ブリリア武蔵小杉（その２）

[マンコミュファンさん]

横須賀線新駅で脚光を浴びる武蔵小杉駅徒歩2分の免震オール電化マンション、その掲示板パート2です。

掲示板その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49466/

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東三丁目地区土地区画整理事業2街区1画地他（仮換地）、新丸子東三丁目928番1他（従前地）
交通：東急東横線・目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩2分
総戸数：131戸（店舗1戸含む）
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：63.59～98.74平米
入居：2011年8月末予定

売主：東京建物、伊藤忠都市開発、東京機械製作所
施工会社：鴻池組
管理会社：東京建物アメニティサポート

【住民板に移転しました。管理人　2010.06.03】

[81: 匿名さん]

上の階に小さい子供がいるほうが、騒音としては気になると思いますが。

[82: 匿名さん]

ファミリータイプのマンションだからそればっかりは運だね。
うるさくしない家庭だったらいいなあ。

[83: 匿名さん]

>>80
防音フード付とは書いてあるけど、熱交換型ではないよね。
熱交換型だからって音が入ってこないわけではないはず。
７９は某物件の住民か、住民のフリをした荒らしでしょ。

[84: 匿名さん]

線路脇の高層はマジでやめた方がいい。
窓だけじゃなく壁もダメ

[85: 匿名さん]

なんで？？

[86: 匿名さん]

乾式壁は重低音に弱い。

[87: 匿名さん]

このあたりは、ホントに実際に住まないと分からないことですよね。線路に挟まれているだけに、逃げ場がないですね。

[88: 匿名さん]

>40さん
>売れないと思う。
>かなり苦戦を予想します。
その心は？
売れる売れないは蓋を開けてみないと分かんないが
1期の販売戸数を見るに、業者側は手応えがあると推測。
でないと小分けにして、「即日完売！1期2次開始！」みたいな
売り方をしますよ。
他の売れてない物件を見て、そのへんの感覚が分かるようになりました。

>47さん
>事業協力者住戸が２９もあるのか。。。。
地権者がいることで、何かデメリットってあるのでしょうかね。
そこのところ、よく分かってません。

>52さん
窓を閉めていれば大丈夫だと思います。
ここは遮音性能も高いですし。
乾式壁が重低音に弱いとの指摘もありますが、実生活では
問題ないレベルだと思います。
乾式を使うことで音が遮断できないなら、そもそも業者が
採用しませんよ。

[89: 匿名さん]

>>88　営業乙。でもあまり楽観はダメだね。

>>47　元地権者の状況によるでしょう。
元社宅などの場合、3分の１とか半数をその会社が社宅や賃貸として手元に残し、
残りを分譲するようなばあいは要注意。
一人（1社）の意向で重要案件が否決、或いは決まってしまうような事態が想定される。

たとえば、
・住民はコストをかけてでも管理のレベルを維持したいのに、
　景気が悪いとその会社が経費節減のために管理水準の低下を伴うコストカットをごり押しするとか。
・もっと性質が悪いのが、特定の業者(自分がオーナーの会社、子会社など)に業務委託でウハウハ、
　でも管理会社を変えようとすると投票数にモノ言わせて否決。

一般論ですが、重要事項変更は必要賛成数のハードルが高く設定されていると思う。
よって、１／３とかの投票権を持っていると、事実上の拒否権を持つことになる。
新しいことを決めることまでは出来ないが、現状変更は阻止できる。
最初の管理規約は元地権者の都合よく出来ているので、現状温存できればOK！でしょう。

[90: 匿名さん]

地権者どうのとかってのは単に精神衛生上の問題で、考え方次第だよ。

ちぇっ、地権者から土地を高く買って地権者の新居分を俺らが負担するのかよ。ってネガになるのか、
地権者の人がいるからこそ、このマンションを買う縁がある。ってポジになるかの違いでしょ。

土地は必ず元の地権者から買うものであって、土地所得の価格が高いかどうかと、
地権者が引き続きそこに住むかは別の話し。

[91: 匿名さん]

>>47
89です。
先の当方の記述は、この物件が該当すると言っているのではありませんので誤解のなきように。
あくまでも注意したほうが良いと思う事例です。

地権者に関する情報は持っていませんが、元地権者の割合が多くてもそれぞれが1戸づつ所有する普通の住民なら、
90さんのおっしゃるとおりで特段の問題はないと思ってよいでしょう。

気になるのであれば販売会社に地権者の状況を確認するのがよいと思います。

[92: 匿名]

90さん

後者だろうね。

地権者の既得権益として納得するしかないわな。

気に食わない人は、将来マンションが建ちそうな土地でも買って待てと。笑

[93: 匿名さん]

地権者住戸があるマンションは建替えとか修繕とかややこしいのじゃないの？
特に西口東急タワーは（三井タワーも？）下に地権者の店舗部分があるからもっと大変だよね。
上部のマンション部分だけ修繕とか建替えなんてわけにはいかないだろうから。

[94: 匿名さん]

マンションの建て替えは事実上無理なので心配無用です。
区分所有法が改正されない限り。

[95: 匿名さん]

建て替えに興味あるなら、相鉄が溝の口で建て替えマンション、グレーシアガーデンを分譲中です、どうぞ〜

[96: 匿名さん]

＞９３
修繕がややこしいのは、何か理由あるの？
変な密約（？）でもない限り、修繕基金や積立金って平米数に応じて負担するものだから、みんな平等だと思うんだけど。意志決定という意味？

＞９５
釣りだよね？

[97: 匿名さん]

普通に買う人とは感覚が違う可能性もあるってこと。
ノウハウ本なんかには、地権者が多いマンションは避けた方が良いと
書いてあるのを良くみかけるけどね。
まあ自己責任だから、気にしないのならいいんじゃないの。

[98: 匿名さん]

>>97
元地権者が、マンション全体を我がものと錯覚する場合があるからじゃないか？
議会などで自分がルールみたいな主張することが多いとさ。
あとは、複数部屋所有してて、賃貸に出す人が多いからってのもあるよね。

[99: 匿名さん]

９８の言ってることは、確かにあると思う。
ここは元々俺らの土地だって我が物顔で振る舞う人が必ず出てくるらしい。

そういう輩はマンションの規約も守らない。
俺たちが許諾してやったから建てられたんだという意識をいつまでも持ち続ける。

これが弊害。
マンションのスペックを見ただけでは分からない。

[100: 匿名さん]

でもここ元社宅だからなー。
お前らの土地じゃないだろって思うけど。

[102: 匿名さん]

いよいよ明日抽選ですね。申し込んだ人には最終倍率の連絡が行っている頃でしょうか。
中には最終倍率を見て申し込む人もいるのでしょうね。
いずれにしても、今後の小杉の試金石として楽しみです。

[103: 周辺住民さん]

周辺のマンション住民です。
この物件に限らず、小杉のタワマン購入を検討されている方は、
次のことも考慮に入れてみてください。
　・一般にマンションは窓を閉めたときの防音性は高い。
　　しかし窓を開けると当然音がするので、それが気になるかよく考えること。
　　（夏場や、魚を焼いた直後、カビキラー使用後など窓を開けたいときが
　　　どのくらいあるか？）
　・電車があることはすぐに意識できるが、綱島街道の騒音、
　　中原消防署の救急車・消防車の音があることも見落とさないこと。
　　クラクション、トラックのウィンカーアナウンス（「右へ曲がります」等）、
　　最近頻度は減ったが深夜の綱島街道の暴走族の音などがある。
それらを承知の上で購入したのであれば、住み始めてからも
不満はそれほどないと思われます。
（基本的に窓を閉めていれば音は小さいわけなので。）

[104: 匿名さん]

ここって、目の前にすごいタワーマンションがあるので、
夜景は壮観でしょうね。

[105: 匿名]

ネガ発言はもう少し前に聞きたかった。すでに抽選必至だから早めに頑張ってくれれば良かったのに。

明日は抽選楽しみです

[106: 匿名さん]

防音性が高いって数字だとどのぐらいなのかな。

[107: 匿名さん]

どなたか抽選の状況を教えてくださいね。

[108: 匿名さん]

第一期分は即日完売でした。

[109: 匿名さん]

倍率は？

[110: ご近所さん]

確かに全部販売済みになっていましたね。
倍率は教えてくれなかったから最上階のプレミアムはじめほんとに全戸売れたかは解らないが、概ね好評だったようですね。

[111: 匿名]

やはり坪280位では、安すぎたと言うことでしたね。

[112: 匿名さん]

残りは、まだ販売していない５戸だけってこと？

[113: 匿名さん]

次期販売は角部屋４戸を含む６戸です。

[114: 匿名さん]

倍率がわからないということは、今回申し込んだ人は
ここにはいないということだよね。

[115: 匿名さん]

次期販売の倍率は、物凄いことになりそうですね。

[116: 匿名さん]

今回の倍率もわからないのに、なんで断言できるの？

[117: 匿名さん]

>>111 おいおい、それは言いすぎでしょう。ここは平均坪270くらい。

ボリュームゾーンは坪270台、280越えの部屋はさすがに数えるほど。
とは言っても、坪260台になると条件的にイマイチのところしか選べない。
よって今小杉で駅近くのある程度条件が良いところは270は出さないと無理と言うことになる。
倍率は？でも全戸数の9割以上を第一期としてそれが一気に掃けたというのは、
やせ我慢込みとは言ってもかなりのものですね。

ここから想像するとこれから出る東急脇は最低260～上は300超、最上階付近はMax320、
ボリュームゾーンは290台、平均280-290と言ったところか？

[118: 匿名さん]

数年すると電車の音がうるさくて10や20戸は売りに出されるんじゃないか？そのころ今の価格が維持されているかわからん。

[119: 匿名さん]

音はその内慣れますよ。
かく言うモレはもっとやかましいところ
(新幹線じゃないが多数の15両編成の電車が全力疾走する線路脇のMS)に住んでいたことがある。
かなり速度がでている、おまけにカーブ区間なのでさらに輪を掛けてやかましかった。
それに比べりゃ小杉の再開発地区の騒音なんてなんてかわいいもの。

自分のMSのモデルルームでT4とかT3のサッシがどうのこうと説明を受けていたものですから
やパリ線路に囲まれていると騒音から逃れられないものと思っていたが、いざ実際入居したら拍子抜けするほどでした。南武線はとろとろ走っているから大して五月蠅くはないし、横須賀線は駅で停まるようになったから全く気にならない。
東急の音は向きによっては聞こえるでしょうけどこの物件ではあまり問題にならないと思う。
唯一新幹線の音は、窓開ければ気になると思うが、それが許せないなら小杉の再開発地区は避けるしかないですね。

[120: 匿名さん]

>>117
坪270あたりでそんなに売れたの？
そうだとするともう少し高い値付けをしても売れたということか。
小杉も人気になったものだね。

80平米超えるようなのだとちょっと多く給料もらってるサラリーマン程度には手がでないね。
これからは小さめの３LDKってのが多くなるのかな。

[121: 匿名]

売れまくったせいか、一気に過疎りましたね、この板。

[122: 匿名さん]

順調に売れちゃうと面白味が無くなって誰も来なくなります。

他人の幸福なんて誰も興味がないんですよ。

[124: 匿名さん]

第１期だけかも

[125: 匿名さん]

申込して来週契約できることになりひと段落つきホッとしてます。
ここではいろいろ参考にさせてもらいました。

ここも他の掲示板も登録開始後は登録者ならわかるはずの疑問文の書き込みが多かったので、
ほんとの登録者はあまり書き込みしてないことに気づきました。
だから自分も倍率などの情報は書き込みしません。

業者の方なのかはわかりませんが、参考になった部分もあったのでありがとうございました。

[126: 匿名さん]

たぶん、どの住戸も惑高倍率にはならず、ほとんど一倍とかで、
実は一期も完売していないのではないかと予想しています。

[127: 匿名さん]

来週の本契約時にキャンセル続出だと思う。
だってさーいくらなんでも高過ぎるってば。
買うの本当に？
大丈夫か？
一度買ったら借金だぞ。

[128: 匿名さん]

まー当選しても何割かは実際に契約しない人がいるでしょ。
あとローン仮審査が通らない人とかもいるだろうから・・・これは通常よくあること。

[129: 匿名さん]

ここに住んでから新駅使う人って、南武線の改札から
出入りするのかな？

[130: 匿名さん]

残念ながら抽選に漏れてしまいました。でも、実際の払いのことを考えたらうちにはちょっと荷が重たかったかもしれないのでかえってはずれて良かったのかもと思うようにしています。やはり武蔵小杉の駅近は高いですね。

[131: 匿名さん]

130さん
それは残念でしたね。不動産は縁もあるみたいなので、その物件には縁がなかったのかもしれません。
ところで倍率は何倍だったのでしょうか？

[132: 匿名さん]

残念じゃないよ。
部屋まだ余ってるから今からＭＲに急いで行けばいいのだ。

[133: 住民]

５年前にマンション買ったときは、支払い能力が確実そうな人は、抽選を回避できたけど、今は違うのかな？

[134: 匿名]

去年、久しぶりに札幌行って地下鉄乗ったら、ビックリしたよ。電車がすいてるのに、高校生も若いサラリーマンも誰も座らない。よく見たら、札幌の地下鉄は、全席優先席らしい。それでも、あれだけすいてても、一部のおばちゃん以外はみんな習慣づいてるのは大したもんだと思ったよ。

[135: 匿名]

抽選なんて有ってないものと言う話もよくありますよね。意欲満々で審査間違いなく大丈夫な人にあの手この手で細工するといった。都市伝説みたいなものでしょうが。

[136: 匿名さん]

人気物件では抽選落ち、普通にあります。

場所が良く高めの物件のほうがそうなりやすいですね。
でも全部の部屋が抽選になることはまずないでしょう。売りにくい部屋がないなんて普通はありえないんで。

[138: 匿名さん]

キャンセルでないかな～。

[139: 匿名さん]

全部売れたタイプ(C、D、E)はほんとに抽選となったものと思われます。
次回販売分があるタイプの部屋はほとんど1倍でしょう。営業がうまくお客を散らすはずですから。
最上階のプレミアムは1つや２つ残っていそうなものですが、痩せ我慢で売れたことにしたのか分かりませんね。
２期で６戸のほかにいくつ出るかお楽しみ。

[140: 匿名]

>>138
本当にこの物件が欲しかった人は次の物件を探しつつ、気長ににキャンセル状況をヒアリングし続けるべきです。
理由はイロイロですがキャンセルは必ず出ますよ。

①買うか買わないかを決めきれず取り合えず抽選に申し込み→当選して真剣に考え直した結果キャンセル。
②単純にローン審査が通らなかった。
③手付金まで払って竣工待ちの状態の契約者が海外赴任等でやむなくキャンセル。(会社の先輩や同僚だけで3人このケースでキャンセルした人を知ってます。)
④竣工待ちの状態の契約者に不幸(或いはそれに準ずる状態になる)が発生した場合(ケースによっては手付金戻る)

①②は比較的早い段階で現れ、且つ竣工までに時間もあることから、デベも補欠当選順に案内を行うが、③④のケースは引き渡し直前に発生することもあり。このようなケースの場合、
・既に客が離れた後
・引き渡しまで時間がない。
・今更大きな広告も打てない。
等の理由によりデベは、、
『ローン審査が確実に通り、即決出来るくらいの購入意思がある優良顧客』から優先的に声をかけて行きます。

[141: 匿名さん]

他の武蔵小杉のスレに書いてありましたが、武蔵小杉にタワーがあと４棟も出来るって本当でしょうか？

[142: 匿名さん]

駅直結 東急
駅隣接 三井
区役所近くのタワー
3棟は間違いなく建設されます。

4棟目はどこの話でしょう。
東京機械跡地ですかね？

まぁ4棟は間違いなく計画されていますね。
テクノポリスムサコになるのか？
ありえない。

[143: 匿名さん]

東京機械跡地の南側です

[144: 匿名さん]

なるほど、これからまだ沢山マンションが出てくるんだな。
それでデベが変に買い煽ってるのか。

[145: 匿名さん]

ブリリアタワーですか?

[146: 匿名さん]

できるのが、今あるモデルルームの跡地だからね。

[147: 匿名さん]

ヨーカ堂の横あたりにできる45階タワーは賃貸だと聞きましたが。

[148: 匿名さん]

タワーは分譲。
賃貸は隣に建つ板状のほう。

[149: 匿名さん]

なんだ、これからまだ新築物件いっぱいでるのか。

[150: 匿名]

たしか東京機械の跡地は、当初、タワーマンションと大規模複合施設の予定だったな。マンションはともかく、大規模複合施設って、その後どうなったんだろ？あと駅前に高島屋が入るって話もあったけど、このご時世にデパート進出はないよね。

[151: 匿名]

これはもう間違いなく供給過剰。あと数年もすれば新築の価格も落ちるね。

[152: 匿名]

そうそう、早く地価下がってくれないかなぁ。
永住なんで、どんどん下がってくれると助かる。

[153: 匿名]

こりゃマンション急いで買わないほうが得しそうだな。

[154: 匿名]

マンション以外の環境整備次第や！

[155: 匿名さん]

でもブリちゃんは売れてもうないです。

[156: 匿名さん]

残念！
でも解約物件は必ず出ます。モデルルームに行きましょう！動く事で数百万は得します。

[157: 匿名さん]

とか言って実は完売してないだけ。

[158: 匿名さん]

そうですよ。今回も1倍2倍がほとんどです。最上階も残っています。ここを読んでいると余りに実際の情報を知らなすぎる。
これからが、コレなら私は買います！とシッカリ意思表示した人の勝ちです。

[159: 匿名さん]

最上階は全戸登録入ってましたが。
残ってるってどこですか？キャンセルが出たってことですか？

[160: 匿名さん]

>>151
供給過剰なんて全くのデマ。
住みたい人は非常に多い。総額で6500超えなければがんがん売れるおいしい街。

[161: 匿名さん]

>>160
>総額で6500超えなければがんがん売れるおいしい街。


デベの発想と言葉使いがそのまま出ちゃってるよ。

[162: 匿名さん]

でも結局、新駅効果は凄いよね。

[163: 匿名さん]

武蔵小杉は騒音凄いよ。
引っ越してしばらくしてわかる。

意味不明の低周波。

やばいぞマジで。

[164: 匿名さん]

>>163
低周波に意味なんかある訳ない。発生源は？なに
自分は何も感じませんが、耳鳴りですか？医者に見てもらったほうが・・・

[165: 匿名さん]

タワー住民ですが、電車の音しますけどうるさいってほどではなく、いい感じですよ。
近所のおばさんや子供の歓声に囲まれる暮らしより、よっぽどいいですね。

どこに住んでも無音はありえないから、自分の好きな音を選ぶってことでしょうかね。

低周波ってなんですか？
どうやったら聞こえるんですか？

[166: 匿名さん]

低周波知らないんだ。
まだ小杉暦浅いね。

[167: 入居済みさん]

こんな記事でてますが　やっぱ完売だったのか

http://housing.nikkansports.com/news/f-hs-tp0-20100324-609765.html

[168: 匿名さん]

一部のエリアではとくに低周波が聞こえるね。

[169: 匿名さん]

中原区の人が多いんですね～自分もですが。

[170: 購入検討中さん]

>>167

『登録者の属性は、地元の川崎市中原区在住が約50％（川崎市内全体では約60％）を占め、東京23区約18％、横浜市約10％だった。30代、40代が75％を占めた。』

川崎市中原区在住50％！！

[171: 匿名さん]

地域外から客を呼べるマンションの方が珍しい。
普通の数字だよ。
むしろ都落ちが2割もいるのがいかにも小杉らしいな。

[172: 匿名さん]

平均1.77倍、最高6倍か。
やっぱり大した倍率にならなかったね。

[173: 匿名さん]

つまり値付けが絶妙だったって事だな。

[174: 匿名さん]

ミニバブルですね。
本当に色々な路線を使うのでしょうか。
無駄な金利、税金を収めながら。

[175: 匿名さん]

あの場所で良く買うよね。便利だろうけど、何度も言われているように窓は開けられないだろうし。
３０代と４０代が多いってことは、多分永住するつもりはないのでは。

[176: 匿名さん]

武蔵小杉に購入する人は、永住目的の人、少数でないか？
資産運用みたいな感じでしょ。
売却したときに、家賃に換算すればお得みたいなのを狙ってるでしょ。

[177: 匿名さん]

>>176
おいおい素人みたいな質問するなよ。
もうちょっと勉強してから書き込みなさい。

今はマンションでの資産運用だなんて･････。
とりわけ新築だと難しいでしょう。

中古をリノベーションした方が利回り良いでしょう。

[178: 匿名さん]

でも、将来あわよくば新築価格＋αで売却したいと
思ってる人は大勢いるでしょ。

[179: 匿名さん]

「東京建物／ブリリア武蔵小杉、第１期最高倍率６倍で即完（ 2010年03月25日 ）」

この不景気に・・・凄いね。

[180: 匿名さん]

平均1.77倍か…大した倍率にはならなかったな。
あまりに駅近すぎてちょっと微妙な物件だし。

これからまだ武蔵小杉にはマンションがいくつも出来るみたいだからそっちのほうが得しそうだな。