなので内廊下でこじんまりしてるレーベンも捨てがたいです。

[217: マンション掲示板さん]

>>208 匿名さん

定借は微妙だな

[218: ご近所さん]

>>217 マンション掲示板さん
微妙化かどうかは、近辺の所有権マンションの価格次第でしょう

[219: 検討板ユーザーさん]

>>214 匿名さん
ゲストルームは無料です。ただし、住民全員で180日くらいに抑える必要があります。宿泊法？が関連してるみたいです。ワークスペースの予約システムはなかったかな。

[220: 販売関係者さん]

>>214 匿名さん

ゲストルームは旅館業法上の都合で無料になると、担当の営業さんがおっしゃっていましたよ。

[221: 評判気になるさん]

>>219 検討板ユーザーさん

無料で1部屋しかないなら、ほぼ使えないね、、
逆にゲストルームを清掃したり、将来的に家具わわ買い替えたり無駄なお金がかかるだけだな

[222: 通りがかりさん]

>>212 名無しさん


かなり敷地広いので大きな建物建ったら最悪ですね。
東向きは日当たりゼロになる可能性もある。

[223: 検討板ユーザーさん]

東棟の4階以上は未発売のようです、日当たり問題で価格は上下するでしょうけど、間が12m以上離れているので、日当たりゼロはないと思います。