パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズってどうですか？

[匿名さん]

JR中央線中野駅前の囲町東地区再開発事業。名称が「パークシティ中野」に決定しました。
住宅棟の情報は別途発表されるとのことですが、パークシティの呼称から分譲マンションになることはほぼ確実かと思われます。

このスレではプロジェクト全体および住宅棟についての情報交換を希望しています。
関心がある方や周辺にお住まいの方、よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1514/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154649

所在地：東京都中野区中野4丁目2番他（地番）
交通：中央本線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　総武・中央緩行線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　　東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩6分～8分
　　※ペデストリアンデッキ（完成予定時期：2029年度）および西側南北自由通路
　　　（完成予定時期：2026年度）完成後は、「中野」駅からザ タワー エアーズの
　　　エントランスまで徒歩4分、ザ タワー ブリーズのエントランスまで徒歩5分となります。
　　※事業完了予定時期は遅れる場合がございます。
（ザ タワー エアーズ　第一期一次）
間取：1DK～3LDK
面積：30.65平米～125.12平米
バルコニー面積：5.77平米～30.71平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

囲町東地区第一種市街地再開発事業

事業者 囲町東地区市街地再開発組合
所在地 東京都中野区中野四丁目地内
交通 JR中央線・総武線・東京メトロ東西線「中野」駅　徒歩4分

建築物の敷地面積
A敷地：10,059.00m2（住宅棟、オフィス・商業棟）
B敷地：3,170.00m2（住宅棟）
建築物の延床面積
A敷地：約91,265.11m2
B敷地：約29,286.25m2

構造規模
＜A敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下2階地上25階建
オフィス・商業棟：鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造地下2階地上12階建（店舗1～3階建）
＜B敷地＞
住宅棟：鉄筋コンクリート造　地下1階地上20階建
住宅戸数（予定）　807戸（A敷地：545戸、B敷地：262戸）

2022年9月：着工済み
2025年12月：住宅棟竣工予定
2026年1月：オフィス開業予定
2026年春：商業施設開業予定

設計・総合監修 株式会社佐藤総合計画
施工 東急建設株式会社
建物・ランドスケープデザイン 光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所株式会社
参加組合員 三井不動産レジデンシャル株式会社、三井不動産株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークシティ中野ザタワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/96914/

【物件概要を追記しました。2023.9.11　管理担当】

[1995: 匿名さん]

周辺環境としては再開発エリアのパークシティの方が魅力的。価格も恐らく後発の方がかなり高くなりそう。

[1996: eマンションさん]

>>1991 マンション検討中さん
その代わり価格は一番高くなりそうだけどね、スミスなだけに。それはそれで野次馬的には注目してる

[1997: eマンションさん]

ごめん、スミスじゃなくてスミフ

[1998: 名無しさん]

>>1996 eマンションさん
値段も資産価値としても
サンプラザ跡＞囲町西＞ここ
になりますかね。
価格が1.4億以下はここしかなさそうですけど。

[1999: マンション検討中さん]

囲町西の頃には金利が上がってマンション価格自体は今より落ちてるんじゃないの

[2000: 匿名さん]

ま、いつかはマンション価格の高騰が終わるでしょうね。

[2001: マンション掲示板さん]

>>1994 さん

特に面白くもないですけどね。
マンションなんて最後はババ抜きなので高く売れるうちに売っとくのが良いと思ってますが。

[2002: マンション検討中さん]

そういう投資目線でここを買うって頭悪そう

[2003: 匿名さん]

立地が良いから投資で買いたい人も多いんじゃないかな。

[2004: マンション検討中さん]

>>1966 マンコミュファンさん

やれやれ、何言ってるんだか。ハイグレードマンションの条件に立地は必須だろ。三井のハイグレードマンションブランドのパークマンションもパークコートも、しょぼい立地には建たないよ。勿論、中野なんかいくら設備を豪華にしてもパークコートになれない。

[2005: マンション検討中さん]

プレミアム以外だと騒音が少ない北向きは1つだけか。
2期まで待つかな。

[2006: マンション検討中さん]

利上げ見送りで更に円安かな。どこまで行くんだろう。

[2007: マンション比較中さん]

>>2005 マンション検討中さん
どこの情報ですか？105タイプもあるのだから、HPに載っているタイプ以外も１期で売り出すと思っていたのですが。

[2008: マンション検討中さん]

南向きってもし線路の南側が再開発されたら眺望終わるんだよな
眺望が確保されてるのはサンプラザ跡とステーションレジデンスのみか

[2009: 通りがかりさん]

>>2004 マンション検討中さん
遡って見ると、このやりとりは、

同じ額出したら五反田や目黒で築浅の同じくらいのグレードの中古マンション買えるからね

から始まってる。定義はともかく文脈として、グレード＝立地のことを指してるのではないことは子供でもわかると思うよ。

[2010: マンション検討中さん]

ツインマークからの住み替え羨ましいです。
30前半、世帯年収2000～2500とディベロッパーが想定する顧客であると思いますが、1次取得であり、1.5億ほど出すのはハードルが高く感じます。

ツインマークの方が格上との話がありますが、個人的には北(口)側という地点でツインマークよりは好印象な物件です。

当物件に関する懸念ならまだしも、わざわざ他のマンションの方が良いと主張する方の心理が、自分が買いたいから少しでも倍率下げたい以外にあまりわからないのですが、人気の裏返しなんでしょうかね。

[2011: マンション検討中さん]

好印象w
苦しい買い煽りだなw

[2012: 通りがかりさん]

>>2004 マンション検討中さん
割と本気で何言ってるのか理解不能だから、一般的な定義とか、もっと日本語の意味を勉強してから書き込んでくれよ。

その理屈なら青山にパークリュクス建ててもハイグレードになるってことでしょ？もうこの時点で論理破綻してるじゃん。こっちがやれやれだわ。

[2013: マンション検討中さん]

＞個人的には北(口)側という地点でツインマークよりは好印象な物件です。

え？中野は南口の方が人気なのをご存知ない？？
特にツインマーク裏の地区が中野駅界隈で一番高級な場所なのでツインマークはドンピシャなんですよ

[2014: マンション検討中さん]

>>2013 マンション検討中さん

お返事ありがとうございます。
あくまでも個人的な好みで申し上げました。すみません。

三丁目のあたりが中野では高級住宅街とされているのは、中野に引っ越してきた際に不動産屋に確かに言われました。実際、閑静な戸建ての住宅街というイメージです。

ただ南口の商店街等が古く寂れている印象があり、線路を挟んでいるがゆえに心理的に北口の繁華街、利便施設が遠く感じてしまうのですよね。物理的な距離ではなく。

不快に思われたのであれば申し訳ございません。

[2015: マンション検討中さん]

猥雑な歓楽街とは線路で隔てられ、しかも線路から離れた静かな環境、でも実際の距離は近い
というわけで駅もその先のサンロードにもすぐ行けて、環境の良さと利便性を両立している中野三丁目が中野で一番人気というわけです
ツインマークなんて駅徒歩2分ですからね
個人的な趣味はともかく、中野の宅地を語る上での常識は知っておかれた方がよろしいかと

[2016: マンション検討中さん]

南口の商店街の方がお洒落で綺麗な店が多くて雰囲気良いですよ

[2017: 口コミ知りたいさん]

>>2010 マンション検討中さん

年収だけ自慢されてもね～。
その年齢で不動産持ってないって。
余程経済に鈍感なんですね。

[2018: マンション検討中さん]

必要となればいつでも買える高所得者だからこそ賃貸で色々住んで楽しまれてるのでは？
手持ち資産の含み益上昇に賭けて躍起になってる低所得者とは見えてる景色が違うのでしょう

[2019: 匿名さん]

3丁目は閑静な住宅地っていうのセブンの通りより線路沿いで、お屋敷街の方が凄いからね。ツインマーク、人気ですな～。資産入れ替えで若返りのためにこちら購入する人たち多いと思います。新築時購入であれば、売出の2010年、竣工の2012年からもう10年以上。家族構成や年齢も大きく変わっているだろうから、住替えの需要はあるでしょうね。

[2020: マンション検討中さん]

10年ではそう変わらないでしょう

[2021: マンション検討中さん]

もし本当にツインマークからここへ住み替えするような人がいるならそれで売りに出るツインマークの方が欲しいかもw
ツインマークの方が希少性高いし。

[2022: 匿名さん]

赤ちゃんだった子供達は中高生、中高大学生だった子たちは成人して夫婦二人になった家庭もあるだろうし。

[2023: マンション検討中さん]

>>2021 マンション検討中さん

ぜひ買ってください。
後売りするので売りに出すのはまだまだ先ですが…

[2024: マンコミュファンさん]

>>2021 マンション検討中さん
我が家もぜひ買ってください。まとめて2戸どうぞ。

[2025: eマンションさん]

みなさんツインマーク狙いなんですねw

[2026: 口コミ知りたいさん]

「南口」と「三丁目」って微妙に違いますよね？

三丁目の住宅地はツインタワーできる時すごい反対運動ありましたね。
ツインタワーの敷地は確かもともと丸??の所有地で、ずっと駐車場でした、地権者は丸??だけ。

三丁目はほぼ間違いなく今後大規模開発ありません。
いま線路沿いに駐車場になってる敷地がありますが、あの辺は再開発の計画初期から「文化的想像の場」というコンセプトがありました。だからまだ廃校になった小学校が残ってたコロナ前までは、あそこはクリエイティヴ系の専門学校を入れていた。

いつか駐車場から別の何かが建つかもしれませんが、委託されてる開発機構は当初の目的を全うしないといけないので、建つと刷ればなんらかの低層の文化施設だと思います。あそこに高層住宅は建たないと思います、そうなれば区は約束破るわけですし、三丁目は社会的地位の高い人の古い邸宅が多いので、圧力かかると思います

[2027: 評判気になるさん]

ツインマークタワー押しは、新築マンションが気になるツインマークの住民なんじゃないでしょうか？
私は、大きな地震が多くなってきたいま、耐震構造のマンションはちょっと怖いですね。　それに南口だし。

[2028: 匿名さん]

ステーションレジデンス、日テレのニュースに出たね

[2029: 匿名さん]

新築の物件は大丈夫だと思う。震災で怖いのは築年数の経った古い物件。

[2030: マンション検討中さん]

>>2027 評判気になるさん

そんな感じするよね
自作自演っぽいやり取りも見られるし一人が複数人騙ってる可能性もあるけど、ツインマークから住み替え考えている人はそれなりにいるんだろうね
(ツインマークの方が格上と言いつつ、当物件を購入しようとしている矛盾)

元々の話である北口の方が好きという感覚は分かるけどな

[2031: マンション検討中さん]

ツインマークから住み替えるとか言ってる方が嘘くさいけどね

[2032: 検討板ユーザーさん]

>>2014 さん

私も生活利便性重視で北口派ですのであなた様の意見に同感です。ですので2015の方の意見は別に気にしなくていいと思いますよ。
　中野3丁目のいいところというのはツイン南西側の一角を指しているのかなと思って拝見しておりましたが、代替わりでお屋敷はかなり減っており今は古いマンションが増えてきていると思います。そこ以外の3丁目は5丁目に負けず劣らず道が狭いのであまり違いを感じないです。なので、閑静が好きな人は南ですし、利便性派は北口を好んだりするんじゃないですかね。　

[2033: 口コミ知りたいさん]

>>2027 評判気になるさん

ですね。ツインは共用部とか充実してていいとは思いますが、細くて地震きたら折れない？って心配になります。
パークシティは免震だしZEHだし、どう考えてもこっちだわ

[2034: マンション検討中さん]

しばらく見てないうちにツインマークvsパークシティスレになってた

[2035: 匿名さん]

どちらも立地が良いですからね。

[2036: 通りがかりさん]

令和になっても過去の価値に固執して時代に取り残されてる人達がそれだけ多いってことだよ

[2037: 坪単価比較中さん]

不動産の「価値」は
過去も未来も立地の良し悪し。
で、線路前の立地が
良いか、悪いか、は個人の考え方次第。

[2038: マンション検討中さん]

線路沿いは明らかにマイナス要素だよ
そこも立地の重要な要素の一つ

[2039: マンション検討中さん]

ツインマークじゃ比較にもならんでしょ
あれはエントランスの通りがゴミゴミしすぎ

[2040: マンション検討中さん]

>>2032 検討板ユーザーさん
利便性重視派は単純に駅からの距離でしょう。
ツインマーク、サンプラザ跡、ステーションレジデンスが利便性重視派には3強です。

[2041: 匿名さん]

>>2032　三丁目と五丁目じゃ圧倒的に後者の方が道狭いじゃん
むしろ前者は二丁目同様区画整理されてきた方だよ

[2042: 口コミ知りたいさん]

今日の会見で植田総裁は、「２５年に向けてインフレ率２％が持続した場合の政策金利はどのくらいに設定するか？」という記者の問いに対して、中立金利にしたいと答えた。つまり再来年には少なくとも金利２％以上が実現することが見込まれる。もちろん物価がもっと上がれば、金利はもっと高くなる。 日テレNEWS　４月２６日ライブ https://www.youtube.com/watch?v=A722kM2aCAs

ここの融資実行になる2年後は金利2%考えておかないといけないね、半分は自己資金で用意しないと

[2043: 匿名さん]

三丁目はマンション多くはないし、某ブランドマンションが１０数年前住民圧力で着工時点で８階から６階に変更されたのは有名な話　

[2044: マンション検討中さん]

だから三丁目は希少なんだよね

[2045: マンション検討中さん]

>>2042 口コミ知りたいさん
ひええ
入居する頃には変動金利爆上げで値下がり確実ですね
ちょっと考え直そうかな…

[2046: マンション掲示板さん]

>>2045 マンション検討中さん
その分給料も上がってるんだろうけどリスクは高くなるよね

[2047: 通りがかりさん]

>>2042 口コミ知りたいさん

無知でわからないため教えて頂けませんでしょうか。金利2%上がるということは、今ってネット銀行の変動金利が0.3%とか0.4%ってなってますがそこに2%乗るってことになるんでしょうか？

[2048: 匿名さん]

実行金利は引渡し時の金利だから2年後どうなっているかだけど、今よりは高そうではある。個人的にいっても1%ぐらいかなと思う。1%でも低金利に感じるけどね。2%までいったら、不動産価格下がるだろうね。

[2049: 匿名さん]

立地の悪いマンションは下がるかもしれないけど、人気の中野なら下落局面でも下がりにくいですよ。

[2050: 名無しさん]

放置気味の円安、直近の消費者物価指数は対前年同月比で大きく予想下回る、マイナス金利こそ解除したもののその後の追加利上げは見送り。この先どうなるのかね。

[2051: 口コミ知りたいさん]

>>2044 マンション検討中さん
こうやって発展を阻害する土地は新陳代謝が働かなくて衰退する一方だよ
もはや中野の中心は誰がどう見ても北口側だし、将来性も最早雲泥の差

[2052: 匿名さん]

北も南もバランス良く発展してるのが中野の魅力の一つだと思いますよ。

[2053: マンション検討中さん]

繁華街は北、優良宅地は南
昔からこうやって発展してきたのが中野

[2054: 匿名さん]

>>2047 通りがかりさん
2%はいかないと思う。
今0.3%くらいの金利が、実際に支払い始めるときに1.5になると見積もっておけば十分かと

[2055: マンション検討中さん]

>>2049 匿名さん
都心が上がりきってからようやく中野の流れです
下がる時は逆向きで都心より先に中野が下がりますよ

[2056: マンション検討中さん]

引渡し翌年には2.5%に…
フルローンで無理して買って維持できなくなった良質な築浅中古マンションが大量に出てきそうでワクワク

[2057: 匿名さん]

ローンの金利があがるのはおそらく新規ローン契約者から。既存契約者はそんなにあがらないと思うよ。逆もそう。いまだに金利1%とかで借りている人たちはいて、金利が下がったからと簡単に下げてはくれない。借り換えしかない。まあ上がるのは知らんけど。

我が家も最初に借りたまま金利1%払っている。

[2058: 評判気になるさん]

>>2056 マンション検討中さん

金利上がったら上がったであなたは買えないでしょw

[2059: 匿名さん]

ところでみなさんはモデルルームの予約とれたの？私は取れていない。

[2060: 検討板ユーザーさん]

>>2053 マンション検討中さん
その結果、土地の高度利用がされずに細切れ土地ばっかでペンシルか小規模マンションしか出来ないじゃん南側

[2061: 匿名さん]

モデルルームはかなり争奪戦みたいです。勝どきの再来か。

[2062: 匿名さん]

買えるかどうかの抽選決勝の前に、MR予約を取れるかどうかの予選があるようなものですね。
勝どきやここに限りませんよ。

[2063: 職人さん]

南側にペンシルなんてほとんどないじゃん　どこの駅と勘違いしてるの？失笑

[2064: マンション検討中さん]

>>2063 職人さん
家に閉じこもってないでちゃんと足で歩いて見に行ったら？
それともペンシルマンションって分かってないほど無知なの？失笑

[2065: 職人さん]

2064、具体的にどの辺と言いなよ。あなたより遥かに長く知ってるし歩いてきた土地だと思う。全然論破できるよ。早くして。具体例ね。言えるんでしょ？

[2066: マンション検討中さん]

南口にペンシルマンションw
また買い煽りの低学歴営業マンがアホなこと言ってる

[2067: マンション検討中さん]

>>2010 マンション検討中さん

同じく一次取得で見てるけど1.5億かぁという気持ち……不動産なんにもわからない……

株と債券で資金貯めてるけどそこそこIRRが良くて、逆にマンションの収益率はいまいちな感じがあり、ほんとに資産切り崩してでもマンション買いたいのか……？って気持ちになってきてる。

[2068: マンション検討中さん]

あと1,2年して変動金利が2%以上まで上がってくると、築浅で立地の良い中古マンションがたくさん出てくると思いますよ。
1次取得でここを買える資産や収入、属性がある人はそれを待ってここより好立地でグレードの良い築浅マンションを安くで買った方が良いですよとマジレス。

[2069: マンション検討中さん]

ペンシルビルって駅から南に延びる幹線道路沿いのマンション群を指してるんじゃないかな。ツインマークよりももっと南側、あれをペンシルビルと呼ぶかはしらん。小規模というか古いマンションは多いよね。

一方で、比較対象として？挙がった5丁目は道は狭く、災害リスクのありそうな木造の戸建ても残っている一方、マンションなり戸建てなり土地の更新は進んでいるっちゃ進んでいるようにも思える。

それにしても、煽り方といい、言葉遣いにアレな方が多いね。

[2070: マンション検討中さん]

>>2067 マンション検討中さん
住宅ローンという低利で借り入れができてレバレッジできるのが株式投資との違いだと思う(債券は性質があまりに違うので除外)
あとは、節税関連でも違いは出てくると思う。

一方で、節税を考慮せず投資として見た場合、ざっくり計算でこの物件のキャップレートは大体2%くらいになると思うけど、実質ベースの長期金利が-0.6%くらいとするとプレミアムは3％ほどで、一般的に言われる株式のリスクプレミアムである4%~5%より低い
流動性も当然低い

[2071: マンション検討中さん]

>>2070 マンション検討中さん
理屈わかるが、でもほしい、、、
しかし、インフレ考慮されてないが、インフレ率今後５年間2％キープできたら、２年後+4% ３年後+6%の インフレが続けば、７～９％じゃない？（※過去30年間の考えをそろそろみなおさないといけないんじゃない？）

[2072: マンション検討中さん]

>>2070 マンション検討中さん

仰るとおり、低金利で借り入れできるので、極力フルローンに近い形で買えれば買えただけ良い感じですね。が、それは理想であって、多分頭金も出さないといけないし、購入・売却にかかる諸費用も考えると、どんどん収益性が悪くなっていく。純粋に金銭的な面だけでも株のほうが良さそうという評価。

金額的な側面以外でも、株と比べると将来の見通しの悪さ、流動性の低さ、分散性の低さが不安要因になんですよね。売却時の3000万円控除による節税効果も、ここらへんの自分の見通しの悪さから適切に評価できてない気がする。

うーん。自分で書いててやっぱり今は買わない気がしてきた。スレチですまんね。

[2073: 匿名さん]

中野に限らず中央線って投資目的より自己居住用のイメージ。

[2074: 匿名さん]

>>2068 マンション検討中さん

金利が上がれば不動産価格は下がりますが、その時、ローンで購入する場合、総支払額を考えると、トクではないかもしれませんね。
下がるのを待った方が良いのはキャッシュで購入する場合でしょう。

[2075: 匿名さん]

>>2074 匿名さん

実需で買いたいのならわかりますが、
投資なら下がった時に買うかどうかですね。
落ちてくるナイフはつかむな。

[2076: 匿名さん]

中野は立地が良いから下がりにくいと思いますよ。

[2077: マンション検討中さん]

線路沿いではあるが、南側が線路なので、南向きの眺望と日照は半永久的に保証されます。

[2078: 口コミ知りたいさん]

微妙に成功してイキってる素人がはめ込まれちゃうんだよね～。
今の市況、ＰＴＫとBTT底値で掴んだプロのワイから言わせると、

「令和のコロナバブル」

[2079: 匿名さん]

湾岸には興味ないし、どうぞ湾岸にお帰りください。

[2080: マンション掲示板さん]

>>2079 匿名さん

ワイ？湾岸には住んでないよ。
コロバブ時のアホみたいな財政出動状況と弱気で出したデベの状況分析を的確に行い、底値で拾っただけ。

今の住居は、パークコート神宮北参道ザ・タワー。

[2082: マンション検討中さん]

>>2071 マンション検討中さん
インフレは考慮してます。実質ベースでの話をしました。
キャップレートの計算は現状であり、インフレが入ってない。金利も実質ベース。(名マクベースで考えるならキャップレートみてもあまり意味がないと思われ、キャッシュフローエクセルにでも落とさないといけないけど、一緒だと思われる)

対インフレという意味では、理屈としては株も不動産も耐性ありだと考えられる。

インフレを考えるとマックスまでレバレッジしたい気持ちは重々わかるけど、不景気で収入も株も不動産もアウトとなる可能性もあるし、結局リスク管理じゃないかな。マクロ的にも不確実性が上がってるようにも思えるし。

[2083: 匿名さん]

欲しい人がたくさんいるような立地の良い物件を買うのが良いですよ。その意味でここは買って間違いのない物件。

[2084: マンション掲示板さん]

うえぴょんも行ってたけど、２０２５には中立金利すなわち２%を目指すみたいだよ。

Cpiについても電気ガスの補助が切れるから爆上げは確定的。

この状況で数年後引き渡しの利回り相当厳しい割高マン買っちゃうって、、、プロのワイからしたら心配だよ。

[2085: マンション検討中さん]

年収の3倍未満なので返済に不安なし

[2086: 検討板ユーザーさん]

先のバブル崩壊、多くの人が想定していなかったことが起こりましたからね。
当時と非常に似た状況と感じています。
金利引き上げたくなくても、上げざるを得なくなる？
戦争、災害によるリスクオフによる巻き戻し？
歴史は繰り返すと言います。
バブル崩壊したら、都心の希少物件関係なく、軒並み大暴落しますよ。

[2087: 匿名さん]

>>2086 検討板ユーザーさん
バブル老害爺はいい加減成仏してくれ

[2088: マンション検討中さん]

>>2081 匿名さん
騒音の出る嫌悪施設、、、まさに南側を走る中央線のことですね。

[2089: マンション比較中さん]

今度はツインタワー住民かな

[2090: 通りがかりさん]

>>2089 マンション比較中さん
いや、北参道の人でしょ

[2091: マンコミュファンさん]

どこもかしこも再ラッシュでどのにするか迷うねー中野もいいとみてる
サンプラザ跡地は抽選になるかな？1,000戸くらいあるよね。1期限定でここも検討中

[2092: 匿名さん]

北参道も中野も人気の高いエリアですからね。

[2093: 検討板ユーザーさん]

実際に買える方と話したいですねっ！

[2094: eマンションさん]

>>2093 検討板ユーザーさん
マンコミュでそれを望むのは無理
Twitterのアカウント作って、高所得のインフルエンサーと絡んだ方がよっぽどタメになるよ