シエリアシティ大津におの浜どうでしょう？

[マンション検討中さん]

西武大津ショッピングセンター跡に建設予定のマンションについて情報を求めています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします

公式URL：https://www.cielia.com/m/nionohama708/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153487
所在地：滋賀県大津市におの浜2丁目1-14(地番)
交通：JR東海道本線琵琶湖線「膳所」駅 徒歩7分
　　　京阪石山坂本線「京阪膳所」駅 徒歩7分
敷地面積：12,994.70m2
建築面積：8,413.14m2
建築延床面積：67,684.48m2
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数：708戸
間取：1LDK+2S(納戸)～ 4LDK
住居専有面積：59.36m2 ～ 84.14m2
バルコニー面積：10.6m2 ～ 12.4m2
サービスバルコニー面積：2.70m2 ～ 5.61m2
駐車場：575台(自走式駐車場567台、平面駐車場(来客兼サービス用含む)8台)※月額使用料:未定
自転車置場：1,416台(スライドラック 428台、2段式下部ラック式 240台、2段式上部 238 台、垂直昇降2段式 280台、3人乗りラック 230台)※月額使用料:未定
バイク置場：36台※月額使用料:未定

事業主：関電不動産開発株式会社・住友不動産株式会社・株式会社長谷工不動産・アートプランニング株式会社
設計：株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[601: 匿名さん]

数年前にこの近くのマンションを買いました。琵琶湖が雄大で綺麗！スーパーもたくさんあって便利！と環境に惚れました。私は1年くらいで飽きてしまいました。琵琶湖も毎日だと感動もなくなり、びわこ虫のデメリットの方が気になりだしました。京都まで行こうとしても信号や踏切、坂道、普通電車しかとまらないことで億劫になりました。ゆったり暮らしたかったら間違いない場所なんですけど。別のとこにマンション買ってから売却活動したら凄く苦戦しました。不動産会社の担当は新築マンションの供給が多く、中古が全体的に売れてないと言っていました。売却までにかなり時間がかかりましたし、適正価格よりかなり下げないと反響もなかったです。将来売る時はあまり期待できない気がします。

[602: マンション検討中さん]

におの浜琵琶湖岸が本当によければ人が移住してきて人口増えるハズ。たいして増えてないってことはお察し。別荘としての価値すらない。
湖岸歩いてて雨水用水路ある度に狭い歩道渡るの面倒。ブツブツ道が切れて気分が上がらない。湖岸に行く横断歩道も少ないし。そのくせに車多くて危ないし。ワクワクする飲食店なんか皆無だし。それでいて朝陽も夕陽も山で見えない。中途半端な高さの比叡山が見えるだけ。競艇場はブンブンうるさいし。湖岸は夜は街灯少なすぎて暗くて危ないし。釣り人はゴミ捨てるし。何より犬が多すぎて目障り。駐車場も全部有料でケチすぎる。ベンチもずっと古いし路面も補修されない。とにかくケチ。本当にオススメしない。

[603: マンコミュファンさん]

>>602 マンション検討中さん

じゃあ滋賀ならどこがいいの？
アクセスいい大津はなにもない過疎
石山もアクセスいいし個人的には好きだがイメージは汚い労働者街
南草津なんかなにもない
草津までいけば滋賀では都会だけどさすがに京都から遠いし琵琶湖もない
価格はどこも似てるなら、街の雰囲気とスーパーの多さで膳所かな
滋賀より京都河原町のがいいと言われてもそりゃ値段2倍は違うしね
京都勤務でベッドタウンならアクセスの大津か雰囲気の膳所かな

[604: マンション検討中さん]

膳所が一番滋賀らしい
琵琶湖沿いを歩けてそこそこリゾート感
そこそこ京都大阪に近くてそこそこ買い物や飲食店の店ある
京都の2／3以下の価格で買える

滋賀のイメージで大津駅に来たらゴーストすぎて引くし草津まで行くとただの地方都市
滋賀県民は草津　ベッドタウンで考えてる人は膳所
アクセス特価なら石山か大津かな～

[605: 検討板ユーザーさん]

他県から引っ越してきて半年程膳所に住んでたものです。膳所に1度も住んでなければ購入を検討していたかもしれません。
最初は琵琶湖の近さに感動してましたが、住んでるうちに用水路の臭さとびわこ虫にやられました。駅が快速しか止まらないのも地味に辛かったです …
膳所の街自体はいいところだと思うんですが、皆さんのおっしゃる通り、軽い上り坂、踏切、新快速が止まらない、琵琶湖が近いが故のデメリットがあるので私はもう住まないです …
せっかくマンションの立地もいい感じなだけに少し残念です、

[606: マンション検討中さん]

>>603
大津駅付近。
2022年の梅林1丁目の公示地価は平米35万円で滋賀で一番高いよ。
つまりそういうこと。平均地価に騙されない様に。
あなたが行く様な店がないのかもだけど、大津駅横マンションだと日常的に京都・大阪に電車で買い出しに行くのです。
雨でも雪でも車ナシで一切濡れずに傘なしで買い物行けるよ。
渋滞はないし、インターは近い。
なんか足りなくなった時はフレンドマートとコンビニで十分。
散歩に行きたくなったら坂降りて琵琶湖行く。アップダウンがあっていい。
あとはガキがいない。公務員等スーツリーマンだらけだから変な人少ない。
夜道を歩いて危ないこともない。
タクシーに乗る必要もない。
そりゃ地価上がるよ。

[607: マンション検討中さん]

訂正。今は草津近鉄の斜め前のビルが平米41万円で滋賀No.1か。梅林はNo.2。
におの浜は西部跡地裏辺りで平米25万円。
草津は渋滞と京都遠いのと京阪電車ないのとクソガキが多いのが個人的にはネック。

[608: マンション検討中さん]

そうなんですね
私はあの大津の限界＊＊みたいなシャッター商店街と買い物は商店街内の小さなフレスコのみ　あとは駅前のマンション内のスーパーというのは合いませんでした
大津の空気耐えられるなら大津徒歩10分くらいのマンションは膳所と変わらないかそれより安いし新快速も止まるしありじゃないですかね
さすがに大津駅から濡れないほど近いマンションの値段なら元から京都住むかな　プレミストもプラウドタワーも価格の割に仕様は低いし滋賀選ぶ理由ほぼないわ

[609: マンション検討中さん]

大津駅徒歩10分なら同じ金額で車庫ありの家立つので永住する気の人にはマンションに住むメリットが薄いと感じる。
滋賀に永住する気のない人にとっては滋賀内では草津も大津も膳所も石山もどんぐりの背比べ。
大津はシャッター商店街の方は空気感変わるので昼間はあまり足を踏み入れない。夜に居酒屋行くのみ。
京都ではなく大津以北って人は会社が滋賀で車通勤て人がほとんどじゃないかな。京都だと住む金はあってもインターまでのアクセスが悪すぎる。
という訳で話を戻してにおの浜マンションは決定打に欠ける。

[610: マンション掲示板さん]

>>600 口コミ知りたいさん
細かいところまでアドバイスありがとうございます！
多角的に考えて答えを出していきます！
説明会などでは、良い事しか教えて貰えないので、地元に詳しい皆様に今回色々教えて頂き嬉しく思います！
ありがとうございます！

[611: マンション検討中さん]

過去住まれてた方々のご意見参考になりますね！
この物件の東側の部屋を買いたいなと考えておりましたが、東側の用水路が臭くなるんでしょうか？
先日行った時はあまり感じませんでした！
夏場に鴨川が、藻などの発生で臭くなるのと同じでしょうか？小学校の頃の遠い記憶です！

[612: 匿名さん]

>>611 マンション検討中さん
私は特に臭いと感じたことはありません。
でも近くの会社から出る臭いはひどい時かあります。風向きにもよりますが駅に向かって行くとよくします。これも時期によるのかほとんどしない時と気分が悪くなるような時もあります。独特な臭いなので大丈夫かどうか現地で体験した方が後悔がないと思います。

[613: eマンションさん]

>>609 マンション検討中さん

大津駅10分で戸建たつ？今の相場ではきついよ
滋賀は草津大津あちこち住んだけどやはりにおの浜が一番滋賀らしくてよい
交通利便性なら山科一択

[614: マンション検討中さん]

>>613
立つよ。スーモで検索してみて。
大津駅徒歩10分以内で例えば土地60平米810万円、土地150平米2000万円、土地90平米1400万円などなどあるから。どれも建築条件ナシ。
建物は工務店に依頼すればこだわって作っても2500万円もあればいいのできるし、建築士には300万。諸費用入れても5000万円もあれば足りる。車庫も作れるし。駐車場も遠くて70平米とかの狭いワンフロアマンションに4～5000万円出すよりはオススメ。
大津駅徒歩10分という条件なら。
新築建売なら更に2000万円くらい安い物件もある。ぜひマンション以外も見てみて。

[615: マンション検討中さん]

夫の職場は滋賀、そして車もない専業主婦目線で考えるとにおの浜マンションはいいかもしれないね。徒歩圏内でジム、スーパー、ホームセンター、ドラッグストア、映画館、本屋、カフェ、コンビニ、琵琶湖ホール、散歩道あるし。マンション内で友だちもできるだろうし。
平日の日中仕事してる人だと土日は出かけたくなるから割高のにおの浜でなくてもいいかも。

[616: 口コミ知りたいさん]

におの浜で検討中です。
近隣にはおしゃれなレストランがないってありましたが、びわ湖ホール横のレストランはおいしいですよ、最近の情報ではたねやがプリンスホテル横の大階段のあるエリアにお店をだすようで嬉しいです。まあ、西武がなくなったのが痛いです。西武あってのにおの浜という印象なので。

[617: マンション検討中さん]

大津駅戸建
https://suumo.jp/ikkodate/shiga/sc_otsu/nc_71348002/
正直高いな～　建売でこれ
資産性も考えたら予算オーバーだ　駐車場が近いのはいいけどね
駅からの動線か隣くらいにスーパーはほしい

[618: 匿名さん]

検討されている皆さんは琵琶湖虫を調べてくださいね
近隣に住んでいますが、多い時期には一晩で1000匹はベランダや廊下に溜まります
市販の防虫剤は効きません

琵琶湖虫を怖がりながらベランダを使うのは嫌なので、
うちは洗濯物は年中部屋干し、布団は真夏と真冬しか干していません

[619: マンション検討中さん]

>>617
4000万円のマンションを35年ローンしたら月々9.5万円。これに駐車場2台分費と管理費等払ったら、駐車場2台付き戸建5300万円35年ローンの支払いより高くなる。あとマンションと価格比較するなら同じ床面積で考えないとね。
におの浜マンションで床面積100平米っていくらなのかな？
マンション、戸建それぞれの良さはあるけど、大津の土地相場や工務店の建物相場を知らない人が多そう。

[620: 匿名さん]

東側の用水路の臭いは年によります。
雨が少ない年は色々なものが溜まって悪臭を放っている気がします。

[621: マンション検討中さん]

京都市の人口「子育て世代」の流出顕著　日本人の転出超過も政令市で最多
総務省が３０日公表した２０２２年の人口移動報告によると、京都府内
の転入者は５万９２４６人、転出者は６万１２８０人で、２０３４人の転出超過

総務省2022年「住民基本台帳人口移動報告」
転入超過数ランキング
1位　東京都　38.023人
2位　神奈川県　27.564人
3位　埼玉県　25.364人
4位　千葉県　8.568人
5位　大阪府　6.539人
6位　福岡県　4.869人
7位　滋賀県　1.555人

[622: マンション検討中]

>>612 さん

>>612 匿名さん
なるほど！先日行った時は、気にならなかったですが
工場の稼働状況などで変わるんですね！
京都市の天神川付近でもマンション探してたんですが、あの地域も工場の匂いが受け付けなくて諦めた経験あります。
今度4月にまた行くので確認してみます！

[623: 検討中]

永住なら一戸建ての方が金額的にお得だし、上下の騒音の心配は無し、
でも自治会の付き合い、行事参加等が不安です。
やっぱり若い世代が多いと予想される、この大規模マンションは魅力大です。

[624: 口コミ知りたいさん]

一戸建てなら騒音心配無しは大間違い。
建物の防音性はマンションより低いから家が近いと隣に響きます。
住宅街だと道路族も結構ひどいですよ。
ここはマンション全体で自治会作るような感じのようですが、
他のマンションだと自治会加入必須のとこもあるので注意が必要です。

[625: 口コミ知りたいさん]

県外からこの物件を検討の方は暖かくなってから、
ゆっくり時間をかけて周辺環境を歩いて見てみることをお勧めします。
いいところも悪いところも見えてくると思いますので、その上で決めるのがいいです。
部屋数は多いのでよほどこだわりがなければ時間に余裕はあるはずです。

[626: マンション検討中さん]

マンションと一戸建て比較ではなぜか一戸建てが不利になる比較してる書き込みや記事が多いからこれも注意。
一戸建ては土地選べるし自由設計なので、広さや防音含めた設計もマンションと同様にすることだってできる。
同じ広さにするなら、シエリアシティ大津なら多分一戸建ての方がトータルで安い。
新築マンションは契約してから住むまで上下左右どんな人かわからないけど、大津・膳所の一戸建てだと新規分譲区画とかないから現地見て周辺にどんな人が住んでるか事前にわかる。
音が気になるなら土地買う前に騒音計で計測することだってできる。自治会の事も事前に聞ける。
ひとつだけ注意するとしたら大津祭で山車出してる自治会地域は色々あるらしい。
それぞれに合う家が買えたらいいね。

[627: マンション検討中さん]

戸建が面積あたりで価格有利というなら眺望や断熱性、２４時間ゴミ捨てや共用施設、防災性、ディスポーザー、防犯性の違いなども価格に入れて欲しいな～　
シエリアの立地に戸建ってまずそんな土地ないから比較すら不可能なのね。におの浜2丁目に新築戸建は存在しない。
階段が家の中にあるとか個人的にはすごいマイナス　
マンションのスレに来て戸建の宣伝ってシエリアの競合のデベロッパーと営業しかそれをするメリットないな。
アンチの営業が湧くほどいいマンションなのはわかりました。

[628: マンコミュファンさん]

>>617 マンション検討中さん
これにこんなお金出したほうがマシなのかな
左右を古い家にびたっと挟まれた細長い家　眺望も何もあったもんじゃない

滋賀なら戸建と思ったけど相場上がってきて東京のように見窄らしい戸建てなら大規模マンションのほうが満足度高くなってきてるんだよね

[629: 匿名さん]

戸建てなら土地が５０坪ほどないと、２０年後の売却を考えた場合、資産価値はマンションのほうが上だと思います（値下がり率が小さい）。両方体験しているけれど、快適さという点でも、マンションに慣れてしまうと戸建てには戻れません。

[630: マンション検討中さん]

車が必要で、部屋数も広さも必要で予算が限られてるなら建売の戸建てはありですよ
車はあっても1台　徒歩圏内の商業施設重視　快適性重視ならマンションかな
5人家族で車も2台とかなら私も流石に戸建選ぶ

[631: マンション検討中さん]

将来の売却考えてるならそりゃマンション一択でしょう。大津駅南側のローレルコートなんて築24年だけどずっと値段下がってないし。におの浜の他の古いマンションはどうなんだろうか？

土日休みの既婚サラリーマンからしたら平日は夜しかいないし、土日は出かけるから眺望とかどうでもいいかも笑
におの浜でなくても道路向かいの馬場や打出浜でも立地は大して変わらないから戸建もアリかな。
むしろ打出浜に大規模な膳所ハイツ(70平米1000万円)あるし、どんなにドヤっても利便性などはそこと同じくくりの地域だよ。変な勘違いしない方がいい。

戸建は独立建築士に依頼すれば床から天井までの窓枠とか壁紙とかもハウスメーカーが用意した中から選ぶんじゃなくて、世界中のものから自由に選べるし、ドアとかも全部オリジナルサイズでいけるからマンションの”既製品集合”とは比べものにならないくらい見た目いいよ。有り物の組み合わせのものと美しさを意識して設計製作したものでは当然違いが出る。
でも戸建を外見で劣るとかいう謎の見栄を張るタイプには向いてないとは思う。
ハウスメーカーとかのサラリーマン建築士が設計した家ではない家というものがどんなものか知らない人が多そうなので後悔のない様に色々見たらいいと思う。

[632: eマンションさん]

>>631 マンション検討中さん
いいんじゃないですか好きにしたら
いきなりマンションのスレで新築ハウスメーカー出してきてすごいといいつつ、クッソ古い膳所ハイツと比較したり意味不明すぎです。
マンションの立地は徒歩5分も変われば利便性も資産価値も別世界ですよ
是非におの浜2丁目で100平米以上の宅地を探してそこでハウスメーカーの住宅をシエリア以下の価格で建ててください

[633: マンション検討中さん]

膳所徒歩9分
商業施設や琵琶湖が近いにおの浜ではありませんが
90平米台の土地だけで3980万円　世界中のものからこだわり抜いた家にしたらいくらになることやら
こうしてみると建物や共用施設、防犯防災眺望などがついて4000万円台は全然ありですね
リセールバリューもあるし
https://suumo.jp/ikkodate/shiga/sc_otsu/nc_71170533/

[634: マンション検討中さん]

エリアで言うならここが近いかな
https://suumo.jp/tochi/shiga/sc_otsu/nc_70019990/

土地だけで5000万円超え
平日は夜しかいない　土日はいないとしたらこんなに家にお金かけるのはもったいないかもね　膳所ハイツがおすすめ

[635: マンション検討中さん]

皆様こんにちは。
こちらの掲示板で皆様に色々教えて頂いてました者です。
4月上旬に第一期の部屋予約をしようと決めました！
すでに予約された方居られますか？
当方遠方により、直ぐに行けなく、4月上旬になるのですが、遅すぎますかね？

[636: 口コミ知りたいさん]

一期予約は早い者勝ちではなく被れば抽選です。
先に予約が入ってる場合は他に誘導はするみたいですが。

[637: マンション検討中さん]

いい土地はネットに出てないのを知らない人かわいそう。不動産屋行けばいいのに草

[638: マンション検討中さん]

膳所エリアでいえば、膳所ハイツや膳所スカイハイツみたいに駅近でもない、ルネ大津みたいに湖岸でもない、シエリアシティ大津みたいのが一番中途半端。
大規模かつ割高のために買ったが最後管理費・修繕積立金に苦しむ未来しか見えない。それがあるから売る事もできない。
月5万とかになったりしてね笑

[639: マンション検討中さん]

管理費とネット使用料は規模メリットで抑えめで、
修繕積立も自走式駐車場で高くはならないですよ。
固定資産税は高めになりそうですが。

[640: マンション検討中さん]

管理費8,120円
修繕積立金7,000円
と紹介されている情報ありますね。
駐車場は、4,000円から1万円代後半。
名のあるデベが勝算あって708戸に設定しているので、埋まるのかなぁと思いますが、
こちらが思うように入居者少なければ、
管理費、修繕積立金が増えるという事なのかなぁ？

[641: マンション掲示板さん]

ここまで出てきた特有のプラスポイント
・琵琶湖が近い
・スーパーなどが近い便利な環境

ここまで出てきた特有のマイナスポイント
・琵琶湖虫が多すぎて気持ち悪い
・近くの製紙工場が臭い時がある
・水路がドブ臭そうで不安
・駅まで近いようで遠い
・新快速が止まらない
・環境にすぐ飽きる
・駐車場出口が一方通行で面倒
・大津市ハザードマップで水害地域になってる
・中庭にチェーン越えで入れてしまう
・割高
・エレベーター待ちそうで不安

[642: 匿名さん]

>>641 マンション掲示板さん
よくまとまってます！街は琵琶湖もあって綺麗で一見商業施設も充実してるのでいいところです。だからちょっと見たくらいなら買いたくなりますが住んでみたらマイナス面が多いんですよね。

[643: マンション検討中さん]

68平米見積もり
管理費8460円
修繕積立6900円
インターネット2178円（10ギガ高速回線）
フォーラム費500円（マンション内で自治会のようなもの）

[644: マンション検討中さん]

アンチが湧くマンションはいいマンションです
メリデメあるが県内最大規模　エリア最強なのは間違いないですね
膳所は駅前よりにおの浜のほうが人気ですし
価格も仕様の割に高いと思ったけど相場がガシガシあがって4000万～ならそんなもんかとおもってきました
広さは流石に違うとはいえ同じエリアに戸建なら土地だけで5000万円～ならウチは狭くてもマンションかな
ゴミいつでも捨てられたり部屋に机置く代わりにコワーキングスペース使えたりするのは便利だし

電車のアクセスと仕様ならイーグルコート大津も悪くないですし、膳所で駅遠でよければエステムコートのほうがリッチ。新築から選ぶならこのあたりから自分に合うのを選択したらいいと思います。ブログのレビューとか見てたら石山もありかなと思いました。

[645: eマンションさん]

>>640 マンション検討中さん
ここに限らず、売れ残れば管理費、修繕積立金の負担は当然増えますよ
また、修繕積立金は年を経るごとに上がっていきます。これもどのマンションでも同じですが

[646: マンション検討中さん]

>>645 eマンションさん
一定期間売れ残れば、以後売れるまでの管理費、修繕積立金は売り主の負担では？
値下げしてでも売っていくことにはなるでしょうが。

[647: 通りがかりさん]

入居開始後に未販売住戸があった場合、月々の修繕積立金と管理費は売主持ちとなりますが、入居時にまとめて払う修繕積立基金の立替はないケースが多いです。重要事項説明書において確認できると思います。

令和3年に改定された国の修繕積立金ガイドラインでは、30年間で額を変えない均等積立方式として、70平米で17,850円/月程度(255円/平米)が適正金額の目安とされています。(修繕積立基金と管理費会計の余剰金の振替を含む)
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

新築の多くは当初の額を低くして段階的に増額する計画になっているかと思いますので、住宅ローン控除の終了も含め、少しずつ維持負担が大きくなっていくことを前提にしてキャッシュフロー計画を考えておくと安心ですね。

[648: 通りがかりさん]

>>647 通りがかりさん

大規模修繕まで売れ残って新築販売続けるわけないからその点は心配いらんよ
修繕費も平置きメインでこの規模だと他のマンションよりかは安くなりそうですね

[649: 検討板ユーザーさん]

>>9 匿名さん
街作りに手を抜いた大津市とろくに百貨店経営もできず借金加算でトカゲのシッポ切りで西武を切り捨てたセブン&アイ・ホールディングスの罪は重い

[650: 検討板ユーザーさん]

私もマンションがどうというより、西武が潰れたことを含め街作りに不安は感じます。久しぶりに来たらオーミーの近くのセブンイレブンが撤退してました。出来たばかりだったのに、、、オーミーもテナントガラガラで、いつか撤退していくのではと不安になってしまいます。大津駅前も閑散としてますし、もう少し努力してほしいと思ってしまいます。