エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

[マンション住民さん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントについての情報を希望しています。
公園に隣接しているので部屋も明るくていいなと思っています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/tk3/

所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目114番1、114番6（地番）
交通：JR総武線「津田沼」駅徒歩12分
間取：34.71m2～88.80m2
面積：1LDK～4LDK
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[261: 口コミ知りたいさん]

>>260 マンション検討中さん
そんな部屋があるなら大幅な値下げしてますね

[262: マンション検討中さん]

5月の段階からすでに4900万円台の部屋はホームページに告知されていますよ。
南棟一択だったので、他の棟の価格は見ていませんが、やはり西棟かと思われます。

[263: マンション検討中さん]

借地のエクセレントシティ津田沼奏の杜2が
3LDK 64.48m2南東 1階 新築時価格4,898万円
だったので、
こちらは西向きとは言え借地でないし、
（西向きじゃないかもしれませんが）
本当に安いですね。
その金額の部屋は最後に抽選ですかね。

[264: 口コミ知りたいさん]

私が見た時は3Lはどこも6000万台だったので2Lじゃないですかね?

[265: マンション検討中さん]

チラシには3LDKと記載されているので、
広さは不明ですが、3LDKなんだと思います。
極狭の3LDKかもしれませんが。。

[266: マンション掲示板さん]

3LDKなら狭くても65㎡ぐらいだったので安すぎますね。
高くて諦めてましたがそこ狙いでもう一度行ってみようかな。

[267: マンション検討中さん]

西棟ではなく東棟や南棟の可能性もありますが、
いずれにせよ、謎です。
1次と2次で売り出された価格を見ても
1階の東棟と西棟の価格は、
約6400万と6700万でした。
南棟はさらに高い7000万円台～って感じです。

2LDKの部屋を3LDKに改造するのか（こんなことはしないですかね。。西棟の53平米の広さならそのくらいの価格まで下げるのは分かるのですが）

現地のモデルルームなどに使って、
早々に今のモデルルームを引き上げて
4900万円台にする利益を稼ぐのか…？とか？
モデルルームにするなら、南棟かもしれないですね。

いずれにせよ、破格だと思います。

[268: 通りがかりさん]

こういうのって同じ間取りでも自分は6700万で買ったけどお隣さんは5000万で買いましたってことですよね。
トラブルになったりしないのかなーと思いますね。

[269: マンション検討中さん]

トラブルまではならないかもしれませんが、
いい気分はしないですよね。

半地下のような立地のパンダ部屋ならともかく
格段に条件が悪い部屋が
このマンションには見当たらないので
何か特別なマイナスの条件でもつかない限り
心が狭いのでしょうけれど
不公平感が否めません。。

即転売すれば、他の3LDKと同じ価格で売れるのでしょうし。

[270: 検討板ユーザーさん]

昨日まで4900万円台でしたが、
本日アクセスしたら5600万円台に変更されてました…。

[271: マンション検討中さん]

本当ですね。
しかも公園向き住戸という表現に変わってますので3LDKではないということですね。
変に期待させないでほしいところです。

[272: 検討板ユーザーさん]

パンダ部屋が無い方が
精神衛生上は良いので、
どの部屋も普通に売って欲しいです。

[273: マンコミュファンさん]

どうしてコロコロ情報が変わるのか

[274: 検討板ユーザーさん]

パンダ部屋を作る必要が無くなったのかも。

[275: マンコミュファンさん]

5600万台でも、南向きのパークビューであれば
1番小さな部屋でも56平米なので
南向きとしては、安いのではないでしょうか。
たぶんエントランスの上の2階あたりが
2LDKの56平米、58平米なので、
そこをパンダ部屋にしたのかもしれませんね。
8月下旬の販売開始に向けて、
状況によってはまた値段を上げるかもしれませんが。

[276: 通りがかりさん]

坪330～340ってところでしょうか。

[277: マンション検討中さん]

こちらのマンション契約された方いらっしゃれば床とかドアの色どれにしましたか。
モデルルームの色が一番落ち着いているかなと感じましたが。

[278: 名無しさん]

>>277 マンション検討中さん

当方は、モデルルームの色にしました！
床が白いアッシュプレシャスと悩みましたが。

[279: 検討板ユーザーさん]

>>278 名無しさん
そうですか！
ドアが茶色いやつは高級感がありますが全体的に部屋が重たくなりそうだなと思いました。
モデルルームのやつは欲を言えばキッチンが白じゃなければよかったなと思ってます。

[280: マンコミュファンさん]

>>279 検討板ユーザーさん

キッチンの高さまで選べるので、
色も選べたら良かったですよね。
でも、白いキッチンも清潔感があって爽やかで好きです。

[281: マンション検討中さん]

>>280 マンコミュファンさん
そうですよね。
まあモデルルーム見た時はそんなに違和感なかったので私もモデルルームの色にしましたが。

[282: 匿名さん]

マンション価格はまだまだ高騰しているので

６０００万円台でファミリー向け物件を購入できるのは良いなと思いましたが

駅から距離があることと間取りの狭さから考えると、妥当なのかもしれません。

[283: マンコミュファンさん]

新浦安でも徒歩20分の新築マンションが7000～1億円では？と言われているくらいですし、
「今期から建築費の上昇負担が本格的に反映されてくる」と7月の記事で見ましたので、新築は当面、価格に転嫁されるかと思います。

とは言え、価格は据え置きで良いので、もう少し広いと良かったなと思います。

[284: マンション検討中さん]

部屋の広さは平米数に比例して修繕費が高くなるし、広すぎるのもランニングコストが大変になるので、適度な狭さ（笑）でいいですよ。
個人的には、オートロック顔認証システムなどの設備が導入されているし、ケチった新築よりも断然良いと感じます。

[285: eマンションさん]

設備面では申し分ないかなと思ってます。
ワーキングスペースは今はどこでも付いてるんですか？
仕事なら部屋でやればいいのではと思いますが何か事情がある人が使うことになるのでしょうか。

[286: マンション検討中さん]

電気代が節約できる

[287: マンション検討中さん]

職場にも在宅できる人が、わざわざ出社してきたりします。家に子どもや妻や夫などが居ると気になってしまうようです。
集中したい人や、仕事とプライベートを切り分けたい人には良いスペースだと思いますよ。

[288: マンション掲示板さん]

パークナード津田沼の販売開始予定も、7月下旬から2023年9月下旬と2ヶ月遅れることになりましたね。

[289: マンコミュファンさん]

ここより前に世間に金額を開示したく無いのか？
そんなワケないか。
モデルルームでの案内は開始してるから、価格の比較をしたいならモデルルームに行かないとわからないね。

[290: 匿名さん]

このマンションの坪単価が仮に坪単価300万円(3ldk 66m^2 6000万円)だった場合、購入を検討しますか？

購入を検討する
購入を検討しない

[291: 評判気になるさん]

>>290 匿名さん

その金額で南向きの部屋でしたら
即完売ですよ。。

[292: 検討板ユーザーさん]

>>290 匿名さん
向きと階数による。
南なら即決。
それ以外なら検討。

[293: 評判気になるさん]

実際、このマンションに
1番安い部屋でも坪300万で購入できる部屋はなかったと思います。

[294: 匿名さん]

報道で見たのですが、最近はテレワークを採用する企業の数がすごく減ってきているということなので、
ワーキングスペースの利用は以前ほどは多くなくなるかもですね。

ただ資格試験の勉強をしたり、
子供さんが勉強をしたり、と活用されることは多いかと。
家の中だと他の家族がテレビを見る音や、生活音が気になる、
ついつい他のことをしてしまうということもあるでしょうが、
テレワークブースだとそういうこともないでしょうし。

それにランニングコストがかからない設備なので、あっても特に悪いことはないかなと。

[295: 評判気になるさん]

利用料はかかりますが個室もあるみたいですね。

[296: 匿名さん]

ワーキングスペースはどれくらいの需要があるのか今後は読めないような気がしますが、使用目的が様々ならば利用する人もそれなりにいるのではないかとも思います。個人的には部屋で読書ができないタイプなので、カフェとかこういうスペースなら読めそうです。将来的に無駄になる可能性もあるかもしれませんが、子供たちの勉強には使えるのではとも思います。

[297: 名無しさん]

小学生などの溜まり場にならないことを祈ります。

[298: 匿名さん]

インターネット管理システムで宅配ボックスや来客用駐車場、車の充電などが予約できるシステムが導入されているので
ネットからすべて管理できるのは楽ですし、トラブル回避にはとてもいいシステムだと思います。
特に来客用駐車場に関してはこういった予約システムがないと、平気で何時間も駐車してしまう方もいるそうです。
こういった予約システムがあれば、トラブルが少なく利用できるんじゃないでしょうか。

[300: 検討板ユーザーさん]

>>299 マンション掲示板さん
悲しい書き込み

[301: マンション掲示板さん]

>>300 検討板ユーザーさん

299さんは、駅遠のマンションを励ましているんですよ。
ここだけではなく、ジオ船橋夏見や、ザ・ガーデンズ稲毛海岸、メイツ船橋行田公園、ザ・パークハウス船橋本町にも投稿されていました。

船橋本町は、駅遠ではないと思いますし、
プラウド新浦安パークマリーナ も励ましてほしいところです。

[302: マンコミュファンさん]

そろそろ3次始まりますね。
パークナードの金額見た人が集まるのか離れるのか。

[303: 名無しさん]

三次今日からのようです。
15戸販売。

[305: 通りがかりさん]

もう第2期1次ですか。
相変わらず早い。

[306: 通りがかりさん]

>>305 通りがかりさん

まだ1期3次が始まったばかりですよね。

[307: 通りがかりさん]

第2期ということは、
価格変更をしたりするんですかね。

[308: 名無しさん]

>>307 通りがかりさん
どうでしょうか。
HPを見ると残り28戸との情報もありますね。

[309: マンコミュファンさん]

>>308 名無しさん

ホントですね。残り28戸なんですね。
1期3次の案内のホームページの時には
南向き5600万円台～予定、となっていたのが
次回の2期1次は5700万台～予定、に変更されているのですが、パンダ部屋だけ値上げしたのかもしれませんね。

[310: 匿名さん]

>309

どうだろうね。販売対象が違うのでそれだけで値上げとは判断できないような。

[311: マンコミュファンさん]

たしかにそうですね。
ただ、1期3次が8月31日にスタートして
9月末から2期1次スタートとは、
あまりにも早いサイクルに感じてしまいました。
パークナードからの検討者が流れてきたりしたんでしょうか。

[312: 匿名さん]

複数棟物件で棟ごとの販売で期を分けてるケース以外、期と次の違いってないと思うけど。

[313: マンコミュファンさん]

1期でモデルルームに行ったときに、
営業さんから、
第1期で販売した部屋の反応が良好であれば、
第2期以降の販売価格を高くするかもしれないし、
もちろん反対に、第1期で販売した部屋の反応が芳しくなければ、第2期以降の販売価格を低くすることもあります、
との説明をしていただいたので、1期4次にせず、2期1次にしたので、価格改定かな、と思った次第でした。
2期1次がスタートすれば単なる期分けだったのかもしれない、となるだけかもしれませんが。

[314: 名無しさん]

>>313 マンコミュファンさん
このペースなら2期2次が最終なんですかね。
11月の説明会前には完売させる予定なのか。

[315: 匿名さん]

駅からかなり離れているなというイメージがありましたが
近くの公園は広くて自然を感じられる環境。
子育てするのにもいいし、住むにはこれくらい静かな環境が良いのかもしれませんね。

[316: マンコミュファン]

公園から見る夕焼けはとても美しいですよ。
高層階でなくとも、公園のおかげで広い空が見られるので、環境はとても良いと思います。
駅まであと5分近かったらパーフェクトだったのですが、歩道にはベンチもありますし、
歩いていて気持ちのいい道です。

[317: マンコミュファン]

Google bardで
奏の杜で資産価値が高いマンションは？
と検索すると
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント
ザ・レジデンス津田沼奏の杜
ザ・パークハウス津田沼奏の杜
と出てきます。

特に、エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、JR総武線津田沼駅徒歩12分という駅近の立地に加え、谷津奏の杜公園に面した南向き中心の住戸、充実した設備と仕様、良好な周辺環境を備えており、資産価値が高いと評価されています。

と補足説明もつけてくれました。
Google bard は全くアテにはなりませんが
それでもなんだか嬉しい結果でした。笑

[318: 匿名さん]

恥ずかしながらGoogle bardが何であるか存じ上げませんでしたがAIの検索サービスなんですね！
興味があったので私も同じ質問をしてみたところ、317さんと同じマンションに津田沼ザ・タワーとスカイレジデンス津田沼も加えられていました（笑）

[319: 匿名さん]

>>318 匿名さん

追加された２物件、どちらも「奏の杜で」に当てはまりません。
いずれにしても、このマンションの評価は高いようですね。

[320: 評判気になるさん]

>>317 マンコミュファンさん

Google bardで
奏の杜で資産価値が低いマンションは？
と検索しても
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントが出てきましたよ。

ちなみに説明↓

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、JR総武線津田沼駅から徒歩12分の駅から離れたマンションです。また、2023年に竣工した築年数の新しいマンションですが、周辺環境が劣悪で、共用施設も充実していないとされています。

[321: 検討板ユーザーさん]

まあ、昨年から駅徒歩の表示方法も厳しくなったし、うちは夫婦そろっての在宅出社ミックスなので、駅までの距離は丁度いいかな。
駅近マンションより駐車場も安いし。

[322: マンコミュファンさん]

>>321 検討板ユーザーさん
欲を言えばもう少し駐車場欲しかったですかね。
抽選だろうとも言われましたし。

[323: 匿名さん]

確かに駐車場は46台と約50％の設置率なので不足しそうですね。
抽選から外れてしまったら駐車場を自分で探す事になりますか？
マンションの駐車場料金と比べ価格差があれば割り切れないでしょうね。

[324: 通りがかりさん]

>>323 匿名さん

ここは駅から離れているので、月極だとしても
かえって若干安く借りられるかもしれません。
もちろん、数千円安いかどうかなら、
マンション内に駐車場があった方が便利で良いですが。

[325: マンコミュファンさん]

>>324 通りがかりさん
値段よりも近くにあるかどうか
徒歩5分以内はきついかも

[326: eマンションさん]

>>325 マンコミュファンさん
調べてみましたが公園の近くに数台であとはかなり遠くになるかもしれないです。

[327: マンション検討中さん]

奏の杜全般やタワーなど駐車場空き無しマンションが多いので溢れた車で周辺駐車場も常に混んでいますね
しばらく無駄に賃料払うの覚悟で早めに空き待ち出来るところの列に並んだ方がいいかも

[328: 通りがかりさん]

東棟の囲いが外れてお披露目されていますね。
なんだかワクワクします。

[329: eマンションさん]

>>328 通りがかりさん
ほんとですね。
楽しみです。

[330: 匿名さん]

東棟の方はそろそろ外観が見えてきていますか？
もしよろしければお写真をアップしていただけると嬉しいです。
公式サイトによればバルコニーは半透明ガラスとルーバーになるようですが、モダンなデザインになりそうで楽しみですね。

[331: 名無しさん]

>>330 匿名さん
一部、工事用の足場などが外されたけど、思ったより道路と近くてややガッカリ。植栽とか入れば良くなると思うが。

[332: 検討板ユーザーさん]

>>330 匿名さん
こんな感じでした。

[333: マンコミュファンさん]

南棟のお披露目を楽しみにしています。
谷津奏の杜公園の風景の一部になるので
素敵なマンションに仕上げてくれることを期待しています！

[334: 匿名さん]

電柱地中化とか全体的に街の景観への影響を考えているかんじは
いいことだなぁ、と感じています。
やっぱり、見た目も大切。
特にここの場合は、街の雰囲気も明るくなるし、おそらく治安の良さにも寄与するのではないでしょうか。

[335: 匿名さん]

＞工事用の足場などが外され

完成在庫へのカウントダウンも。駅徒歩10分超えでこの価格ではきつかったかな。

[336: マンコミュファンさん]

駅遠なのに高いですよね！
パークナード津田沼程度の坪単価だったら良かったのに、と思います。
ですが津田沼界隈でこの眺望は唯一無二なので、
ここに決めました！

[337: 評判気になるさん]

>>335 匿名さん
チラシを見ていると西側の1LDKが苦戦してそうですね。
それ以外は全く問題なさそう。

[338: マンション検討中さん]

>>337 評判気になるさん
最近になって1LDK掲載のチラシが入ってましたね！3LDKに目処がついてきたから次期は1LDKメインの販売になるということですかね。

[339: マンション検討中さん]

1LDKを購入するような単身の方は奏の杜に魅力を感じるのでしょうか。

[340: 評判気になるさん]

奏の杜は千葉県で1番住宅地価の高い、いわばブランドアドレスですからね。そもそも街の雰囲気がとっても良くて治安面も安心できます。

[341: マンション検討中さん]

こちらで聞いていいのかわかりませんがインテリアオプションは外部にお願いしますか？
見積りを取ると圧倒的に外部の方が安かったので皆さんはどうするのか気になりまして。

[342: マンコミュファンさん]

>>341 マンション検討中さん

当方は、外部にお願いすることにしました！

[343: 匿名さん]

>>340 評判気になるさん
奏の杜は住宅地の中では千葉県で最も地価が高いところかもしれませんが、もっと地価が高い近隣商業地や商業地などに建つマンションも多数あるのでマンションの建つ場所の地価が高い低いということを論じてもあまり意味がないのかなと思いました。

[344: 検討板ユーザーさん]

インテリアオプションって結局あとから出来るもんですからね。入居してからじっくり考えてもいいものなら、ちょっと面倒でも他に頼む

[345: 匿名さん]

提携？のオプション業者から話をきき参考にしながら外部で依頼するのがコスパ良いと思いました！

[346: 匿名さん]

>339

単身で１LDKを購入っておひとり様宣言するようなものだからね。どれだけ需要あるか。駅近なら投資ってのもありうるけどここだと・・・。

[347: 匿名さん]

＞３４４

オプションとしての対応は、まとめて発注してってのがあるから入居までのはず。ただ、同じようなことしたいのならほかでもできる。

キッチンとか面材合わせたかったらメーカーと型番を営業に確認して、依頼するところに伝えれば対応してくれるはず。

[348: 口コミ知りたいさん]

西棟も一部お披露目されてましたね。
南棟のお披露目が楽しみです。

[349: マンション検討中さん]

パークナードよりなぜこんなに高い？
駅距離からしたら普通逆。パークナードが安すぎ？
公園ビューだから高い？公園ビューじゃない部屋でもパークナードの方が安くない？
奏アドレスだからだけで500万高くて駅からも離れる？

[350: 検討板ユーザーさん]

パークナード津田沼よりも
エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントの方が高い理由を比較すると、
※クォリティブックでの比較になります

パークナード津田沼
・自社の社宅の跡地（土地代が安い）
・ディスポーザー無し
・床暖房1面
・断熱等級4
・Tebraキー
・浴室ミストサウナ無し

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロント
・土地は買い上げ
・ディスポーザー有り
・床暖房2面
・断熱等級5（ZEH）
・顔認証システム
・浴室ミストサウナ有り
・tes 給湯器エコジョーズ
・Low-E複層ガラス　
・遮音サッシ

になります。
Low-E複層ガラスや遮音サッシについては、
パークナード津田沼のクォリティブックには
記載されていなかったので、
パークナード津田沼の仕様には無いと思います。
※営業さんに直接問い合わせてはいないです。
給湯器も、パークナード津田沼には、「tes 熱源機24号」としか記載されていませんでした。

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントは、上記に加えて、
・奏の杜エリアの人気（街並みの美しさ、歩道の広さ、防犯カメラの設置）
・4方がすべて接道しているため圧迫感が少ない
・公園の隣り
の良さがあると思います。

以上が5分も駅近のパークナード津田沼より
500万高い理由になるのかは素人には分かりませんが、高い要素はあるのかなと思います。

[351: 検討板ユーザーさん]

すみません350です。
土地についてですが、
社宅跡地か、地主からの買い上げか
の違いは、もちろんクォリティブックには記載されておりません。。

[352: eマンションさん]

>>349 マンション検討中さん
南棟を買える人はパークナードは検討してないでしょうね。
東棟または西棟はパークナードとほとんど同じ価格なので比較対象になるかもですが。
ただ入居に約1年の差がありますので、すぐに欲しい人は奏一択になるんでしょうかね。

[353: 検討板ユーザーさん]

ここの東棟と西棟
パークナード津田沼
奏の杜の中古
が、ほぼ同じような価格帯のため、
甲乙つけがたいのかもしれません。

[354: eマンションさん]

私は実際に歩いてみて駅の遠さが気にならなかったのでこちらのマンションにしました。
パークナード津田沼よりも駅が遠いだけでそれ以外は圧倒的にこちらの方が良かったので。

[355: eマンションさん]

>>353 検討板ユーザーさん
パークナードは戸数がここの半分近い。
永住目的だと将来的な維持費にどれくらいの差が出るのか気になりますね。

[356: 名無しさん]

>>355 eマンションさん

2棟55戸と3棟93戸、そこまで大差つくとも思えないですね。
こちらが1棟93戸なら差がつきそうですが。

[357: 口コミ知りたいさん]

>>356 名無しさん
なるほど。維持費は棟辺りの戸数で考えたほうが良いんですね。ありがとうございます。

[358: マンコミュファンさん]

>>356 名無しさん

そうなんですね。知りませんでした。
パークナード津田沼は、不思議なくらい修繕積立金や修繕積立基金が安いのが気になりました。
積立金は1平米あたり70円です。
こちらも安く1平米あたり90円くらいですが。

[359: 名無しさん]

植栽や共用施設に関しては単純に戸数が多い方が有利ですが、大規模修繕工事等は棟数が増えると足場作ったりする手間が棟ごとに増えます。
だから長方形なりのシンプルな形状の1棟で戸数多いマンションが維持費は安くなります。

[360: マンコミュファンさん]

ここは谷津小学区になりますか？