グランドメゾン新宿戸山ってどうですか？

[匿名さん]

公式サイト：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/toyama/

新宿区戸山1丁目。
都営大江戸線「若松河田」駅徒歩4分の高台にグランドメゾンが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願い申し上げます。

物件概要
物件名称 グランドメゾン新宿戸山
所在地 東京都新宿区戸山１丁目9番1（地番）
交通 都営大江戸線「若松河田」駅徒歩4分、東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩9分
敷地面積 510.89㎡
建築面積 282.60㎡
建築延床面積 1,999.58㎡
総戸数 25戸(地権者住戸9戸含む)
構造規模 鉄筋コンクリート造　地上12階地下1階建
完成予定 2024年5月中旬予定
入居予定 2024年6月下旬予定
駐車場 2台(平置き)
自転車置場 25台
売主　　積水ハウス株式会社
管理　　積水ハウスGMパートナーズ株式会社
設計監理　　株式会社現代綜合設計
施工　　株式会社松尾工務店

[1: マンション検討中]

スレ立てありがとうございます。
現地見てきました。建築地は狭いですが、高低差大きいですね。
高層階は抜けますが、中層以下は厳しそうです。大久保通りに面している&地権者3割以上のウィークポイントを立地や間取り、設備で跳ね返せるか期待したいです。

[2: 検討板ユーザーさん]

>>1 マンション検討中さん

本当に高低差が大きいですよね。
想像ですが北向き地下住戸もできるのではないでしょうか。
視界が抜ける高層階との価格差がすごいことになりそうです。

[3: 匿名さん]

>>1 マンション検討中さん

たしかに真向かいの山根グランドハイムは8階建てで塔屋も2階分くらいあるのでこちらの10階以上でないとすっきりと眺望が抜けないかも。
その一方で北方向は将来的にも高層は建たないし、早稲田大学から椿山荘、サンシャインシティ方面がよく見えるんですよ。想像ですが（低層階以外は）1フロア2戸で南北両面バルコニーにするのではないかと。ここの立地を活かすならそれしかないし、積水ハウスならそれをやると確信。

[4: 匿名さん]

眺望が見込めるのは高層階くらいなんですね。
多くのマンションではそういったことはよくあるかと思いますが、
中低層でも太陽の光がしっかりと入ってくれればいいです。

[5: 匿名さん]

全戸角部屋で内廊下とのこと、期待してます！

[6: 匿名さん]

北向き地下住戸ですか。
水はけが良い＆湿気さえなければ静かで良さそうです。
日当たり＆眺望は最初から気にしないことが前提ですが。
全戸角部屋で内廊下というのはメリット大きいんじゃないでしょうか。
3LDK77平米という大きな部屋があるので、
そういう部屋にファミリーで住むなら角部屋の方が気が楽なところがあります。

[7: 購入経験者さん]

>>6 匿名さん

最近は内廊下が人気ですけど、角部屋でなければ1方の面にしか開口部がないわけで、風通しが悪いんですよね。機械式換気には限度がありますので（いま住んでいる部屋がまさにそういう部屋です）。
こちらのように全部の部屋が角部屋なら少なくとも2方向が開くのでその問題は解決するかと。

[8: 検討板ユーザーさん]

立地良いですよね。近くに建った界隈フラグシップマンションと言われているクレヴィア新宿若松町を買いそびれました（涙）ので、ここにとても期待しています。今となると、同マンションの坪500弱は格安でした、悔しい…。ここは内廊下なんですね、とても期待しています！価格は…山手線内でこの立地だと、坪600いっちゃいますかね…。西小山とか十条ですら、550ですもんね。いやはや、でも、とても期待しているマンションです！皆様情報交換宜しくお願いします。

[9: マンション掲示板さん]

>>8 検討板ユーザーさん
クレヴィア買っちゃいました。建物グレードも立地も申し分ないです。店舗面積の大きなライフも駅前にあり若松河田は暮らしやすいですよ。

[10: マンション検討中さん]

ここは規模も小さいから500から550くらいでしょう。

[11: 匿名]

>>10 マンション検討中さん
規模が小さいほうが高めになるような気もしますが

あと、小規模で内廊下となると管理費どのくらいになるか気になります

[12: マンション検討中さん]

駐車場が2台ですか。厳しいです。

[13: 購入経験者さん]

>>9 マンション掲示板さん
買えたんですね、羨ましい…。あれよあれよという間に値段が上がってしまい、買わないと後悔する、という相場になってしまいましたね。ここも、HPに乗っていますが、地歴もとても良いですし（親から、不動産買うときは、周りにお寺があるか必ず確認するようにと言われました、そういう土地は盤石なんだそうです）、高台で水害の恐れなどもなく、都心では有数の安心できる土地ではないでしょうか。どんな内装になるか等、とても楽しみですね。

[14: 口コミ知りたいさん]

>>13 購入経験者さん
新宿も神楽坂も近いので食べることが好きなひとにはこたえられないロケーションですね。建物はレーモンド事務所が監修しただけあり価格を上回る仕上がりです。これだけの規模とグレードの物件は柳町、若松町界隈ではもう出ないでしょう。もうまとまった土地がありません。

[15: 匿名さん]

情報がまだ少ない状況ではありますが
立地が良いだけにかなり気になる物件ですよね。
総戸数が少ないので
プライバシー性も高いので安心して住めそうかなと思います。
詳しい情報が早く出ないですかね。

[16: 名無しさん]

総戸数25戸中、地権者所有が9戸。
これだと管理組合が機能するのでしょうか。
第三者管理方式を導入しないと所有者の負担が大きすぎるような…。

[17: マンション検討中さん]

眺めの良さそうな立地ですね！

[18: 口コミ知りたいさん]

>>14 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り、クレヴィア新宿若松町は最高の物件でしたね。あの仕上がりの物件は、近年見たことがないです。逃しましたが…。ですが、こちらのグランドメゾンも、立地最高な事には変わりなく、期待してます！近所に建っている安っぽいペンシルマンションとは、一線を画す仕上がりになることを期待したいですね。

[19: 匿名さん]

早稲田駅周辺って結構落ち着いた街になっているのが印象的です。
たしか有名な神社がありましたよね。
文学にも精通しているので、地域の学業レベルも高そうですね
この地域だと受験するお子さんが多いので小学校や中学校もそれなりのレベルなんじゃないでしょうか。

[20: マンション比較中さん]

>>19 匿名さん

お医者さん、飲食店勤務、メーカー勤務などいろんなご職業の親御さんがいらっしゃいます。でも、中学受験率は高いです。先生が、公立受験用の推薦状書くのが物凄いって泣き言をコソッと仰っていましたよ。私立よりも先生き掛かる手間が多いし何校かずつ受験するし。でもみんなの為にって頑張っちゃうらしいです。

[21: 匿名さん]

やはり地域柄、中学を受験なさるお子さんは多いようですね。
受験するなら早いほうがいいといわれていますし、大体小学校４年くらいにはどの中学を受験するのか決めておいた方がいいといわれています。
小学校の保護者会などでも受験するお子さんは早めに先生に伝えるようにといわれる理由が、推薦状にあるんでしょうね。
学業レベルが高いとお勉強があまり好きではないお子さんだと少し辛いかもしれません。周りの子がみんな頭がいいと一人だけ疎外感がありそう。

[22: 匿名]

>>21 匿名さん

5教科の勉強が得意じゃなくても、スポーツとかプログラミングとか、何か興味があることに打ち込めるようなお子さんにしてあげられるといいと思います。
学校の勉強がそこそこ得意だけど別に好きな事が無いよりも、将来やりたいことが早く見つかった方がサポートしてあげやすいですからね。
区立小学校にもそんな子がチラホラ居ました。成績は良くは無かったですが、その分野では頭角を現し始めていました。
その子たちも中学受験はしていましたが、それぞれ将来の目標に役立つ特色のある学校を選んでいましたよ。
そんな子たちに高い偏差値を基にした学校選びは意味がありませんから。
もちろん先生はそれをよくわかってサポートされています。

[23: 匿名さん]

この辺りの地域ってやっぱり治安いいんですかね？
学生が多いとそうでもない場合もありますが
地域柄、安心して暮らせそうな印象もありますが。

[24: マンション比較中さん]

明治通りを境にこちら側は良いと言える

[25: 匿名さん]

>>23 匿名さん

病院と若松町交差点の間にあるここはピンポイントで治安はいいです。
若松町交差点付近とその先になると歌舞伎町から一直線なのでお水の住人や反社のお店があったりします。

[26: eマンションさん]

>>25 さん

>>25 匿名さん
反社のお店って、どこら辺なの？抜弁天交差点のこっち側？

[27: 匿名さん]

>>26 eマンションさん
プラウド新宿牛込柳町のスレに書き込みがありましたよ

[28: マンション比較中さん]

>>27 匿名さん
見つけました、ありがとうございます

[29: マンション検討中さん]

ここのマンション、気になっています。2～3LDKなのでファミリー向けなのかなと思っていますが、若干キッチンの位置が気になります(まだ3LDKしか出ていませんが)。以前LDが背後にあるキッチンの間取りに住んでいたのですが、子供がいるとなると背後気になるので・・・2LDKも同じ仕様になりそうですかね。

[30: 匿名さん]

デザインが尖ってますね。小ぶりですが目立つ存在になりそう。

地権者住戸が低層階、分譲が中層以上ときれいに分かれているのはいいと思います。

[31: 匿名さん]

今はあまり利用するかどうかというと微妙なところですが
近くにスポーツセンターがあるのはいいですね。
将来的に体を動かしたいってなった時、便利そうに思いました。

[32: マンション比較中さん]

>>31 匿名さん

近くはないですよ。コズミックの個人利用は限定的ですし、新宿スポーツセンターはけっこう遠いです。

[33: マンション検討中さん]

ブランズ牛込柳町くらいの価格だったら買いたいですが、果たして…。

[34: マンション比較中さん]

オンライン説明会に出た方いらっしゃいますか？

[35: 匿名さん]

この辺は落ち着いた雰囲気があっていいですね。
それなりに良い学区でもあるかと思いますので、
治安的にもいいのかな？と思っています。

[36: 名無しさん]

>>35 匿名さん

治安良しです。
ただし東新宿とかの方はなんとなく雰囲気は良くない気がします。早稲田の方は◎です。

[37: 匿名さん]

東新宿は歌舞伎町が近いからでしょうか。
渋谷区も駅前と松濤では雰囲気が大きく違ったりしますもんね。新宿でも歩いてみて、立地を確認するのがいいかと思っています。

早稲田の方もよさそうな雰囲気ですね。
落ち着いたところに住みたいです。

[38: 検討板ユーザーさん]

救急車やばそうね

[39: 匿名さん]

東新宿寄りの方は治安微妙なんですかね、、
こういうのはやっぱり歩いて確認しておきたいところですね。
自分だけならともかく家族で暮らす人は特に。

[40: 匿名さん]

新宿のコンセプトルーム訪問してきました。想像してはいましたがお高いですね。
お値段などは掲載できませんが、南西角の眺望が抜けるお部屋は億超えではあるものの割りとコスパは良いのではないかと感じましたが、それ以外のお部屋はどうなんでしょうかね・・。北向きのお部屋とか・・
大久保通りは幅も無く眺望の冬場の日照に影響も出る南向きの狭めのお部屋の価格なら西新宿のタワーの一番安い部屋が買えるくらいなので、あちらのほうがタワマンの共用施設が使える分、よほど山手線内側とか、この土地にこだわりが無い限り分がありそうです。


2Fにエントランスがあるってのも地下階以外は必ずエレベーターを一回乗り換えなきゃいけないってのは不便に思いました。
何よりも戸数が少ないにしても共用施設が何もないにも関わらず5万超えの管理費・修繕積立金はいくら何でも高すぎかと・・。

最後のアンケートでも書きましたけど、コンセプトルームのお部屋が全く別の物件の間取りで天井高までも違うので殆ど参考にならなかったのですが、これは住友や野村も新築物件ではこの手法を採用しているので昨今のデベのコストカットの一環なので仕方ないのでしょうね。

[41: eマンションさん]

>>40 匿名さん
小規模でエレベーター2基だとコストがかさむのはやむを得ないですが、高いですね…
五万円のうち、管理費と修繕積立金の内訳・割合はどんな感じでしょうか？

[42: 匿名さん]

>>eマンションさん
すみません。内訳までは覚えておりません。
ただ54平米～77平米で最低5万円だったので、「高っ！！」と思った次第です。
1億5千万出せる方で管理・修繕費7万くらいが出せる方なら南西側の新宿の眺望が抜ける12F辺りは狙い目だとは思い出す。

リビングにエアコン一台（天カセではありませんが、メンテナンスや交換費用がかかるので個人的に天カセは好きではありません）付いてきますし、廊下もタイル貼りとそれなりに仕様は高いですよ。但し、洗面所の床が水に弱いフローリングってのは不思議ですがフロアタイルよりは高級感はありますね。

[43: eマンションさん]

>>42 匿名さん
ありがとうございます。
管積は平米当たり1000円弱は高いですね。
最初から修繕積立金が均等化されていてこの額ならばまだ良いですが、修繕積立金は安い設定だと、年数を経るにつれてどんどん引き上げねばならなくなりますから…。その辺も事前に細かくチェックする必要がありそうですね。

[44: 検討板ユーザーさん]

>>42 匿名さん

いまの相場だと安いよ

[45: eマンションさん]

>>43 eマンションさん

牛込柳町とどちらが良いか迷ってます

[46: マンション比較中さん]

2F～6Fまで地権者さんが所有されるそうですね
よって選べるのは7F以上か地下と1Fのみ。これもどうなんでしょうかね・・

[47: 匿名さん]

エントリーしないと間取りスレ見れない
検討する気を失った

[48: 匿名さん]

検討者だったらエントリーするよカモン

[49: 匿名さん]

>>47 匿名さん
いい傾向だと思います。
とくに小規模高額マンションはセキュリティの問題があるので、個人情報とひきかえに見せるほうが安心できます。

[50: マンション掲示板さん]

>>49 匿名さん

これは蒸発案件