マンション管理会社不要論

[匿名さん]

マンション管理組合にとって、マンション管理会社は必要なアイテムなのかどうか考えてみたい。
必要か不必要かといえば、70年経過した歴史を振り返れば、当然ながら不必要としか言いようがない。
法律で管理組合と管理会社との管理委託契約を義務化されているわけでもない。
どうして現在においても不必要な管理会社が淘汰されることなく現存するのだろうか。
悪しき慣習、悪しき既得権益、悪しき情報活動によって情弱な管理組合は翻弄されている。
管理組合によるSNSの活用やITの活用によって、管理会社はマンション管理専門家としての立場は失われつつある。
マンション管理に関するSNSの活用やITの活用ができない管理組合だけが取り残されているのが現状だ。
言い換えれば、マンション管理に関するSNSの活用やITの活用ができる専門家さえいれば管理会社なんて不要となる。
つまり、マンション管理会社不要論だ。
そこで皆さんにお聞きしたい。
70年前とは社会的環境が大きく違う現在において、マンション管理会社が本当に必要かどうか。
必要であればその理由もお聞きしたい。

[21: 匿名さん]

確かにな。
責任が伴わない委託契約ばかりするから組合員は損ばかりしてるんだな。
請負契約だと、約束を守れない奴には支払い義務がないから組合員は損しない。

[22: 匿名さん]

基幹事務を管理会社に委託せずに、他の合理的な方法で運営し、管理会社運営による様々なデメリットを取り除いていける体制がこれからのAI社会にできつつある。
管理組合がそれらをうまく利用するとなると、管理組合側の意識改革も必要となる。
カチカチ頭の組合員同士では難しい。

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん
＞基幹事務を管理会社に委託せずに、他の合理的な方法で運営し、管理会社運営による様々なデメリットを取り除いていける体制がこれからのAI社会にできつつある。

興味深いご意見なので、もう少し詳しく教えていただけませんか。

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん
基幹事務を管理会社から解放する手立てを、あなたの出来る範囲で模索すればいい。
例えば、銀行の通帳と印鑑は理事長が管理することになっているが、これをネットバンキングで管理すると通帳と印鑑が不要になる。
通帳での出入金は役員なら誰でもチェックできるようにする。
お互いが監視できるような出納業務にすれば、不正行為は少なくなる。
一例だが、兎に角、当たり前にやっているこれまでの組合運営に対して、SNSを利用したサポートアイテムは数多くでている。
興味深いなどと言わずに、自分の頭で考えてそのアイデアの一つでも提案していただきたい。
一つ一つの基幹事務内容に対して、管理会社の介在が本当に必要なのかどうかを模索していただきたい。
その先に、新しい道が見えてくるはずです。

[25: 匿名さん]

要約すると、AI社会が出来つつあると言葉を濁し、具体なシステムやサービスは自分で調べなさい。ってことです。

自主管理にすれば基幹事務という言葉すら関係なくなるし、楽でいいですよ。

[26: 口コミ知りたいさん]

以前は管理会社の強敵は警備会社がったがそれを
取り込んで手中にして組合から離したが、
今度はAIが管理会社の強敵となる。
なぜか、ＡIは嘘はつけないからです。
これも組合は取り込む能力に欠けるので管理会社に取り込まれるのでしょうね。

[27: 匿名さん]

>>26 口コミ知りたいさん
AIも間違えます。収集したデータが正しくない場合もありますから。それを判断できる組合でなければあなたの言うとおり組合に取り込むことはできませんね。

[28: 匿名さん]

>>25 匿名さん
あなたが描く自主管理を具体的に説明できますか？

[29: 匿名さん]

>>16 マンション検討中さん

一部は区分所有者の多くが自分の 資産であるマンション管理に無関心、非協力的で管理組合、理事会の運営に無知な為、管理会社フロントに依存し過ぎる事にもある。

[30: 匿名さん]

>>27 匿名さん
つまり、AIを利用した自動運転の車には危なくて乗れないという事ですね。
既存概念に縛られる高齢者によくみられる意見ですね。
社会問題ですからマスコミに提起したらどうですか？
カチカチ頭の模範的な意見です。

[31: 匿名さん]

>>28 匿名さん
人に意見するならまず自分の描く自主管理を具体的に説明しなさい。カチカチのアタマでは生きていけません。

[32: 匿名さん]

どうせなら、AI理事長が出来ればいいですね。
自分は知能指数１８０で情報処理能力も高いのですが、
組合員が優秀でもないのに威張る人が多く、
ストレスが大きいです。

[33: 匿名さん]

>>30 匿名さん
恥ずかしい意見ですね。データの収集元が全く異なります。生活全般に関するマンションの管理と交通に特化した自動運転を混雑するとか愚の骨頂ですよ。

学習しないと進化について行けず取り残されますよ。

[34: 匿名さん]

>>29 匿名さん
無関心であると将来どうなるのかを具体的に煽り、関心を持たせるような仕組みも必要です。
例えば、通常総会に出席される組合員は、ある程度、組合運営に対して知識や関心がある方ばかりです。
プライバシー問題もありますが、会場での彼らの熱き発言をすべて録音し、何らかの形で公開する方法です。
様々な問題提起に対してどう処理されているか、どんな内容がどんな発言によって決定されているのか、不参加の組合員に知る機会を与えるという方法です。
総会の取りまとめとして議事録を作成しますが、管理会社が作成しますが、残念なことに管理会社優位に編成されます。
出席者全員の同意があるなら、録画してYouTubeで公開するのも一つの手です。
兎に角、無関心層の不安を煽れば無関心でいられなくなり、関心を持つようになります。
その演出は各人が努力して実行に移すべきです。
出来ればスマホを通して、組合員ならいつでもどこでも閲覧できるような体制があるといいですね。

[35: 匿名さん]

比較的、自主管理組合が多いという全管連（全国マンション管理組合連合会）の報告書によると、そもそも「自主管理」の定義があいまいで、これを自認している管理組合でも管理内容によってまちまちである、という。

[36: 匿名さん]

>>33 匿名さん
＞学習しないと進化について行けず取り残されますよ。
自分のことだとは気づかないのがカチカチ頭も特徴です。
AIは常に学習し進化していますよ。
それがAIの特徴です。

[37: 匿名さん]

>>32 匿名さん
集団生活指数が低いのでしょうね。
知能指数だけが高い方によくみられる症状です。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
あなたはどちらも低そうですね。

[39: 匿名さん]

>>36 匿名さん
AIと一括りにせず、具体的なシステム、サービスを教えてくれませんか？

ゆるゆるアタマでは抽象的な事しか言えず具体にはAIが頑張るとしか答えられないと思いますけどね。

AIが進化しても使い手がゆるゆるアタマで退化してりゃ意味ないですよ。それに気付かないのがゆるゆるアタマの特徴です。

[40: 匿名さん]

>>35 匿名さん
その通りだと思います。
自主管理をひとくくりにして考えないほうが良い。
新しい時代に即応した自主管理の道が用意されているような気がする。
例えば、ラインワークスのようなスマホアプリの活用で、役員同士のコミュニケーションを計ることもできる。
その結果、議案内容も深く審議され、管理会社主導による議案内容から理事役員による管理組合主導への議案内容へと移行していく。
管理会社による理事会支援は必要なくなる。
議案を決定する理事会役員の集会だと腰が重くなるが、スマホアプリを活用すれば気軽に参加できるので、役員の負担も少なくなる。
SNSが果たす役割はその可能性も含めて大きい。
通常総会も、やがては、管理会社を除いたSNS利用の総会開催が可能だ。
議事録はマンション管理士など専門知識のある第三者に依頼すればいい。

[41: 口コミ知りたいさん]

チャットGTPで投資を仕掛けたら儲かるよ。

[42: 匿名さん]

>>39 匿名さん
熱心な方ですね。
ある意味、管理会社に対して不安を煽っているスレ題ですから、立場として余程心配なのでしょう。
つまり、管理会社側の立場として管理会社抜きではマンション管理はできないという意見ですね？
管理会社側の意見としては正論だと思いますよ。
あなたたちを説き伏せようなどの野心はないです。
安心してください。
あなたの言っていることは正しい。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん
勝手に私を管理会社側の立場にしないでほしいですね。誰もが思う至極当然の疑問を投げただけですよ？

結局具体なシステムは提示できず、ただ単純にAI使えば管理会社は不要といって管理組合を混乱に陥れたいだけの愉快犯的な投稿だったってことが分かりました。

[44: 匿名さん]

>>39 匿名さん
代わりに今ネットで調べた範囲でお答えさせていただくと、
AI化とは大げさで、DX化初期と呼べるくらいのステージです。
その下の段階のデジタル化を実行している管理会社と管理組合はいくつかあります。
まだまだ不完全なものだと思いますが、うちのマンションは試験的に
マンションみらいネットを導入しようと考えています。
役人がつくらせたものなので、管理組合のニーズがきちんと読めていない部分もありますが、過去の修繕記録（フォローアップも大事）や図面をデジタル化したりして、だれもが簡単にアクセスできるようにすることや理事会活動を透明化することに役立てようと考えています。
次のサイトも管理組合主体のデジタル化の参考になります。
https://kanrikumiai-ouendan.com/column/1368

コロナのおかげで、マンション管理のDX化は海外でも進展しているようです。

[45: 匿名さん]

>>43 匿名さん
その通りですよ。
納得いただけてうれしいです。
＞結局、具体的なシステムは提示できず
人まねではなく、自分で可能なことを提案しあうことが目的です。
あなたができることを提案していただければ十分ですよ。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
45が上から目線で浮いた発言が目立つのはスレ主だから？
それとも戦前生まれだから？

[47: 匿名さん]

>>44 匿名さん
ありがとうございます。
私の認識ともあいます。チャットGPTやBingチャットを導入する企業が出てきていますがあくまで会社で知識を習得した者が使い方を限定したもので、マンションの管理に専門家のフォローがなければ使えないものです。

みらいネット、いいと思います。工事の履歴を一覧で見る事でボッタクリを防ぐことができますし、共有できるので理事しか情報を知らないということもなくなります。

海外はDX化に積極的なイメージですね。導入にあたり障害や妨害よりもとりあえずやってみようの精神があるのかもですね。

[48: 匿名さん]

>>45 匿名さん
提案しあうという割に、あなた自身何も提案していじゃないですか。何かありませんか？

[49: 匿名さん]

＞海外はDX化に積極的なイメージですね。導入にあたり障害や妨害よりもとりあえずやってみようの精神があるのかもですね。

自分の見る限り、やってみよう精神ではなく、
コスト削減や外部居住者の理事や顧問就任が可能になるからです。

[50: 匿名さん]

>>47 匿名さん
　
補足：
コスト削減や（国外や別の都市に住む）外部居住者の理事や顧問就任とオンライン参加が可能になるからです。

[51: 匿名さん]

>>48 匿名さん
わたしですか？
以前にも提案した案ですが、管理会社に預けている管理組合の銀行通帳を、印鑑と通帳の不要なネットバンクにして組合資金の流れを風通しよくする案なんかどうですか。
つまり、組合資金の流れをネット上で組合員同士が監視できる仕組みです。
悪徳管理会社や悪徳組合員からの組合資金不正流用防止チェックができる。
お金の流れは外部専門家がチェックし、理事長が最終承認すれば管理会社は必要なくなる。
どうでしょう。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
組合員全員がリアルタイムに監視できるのはいいと思います。ただ、これができれば管理会社が不要になるのでなく、不要になった後に有効な手段だと思います。

私は、予防保全ではなく対処方法で行くと管理組合が決心することができれば管理会社は必要なくなると思います。
戸建ては故障があれば修繕するお宅がほとんどなのに、マンションはなぜか予防保全です。予防にあたり計画を立て、貯金し、貯金がないのに管理会社に計画を実行するため無理やり工事を進められ修繕費の値上げが行われ不満を溜めているんだと思います。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
説明不足で申し訳ないです。
所謂、基幹事務の中の出納部門では管理会社の介入を必要としなくなるという説明です。
会計での支出入の調定でも、マンション管理に特化した会計ソフトを活用すれば管理会社の介入は必要なくなります。
管理会社にしても会計にはずぶの素人である担当員が同じことやっているだけですから。
会計ソフトを使うにしても、会計担当役員がやるのではなく、外部専門家にお願いし、会計担当役員は承認する程度です。
大切なことは、会計のイロハが分からない方に会計担当役員を委任しないことです。
最終承認は会計のイロハを知っている理事長がします。
ですから、会計での支出入の調定部門でも管理会社の介入は必要としなくなります。

[54: 匿名さん]

管理費等滞納者がいないクラスの管理組合なら、出納業務に含まれる（初期の）督促は必要ないけど。そうでないと少し面倒かも。


（管理費等滞納者に対する督促）
第10条 乙は、第３条第１号の業務のうち、出納業務を行う場合において、甲の組合員に対し別表第１ １（２）②による管理費、修繕積立金、使用料その他の金銭（以下「管理費等」という。）の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。

２ 前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方法について協議するものとする。

[55: 匿名さん]

>>53 匿名さん
補足ありがとうございます。理解できました。

[56: 匿名さん]

>>54 匿名さん
クラセルのようなアプリであれば滞納者へ催促メールを送ってくれるみたいですよ。
それでもだめなら、AIに対応方法教えてもらうっという流れでしょうか。

https://mansionsoudan.com/jisyukanri-kurasel/

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
ヨーロッパでは、クラセルよりももっと包括的な自主管理アプリがすでに普及しています。日本は遅れているのです。自主管理が難しいマンションでもこうしたアプリを導入すれば、管理会社への依存度はかなり減らせるでしょうし、透明化も進み、さまざまなコスト削減にもつながります。将来的には、大規模修繕計画などはどこでもAIがつくるようになるかもしれないと考えています。

[58: 匿名さん]

分譲マンション管理会社と区分所有者の間で特に注意すべきなのは利益相反の問題です。利益相反とは、管理会社がその業務執行において、利益を最大化することと、マンションのオーナーの利益や共同体の利益を最大化することとの間に競合が生じる状況を指します。

利益相反の問題は、以下のような形で現れることがあります：

自社利益優先の運営：管理会社が自社の利益を優先し、オーナーや共同体の利益を軽視する場合があります。例えば、高額な修繕工事や設備の更新を行う必要がある場合でも、管理会社はコスト削減のために手を抜く可能性があります。

サプライヤーとのつながり：管理会社が特定のサプライヤーや業者と密接な関係を持っている場合、その関係を優先することでオーナーや共同体の利益を損なうことがあります。例えば、高価な契約を結んでしまったり、適正な価格や品質でない商品やサービスを提供する可能性があります。

不透明な料金体系：管理会社が料金体系を不透明にし、隠れた手数料や割増料金を徴収することで利益を上げることがあります。これによってオーナーは本来支払うべきでない費用を負担することになります。

不適切な委託先の選定：管理会社が自身の利益を追求するために、不適切な委託先を選定することがあります。委託先が適切なサービスを提供できない場合、オーナーや共同体の利益に影響を及ぼす可能性があります。

これらの利益相反の問題は、管理会社がオーナー代理人としての責任を果たすべきであるにも関わらず、自身の利益を優先することで生じるものです。このような状況では、オーナーや共同体は信頼できる管理会社を選定し、契約や業務委託において明確な条件を定めることが重要です。また、適切な監査やコミュニケーションの強化も重要です。以下に、利益相反に対処するためのいくつかの対策を提案します：

透明性の確保: 管理会社は、適切な報告や説明を通じて、オーナーや共同体に対して透明性を提供するべきです。収支報告や契約内容、料金体系などの情報は、オーナーや共同体が容易に理解できる形で提供されるべきです。

利益相反ポリシーの策定: 管理会社は利益相反に関する明確なポリシーを策定し、従業員や関係者に適用するべきです。このポリシーは、利益相反の回避や管理の透明性、公正性を確保するためのガイドラインとなります。

独立した監査機関の導入: 管理会社の業務や財務状況を独立した監査機関によって監査することで、透明性と公正性を高めることができます。監査機関は、管理会社の業務における利益相反の有無や不正行為の発見に役立ちます。

契約の明確化: 管理会社との契約において、利益相反に関する明確な条項を盛り込むことが重要です。契約には、管理会社がオーナーと共同体の利益を優先し、利益相反行為を避けることが求められるべきです。

オーナーの参画: オーナーは積極的に管理会社の業務に参画し、決定に関与することが重要です。定期的な総会や意見交換の場を設けることで、管理会社とのコミュニケーションを活発化させ、利益相反に対する警戒心を高めることができます。

これらの対策を組み合わせることで、利益相反による問題を最小限に抑えることができます。ただし、完全なリスクゼロを保証することは難しいため、適切な管理会社の選定と定期的な監視が必要です。

管理会社選定における市場原理のスクリーニングが不十分な場合、以下のような問題点が生じる可能性があります：

競争の欠如: 十分な市場競争が行われないと、管理会社は競合他社との競争を通じて価格やサービスの向上を図る動機が薄れます。その結果、管理費が不当に高く設定される可能性があります。競争が制限されると、オーナーはより高い管理費を負担することになり、利益相反の問題が生じる可能性があります。

委託の不適切な選定: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社が委託するサービス業者やサプライヤーの選定基準が緩くなる可能性があります。結果として、品質の低いサービスや適正でない価格設定の業者が選ばれることがあります。これにより、オーナーや共同体の利益が損なわれる可能性があります。

マイナーな情報へのアクセスの欠如: 十分な市場原理のスクリーニングが行われないと、オーナーは管理会社や他の選択肢に関する情報を適切に入手することが難しくなります。これにより、オーナーが適切な判断を行うことが困難になり、不適切な管理会社を選択する可能性が高まります。

透明性の欠如: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社の選定プロセスや契約条件において透明性が不足することがあります。オーナーが管理会社の評価基準や料金体系を理解できない場合、不当な料金や不適切な契約条件を受け入れるリスクが高まります。

これらの問題点は、市場原理のスクリーニングが不適切な場合に生じる可能性があります。オーナーが適切な管理会社を選定するためには、情報の収集や比較、評価プロセスを適切に行うことが重要です。また、業界団体や専門家のアドバイスやレビューを活用することも有益です。　

[59: 匿名さん]

当方は、保険会社に提出する雨漏り被害の『示談書』を、偽造されたことがあります。保険会社に直接問い合わせて、発覚しました。

犯人は、管理会社 の担当者でした。有印私文書偽造（5年以下の懲役）という立派な犯罪です。

[60: スレ主]

>>58 匿名さん
「マンション管理に管理会社ありき」という固定概念から離れられない方の意見としては参考になります。
最近のデジタル社会においては管理会社の介在なくても組合運営ができるアイテムが用意されていて、そういったアイテムを活用すれば管理会社の介在は無用のお荷物にであり、逆に、組合管理運営において足手まといにしかならない。
利益相反関係を生み出さない最良の方法は、利益相反相手でかつ足手まといな管理会社を排除することです。
じゃあどういうアイテムを利用すればいいか、そこをみんなで考えていきませんかというのがスレ題の主旨です。
管理会社と如何に良い関係を作り上げて、管理組合との共存共有関係を持続させていくかと言った考えは鼻からありません。
昭和時代のお荷物を令和時代は見切りをつけ、デジタル時代に即応したマンション管理の道を提案してみませんか。
管理会社に代わる専門家の知識と、デジタル社会の便利なアイテムを借りることで実現できそうな気がします。

[61: 匿名さん]

>>59 匿名さん
区分所有者でも、訴訟権利がありますから、訴訟を起こすべきだと思います。
弁護士保険に加入されたらどうでしょうか。時効の5年間以内なら、いつでも訴訟起こせます。欧米ならば、法人化されていなくてもほとんどの管理組合は弁護士保険に入っています。理事会は賠償責任保険に加入しなければならないとされています。管理組合の資産に損害を与えるような失策をやらかした場合や法律に違反した場合、管理人（ほとんどが小規模な管理”人”会社）や理事会は、区分所有者に必ず訴えられるからです。欧米では基本的に、管理会社などが修繕の際にバックマージンを取ることは認められていません。欧米では、バックマージンを取ることが、管理会社の”義務”とする法的規定がないので、そうした行為をすれば、”背任罪”か”横領罪”で訴えられて当たり前なんです。管理会社が大規模修繕計画を立てるときは、管理組合に対して特別報酬を請求します。総会決議でその特別報酬が認められれば、管理組合から臨時に支払われるという透明性と公正性のあるやり方です。
海外先進国のレベルから見れば、日本のマンション管理体制はまだ石器時代レベルです。こんなマンション管理体制の下で、管理組合や区分所有者の資産が守られるはずがありません。管理組合の資産をしゃぶりつくそうとする悪徳管理会社が日本社会で跳梁跋扈しても全く不思議ではありません。５％でも200％でもバックマージンは、本来ならば管理組合の総会決議による承認がなければ勝手にふんだくってはいけないというのが、欧米のマンション管理の常識です。

[67: 管理担当]

[No.62～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[68: 匿名さん]

>>44 匿名さん
年間利用料金も安く、公的機関が運営しているので信頼性もあり、私方も導入を検討をしています。
年々蓄積され、保管場所に困っている組合関係書類をPDFファイルでデジタル保存出来たり、管理規約や過去の議事録などをサイト内で共有し、いつでも閲覧できたり、月次収支報告書をいつでもどこでもチェック出来たり、利用価値は大きいと思います。
これまで管理会社によって意図的にブラックボックス化されてきた分野に大きくメスを入れることも可能だと思います。
欲を言えば、組合会計に関するソフトの提供もしていただければありがたい。
管理会社がやっている業務の大半を、みらいネットは簡単に処理している。
このみらいネットを活用できる専門家のサポートがあれば、管理会社は不要となるのではないでしょうか。
それと、スマホ版ができればもっと普及も拡大されるのではないでしょうか。

[69: デベにお勤めさん]

>>66 匿名さん

ネット導入は管理組合運営には親和性が高く有用だと思います。
ただ、注意点としては、極力管理会社を介在させないことですね。

管理組合で議題になりやすいのはやはり、お金が絡む話です。例えば
不要な工事や、高額な外注費などです。しかし、ネットの動線が管理会社経由になっていると、検閲が入って共有されにくくなる可能性もあります。

管理会社が提供するサービスではなく、Googleやラインなど、管理会社のコントロールの効かない外部のサービスを利用した方がいいでしょう。

[70: デベにお勤めさん]

↑ >>68さんに対してでした。