パークナード津田沼ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://homes.panasonic.com/kyoten/city/tsudanuma/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154298

所在地 　 千葉県習志野市谷津1丁目1838番1（地番）
交通 　　 JR総武線快速、中央・総武線「津田沼」駅南口徒歩7分
　　　　 新京成電鉄　新京成線「新津田沼」駅南口徒歩11分
　　　　 新京成電鉄　新京成線、京成本線、京成千葉線「京成津田沼」駅北口徒歩11分
総戸数 55戸
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上6階建
竣工時期 2024年8月中旬（予定）
入居時期 2024年9月下旬（予定）
販売代理 東急リバブル株式会社

売主：パナソニック ホームズ株式会社、三信住建株式会社
施工会社：未定
管理会社：パナソニックホームズ・合人社コミュニティ

面積:38.40㎡～81.94㎡
間取り:1LDK～3LDK

【物件概要を追記しました。2023.3.2　管理担当】

[348: マンション検討中さん]

>>347 名無しさん
新基準だと非該当だと思いますが、建築確認日ベースで旧基準となり非課税該当だと思います。

[349: 匿名さん]

宅配ボックスが玄関脇に設置してあるので、エントランスから重たい宅配物を持って自宅まで運ばなくていいというのは
メリットです。宅配業者用の認証方式が違う宅配ぼっくすがあるので最新だなと思います。
鍵がなくても暗証番号を押せば取り出せるようになっているのは便利ですね。

[350: 匿名さん]

引渡し受けたらまず修繕積立金の見直しを行いたいですね
いくらなんでも安すぎます
国交省から修繕積立金の適正化に関する文書が今年追記されているにもら関わらず平米70円は厳しいと思います
16年後に修繕費が足らずに一時金で賄う未来しか見えません

[351: 匿名さん]

>>350 匿名さん
同じくそう思います

[352: 匿名]

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf

国交省のガイドラインを抜擢するに延べ面積5000m2未満20階建未満のマンションの修繕費の平均額が335円/㎡・月に定められてる金額に対してパークナードは延床4118㎡で35年間の積立金の平均値が約140円という国交省の定める目安額の半値以下なので正直不安しかないです。
大規模修繕の際に一時金を払える世帯は良いですが払えない世帯も出てきて修繕の発注工事ができないとなると最悪です

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん
新築時に売りやすくなるからって悪質ですよね。住んでからの住民の負担なんか考えちゃいない。

[354: 匿名さん]

再開発楽しみです
https://www.city.narashino.lg.jp/soshiki/toshisaisei/gyomu/kukakuseiri...

[355: 通りがかりさん]

>>354 匿名さん
どーでもいー

[356: 名無しさん]

ブリ千葉坪400ですってね
ここ買った人大勝利

[357: 名無しさん]

>>356 さん

ブリリアタワー千葉を考えると、
これから建てられる津田沼のタワマンは
いくらになってしまうのでしょうか。。
おそろしい価格帯ですね…

[358: マンション検討中さん]

船橋西武跡と津田沼の新しいタワーは去年あたりすでに坪400台なかばと言われていましたから、この分だと500を目指しそう

[359: 匿名さん]

スレッドを遡り修繕積立金に関わる投稿を読ませていただきました。
引き渡し後は売主ではなく管理組合が主体となり長期修繕計画の見直しをする必要があるのですね。
住人の中には値上げに対する反対意見も出そうですし、それなら初めから修繕積立金を安くしないで欲しかったと考えてしまいます。

[360: マンコミュファンさん]

モデルルームはずっと閉まっている感じなので
そろそろ完売かな、と思っていたのですが、
本日、【先着順受付中！】の案内が来ました。
あと残りわずかだと思いますが、最後は少し苦戦しているのですかね。

[361: 匿名さん]

先着順で12戸になっていますね。
まだまだかなり選択肢がある状態であると言っていいんじゃないでしょうか。
特にこのマンションの規模を考えると。
津田沼駅まで負担感なく行ける場所なので、値段的に高いと感じる方が多かったのだろうか。

[362: マンション検討中さん]

>>361 匿名さん

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントと比較すれば、こちらはかなり安く感じるのですが。。
ただ、やはり高い価格なのは確かですし、
狙える層が少なめなのかもしれません。

[363: 匿名さん]

長期修繕計画は段階的にアップしていくというのはマンションを買う人はある程度知っていることだと思っていましたが、事前のお知らせもあると親切ではありますね。
前の方も言ってるように、たしかに安くてびっくりです。初期段階で安いのは生活が落ち着くまでとてもありがたいことでもあると思うのですが、将来を考えると不安を抱く方もおられるのかな。
たぶんぐんぐん上がっていく計画だとは思うので、そんなに心配はいらないと思うのですが、いつどれくらいアップするのかは聞いておかないと困ると思います。

[364: 匿名さん]

最初のうちは安いのは、初期費用を低く見せるためにというのは聞いたことあるカモ汗
ただ正直、最初のうちは抑え気味にしてくれているのは
ふつうにありがたいですけれどね。
10年後とかには倍になっていたりするのだろうか。
そうじゃないと、そもそも大規模修繕厳しそう。

[365: 評判気になるさん]

>>364 匿名さん

352の書き込みによると35年間の平均値が140円/㎡だそうです

[366: 匿名さん]

35年の平均値でそれだと、さすがに低すぎですね。
早めに長期修繕計画の見直しをした方がよさそうです…
でも少し調べてみたのですが、
長期修繕計画の見直しも、それなりにまとまったお金がかかるようです。
最初から、現実的な路線で組んでいてくれると本当はいいのですが^^;

[367: 匿名さん]

段階的値上げの長期修繕計画って、将来の未納リスクを含んでるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。計画されていても実際に値上げするときは、管理組合総会での決議が必要。最悪パターンは値上げできずに修繕もままならず。

売らんがために低めに設定しているってのはリスクでしかない。

おまけだけど長期修繕計画は重要事項として説明義務がある。説明していることが良心的ってわけではないよ。

[368: マンション検討中さん]

先日東急の営業さんに修繕積立金の低さについて質問しましたが、修繕時に積立金が不足したときは修繕費用の不足金を借り入れするそうなので修繕工事ができなくなることは無いと言っていました

[369: 匿名さん]

>368

借入って何を担保にするのかな？

[370: 匿名さん]

建材費、人件費の高騰で物件価格は上がってるのに、修繕積立の設定は上がってないってこと自体問題だと思ってるんだけどな。

[371: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金について国土交通省が新たな基準を設けるそうです。

https://www.asahi.com/sp/articles/ASS2R55M7S2PULFA02X.html?utm_source=...

[372: 口コミ知りたいさん]

となると、入居前に価格が変わるんですかね。
もしくは、そのまま入居を迎えて、管理組合にお任せ、なのでしょうか。。

[373: 口コミ知りたいさん]

残り6戸になりましたね。

[374: 匿名さん]

まあここ買った人は積立金について金額見直しは承諾してくれると思う。
1LDKでさえ4000万超えてるしフルレバでローン組んでる人もいないのかな、
流石に積立金が平米70円で行けるとは皆思ってないと願いたい
買ってる人皆金持ってるやろ

[375: 検討板ユーザーさん]

国土交通省のガイドラインですと、
5000平方メートル未満の修繕積立金は、
月平均335円ですよね。
さらにこれからどんどん建築費も高騰していくとなると、平均金額ですら難しい金額なってしまうのでしょうか…？

短めの年月で住み替えを考えてらっしゃる方がとのくらいいるのか、
フルローンの方がどのくらいいるのか（フルローンのご検討者様が増えていることを以前お聞きしました）にもよりますが、
いずれにせよ平米70円には無理があることをご理解いただけることを願います。。

[376: マンコミュファンさん]

当然、修繕積立金の金額見直しに承諾します

[377: 匿名さん]

建築費高騰を考慮して最低でも平米220~240ぐらいからスタートが妥当だと思う

[378: 匿名さん]

>372

長期修繕積立って重要事項の内容だから入居前に変更するとなると全契約者の同意が必要になる。入居してから住民でどうするか考えてねじゃないかな。

段階的値上げは、だいぶ前から問題点を指摘されていて入居後に定額積み立てに移行してるケースもあるけど、変更したことが話題になるくらいのレアケース。

https://www.midskytower.com/100years

[379: 匿名さん]

おまけだけど、修繕積立の見直しをすると、突然ドンって跳ね上がることになるから必要性は理解されても、払えなくなると反対があったりする。売主がきっちり計画立てているかを契約前の時点でしっかりチェックしないと。

[380: 名無しさん]

>>368 マンション検討中さん

修繕積立金を値上げして、借入れの返済に充当しなければならず、値上げ幅が大きくなるかと思います。
返済金も含めた修繕積立金の値上げできないと、次の大規模修繕にかかる工事費用を確保できなくなり、火の車かと。。

[381: 通りがかりさん]

スタート㎡70円でも数回の値上げで㎡/350円ぐらいまで行くならいいんですけどね

確か3回値上げして最後180円ぐらいだった気がします

[382: 匿名さん]

全てそうだとは限りませんが大概のマンションの長期修繕計画は甘く見積もられているので、ほとんどが管理組合で見直しする必要があると聞きます。
事前に契約者にできるのは契約時の修繕積立金の額が安すぎないかチェックする事だと思います。

[383: マンション掲示板さん]

>>382 匿名さん

安すぎると思いますが、
契約し、あとは入居待ちのときは、
どうしたら良いですか？
管理組合ができるまで待つしかないですか？

[384: 匿名さん]

管理組合ができて、あとは修繕積立金について議題に挙げて、
見直す、という議決が取れて初めて改善できると思います＞修繕積立金。

ここは戸数が割と少ないので、
いざ大規模修繕となってお金が足りなくて、借り入れる一時金を各戸で出すにしても
負担が大きくなりすぎてしまうと思います。

[385: 匿名さん]

新築分譲マンションってお互いに知らない人たちが集まるわけだから、管理組合による住民自治が機能するまでにはしばらく時間がかかる。その間は売り主のおぜん立てしたとおりに運営するしかないので、ギャップは広がっていく。

契約前にしっかりチェックしないと自分たちが割を食うことになる。

[386: 匿名さん]

＞管理組合ができるまで

管理組合の立ち上げには管理会社のサポートが必要なんだけど、これも会社によってまちまち。ひどいところは入居して一年すぎてから管理組合設立総会なんてケースもある。

管理組合って、引き渡し直後からスタートすべきなんだけど。その辺も契約前に確認。

[387: マンコミュファンさん]

合人社コミュニティだから期待出来ないな、加えて全住戸の1/6が1LDKだし積立金上げるの渋られそう

[388: 匿名さん]

管理組合は入居後ほどなくスタートするのだとばかり思い込んでいましたが、マンションによって開始時期が異なるのですね。
こちらの管理会社はパナソニックホームズ・合人社コミュニティとなるので口コミを調べてみようと思います。

[389: eマンションさん]

>>388 匿名さん

合人舎の口コミは、どこを見ても悪いものばかり目に留まってしまいます。
パナソニックホームズ合人舎コミュニティの口コミはなかなか見当たらなく、同じパークナードのマンションでの口コミはありました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598964/

[390: 匿名さん]

管理組合についての認識、私は全然でした…
きちんと契約前にチェックですね。
ある程度、住民がそろってからじゃないのはわかるですが
イニシャルで入っている人たちだけでも運営していかないと、
初期の共用部のトラブルなどへの対応とかできないと思います。

[391: 匿名さん]

>390

同じ売り主のマンションの住民板をウォッチするとその辺の対応状況を垣間見ることができたりする。内覧会時の対応や入居直後のトラブル対応とか。

トラブルが生じてるけど管理組合も立ち上がってないしって結構ありがちなパターン。

あと、共用部分の不具合のチェックって管理組合の仕事なんだけど、内覧会時にはノーチェックだったりする。管理会社がしっかり代行してくれないとなんだけど。

[392: 匿名さん]

管理組合は管理会社あっての組合になりますから、管理会社のサポートが一番重要だと思います。
入居してすぐに組合員が活動するということは難しいです。
入居前に内覧会等で配布されるかと思いますが、
役員の順番などが決定され、最初の議会の日程もある程度決められているのが通常のスタートだと思います。
また、予定されていた管理会社が急遽変更になるというケースもあるかと思いますし要確認ですね

[393: 評判気になるさん]

第3期が3戸で発表されていますね。
先着順で6戸になっているので
残り9戸ということでしょうか。

[394: 匿名さん]

>入居してすぐに組合員が活動するということは難しいです。

引き渡しの少し前に入居説明会ってどこの物件でもやってると思うけど、その時に最初の理事を決めて入居時にはスタートできるようにしてるところもある。管理組合の運営のサポートだけでなく、契約後の対応って結構売り主によって違うのでその辺は要確認。

>役員の順番などが決定

輪番制にするかどうかも管理組合で決めること。

[395: 管理単t納]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[396: 匿名さん]

とりあえずは、まだよくわからない段階でしょうか＞管理組合について
入居もまだ先なので
その時までにどうなっているのかは契約者さんたちは要チェック。

管理会社は後から変更するの大変そうなので
いいところだといいなと思います。。。

[397: 匿名さん]

>>393 評判気になるさん

1週間くらい前から先着順は5戸になっていますね。