大規模修繕工事の周期

[匿名さん]

管理会社から、大規模修繕工事の周期は１２年が目安だけど、国土交通省が１０年を推奨しているので理事会が管理会社の提案を取り入れて、総会で２年後の築２０年目の工事に決まりましたが、どの様に工事会社を決めればよいのでしょうか？

[1: 通りがかりさん]

まず10年を国交省が推奨しているのは本当ですか？国交省が出している長期修繕計画書のガイドラインでは12から15年周期とされています。
もちろんマンション毎の実態によって伸び縮みしますが…

まずは長期修繕計画書を見てきちんと考えてみてください。
30年後までシミュレーションされていると思うので、今の周期で修繕したら修繕積立金が毎月いくらになるのか。もちろん修繕しないといけないくらい劣化しているのなら10年周期でも仕方ありません。が、将来の積立金がすごいことになると思います。

[2: 匿名さん]

前回のは良く知らないのですが、今回は管理会社が言っていました。あまり難しい事は良く分かりませんが、

正確には「前回同様で１０年が安心に奇麗に住めて、資産価値も落ちないのでお勧めです、国土交通省も１０年が安全安心に住める？」でしたでしょうか？

[3: 匿名さん]

１８年周期で十分。

[4: 匿名さん]

個人的には１８年は嬉しいけど、管理会社、理事会の総意で当マンションはずっと１０年なんです。ですので、業者の探し方を教えていただきたい。

[5: 通りがかりさん]

>>4 匿名さん
ただ単に業者を探したいのなら大規模修繕工事　ランキング等でググれば出てきます。
評価の高い順に見積りを依頼すればいいだけです。仕様書等バラバラになり比較なんてできないでしょうけどね。

比較したいなら設計コンサルに依頼して共通仕様書を作らせます。コンサル代高いけど、管理会社に丸投げするよりかはいいかと思います。

[6: さすらい]

>>5 通りがかりさん

国交省が10年周期って言っていたのは
遥か昔の話しです。

酷い管理会社ですね

[7: 通りがかりさん]

>>6 さすらいさん
おっしゃる通り相当ひどい管理会社だと思います。
スレ主さんは周期自体を見直すことはしないようなのであまり言っても仕方ないですが、住民が知らないのをいいことに嘘をついて修繕費を食いつぶすような管理会社は無くなってほしいです。

[8: 匿名さん]

１８年周期で十分ですよ。
剰余金は蓄える。
組合員の負担が軽減される。
悪徳役員や管理会社にはくれぐれもご注意。

[9: 匿名さん]

>>8
１０年で決まってしまったので、安くできる方法が知りたいです。

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん
安くしたいなら足場ではなくブランコにして、屋上防水など足場がなくてもできものは数年先延ばしにでもして最低限の修繕とすればいい。

まずは一級建築士に相談だね。

[11: 匿名さん]

施工会社を選定するには、まず候補業者を選びます。
建設新聞等を活用すれば無料で掲載してくれます。
それから、地元業者の年間取引額ランキングで上位業者を選定します。
それに、大手スーパーゼネコンも候補に入れます。
ＮＰＯ法人マンション管理協会とかの賛助会員から選定する方法もあります。

[12: 匿名さん]

周期については、ネットで検索すれば大体把握できますよ。

[13: 匿名さん]

うちなどは大規模修繕工事１回目では修繕委員長と理事長がしっかりしていていい仕事をしたようだ。２回目にはその理事長も修繕委員長も買い換えて他のマンションに住み替えていない。今の理事長と修繕委員長はこそこそ栗タイプで得体が知れない。噂では町のコソクリ専門の建設会社の社員らしい。その他の委員も目つきが鋭く怖い感じの老人男女が加わっている。なんだか怪しい雰囲気ではある。なんかわけありそうである。

[14: 匿名さん]

そんなに気にすることはないんじゃないですか。

[15: 匿名さん]

自分で理事に立候補して、理事会のメンバーになれば
良くわかるんだけどね。

[16: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年～１５年でいいけど、
大型設備の更新工事はいろいろあるからね。

[17: 匿名さん]

玄関ドアやサッシ・網戸、エレベーター、消防設備、給水設備、
配管等がある。
修繕積立金は、大規模修繕工事だけでなく、大型設備分も確保
しておかないといけません。

[18: 匿名さん]

１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するには、やはり
しっかりした長期修繕計画書の作成が必要となります。
専門委員会を設置して、建築士を雇い検討していくべきです。

[19: 匿名さん]

私どものマンションでは専門委員会を設置して建築士を
雇い、約半年間かけて長期修繕計画書の洗い直しを
行いました。
建築士への報酬は、８０万円でした。
設計図面をもとに、数量調書をさくせいし、それを基に
設計概算書を作成してもらいました。

[20: 匿名さん]

そうして作成した長期修繕計画書があれば、大規模修繕工事であれ
大型設備の更新工事であれ、その資料をみれば凡その金額が分り
ますし、相見積もりも数字を示してとれますからね。

[21: 匿名さん]

数量調書と設計概算書を基に長期修繕計画書が
作成されているマンションはなかなかないからね。
殆どが、管理会社のフロントがソフトで作った簡易
なものしかもってないので、殆ど役に立たない。

[22: 匿名さん]

今時パソコンで作った簡易な長期修繕計画書を
使っている管理組合はないだろう。
平米数とかの数値がないものでは相見積もりや工事の
予算を組むのに役にたたないからね。

[23: 匿名さん]

建設図面はあるけど、数量調書はない。
その数値を明確にしていないと、相見積もりは取れない。

[24: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１２年～１５年。

[25: 匿名さん]

しかし、大型設備の更新時期はそれぞれだからね。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
配管等

[26: 匿名さん]

玄関ドアの交換はやるマンションが多いだろうが
サッシの交換はするとこはすくないんでは。
工事費がたかすぎるから。

[27: 匿名さん]

その場合は、サッシを全て交換するのではなく、ベランダ側
だけにするとか、滑車とかの交換をするとかを検討すれば良い。

[28: 匿名さん]

外壁塗装面の開始有工事は＜３回目の大規模修繕工事では
上塗り塗装ではなく、ケレンしてから塗装をする方法をとられる
計画を立てておられるところもありますが、その場合は工事費が
２倍以上に跳ね上がります。
本当に必要なのかどうかの検討をすべきです。

[29: 匿名さん]

そんなに難しいことをいっても分からないだろうがね。

[30: 匿名さん]

マンションの工事で、やらなければならないものを長期修繕計画書
にまとめておく必要があります。
そして総工事費から、１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出
する必要があります。

[31: 匿名さん]

それをやるには、設計コンサルタントというか、１級建築士
の有資格者じゃないとできない。

[32: 匿名さん]

うちの場合は、６ヶ月間建築士を雇い、専門委員会を立ち上げ
検討をして作成しました。
建築士への報酬は、８０万円でした。
設計図面をもとに、数量調書を作成し、設計概算書で計画書が
作成されました。

[33: 匿名さん]

長期修繕計画書にお金をかけるのはいいことだよ。

[34: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は、１２年から１５年が多いようである。
しかし、それより遅れたからと言って特に問題が起こるわけではない。
ただ、士友禅をやれば新しくなり資産価値もあがってくる。
快適なマンションライフも送れる。

[35: 匿名さん]

大規模修繕工事は上記どおりでいいようだが、大型設備については
見解が分かれます。
エレベーター、給水設備、玄関ドア、サッシ・網戸、消防設備、
インターホン等
これらについての耐用年数は、それぞれのマンションによって
考え方や傷み等によって違うんでしょうね。

[36: 匿名さん]

玄関ドアの交換を築２７年で計画しています。
といいますのは、長期修繕計画書ではもっと先のことだったんですが、
一部の玄関ドアの傷みが激しく、玄関枠が反っていたりしてドアが
かなり重くて修理をしなければならなくなったからです。
玄関ドアは専用使用権のある共用部分ですので、通常の管理については
区分所有者の責任と負担で行わなければならないのですが、少し待てば
玄関ドアの交換が計画されていますのでいろいろ検討しましたが結局は
どうせ３年待てば一斉交換するんだったら計画を早めようということになりました。

[37: 匿名さん]

大型設備の交換で、周期が３０年とかの長いものについては
早くやって快適なマンションライフを送ると共に資産価値を
高めた方がいいと思います。
３０年でやれば、その次は３０年後ですからね。３５年まで我慢する
必要はありません。

[38: 匿名さん]

そうだよね。
周期が３０年とか４０年とかをもっと先延ばししようとは
考えないでいいよね。
交換をすればあとは４０年後とかだからね。

[39: 匿名さん]

マンションの周期は、それぞれのマンションの修繕積立金
に大きく影響される。

[40: 匿名さん]

現在の大規模修繕工事費の高騰がすごいですね。
この要因は、円安、エネルギー価格の高騰、人材不足等が原因
と思われます。
ここ２０年は１ドル１１０円程度で推移していましたが、昨年
一気に１５１円まで円安となりました。
そこで材利用費が高くなってきたので値上げとなったわけですが、
現在は１３０円に戻っています。
為替相場が改善され、材料費や食材、石油等が安く仕入れられる
ようになったんですが、一度あがったものはなかなか下がりません。

[41: 匿名さん]

値上した理由はなんだったのでしょうかね。

[42: 匿名さん]

＞＞４１さん
輸入材料や食材が、今までは１１０円で１ドル分買えたのが
去年は１５０円で１ドル分しか買えなくなったからだよ。

[43: 匿名さん]

去年為替相場が、いままで１ドル１１０円程度だったのが１５０円まで円安になったが、輸入材料が上がったのでいろんな値上げがおこなわれたのは理解できる。
しかし、現在は１３０円程度の円高になっているんだが、値下げはしない。
材料費が値上げしているので商品の価格を値上げさせていただきますがご了承
ください。申し訳ありませんだったんだけどな。

[44: 匿名さん]

為替相場は円高になっていますが、値下げはしませんということだよな。
値上する時には、尤もらしく円安だから困っています。値上げさせてください
といっていたんだけどね。

[45: 匿名さん]

いずれ価格競争がおきますよ。
現に、もう値下げしているところも出てきましたから。

[46: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期については、それこそそれぞれのマンションの
実情に合わせて実施していけばいいと思います。
１０年から２０年の間であればそんなに問題はないと思います。
修繕積立金に余裕があるマンションは快適なマンションライフを送る
ために早めになるでしょうし、余裕のないところはできるだけ先延ばし
をするのではないでしょうか。

[47: 匿名さん]

自分の部屋の畳や壁紙の交換を考えてください。
早くやるところといつまでも、また全然変えないとこもあるでしょう。

[48: 匿名さん]

特に子供がいるときは、できるだけたたみや壁紙の
交換は先延ばしの傾向がある。
快適さより、経済最優先。

[49: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期はそれぞれのマンションで違いますからね。
早い所は１０年で、遅い所は２０年でもやらない。

[50: 匿名さん]

大規模修繕工事は大体１２年から１５年が多いと思います。
問題は他の大型設備の周期をどうするかではないでしょうか。
エレベーター、消防設備、給水設備、配管、配線、インターホン
玄関ドア、サッシ・網戸等の。

[51: 匿名さん]

サッシの交換をする場合、近い将来新築住宅はペアガラスに
しなければならないとさ。省エネ対策でね。

[52: 通りがかりさん]

>>51 匿名さん

新築なのに交換？
なんかごっちゃになってない？

[53: 匿名さん]

>>52さん
それぐらいは斟酌してください。

[54: 匿名さん]

サッシの交換でサッシごと替えるとなると外壁の工事も
伴うのでかなり高額になる。
戸車の交換ができればかなり安くなる。

[55: 匿名さん]

サツシの交換はカバー工法でできれば
安くはなる。

[56: 匿名さん]

　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとかカバー工法の検討
　二重窓を考慮すればかなり高額になる。 戸車の交換の検討も必要
　サッシごと交換するはつり工法は外壁工事が伴うので工事費がかなり高くなる。

[57: 匿名さん]

戸車の交換ができればいいんだけど、戸車自体は安いけど
工事費が高くなる。
簡単に取り外せればいいけど、みてみないと分からない。

[58: 匿名さん]

ネットをみると自分で部品を取り寄せ戸車をつけたものがいたよ。
サッシが外れなかったので車のジャッキを使ったといっていた。
すごいね。

[59: 匿名さん]

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式 　　　　受水槽を設置し、加圧ポンプで高置水槽に送り給水するやり方
　　　　メリット 　停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　市の給水管から直接増圧ポンプで水圧を高め給水するやり方
　　　　水の貯留がないため衛生的な水が供給できる。
　　　　１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。
　　　　以前は４階以下のマンションで使用されていたが、中高層階でも圧力を高めることによって
　　　給水ができるようになり、普及するようになりました。

[60: 匿名さん]

>１５階建て、２００戸超のマンションでも可能となりました。

以前はできなかったのですが、現在はできるようになつたのですね。
工事費は高置水槽の取替えをするのとどちらがやすいのですか。

[61: 匿名さん]

どちらもメリット・デメリットがあります。
工事費と一緒に検討してどちらにするかを決めていくべきでしょう。

[62: 匿名さん]

ただ、高置水槽の取替えと増圧直結工事にきりかえるのとの
工事費の比較では、増圧直結方式の方が高いらしいよ。

[63: 通りがかりさん]

>>62 匿名さん

LCCで考えれば
増圧直結のほうが安くなるよ

[64: 匿名さん]

>>63さん
増圧直結方式の方が安くなるんですか。
そうであれば、交換の際は検討の余地がありますね。

[65: 匿名さん]

高置水槽方式と増圧一括方式でまよっているけど、
工事費は増圧方式の方が安いんですか。

[66: 匿名さん]

但し、なかなか新しいものにはかえたくないと思っている
住民が多いよ。

[67: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期を１０年とか１３年、１５年置きに
やっているところがあるが、早すぎるのもおそすぎるのも
そのマンション次第だよね。

[68: 匿名さん]

普通は１３年前後だよね。
周期は長くしてもいいけど、やはり綺麗さをたもつためには
１３年ぐらいがいいと思う。

[69: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期を国交省は１０年とは
いっていないよ。

[70: 匿名さん]

修全の周期はそれぞれのマンションできめればいいんです。
修繕積立金を安くしようと思えば周期を長くすればいいんです。
それは住民で決めればいいのです。

[71: 匿名さん]

>>70 匿名さん

さすかに、「修全」の周期を住民で決めることはできない。

[72: 匿名さん]

>>65 匿名さん

さすがに、高置水槽方式と「増圧一括方式」では迷いようがない。

[73: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１5年後が普通になってきたね。

[74: 匿名さん]

>>71 匿名さん

さすがに、「さすかに、」はないでしょう。

[75: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期も大切ですが、大型設備の更新工事も
同時に検討していかなければならないですね。
大型設備はいろいろあります。

[76: 匿名さん]

大型設備とは、エレベーター、玄関ドア、消防設備、給水設備、
サッシ・網戸、インターホン等をいいます。

[77: 匿名さん]

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[78: 匿名さん]

大規模修繕工事は、８年に１度行うべきです、理由：資産価値が上がり、高く売り抜けられる、目安としては、管理費＆修繕積立金で４００００～５００００/月が適正と考察する。

[79: 匿名さん]

>>78
100戸のマンションであれば、大規模修繕工事費は２億円前後が適切と推察する。

[80: 匿名さん]

１００戸であれば６０００万でOK.
管理会社やコンサルを入れると１億円になるよ

[81: 匿名さん]

>>77 匿名さん
>　　大規模修繕工事の時期
>　　第１回目
　築１１年～１５年　６４．９％　築１６年～２０年　２４，３％　築２５年～30年　２．１％

築２１年～２５年が抜けてるな～？　　それとも築２５年～３０年はカットしたら

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

まあ、まあ、まあ、
某スレでは毎度のことですから・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AF%89%EF%BC%92%EF...

それはそうとして、
「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」は、令和３年度版が最新です。

[83: 匿名さん]

>>80 匿名さん

1回目の大規模修繕工事費で１億円超が提示されているので吟味中。
管理会社を入れ
２億円はぼったくり会社だな。

[84: 匿名さん]

現在は１戸１００万円では工事はできないよ。
それに１００戸程度のマンションはもっと高くなるね。
管理会社や設計コンサルタントを入れないということは
随意契約ということだろうが、それこそぼられまくるよ。

[85: 匿名さん]

現在の工事費は去年と比べると大幅に値上がりしている。
以前１戸１００万円でできていたマンションでいえば
１５０万円ぐらいは必要になっている。
それを想定して修繕積立金の値上を検討しておくことが
大切です。

[86: 匿名さん]

悪徳管理会社と思われる投稿が目立ちはじめたな～
宗教の洗脳するがごとく

[87: 匿名さん]

現在の工事価格の高騰は目を見張るものがあるね。
修繕積立金の洗い直しの時期じゃないかな。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん
修繕実施事項の見直し修繕積立金のアップを出来るだけ少なくする
例えば網戸は区分所有者が負担する（何のためあるの、蚊や虫等はいないし＝不要）
玄関ドア交換は費用3/5は区分所有者が負担する、2/5は共用費（修繕積立金）から（鍵と内部は専有部分なので区分所有者が負担する）、サッシの交換は不良になった時、インターホンで室内分（モニター）は区分所有者が負担する等見直しましょう。

[89: 坪単価比較中さん]

>>88さん
そんなややこしいことはしなくて修繕積立金から払えば
いいでしょう。
修繕積立金で払うも個人で払うも同じ住民の支払いなんでしょうから。

[90: 口コミ知りたいさん]

しつこいけど18年から20年周期で大丈夫・

[91: 匿名さん]

大規模修繕工事については、それぞれのマンションで周期を
考えればいいんです。
修繕積立金に余裕のあるところし早めに計画すればいいでしょう。
早くやることによって快適なマンションライフが送れるのですからね。

[92: 匿名さん]

自分の部屋の壁紙の交換は何年でやりますか。
１０年で替えるとこもあるし、２０年たっても
替えないとこがある。

[93: 匿名さん]

長期保証で最長１８年周期ってのも出てきてる。

[94: 匿名さん]

>>93さん
それは大規模修繕工事の周期のことですか。
ガイドラインでは１２年から１３年周期としているんで基本的には
それでいいんでしょうが、マンションにはいろいろな事情がありますので
若干の周期の幅はあってもいいんではないでしょうか。

[95: 匿名さん]

>94

ガイドラインってあくまで参考で個々の事情を考慮する必要がある。大規模修繕の前に調査点検するから、劣化がそれほど進んでなければ先延ばしってのもあり。

ガイドラインには定額積み立てが推奨って記載あるけどほとんど守ってないでしょ。

[96: 匿名さん]

>>94 匿名さん
>ガイドラインでは１２年から１３年周期としているんで

どこが出しているどの「ガイドライン」でしょうか？

[97: 某コンサル社員]

>>96 匿名さん

その通りですね
私も知りたいです

[98: 匿名さん]

もともとマンションの長期修繕計画はデベロッパが子会社の管理会社を通じて工事で儲けるために、短めに設定したものです。最近は工賃も上がっていてそれどころじゃないので、東急なんかは１８年にしてます。ちなみに、ビルは外壁修繕をやらない場合もあります。

修繕はやっても資産性は上がらずやって当たり前なものですが、やらなくても、建物に問題なけらば期間が長くても大丈夫です。修繕期間を長めでも問題なさそうなら長めにした方がいいです。

まあ、管理会社は儲けが少なくなるので早めたいでしょうけどね。ここで周期を短く推奨しているやつは管理会社の回し者の荒らしなのでスルーしましょう。

[99: 匿名さん]

>>98さん
修繕はやれば快適なマンションライフが送れます。
また、売却や賃貸にだすときは付加価値がついて
有利に展開しますよ。

[100: 匿名さん]

畳や壁紙の交換を全然やらない部屋もあるからね。
やればきれいになって快適な生活がおくれるでしょう。
部屋が汚いと友達も呼べないよ。