ユニハイム エクシア宝塚駅前プロジェクトってどうですか？

[マンション比較中さん]

ユニハイム エクシア宝塚駅前プロジェクトについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.yueg.co.jp/mansion/takarazuka/

所在地：兵庫県宝塚市栄町2丁目197-1他4筆（地番）
交通：阪急宝塚線・今津線「宝塚」駅徒歩3分、JR福知山線「宝塚」駅徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.13平米～90.04平米
売主：ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[45: 匿名さん]

ディスポーザーなしでも、この規模のマンションだったら敷地内のゴミ捨て場がいっぱいになるっていうのは
たしかに大丈夫なんじゃないかなぁと思います。
ディスポーザーあったとしても、全ての生ゴミが流せるわけじゃないですし、
減らせるゴミもそこまで多くないのでは。
いずれにしても、相応のゴミの量ではあるかと。

[46: マンション検討中さん]

土地の仕入れが96000万かと思います
いまの各部屋の販売価格はかなり高い設定になってるかと思っちゃいますよね

[47: マンション検討中さん]

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeDetailsServlet?ID=...

土地の仕入れ価格はこれかと思います

[48: マンション検討中さん]

正式価格が出たということですが、みられたかたいらっしゃいますか。

以前、コメントしてた方とイメージ変わらないですかね？

[49: 通りがかりさん]

部屋ごとの値段は分かりませんが、物件概要から見れますよ。一番高い部屋が8,550万のようです。

[50: 検討板ユーザーさん]

>>49 通りがかりさん
ありがとうございます。確認できました。

[51: 匿名さん]

私が情弱なだけかもしれませんが、今はネット上でマンションの土地の仕入れ価格まで把握できるんですね！
この土地の価格であればマンションの販売価格は妥当なのかな？と思いましたが相場よりは少し高めになっているんですか？

[52: 通りがかりさん]

土地価格に上物代、不動産屋の広告費、利益など諸々足して出た回答が現在の価格設定です
当然不動産屋の利益はあって然るべきなことは百も承知で言わせて頂くと
私は不動産経験がある程度ありますが、個人的にはなかなか強気な価格設定であると感じます

ただそれぞれ感覚や状況は違うので、ご自身の判断で買いたい方は買えばいいし、様子見る人は様子をみればいいですよね

[53: 匿名さん]

高いマンションは、まず土地が高いんだろうなとは思ってましたが、広告やその他諸々経費なども含むということなんですね。あまり意識してなかったです。
複数路線利用の駅が徒歩数分の好立地でもあるし、資産価値なども高いと思われ、何より広さも魅力だから予算のある方には好条件も多いんじゃないでしょうか。

[54: マンション検討中さん]

ディスポーザー、使ってみると、その良さがわかりますよ。
一番のメリットは、ゴミ置き場が生ゴミ臭くならない事。
住民によっては、生ゴミの水切りなどをキチンと処理しない、適当な方もいますから。

[55: 匿名さん]

確かにディスポーザーがあるところに住むと無いと不便さを感じそうですね。
残った食べ物をそのまま捨てられるというのはかなり楽だなと思いますし、
調理中もそのままシンクに入れて流せるというのは楽です。
生ごみの処理は圧倒的楽になるなということはわかります。
ただ、管理費がかかるというのが一番のネックです。

[56: マンション検討中さん]

ユニハイム エクシア宝塚駅前は価格が発表されてから、ずいぶん口コミが減りましたね

やっぱり価格が高すぎてやめた方が多いってことなのだろうか

[57: 周辺住民さん]

>>56 マンション検討中さん
営業の人しか書いてないんちゃいます？

[58: 評判気になるさん]

>>56 マンション検討中さん
出たのですか？

[59: 匿名さん]

次は2期9戸販売とのことなんですけど
第1期1次・2次・3次までに22戸成約とのこと。
差し引きするとあと38戸ある計算になります。
2期が完売すればあと29戸。
2024年の2月下旬完成までには
売れてしまいそうな気もします。
少々お高いですが立地が良いんでしょうから
少しずつ確実に売れていくんじゃないでしょうか。

[60: 匿名]

高性能と宣伝されているのに、なぜ『ZEH住宅』ではないのですか？ZEH住宅の方がエコだろうし、住宅ローンも有利では。

[61: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん
ディスポーザー、種類にもよるかもですが魚の骨、いけますよ。ウチのは鯛の骨だけＮＧって事でした。
他にＮＧなのは玉葱の薄いパリパリの皮、極端に繊維の凄い物、あと卵の殻単体では基本ダメで残菜と一緒に少しなら良い、とか。
つまり殆どの生ゴミがＯＫで、ゴミ箱が臭くならずに助かっております。

[62: 匿名さん]

マンションと直接関係のない話になってしまいますが、ディスポーザーで魚の骨の粉砕もOKなのにどうして鯛の骨はダメなんでしょ？
鯛の骨は機械にひっかかりやすいなど特殊な構造をしているんですか？

[63: 名無しさん]

>>62 匿名さん
鯛の骨は特別硬いって聞いた事あります。
喉に刺さったら絶対耳鼻科でないと取れないって。
他の骨は自然と砕けたり柔らかくなったりするからじゃないでしょうかね。

[64: 匿名さん]

一昔前のディスポーザーは、魚の骨全般NGだったんですけれど、
鯛の骨以外はOKになったんだったら、かなり進歩ですね。
鯛の骨が硬いとは知らなかった！！
鯛じゃなくても、硬い骨はいずれにしても避けないといけないのでしょう。

[65: 匿名さん]

>>59のレスから2期分9戸は変わってない様子ですね。
相場より強気というレスがありますが、最近の新築マンションはどこも高いですからね…。
最近の物価高もあってこれから出てくるマンションも今までと同じような価格で出てくるとは思えなかったりしますが。
こちらのマンションは採用されている設備も良いみたいですけどね。

[66: 匿名さん]

そろそろ下がってもいいんじゃない？という状態からずっとマンションの相場自体は足踏みしているかんじです。
こちらの場合は、駅まで5分以内の立地なので
こういう状況じゃなくても
いずれにしても高かったんだろうなぁって思う。
このまま、資産価値を維持していってくれるとベストなんですけど

[67: 匿名さん]

値段が高い分かもしれませんが設備なんかはかなり充実していると思います。
価格とつり合い、取れませんからこれくらいはしないとというところなのだろうけれど汗

ここまでいろいろとあると
後から敢えてオプションで付けなければならないものっていうのは
あまりないだろうなぁ。

[68: 匿名さん]

パチンコ屋は隣接していないのでそこまで気になりませんが、歩道橋はマンションに隣接しており防犯上気になります。みなさんはどのように整理されていますか？

[69: 匿名さん]

>>68　匿名さん
家族と話し合って、全員が納得するならいいかと思います。
歩道橋は気になる、気にならないが人によって違うので、気になるなら「やめ」かな……

地上15階建なので、歩道橋が気になる階、気にならない階もあるだろうし…

高層階ならきっと家族は納得してくれそうな気がします。

[70: 匿名さん]

歩道橋の隣接はやっぱり悩む人多いと思います。
上階でも下階でも防犯上きになるのではないでしょうか。
駅に近いというのもあるので、便利な立地であるだけに怖いかな。

[71: 匿名さん]

歩道橋隣接って防犯対策的にどうすればいいんでしょうね？
そちら側から入ってこようとすると
そもそも人目に付くような気もするし危険極まりないような気もするけれど、人があまりいないような時間帯もあるし…。
開口部の2重ロックなど必須かな。

[72: 匿名さん]

さすがに防犯対策というか、侵入に関しては大丈夫じゃないですか？
歩道と建物自体は距離はあるでしょうから、わたってくる方が目立つしそもそも困難。
プライバシーを考えて、おそらく2階くらいの高さだから
その部屋の人はカーテンを閉めるなどの対策をすればいいかと思います。
影響を受ける部屋はさすがに安くなるかと思われるし。

[73: 匿名さん]

設備や仕様を見ていると、全体的にグレードが高いですね
個人的にうれしいのは、浴室のドアにパッキンがないところ！
あそこは一度かびちゃうと大変なんで
最初からないに越したことはないですね。
今どきの技術だと
パッキンレスでも湯気を逃がしたりはしないのかな。

[74: 選択してください]

ここって御殿山ですか？塚中ですか？

[75: 匿名さん]

73さんのご指摘、たしかにそうだなと感じました。
ご意見を読まなければ特に気付かなかったかもしれません。

パッキンのところってほんとかびると取れませんからね。
無いなら無いほうが絶対いイイです。
湿気がもれてこないような作りなのだと思いますがどういう作りなのだろう。

洗面台も一体型カウンターDL型というもので、
つなぎ目が無いとなると汚れもたまらず清潔にしていられそうです。

[76: 匿名さん]

浴室のパッキンだと掃除しても結局カビや茶色い汚れがついてしまうので
放置気味ですけど、最初からこういう仕様で汚れレスになるのは良いですよね。
写真を見た感じだと換気口っぽいのもついて無い様子でしょうか。
それが付いてないなら浴室の湿気も多少は軽減するのかなと思いました。
設備仕様に関しては豪華ですよね、こちらのマンション。

[77: 匿名さん]

最近のマンションの換気システムはかなりいいと聞きます。
すごい勢いで湯気を吸っていくんですかね？
新築マンションだと
進化した住宅設備が使えるのがメリットだなぁ、とつくづく感じました。

[78: 匿名さん]

1期2期とかなりいいペースで販売しているようです。
このペースでイケているのならば、
完売まで早そうだけど…どうなっていくでしょうか。
これからは、スタートダッシュの勢いはなくなってくるので
そうなった時の動きがここの価値を知ることができるみたいな感じになりますね。

[79: 匿名さん]

第1期・第2期 30戸御成約御礼ってあるけれど、これは合わせて30戸ということなのかな？
半分は今のところは売れていることになる。
まだ半分あるので、まだまだという印象だけど、目玉になるような人気が出そうな物件は残されているのだろうか。
そのあたりが気になるかな～。

[80: 匿名さん]

>>第1期・第2期 30戸御成約御礼ってあるけれど、これは合わせて30戸ということなのかな？

でも、物件概要には
２期販売分、３期販売分、２期先着分がそれぞれ販売数と記載されています。
キャンセルが出たのかはわかりませんが、まだいずれの期の分も販売中。
あと何戸販売されるのかは不明ですね。

[81: 通りがかりさん]

ここは宝塚小学校、御殿山中学校校区のはずです！

[82: 匿名さん]

宝塚小学校の有名人

神山 智洋さん (かみやま ともひろ) アイドル
三原 健司さん (みはら けんじ) ミュージシャン
三原 康司さん (みはら こうじ) ミュージシャン
金村 義明さん (かねむら よしあき) 元プロ野球選手、スポーツ解説者
石原 貴規さん (いしはら ともき) スポーツ選手、プロ野球選手（広島東洋カープ）

https://omoidecom.jp/School/famous?ScID=22236&Category=0

わかります？知りませんでした。

[83: 匿名さん]

UCOM光レジデンスを契約している点だけが心配です。

他のマンションでもかなり問題になっているようで......
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3125/
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/674905/res/451-500/

このご時世に1桁Mbpsしかでないなんて、YouTubeもNetflixも見れませんよね......

[84: 匿名さん]

デベがどういう契約をしているかによりますよ。
料金を下げるために
脆弱なプランを選択していることもあるようで。
もしも改善するならば
上位のプランを契約するなどする必要があるのかも？

[85: 通りがかりさん]

今のマンションも最初はインターネット1社でしたがテレワークが増えたり使用時間帯が重なったりすると遅くなるのでNURO光を後から入れました。
加入者希望者が一定数いたので無料で工事してくれました。
こちらもそういうのができればいいんですがどうでしょうかね。

[86: 匿名さん]

そういうことができるんですか！全然知らなかったです。
テレワークとかじゃなくても
夜になるとゲームをオンラインでつないだり、動画を見たりみたいなことをみんながすると
マンションってぐっと通信速度遅くなるので…
ニューロだったらそれなりに大丈夫そう。個人の契約になるし。

[87: 匿名さん]

そういう個別契約のネットに入るのはいいとして、
全体で入っているプロバイダの扱いってどうなるんですか？
それはそれで支払い続けたうえで、他のプロバイダを利用する形になっているのでしょうか。
なんだかよくわからなくて汗

[88: 匿名さん]

87さんと同様に、ネット契約について気になっている者の一人です。
ここのユニハイムには概要に記載がありませんが、他のマンションでは
ネット回線・月額〇〇円とあったりします。
今まで利用しているプロバイターや携帯との兼ね合いもあると思うので
そのまま継続したいって場合はどうなるのかって思っていました。
マンションで回線があると、やっぱりそこで契約って決まっているものなのでしょうか？

[89: 匿名さん]

ネットについては自分も気になっているのでモデルルームで説明を受けた方がいらっしゃれば情報共有をお願いしたいです。
NURO光を導入された通りがかりさんのマンションは賃貸ですか？
分譲マンションでも無料で導入は可能なのでしょうか？

[90: 匿名さん]

ネット、私も気になります。
回線が遅いと思った時に自分で勝手に変えることはできなかったり、二重契約になって、どちらもお金を払わなくてはいけないのは辛いですよね。
契約していなくて入居してすぐに使いたいなら、設定不要で便利だとは思います。

[91: 買い替え検討中さん]

UCOM光契約は7年契約だそうです。
なので、他社回線を導入できたとしても、7年間は二重支払いになってしまうかと思われます。

また、他社回線の導入自体については、回線工事が必要になるので管理組合の承認が必要になると思います。全戸一括契約でもなければ反対するメリットもないとは思いますが、承認するかどうかは住民次第となります。

あとは、NURO光の個人契約ではなくマンション契約であれば、この物件からNURO光を契約する人を4人以上集める必要がありますね。個人契約の場合は不要ですが、その場合回線の料金は高くなります。（メリットとして、個人契約の場合は専有回線になるので、快適度は増します）

いずれにせよ、UCOM光を実際に使ってみてどうか次第ですね。
「みんなのネット回線速度」というページを見た限りでは、UCOM光がそこまで遅くは見えません。以外と使ってみたら問題なかったというケースも考えられます。
https://minsoku.net/speeds/optical/services/ucom-hikari

[92: 匿名さん]

宝塚駅がすぐそことアクセスは抜群ですね。
そろそろ竣工時期勘と思いますが、今３期分が２戸販売中。
これは最終期でしょうか。入居開始時期には完売してそうですね。

[93: 匿名さん]

ユニハイムいいねー。
ユニハイム宝塚、東加古川どちらにするか迷ってしまう。

[94: デベにお勤めさん]

総戸数60戸で、ホームページを見る限り現在は45戸成約済みみたいですね。
売出し中なのは2戸だけですが、他はどうなんでしょうか。