シティホーム円山ザ・ヴィラについての情報を希望しています。
公式URL：https://cityhome-maruyama-villa.jp/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153817
所在地：北海道札幌市中央区南9条西23丁目3番1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線「円山公園」駅 徒歩 20分、
札幌市電「西線11条」停 徒歩17分
JR北海道バス「南8西25」停 徒歩4分
間取：2LDK~4LDK
面積：64.20㎡～108.79㎡
売主：株式会社リアント
施工会社：新太平洋建設株式会社
管理会社：株式会社 穴吹ハウジングサービス
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
【物件概要を一部修正しました。2022.10.17 管理担当】
[スレ作成日時]2022-09-15 16:57:40
シティホーム円山ザ・ヴィラってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2022-09-16 10:30:07
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削除依頼
良くも悪くも特徴が明らかなマンションです。
最大の懸念点は都心アクセスで、最寄り駅は円山公園徒歩20分……って、それもう最寄りじゃないですよね。でも市電の電停までも17分。やはり現実的に公共交通機関を使うとすればバスということになりますが、まっすぐ札駅に行く本数はあまりなく、円山公園で地下鉄に乗り換えというルートを取ることになるでしょう。何年か前、西友の北側にグランファーレができたとき、円山公園駅徒歩15分でこりゃ大変だと思ったものですが、さらに大変な場所ですね。 いっぽう、生活環境のスコアはかなり高く、24時間営業の西友や諸般の事情で中央区とは思えない大型店になったホーマックはすぐそこ、ラルズストアも近所です。飲食店も環状通沿いにいろいろあります。そしてなんといっても緑ヶ丘小・啓明中に隣接。なんなら旭丘高校も徒歩圏です。大きめの公園も目の前にあります。そして重要なのは、このエリアに「中学生以下のお子さんがいる世帯」がかなり多いことです。 子育てステージに入ったばかりの世帯にとっては、向こう20年を暮らすのに中央区屈指の良環境だと思います。でも通勤の苦労もけっこうなものでしょう。ですから、いずれにしても割り切って選ばれる物件になるのではないかと。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
この立地ならわざわざマンションじゃなくて戸建てがいいな。交通が不便。
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| No.3 |
修繕積立などの決まってるのに、まだ物件価格が出ていませんね。
問い合わせなどの客足を見て、価格が決まると知人から聞いたことがあります。 そろそろオープンになるでしょうか？ または資料を取り寄せた人には教えていただける感じでしょうか？ |
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| No.4 |
事業主が気になるが施行主がしっかりしていれば問題なし？
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| No.5 |
物件価格をみると妥当な感じはしますが
アクセスの良い立地を求めるなら、ここはなかなか厳しそうですね。 通勤も大変そうですし、年を重ねた時にもここだといざという時に大変かなと感じました。 |
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| No.6 |
南9条って円山？
伏見かよくて界川じゃないか？ |
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| No.7 |
近くにあるグランファーレも円山を名乗ってますからね。
地下鉄円山駅が徒歩圏内じゃない場所は円山のマンションとは言わないですね。 |
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| No.8 |
100平方メートル越えの4LDKで浴室が1620じゃないのは何故なんでしょうか。
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| No.9 |
将来の資産価値はあまり考えない
車保有のファミリー向け物件だね |
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| No.10 |
ここの場合は電車通勤が必要ない方向けっていう感じがしますよね。
駅まで距離がありますし、 バス停はまあまあ近いですが…。 マイカー前提。 ただ冬期はマイカー通勤は時間がかかるから、 テレワーク中心の人だといい環境なのかな？という印象です。 |
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| No.11 |
マイカー通勤ができる人って、かなかなないかと思うのですが・・。
駅まで歩くにはちょっと遠いのでバス→電車という感じでの通勤パターンでしょうね。 物件価格がよほど安い設定じゃないと、この立地を選ぶことなかなか厳しい。。。 |
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| No.12 |
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| No.13 |
円山という名前はブランドあるのですね。
事業主が、北海道初進出だからか分かりませんが、個人的には、緑ヶ丘や旭ヶ丘でも良かったように思います。 資産性について疑問視するお声もある一方で、啓明中がある文京区であり、スタバ、ドラッグストア、スーパー、ホームセンターが徒歩10分というのはかなり魅力かと。また、緑溢れる大きな公園が近所に2つあります。たしかに駅遠ですがね。 また、車必須というご意見もありますが、この辺りはバスが充実しています。円山公園、中島公園、大通、札幌駅へはそれぞれ一本で行けます。 バスの揺れが苦手な方にはキツいでしょうが、アクセスは中々のものです。 |
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| No.14 |
>>13 マンション検討中さん
> この辺りはバスが充実しています > バスの揺れが苦手な方にはキツいでしょうが、アクセスは中々のものです。 今日も最高気温は氷点下です。 「バスの揺れ」以前に、冷たい風が吹く氷点下で、なかなか来ないバスを待ったことありますか？ 通勤や買い物は、冬も必要ですよね。 ここならクルマ必須でしょう。 |
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| No.15 |
今はバスの運行状況がリアルタイムに分かるアプリがありますので、バス停での待ち時間は1～２分に出来ますよ。
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| No.16 |
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| No.17 |
>>16 匿名さん
昨年の２月上旬は特異な例で、JRも運休しまくりましたし、それをもって「使い物にならん」とするのはいかがなものかと。 ここよりもう少し南から円山駅へバスで通勤してますが、環状通は優先的に除雪されますし、運休もどうしようもないというほどではありませんでしたよ。もちろん遅延はかなりありますけど、この辺りから円山駅へなら来たバスに乗ればいいので、いつ来るかが分かっていればかなり楽に通えますが。 |
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| No.18 |
バスに乗れば・・という感覚では、検討しにくいかもしれません。
アクセスが良くないと若い時は車で外出できたとしても 歳を重ねた時はそうはいきません。 多少高い価格帯になっても最寄り駅が、 せめて１０分以内の立地がいいかなと思いますね。 |
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| No.19 |
Ｇタイプは角住戸で間取りも広くて使い勝手が良さそう。
ここは部屋の柱も出てないので、部屋がスッキリしていていいですね。 キッチンも収納しやすく広々としていて主婦には嬉しい仕様かな～と感じました。 アクセス面は少し悩むところもありますが、設備がいいですね! |
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| No.20 |
最終販売中のようだが完成してるのにまだかなりの戸数が残っている。
これは少し問題ありかと思う。いろいろ理由があると思うが、 このままだと管理費の積立が月毎に当初計画から不足していくだろうし、販売戸数から想定してもこの先、修繕積立費や駐車場の値上げが危惧され、居住者負担が大きくなりかねない。 そこが購入検討にあたっての最初のネック しばらく様子見が必要かも、状況見てから検討しようと思う 円山を名乗って販売促進を図ったようだがちょっと無理があったと思われる 円山公園駅まで徒歩20分以上はかかるであろうアクセスの悪さは、このマンションの資産価値に大きな疑問符がつくところ。そこが問題 北海道の厳冬期に遅延が頻繁なバスだけという選択は（一軒家なら良いけど）マンションではちょっとないかな 車2台とかないときついかもしれない 文京区とか環境が良く静かという裏側には一般生活においては不便だという言葉が隠れている 検討するにあったて販売価格の値下げ（表立って言えないと思うけど）とか個別に交渉して納得できる金額で買えるならありだと思う マンション名は今からでも旭丘とか伏見とかにした方がよっぽど良いかもしれない 見え張ってる感しかないので |
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| No.21 |
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| No.22 |
未販売分の管理費と積立金は売主が負担するので入居者に影響はないのでは？
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| No.23 |
常識ですから、セカンドハウスさんはそれを分かったうえで「不足する」と言っているのではないですか？
例えば規約に分譲側の免除が記載されていることを知っているとか。 |
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| No.24 |
原則が分譲側であっても管理費等は管理規約次第
それ以前に販売戸数が現状のままだとマンションの固定収入源である駐車場収入が見込めずに、駐車場の費用支出となるロードヒーティング費や立体駐車場のメンテナンス費用などが上回り駐車場収支は赤字となりでしょう。元々最低限でしか計算していない修繕積立金を逼迫する原因になるのは明らかと思われ、ひいては管理費用の月々の積立計画も狂うことも想定される そういうことも含めて言ってんじゃないですかね |
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| No.25 |
全戸分駐車場完備で6000円とか
駐車場代は原価計算上でその金額が妥当か？そもそも販売優先のために安価な設定しているのなら後々駐車場代は値上げが必至 修繕費も管理費も駐車場代も販売先の戦略のひとつ 安いと思っても後々大きな負担になる場合がある まして販売戸数が不調なら先行きはあやしい |
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| No.26 |
管理費も修繕積立金も販売戸数からみて安い設定になってるように思える。そしてそれが売主のリスクを軽減してるはずだし、同時に販売促進のエサになってる気がする
このまま販売不調で一部を賃貸化した場合などは修繕積立基金は入らないと思われる。そうなった場合入居者は大規模修繕の時に追加で修繕費が徴収されるかもしれない 管理費や修繕積立金や駐車場は安いことに越したことはないけどそれが適正なのかが一番大事なことだと思う 後々ツケになって大きな負担にならないように |
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| No.27 |
たしかに・・・
検索ランキングは札幌市内で2位とのことですが 販売概要を見ると最終期が先着順で8戸あり 第1期の分が3戸あり 第2期の分が4戸あります。 総戸数が34戸なので半数弱残っている計算ですか。 竣工済みだから実物も見れますし 買いやすくなってるとは思うのですが。 間取りのページを見るとソールドアウトの印が少ない？ 間取りそのものは悪くなさそうなのですが。 |
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| No.28 |
郊外の立地で交通の便も悪く、徒歩圏内に地下鉄駅はなくバスのみの交通手段。文教区推ししてますが、緑小とか市内に住んでてもあまり聞くことないし、円山小とか宮の森小、中学校では向陵中とかそんなエリアならわかるけど、学校が近いというだけ。学校が近いことは良いことだけどそんなのは他の区にもあるし文教とか無理矢理アピールしなくて良いと思ってしまう。そして旭丘、伏見地区にもかかわらず円山を無理矢理名乗ってしまうこともどうかと思ってしまう。市内事情を知ってる人からはそんな無理矢理当て付けたブランド感はかえってマイナス要素しか与えないと思う。マンションは買う時に売る時のことも考えて買えとアドバイスされたけど、もうすでに資産価値は下がってる感。新築でこれだけ売れないというのがあとで売れるわけないと思う。郊外の立地だから占有面積が取れて坪あたりの単価はまあ普通。間取りも。でも販売価格だけの価値は絶対ないと思う
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| No.29 |
…読みにくい。少しでも推敲すればだいぶ違うと思うけど。せめて改行はした方がいいのでは。
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| No.30 |
緑ヶ丘小はレベル高いです。
啓明中も然り。 転勤族だらけの円山小より落ち着いていていいかもしれませんね。 ただマンションの場所はよくないと思いますね。 ここは円山でないです。近くのグランファーレも円山を名乗ってますが。 マンションである必要性が薄い立派ですね。 間取りも4LDKで浴室サイズが1418とケチくさいです。 |
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| No.31 |
学校の話は
比べてしまうとレベルが違うってだけの話かと思います。 結局、緑丘とか旭丘とか伏見とか名乗れば良いのに、円山を名乗ってることが全てかと ダサ過ぎです まあでもそんなことどうでもよくて やっぱ 駅が遠い バスしかない バス停もそんな近くない コンビニもスーパーもそんな近いわけじゃない 学校と公園は近くて良いけど やっぱ半分も売れてない現状が物語ってる 将来の資産価値や維持管理コストのやばい感じ |
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| No.32 |
>30
>緑ヶ丘小はレベル高いです。 >啓明中も然り。 >転勤族だらけの円山小より落ち着いていていいかもしれませんね。 >ただマンションの場所はよくないと思いますね。 >ここは円山でないです。近くのグランファーレも円山を名乗ってますが。 >マンションである必要性が薄い立派ですね。 >間取りも4LDKで浴室サイズが1418とケチくさいです。 小学校、レベル高いのですか？ 公立ではありますが、レベルが高いのは何調べなのでしょうか。 中学校も同様にレベルの高さなのでしょうか。 |
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| No.33 |
比較してしまうと向陵中の進学実績の方が上で学校偏差値に差があるのは事実｡
従って向陵に進む円山小や宮の森小の方がレベルは高いと言えるでしょう なので文教区アピールあんまり意味ないと思います｡ まず円山を名乗ってることでまやかしです｡ 誰か言ってましたが緑小とか札幌市内でもあまり聞きません レベル高いとか言ってるかたは卒業生か親御さんかと｡ ただマンションから学校が近いことはとても良いことだと思います |
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| No.34 |
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| No.35 |
比較してしまうと偏差値に差だあるよということだと思います
3k2Fでもその中でも差があるということかと。。 そう読みました 決してレベルが低いということではないと思います あくまで比べるとという話かと その上で学校近くて良いと ただ自分が思うの学校近くて公園近くてとても良いのは同感ですが なにせ不便な立地 公共交通機関はバスだけ しかもそれなりに距離あり 売れ残りの不安 コストパフォーマンスが極めて低い 学校のレベルがどうこうという問題ではないということです |
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| No.36 |
文教区とかレベル高いとかちょっと違うなと思い書きましたが
学校批判じゃないのでよろしくお願いします 学校近くて良い環境 そっちがメイン |
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| No.37 |
まだ中古じゃないから値引きはＮＧのはずだけど
どうなんだろうこの売れ残り具合からいって 値段交渉ありでしょうね このマンションでこの値段はやっぱり高いと思ってしまいますね |
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| No.38 |
近所に2年住んでいます
この場所でこの値段はどうしてもありえないと思っております。 不便ゆえの立地で馴染めず 冬の道路は悪路ガタガタで轍も酷く この辺りの人しかわからないこともあります そして円山駅徒歩20分とありますが、 そもそも歩くことは不可能ですし、 もっとかかると思います 特にこの地が良いとは思いませんが 予算内なら住み替えしてもいいかなくらいで 交渉して来ようかと思ってます。 |
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| No.39 |
38様はご近所の方なのですね。
お住まいの方で、この価格帯は・・ということは相当高めの価格設定ということですよね。 駅から距離がある分、静かな街並みは良いですが、価格はもう少しおさえてほしいところです。 |
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| No.40 |
>>38 匿名さん
「この値段はどうしてもありえない」のに「予算内なら住み替えしてもいいかなくらいで交渉して来よう」というのがちょっと分かりません。大幅な値引きを期待できるということでしょうか？ 「円山駅徒歩20分とありますが、そもそも歩くことは不可能」というのも、さすがに不可能ってことはないでしょう（笑）。大昔、いまのDCMがあるところに建ってたマンション住まいの知人は、しょっちゅう歩いてましたし。 |
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| No.41 |
↑大昔のひとは歩いたかもですが、現代の人は苦行を好まないとおもう
特にこの暑い夏、そして真冬には罰ゲームでしかないと思う そういう距離だよ |
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| No.42 |
「暑い夏、そして真冬には罰ゲームでしかない」というのはそうだと思いますし、そもそも一年を通じて日常的に歩ける距離だとも申し上げておりませんが、それと「そもそも歩くのは不可能」というのは違うのではないかということです。
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| No.43 |
少なくとも子どもを連れて歩くことは不可能
挫折します |
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| No.44 |
円山っていうよりは旭ヶ丘なんですかね。悪いところではないけど、公共交通機関を使うとなるとバスですね。
円山公園駅まで徒歩20分ってことは、1.6キロ以上あるということか…。信号とか考慮して駅の改札まで25～30分か。買い物は便利でしょうけど。 |
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| No.45 | ||
| No.46 |
45の方
別に後付けで条件つけてるのではなく「経験」をお知らせしてるのでは 不可能を可能にする人がいてもそれはそれで良いですが（笑） |
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| No.47 |
売れ残りかなりありますねここ
半年後には中古物件？激安セール？ |
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| No.48 |
駅までのアクセスはバスが中心になるようですがバス停まで徒歩4分は微妙な距離感ですね。
そこまで歩くなら自転車が便利なのかな？と思いますが駅までの道にアップダウンはありますでしょうか。 |
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| No.49 |
小中学校が近郊という点からするとファミリー層には大変住みやすい立地
子供は９年間通うということを考えると、生活しやすいという利点があります。 気になる点は目の前が公園のグランドというところが砂ぼこりなどが入ってきて洗濯物などにつかないか心配ですね。 バルコニー掃除も大変そう |
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| No.50 |
書込みを信じて内見に行ったけど、言うほど在庫がなかったですm(__)m
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| No.51 |
小中学校が近いと子供が小さい間は生活しやすいかもしれませんが、それ以降は利便性の高い立地に生活拠点を移さなければいけないのではないでしょうか。
近い将来の塾通いや通学、通勤まで考慮して検討した方がいいかもしれません。 |
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| No.52 |
十分売れ残ってたよ
でも見に行って確認してここはないと確信 いろんなこと考慮して将来的にも価値なしの判断 個人的に |
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| No.53 |
それぞれマイホームに求めるものは違うとは思いますが
アクセスの良い立地を求める人は多いかなと思います、 となると、ここはちょっと厳しい立地ですよね。 歳を重ねたら車も運転しなくなりますし、永住目的で購入するなら辺鄙な立地は避けたいかな。 |
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| No.54 |
一応、バス停は近くにあるようですよ
鉄道と異なり定時での運行を求めるのはかなり厳しくなってきてしまうので、 通勤通学で使うならば時間に余裕をもって利用するしかないでしょう あとはほんと、お値段次第！ |
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| No.55 |
価格は十分に手頃だと思いますが
立地から考えると妥当な金額かどうかは個人の感覚でしょうか。 駅からかなり距離があるので、すべてを考えると価格だけでは決められないかなと。 ただ、もうすでに入居されている方が多いので、購入されている方 あるいは周辺にお住まいの方で、この立地の魅力や住み心地をお聞きできるとありがたいですね。 |
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| No.56 |
周辺に住んでます。駅近でない割には人口も多く活気があります。
私はバス通勤ですがほぼ定時運行です。真夏以外なら歩いて駅まで行くこともありますが、雪がない時期は自転車の方が多い地域です。 近くにはスーパー、ホームセンターなどがあるので生活には不便しないと思います。 教育熱心な方が多い地域なので小中ともに熱心な先生が多いです。 私立中学受験をする子も多いです。 塾がとにかく多いのでレベルに応じて選びたい放題です。 |
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| No.57 |
５６様、ご近所情報をありがとうございます。
活気があり、日常生活も問題ないようですね。 教育熱心なご家庭が多いとのことですが、 出来れば、公立の小学校、中学校などの情報があるとありがたいです。 |
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| No.58 |
>>57 匿名さん
この物件の場合、緑丘小学校～啓明中学校というルートになりますが、これは公立としては、宮の森小～向陵中、北9条小～北辰中等と並んで札幌でもかなり学力の高い組み合わせです。環状通沿いにリップルやら増進会やら3.14やら公文式やらがやたらとあることも、それを裏付けています。 90年代には幌西小からの生徒との間で親同士の派閥争いがあったという話も聞きましたが、少子化のいまそんな無意味なこともないのでは。 大事な点は、ここから両校がすぐそこだということでしょう。ほぼ隣同士です。広い道路を渡ることもありません。これは大きな利点でしょう。 もうひとつは、この周辺に中学生以下の子供が多いことです。15歳以下人口の割合は、札幌市平均で10.7％、中央区平均で9.6％ですが、この周辺は12.2％です。統計区的には、人口が千人もいない区を除けば中央区の27区中5番目に高い比率になります。ちなみに一番高いのはここに隣接する伏見の坂の上エリアです。 というわけで、小中学生のお子様を育てるには良い環境だと思います。 |
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| No.59 |
ここ活気あるエリアですか？
環状通の交通量は多いですが どちらかといえば昔からの住宅地で、分譲マンションも新しく数が立たないから新住民の流入も少なく閑静ですよ。 |
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| No.60 |
>>57 匿名さん
学区としては緑丘小、啓明中になります。というか本当にすぐそばに両校あるので便利です。 二条小エリアから30分くらいかけて啓明中に通う生徒さんもいるくらいなので、近いのは利点ですね。 学力が高い子が多く、うちの子供が通っていた時は南高と西高合わせて50人程は進学したはずです。 それに旭丘も合わせると100人くらいになっていました。 定期テストは難しいです。普通レベルのテストだと100点取れちゃう子がたくさん出てしまうので、それだと成績がつけられないので難しくしていると聞きました。 意識の高い子は多いですが、その分ランクを上げるのは難しいです。 とは言っても1学年300人ほどいるので、いろんな子がいます。 |
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| No.61 |
子どもが中学校まではという理由付けでいろいろ我慢しますが、高校に上がる段階でthe endな環境。現実を再認識
わかってはいたけど後悔 もっと先をみて検討すればよかった 一生ものなので |
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| No.62 |
高校も旭丘は徒歩圏だし、南高も啓タからバスですぐだよね。朝に使える便は3本くらいしかないけど（笑）、夏は自転車使えるしね。
まあ、それもこれも「入れれば」の話だけど。 |
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| No.63 |
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| No.64 |
啓明中に行けば南や西に入学できるなら、啓明中の生徒数は5000人位になっているんじゃないの？
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| No.65 |
>>64 買い替え検討中さん
誰がそんなこと言ってんの？ |
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| No.66 |
子供が大学入るまでの18年間程度、家族3～4人で住むのにちょうどよさそうですね。
子供が巣立ったら売却して、車手放して地下鉄近くのコンパクトマンションに引っ越すのもありですね。20年後も学区はそうそう変わらないから売却できるでしょう。 |
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| No.67 |
新築ですらまだ売れ残ってるのに、こんな環境の中古物件、二束三文
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| No.68 |
SUUMOなどで近所の中古マンションの値付けを見れば、決して「こんな環境の中古物件、二束三文」ではないことはすぐ分かるでしょうに。
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| No.69 |
でも間違いなく「お値段以下」でしょうよ
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| No.70 |
円山がついたら良い環境だと
騙されてはいけない ここは円山ではない ほぼ地名偽装 円山公園駅からは30分も離れた何もない場所 せめて旭丘で売り出せば良かったのに と思う |
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| No.71 |
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| No.72 |
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| No.73 |
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| No.74 |
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| No.75 |
さすがに菊水・旭山公園通を越えてなお「円山」を冠するマンションや商店はいままで無かったと思う。「円山」の南の境界線を押し広げたね（笑）。
ちなみに北限はブルースター北円山という老人ホームと思われる（北11条）。 |
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| No.76 |
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| No.77 |
行政の話をすると、北11条ではなく12条までが北限になってしまいます。
札幌市民の意識的に、「『円山』の名前を付けるのはどのへんまでが許されるのか？」って話ですね。卸売市場の裏だとさすがに……ってことです。 ちなみに東の端は円山MUSHROOMというレストランで西17丁目です。旧円山町は現在の西20丁目以西ですから、こちらもかなりのもの。 |
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| No.78 |
>>77 匿名さん
西側はいいんですよ。 そもそも裏参道の始まりが19丁目ですし、西に行くほど都心に近づますからね。お店や雰囲気などの街の連続性があって円山感は17丁目まで続いてますから。 南側は南６条を越えると店も減り雰囲気変わって単なる住宅街になってるように思います。 |
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| No.79 |
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| No.80 |
>>79 マンション検討中さん
東の間違い |
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| No.81 |
円山に比べて旭ヶ丘だと不便そう、オシャレ感が少ないってなるのかな。
この物件に住んでて家どこ？ってなっても円山とは言いにくい。 |
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| No.82 |
旭丘だと坂の上の方だと思われるからこの付近は「啓明」と言う人が多いんだが、最近は通じないのかもね。
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