パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[2601: 口コミ知りたいさん]

資産価値派の第一人者の沖氏は、「1億円、1.5億円の物件を買うのは簡単。でも中古で売るのは山手線の外だと苦労する。マーケットが違う。」
という持論。その意味を冷静に考えたい。

誤解してほしくないのは、中野駅だからダメとは思ってない。
ただ、本当にデベが宣伝するほどの資産価値が上がるのか、検討者はよく考える方がいいと思う。

[2602: 検討板ユーザーさん]

>>2601 口コミ知りたいさん
>よく考える方がいい
誰だよ。余計なお世話ww
中野が好きならいいじゃない

[2603: マンション検討中さん]

>>2601 口コミ知りたいさん
中野ステーションレジデンスの賃貸募集が3月からずっと20件のままなんだよな、あれ裏在庫どれくらいあるんだろ
利便性が高いのでコスパよければ住みたい町ではあるけど、ステーションレジデンスの賃料ほどの価値はないみたい

[2604: 匿名さん]

中野駅周辺は資産価値も高いと思いますよ。

[2605: 通りがかりさん]

ステーションレジデンスは3年の定期借家ってのも大きいですね

[2606: 匿名さん]

管理組合は二棟で合同なのですかね？所謂ツインタワーとも違うように思えるので各棟で別々の組合でもいい気がしますが、きっと合同なのですかね。

[2607: 評判気になるさん]

>>2603 マンション検討中さん

その通りで、家賃相場が資産価値を決めるんですよね。
家賃相場を牽引するのはファミリー層。中野は地縁がないファミリー層が積極的に選ぶ街ではないから、そこがネック。

[2608: 検討板ユーザーさん]

>>2603 マンション検討中さん
中野にしては高すぎますからね、、、

[2609: マンション検討中さん]

いいかげん下品な投資家目線で語るレスはやめて欲しいわ。
ここ実需のファミリー向けです。儲かりませんので撤退お願いします。

[2610: マンコミュファンさん]

>>2609 マンション検討中さん
では有意義な情報をお願いします。
感想なんかはいらないので

[2611: 買い替え検討中さん]

MR見てきました。ちなみに、MR見た多くの方が内装が悪くて萎えたとおっしゃっていますが、具体的には何に萎えましたか？いわゆるオプション尽くめのモデルルームではなかったですが、私は逆にスタンダードが見れてよかったと思います。具体的な話をしましょう。冷やかしの外野は無視して。
最近見た他社と比べれば仕様は確かに少し劣っていて高級感は感じませんでしたが（天カセなし、ミストサウナなし、ハンズフリーキーなし、キッチンカウンタートップ・面材や浴室の壁の質等）、これらは許容範囲内かな。
私が気に入らなかったのは、収納が少ないこととクローゼットが天井まではないこと、バルコニーの奥行きが浅めなことと、梁と柱が多いことくらいですか。まあ、立地を考えれば目をつむれる程度でしょうか。
皆さん、他にこれが残念と感じたもの何かありますか？

[2612: 職人さん]

背伸びして最大限借金してこのタイミングで新築マンションを一次取得で購入するのは、よくよく考えた方がいいと思うと、ど真面目に投稿。

「短期金利はそんなに急にあがらない」と考えていると足元救われる可能性が相応にある。

契約時点（7-8月）では、まだ短期金利は上がっていないが、円安防衛、輸入物価抑制のため10月以降早ければ年内から金利をあげざるをえない可能性があります。年内から上がり始めて、実際取得する時点の2年後には、さて、どうなっているだろうか。（2年後までに相応のキャッシュを積み上げられればいいとは思いますが。）

1 今後金利高、円安の防衛による円高シフトシナリオはほぼ既定路線

ー少し米国経済も落ち着いてきたので、米国金利もゆっくりではあるが低下見込み。
ー国内、輸入物価ともに上昇基調なため、政策金利は恐る恐るだがあげざるをえない。
ー結果、過度な円安はもうない。ゆっくりと円高に。

2 円高になると外国人投資家目線で割安感の減少

ー今は円安で割安感ある日本の新築物件はまだ売れている
ー今後円高になると、過去に投資してポジション持つ投資家は利確のため物件売りに転じる
ー外国人勢の新規の購入減なのでダブルで効いてくる
ー投資家の動きは早い、一旦市場の潮目が変わると、早いと想定。

3 金利高の影響

ー背伸びして変動で買った実需層が、耐えきれず売却、キャンセルとなるケースが一定程度出てくる
ーマーケットが一旦調整局面に入ると、実需購入層も一旦様子見姿勢に転じ、実需も減少。

4 （今は）価値-価格のギャップ違和感感じる人が増えてる印象

特にこのマンションの掲示板では、MR見学者からのコメントで、価格と中身にギャップを感じてる方が相応にいる印象。(価格の上昇スピードが加速感がある現在なので致し方ない部分もあるかもしれないが、それでも違和感を感じる人が増えているのは事実。炭鉱のカナリア？)

もう、ピークじゃないかなぁ、、、、

と、考えながら、買おうかどうしようかかんがえている、矛盾おおき自分です。

[2613: 名無しさん]

>>2612 職人さん
ご自分は勝手にそうすればいい。他人のことまで大きなお世話です。

[2614: 口コミ知りたいさん]

>>2601 口コミ知りたいさん
買えない人相手に商売してる人？どうでもいい

[2615: 口コミ知りたいさん]

>>2613 名無しさん
買いたきゃ買えばいいと思いますよ！
誰も買うな、とは言ってないし、あなたのことを考えて言ったわけでもないんだから。

[2616: 口コミ知りたいさん]

>>2613 さん

>>2613 名無しさん
買いたきゃ買えばいいと思いますよ！
誰も買うな、とは言ってないし、あなたのことを考えて言ったわけでもないんだから。

[2617: 匿名さん]

MR小出しにして、予約取れない。
焦燥感が煽られている感じ。どうなんだろう。

[2618: 匿名さん]

中野は人気だから早めにモデルルーム行かないと乗り遅れると思いますよ。

[2619: 口コミ知りたいさん]

販売業者の必死さに引く。

いろいろな視点でメリット、デメリット語ってるのに
「不満があるなら買わなきゃいい、黙れ」という言論封殺。
礼賛するだけならこの掲示板の存在不要だよね。

[2620: 匿名さん]

販売業者の態度で参考になりそうな点は、手付金の柔軟性でしょうかね。

標準は物件価格の10%だけど、なんだかんだいって、10%未満でも顧客事情に応じて対応してくれていたと思うし、自分も今年引き渡しの物件ではそうだった。
この物件で手付は厳格に10%必要、というスタンスなのであれば（そういう投稿がこのマンションの過去投稿にあったので。）、引き渡し時点でのキャンセル予防のために、10%未満は受け付けないという姿勢かもしれない。

[2621: 口コミ知りたいさん]

>>2617 匿名さん

MRの重要度は低いですよ。
まあ、専有部でで売りがないから、MR小出し商法だと思います。

それよりも、平日1日、休日1日つかって、中野の観察、ピープルウォチングがお勧めです。スーパーや飲食店や公園を見れば
気づきは多いと思います。

[2622: 匿名さん]

>>2617 匿名さん
これからのMR予約でも、まだ第１期に間に合いますよね？

[2623: 匿名さん]

>>2621 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。私もみに行った口ですが、休みの日に、駅から7-8分あるいて、あの場所に1.5億円以上払う価値があるんかなぁ、、、って急になんか冷静になった自分がいましたよ。

[2624: マンション検討中さん]

「中野は人気なので」というワードをずっと繰り返している人がいるけど何なんだ

[2625: eマンションさん]

>>2623 匿名さん
百聞は一見に如かず　ですね。
不動産は(自分に合う)街を買え、だと思っています。
違和感を感じたなら、あなた向きの物件ではなかったのでしょう。

[2626: 匿名さん]

MR行かれた方、同じ時間枠に何組ぐらいいる感じでしたか？予約が取りにくいほど繁盛していたか、わりと空いた感じだったか、どうでした？

[2627: 通りがかりさん]

>>2624 マンション検討中さん
不思議ですよね。最初は、反発されるのを快感とする変態の荒らしかなと思ってましたが、あまりにいろんなスレで同様の書き込みを見るので、実はマンコミュの運営サイドの人間なのかなと思ったりします。結局デベの広告で成り立ってるので。

[2628: 検討板ユーザーさん]

>>2620 匿名さん
ごめん、何が言いたいのか全然わかんない。

[2629: 匿名さん]

>>2628 検討板ユーザーさん
わからない人はわからなくていいのよ。

[2630: 匿名さん]

>>2629 匿名さん
引き渡しまでの2年間の間に、マンション市況が変調した場合、場合によっては、手付放棄によって解約した方が、いい、ってことも想定されます。その時、10%手付放棄するのと、5%放棄するのと、どっちが放棄しやすいかっていったら、5%でしょう。デベロッパー的には、手付放棄して解約されると困るわけ。

[2631: 名無しさん]

>>2630 匿名さん
だから何だよ。結論言えば？ちなみに三田ガーデンヒルズの手付、何パーセントか知ってる？庶民が妄想で語るなよ。

[2632: 匿名さん]

>>2631 名無しさん
なんで、そんなに、横柄な態度取られるんでしょうかね。。。
何かストレス溜まってらっしゃるのでしょうか？いい医者紹介しましょうか。

[2633: 匿名さん]

>>2631 名無しさん
私は庶民でいいんですが、そんなあなたは何民でいらっしゃるのですか？
愚民ですよね？

[2634: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズとPC中野は全くカテゴリーの違う物件だと私は思いますので、この掲示板で三田ガーデンヒルズを持ち出す方が違和感ばりばりです。何をベンチマークにするかはご自由にされたらいいとおもいますよ。

[2635: 匿名さん]

>>2631 名無しさん

ちなみに、三田ガーデンヒルズは手付金が20%ですよね？
あんな高額物件はまさに実需というよりは投資家ないし投資目線のある富裕層が買うんですよ。そういう方達は市場動向に明るい方が多い。市況の変化に敏感に動く割合が高く、販売側からすると、手付を高く取っておきたいの。20%手付金払わせておけば、単純計算で20%以上の市場下落がないとキャンセルしないでしょ？
よく考えて人を庶民だの妄想よばわりしなさいね。あんたよ、頭悪いの。

[2636: 名無しさん]

いいから、
>>2620
>>2630
の解説、ちゃんとしてね。思わせぶりの評論家さん。

[2637: 匿名さん]

>>2636 名無しさん
もういうことはないわ～

[2638: eマンションさん]

>>2635 匿名さん
わかってないね～

[2639: eマンションさん]

実需狙いの物件だと手付金は柔軟に対応してくれるってことなんですかね？初めて聞きました。

[2640: 匿名さん]

>>2639 eマンションさん

販売側の立場になって考えてみるといいと思います。

売買契約がちゃんと履行されずに、解約になると、その物件をまた販売しないといけません。

その際、市況が上昇基調かつ上昇が続くことが想定される局面では、再度販売するにしても、価格を下げることなく、販売できます。（なんなら値上げもできるでしょう。）

逆に、その際、すでに市況が変調して、下がってなかったとしても、伸びない、ないしは下落が見込まれるとなったら、再度販売するのに手間がかかります。なんなら価格を下げないと売れないかもしれない。そうなると、売り上げ計上遅延のみならず、採算も悪化する。

だから、売買契約を締結する買主が、ちゃんと契約を履行するか、というところを評価して、契約履行の可能性が極めて高く、また、仮に契約キャンセルとなった場合でも、リスクは少ないと思えば、手付金も多少柔軟に検討してくれます。

実際、自分　この15年の間に5件以上買主の立場で新築マンション購入してきましたが、4件は手付5%でいけました。でもね、それは、市場が上昇局面だったから、売主側のリスクが比較的低かったから、だと理解しております。（自分の属性は悪くないこともあると思いますが）

これからは、いつ天井がくるか、売主側もヒヤヒヤしながら販売する、そういう市場環境です。だから、手付金は多めに取っておきたい、10%しっかり取っておきたい、ってなってくるわけです。

買主が交渉しても、安易に売主が5%でいいですよ、とはならない可能性が高いんではないか、って感じているってことです。（そういうところから、潮目の変化を感じ始めているということです。）

[2641: マンション検討中さん]

>>2619 口コミ知りたいさん
買えないのにずっとマンションコミュニティにいる恥ずかしいネガが不要。

[2642: マンション検討中さん]

>>2640 匿名さん
一つも買えてないのにそんな間違った意見いらないよ。

>>いつ天井がくるか、売主側もヒヤヒヤしながら販売する、そういう市場環境です。

はあ？何言ってるの？ちょっと人に言ったら笑われるよ。ちょっとこのネガ恥ずかしいにもほどがある。
何度も売買しているならそんなせこい話思いつかないものです。

[2643: 通りがかりさん]

>>2640 匿名さん
申し訳ないですけど、経験と感覚が古すぎるんだと思いますよ。貴重なご意見ではありますが。。

[2644: 買い替え検討中さん]

他のいろんなスレにもいるらしいからbotじゃないの？

[2645: 買い替え検討中さん]

↑

>>2627　宛て

[2646: 匿名さん]

bot使う程の掲示板じゃないでしょ。
確かに他のスレでも似たような書き込みがあるから運営のサクラか新人に定期的に見回りでもさせてるのかもね。

[2647: マンション検討中さん]

>>2640 匿名さん
大手デベは単体の社員で数千、連結で数万人のレベルですよ。わずかな手付の割合でヒヤヒヤなんかするかよ。一人でメルカリで物売ってるのと違うんだよ。全部自分の脳内に合わせるな

[2648: マンション掲示板さん]

>>2623 匿名さん

私は現地を探索して、線路横ということが一番気になりました。線路横数十m以内のマンションに住んだことありますが、2度と住みたいとは思いません。

タワマンは構造上、外壁に軽量なALCを使うので防音性で一般マンションに比べてさらに不利です。

将来、賃貸や売却に出すときも鉄道好き以外からは敬遠されますよね。

[2649: 匿名さん]

>>2642 マンション検討中さん
「ちょっと人にいったら笑われる」っていうほど、皆が上がる上がるって思ってる市場だからこそ、怖いんですよ。しかも、市場上昇を支えていたマネーの蛇口が閉まり始めたら、逆回転するものですよ。

[2650: 匿名さん]

>>2643 通りがかりさん
23年に契約して、先月引き渡し受けたばかりでも同様の経験してますよ。そんなに古くもないかと。

[2651: 匿名さん]

>>2647 マンション検討中さん
自分の感覚にそぐわない意見に対して、否定命令形で返答される悪質なbotでしょうか？掲示板は多様な意見や見解が、他の検討者にも役にたつものです。そういう見解もあるんですね、くらいでいいじゃないのよ

[2652: 匿名さん]

>>2647 マンション検討中さん
大手デベの社員でも、販売、営業の人ではなく、商品企画、販売戦略を担っている人の話です。販売戦略になっている人はそこも考えますよ。

[2653: 匿名さん]

ここは線路から距離が取れてるからそんなに問題にはならないですよ。それより首都高や幹線道路沿いの物件の方が騒音は厳しいです。特に幹線道路が近いと車に撥ねられるような事故もある。

[2654: 匿名さん]

今朝税務署とドコモビルの道を見たら、強風で傘が裏返ったり、傘を使えない状況になっていました。強風を聞いたことがないっていう人は今日行ってみたら？中野駅周辺は穏やかでした。まあ年間で数十日程度でしょうから、天候が悪い日は隣の商業施設ぐらいにすれば問題はないと思うけど。

[2655: 匿名さん]

そこはこのマンションから離れてるよね？んで税務署は南口の新築高層に一時移転になってるし、解体するんでしょ？通り道でもないししかもビル風を構成してる建物も無くなるのに、なんでそんなに気になるの？私の知ってる範囲では中野坂上の駅出て本屋の方に上がる階段のところの方が、数倍ひどいんだけど。

[2656: 匿名さん]

中野坂上のビル風はひどいですね。
ここはデッキに繋がるまで、この辺りを通らないとお家に帰れないと思いますよ。確かに税務署の建物がなくなれば少しは緩和されるかもですが、四季の森も風が強い印象ですが、ここ線路側は大丈夫なんですか？

[2657: 検討板ユーザーさん]

>>2648 マンション掲示板さん
そんなら住まなきゃいいし、検討対象外で冷やかしに来てるほど暇なの？

[2658: マンコミュファンさん]

>>2657 検討板ユーザーさん
暇なんですよ。想像だけで幼稚な長文書いたり、嘘投稿して誘導したり。真昼間から自分の批判が検討に役に立つと書き込まれる度に逆に心配になります。

[2659: 評判気になるさん]

>>2652 匿名さん
手付金を毎回減額交渉してるのは立派というかよくやりますね、という感じでですが、そこからデベ側の相場感を仮に推しはかったとして、だからなんなの？デベが弱気なら買うのやめるの？ということなんですよ。教えてあげてる的な書き方だし余計に共感得られてないんだと思いますよ。

[2660: 検討板ユーザーさん]

>>2653 匿名さん

嘘はやめましょうよ。
この物件は線路真横ですよ

[2661: 通りがかりさん]

手付け減額できる物件は需要が少ない物件のみです。

[2662: 評判気になるさん]

>>2659 評判気になるさん

共感を求めてるわけじゃないの。
一意見、経験を共有してるだけ。
共感中毒じゃないから、私。

[2663: 名無しさん]

>>2648 マンション掲示板さん
新築で実際内見できない。だから実際音を経験しては買えないわけですが。
推奨するわけではありませんが、類似属性のタワマンの賃貸内見、中古内見に行けば、感覚はわかるわけで。そこまでするかどうかはひとそれぞれ。

[2664: 名無しさん]

>>2661 通りがかりさん
販売計画段階から手付け柔軟にするか、という計画段階の判断もあれば、実際の販売段階での個別ケースの判断もあります。個別ケースの場合は、営業マンの力加減、匙加減もあります。承認事項ですから。

[2665: 匿名さん]

大型物件は事務の煩雑さを減らすために手付金変更できないことが多いですね。販売苦戦してる在庫物件なら交渉余地あると思いますがここはそうはならない気もします。

[2666: マンション掲示板さん]

ここは抽選だろうからそうならないと思うよ
値段的に割安ではなく投資家は参加しないだろうから2倍くらいと予想

[2667: マンション検討中さん]

たった一人で嘘書いてて心配です。

[2668: 口コミ知りたいさん]

>>2660 検討板ユーザーさん

モデルルームで、防音対策はいかがでしたか？
教えて下さい。

[2669: マンション検討中さん]

>>2668 口コミ知りたいさん
ベランダでクラッシック流してドア閉めてました。音の種類とレベルが違うので参考にはなりませんでした。

[2670: マンション検討中さん]

今日も予約取れなかった。

全然繋がらなくて、繋がったと思ったら
もう全て埋まってた。

[2671: 口コミ知りたいさん]

>>2667 マンション検討中さん

全ぜ繋がらないが、冷やかしですか？

[2672: eマンションさん]

こんなに人気なのか、、

[2673: マンション検討中さん]

テイラースウィフトのライブチケットは取れたのに。中野のマンションのモデルルーム見学の枠予約ができないって、、、。

真剣に購入検討しているのに、
購入に向けてのスタートラインにも立てない、ってどういう事態？

[2674: 口コミ知りたいさん]

>>2670 マンション検討中さん
嫌がらせレベルだよね。どんだけ検討者の時間を無駄にさせているか。最初から枠をたくさん作れば1回目でみんな予約できたんじゃないのかな。検討者を馬鹿にしているとそっぽ向かれるよ。

[2675: 口コミ知りたいさん]

>>2671 口コミ知りたいさん

入力画面に3回行きましたが、アウト。

[2676: 通りがかりさん]

思ったより人気だった
中野なめてたわ

[2677: マンション検討中さん]

言葉を選びながらコメントをしてくれる人がいても、たちまち罵声が飛んでくるので良質な書き込みも減り、結果的に見苦しい掲示板になりつつあるのは残念。