プラウド文京千石スクエアってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド文京千石スクエアについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116510/

所在地：東京都文京区千石一丁目296番1（地番）
交通：都営地下鉄都営三田線 「千石」駅 徒歩2分
　　　ＪＲ山手線 「巣鴨」駅 徒歩10分
間取：2LDK・3LDK
面積：59.44平米～73.10平米
売主：野村不動株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: 匿名さん]

>>120 マンション検討中さん
三田線の混雑率って混んでいる時間でも150％ぐらいでしょ、そんなに苦を感じますか？

[122: 周辺住民さん]

>>121 匿名さん
私は朝に混雑する車両に乗っていましたが、かなりすごかった印象です。これから8両化されるので、2～3割ほど緩和されそうですね。

[123: 匿名さん]

山手線も同じ150から160％ぐらいなので、山手線と同じぐらいと思えばまだ甘い方でしょう。東西線とか昔の西武新宿線の混み方とくらべたら大甘ですよ。

[124: マンション検討中さん]

東西線だの西武線だの混雑率の高い路線に乗らないので比較のしようもありません
単に自分にはキツイ、ってだけです
帰りの電車、なんであんなに気持ち悪い人が多いんだろうな

[125: 匿名さん]

まあ世の中には電車通勤に向かない人も多いし、そういう人は自家用車を使ったらいかがですか。車両費が経費になる人ならその方が精神衛生によいでしょう。ここは都心からの物理的距離が近いので変に電車に乗るより車の方が近いかもしれません。

[126: 周辺住民さん]

>>125 匿名さん
東京の会社員ってクルマ通勤させてもらえないんですよ、社則により。

[127: 周辺住民さん]

そもそも今、ラッシュの時間帯にそれほど混んでいるのでしょうか。

[128: マンション検討中さん]

買います。

[129: 匿名さん]

>>126 周辺住民さん
>東京の会社員ってクルマ通勤させてもらえない
山手線の内側に住むメリットを知っているご近所さんらしくないですね
山手線の外側からくる路線はとにかく山手線駅の手前の山手線外駅から山手線駅までが爆発的に混むんですよ。山手線駅で人がドッと降りたあとの空いた列車に乗れるだけですごく楽だというのは外側から内側に引っ越した人全てが感じる実感です。

山手線の外側の私鉄路線の物件が販売に苦労するのは駅力もありますが、郊外からやってくるたくさんの人で電車がやたらと混むからです。

[130: 匿名さん]

山手線駅と接続する路線が、山手線の外にあるか、中にあるかで混み方は天地ほど異なります。中の方が楽に決まってますよ、常識的に考えて。

[131: 匿名さん]

自分で駐車場借りたら良いじゃん
私は勝手に車通勤してたけど

[132: 匿名さん]

駐車場の台数とか一切物件概要に記載がないのですが、
ここは駐車場がないということなのでしょうか？
最悪なくても良いくらいの駅近物件ではありますが。

[133: 周辺住民さん]

>>129 匿名さん
コロナ禍前は春日から都心方面に乗車していましたが、かなり混雑していました。いまはどうなんでしょうね。

> 私は勝手に車通勤してたけど
こういうルールを守れない人もいるんですね。

[134: 匿名さん]

>>126 周辺住民さん
>東京の会社員って
そのようなご身分の方は社則に従ってください。経営者なら運転手付きでお召車が来ますので関係ないと思いますが、経費になりますし。

私の個人的経験からすると７時台はそんなに混んでないような気がしますが。

朝5時に起きて運動してからさくっと会社に言って朝ごはん食べながらメールチェックという体にいい生活習慣をぜひみなさんもつけた方がいいと思います。

電車の混雑をひどく不快に思うような体質の方が、わざわざ一番混む時間に出社するのか、非常に理解に苦しみます。

[135: 匿名さん]

まあまあ、車通勤やらの話は本物件とは関係ないのでやめましょう。
最近トランクルーム付きでも月額有料のところが出てきましたけど、ここはどうなんでしょうね？？？

[136: マンション検討中さん]

3LDK11200万円からスタートですか、眺望なしのお向かいさんの二階で。
視界抜けする上層階とは二千万円位差をついてますし、なかなかですねぇ。
お茶の水もここより高いとすると。。。

[137: 周辺住民さん]

>>134 匿名さん
コロナ禍前は6時半くらいの三田線に乗っていましたが、かなり混んでいました。今はきっと空いていると思います（希望的観測）。

[138: 匿名さん]

>>137 周辺住民さん
>6時半くらいの三田線に乗っていましたが、かなり混んでいました。
なるほど、それがあなたの混んでいるという基準なんですね（笑

さて、今度は6時台の電車が空いていると私が言ったら、きっとで5時半が混んでいるという人が出現するでしょうね。こんなレスを返したところで、それを読んだみなさんはどう感じるでしょうかね...

[139: 周辺住民さん]

上から目線だからレスが付くのでしょうね笑

[140: 匿名さん]

>>139 周辺住民さん
コロナ後の乗客減少後の値ではありますが三田線は混雑率１２９％でワースト一位になりましたが、これ、客観的に見て混んでますか？

https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/638450/

最混雑区間も西巣鴨～巣鴨間で、山手線の外側ですよね。私は事実を事実として述べているだけなんですが、上から目線とかおっしゃられても困惑するだけです。

[141: 匿名さん]

私は綾瀬も東池袋も後楽園も住んだことがありますが、足立区から豊島区に転居して通勤路線が千代田線→丸の内線になったら電車が空いているんで本当に助かりました。しみじみ山手線の内側に住んでよかったと思いましたもん。東池袋→後楽園に転居したときは住民の気質の違いに驚いたものです。大した距離じゃないのにこんなに変わるのかと。釘をさしておきますがどちらが悪いじゃないですよ、勘違いしないでくださいね。

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん
あ、失礼
>千代田線→丸の内線
ではなく
>千代田線→有楽町線
でしたね。
丸の内線は後楽園に引っ越した時でした。

[143: 周辺住民さん]

> という体にいい生活習慣をぜひみなさんもつけた方がいいと思います。

上から目線。

[144: 匿名さん]

そこかー（笑

[145: 周辺住民さん]

もっと突っ込むと、「メールチェック」って懐かしい響きで草。通常はチームズで瞬時に片づけ、進捗管理が必要な案件ならバックログかな。

> 経営者なら運転手付きでお召車が来ますので
もいつの時代の価値観なのか笑

[146: 匿名さん]

>>145 周辺住民さん
DXの進んでいないリモートワークもしていない中小企業だとバレてしまったのは認めないといけないね（笑

ただ車両費は普通に経費計上できるんで、そこそこ売り上げが上がってたら社用車持ちますよ。自分で運転する時間が勿体無いじゃないですか。

[147: 周辺住民さん]

うちの会社はもう随分昔に社用車をやめてハイヤーにしましたね。固定費を変動費に変えて、BSを圧縮するのは、この20年くらいのトレンドかと思います。

私が代表者なら、わざわざ経費を計上しないで、社員に還元するか税金たくさん払うかしますね。

[148: マンション検討中さん]

こちら、道路の拡幅でエントランス前の植栽が無くなる、ひいては将来的に既存不適格になる可能性があるとデベから言われたんですが、土地の取得費としてはその分が乗っているわけで。拡幅時に土地の接収分はかえってくるとは思いますが、おそらく管理組合に入るので、購入時にはなんかモヤモヤします。

[149: 匿名さん]

＞１４８

訳アリの土地ってことで割安で仕入れてるはずだから、計画道路が実施されても既存不適格にならないように建てればいいと思うんだけどね。

既存不適格の問題を理解してない人にぼったくり価格で売りつけるという商法。中堅デベならともかく大手がやるのはいかがなものか。

[150: 匿名さん]

計画道路にかかってるところを駐車場にしてるのって珍しいパターン。そこの駐車場使ってる人が、外の駐車場をつかうことになるからその費用を土地収用代金から補填しろってもめたりするかもね。

[151: 匿名さん]

>>147 周辺住民さん
多分それは事業規模によって異なるでしょうね

[152: マンション掲示板さん]

>>149 匿名さん

土地を売却する方からすれば、拡幅時に行政から補填されるはずだから、わざわざ安値でデベに売る必要ないんじゃないの？最後に取得できたのがまさしく拡幅の影響受ける道路側の角地だったみたいだし。

[153: 周辺住民さん]

>>148 マンション検討中さん
メリットもあります。固定資産税が最初から計画道路分割り引かれていて、収容されればさらに割り引かれます。
収容まで数年なのにエントランス前にお金をかけているのはもったいないですね。向かいのマンションのようにただの駐車場にしておけば合理的ですが、近隣の新し目のマンションは植栽などあったりするので、それらに見劣りしないようにしたんでしょうね。
いずれにせよ重要事項説明の対象でもあるので、根掘り葉掘り聞いた方がよいと思います。

[154: 検討板ユーザーさん]

既存不適格ってよりは、目の前の植栽が無くなって、エントランス回りが微妙になることが嫌だよね。既存不適格が顕在化するのは建て替え時だけど、道路の拡幅は数年以内に起こる可能性が高いみたいだし。

[155: 匿名さん]

>>149 匿名さん
>>154 検討板ユーザーさん
最近は既存不適格建築物の建替えの特例といって現在の建物と同じ高さ、大きさであれば建て替えができる特例がある。既存不適格住宅は建て替えが必要になったときに同じものが建たない、ということはなくなった。

[156: 匿名さん]

例えば隣の敷地と一緒に建て替えをするとしよう。隣の敷地の張り出し部分には高さ制限があるんだけど、現状の敷地は現在の建物と同じ高さの建物が建つ。つまりこれはどういうことかというと、周囲に同じ高さの建物が建たない状況でも、建て替え後のマンションは高さ制限を超える地域ナンバーワンの地位がずっと保たれるということ。

[157: 周辺住民さん]

>>155 匿名さん
その特例は旧耐震や絶対高さ制限導入で建て替えが難しいケースを想定した特例だったように記憶していますが、都市計画道路にも適用可能なのでしょうか。

[158: 周辺住民さん]

日本語が変だ。「旧耐震」→「容積率導入前など旧耐震マンションの建て替え」

[159: 匿名さん]

＞152

公共工事の土地収用だからせいぜい公示価格でしょ。

[160: 周辺住民さん]

公示価格じゃなくて路線価のようです。

[161: 検討板ユーザーさん]

>>159 匿名さん
頼まれて売る側からすると、そこがないと建てられないってことで、対デベには極端に安くはしなさそうですよね。
そして収容時には路線価となると、あんまりマンション買う側にはいいことなさそう。植栽も無くなって、エントランス回りが貧相になっちゃいそうだし。いずれにせよ、買主がそのデメリットを被るわけか。。。

[162: マンション検討中さん]

動画視聴しました。平均で坪550くらいですかね。今の相場なら売れてしまうでしょうね。

[163: 口コミ知りたいさん]

>>162 マンション検討中さん
どうぞご購入ください。

[164: 匿名さん]

随分静かになってしまいましたね。。。道路拡張や、価格等で懸念された方も一定数いたのでしょうか。

[165: 匿名さん]

将来的に既存不適格になる可能性があるマンションは建て替えの時に問題が出てくるんですか？
そうなると建物が老朽化しても建て替えたくないと考える住人が多くなりそうですが
それによって生じて来る問題はありそうですか？

[166: 匿名さん]

既存不適格建築物の建替えの特例
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0130/6660/sankou3.pdf

[167: マンション検討中さん]

ここより三井の駒込が商品力抜群に高いですからね。

[168: 匿名さん]

公式サイトで設備仕様を見ておりますが、お風呂の浴槽や床を自動洗浄する機能がついていたり、トイレにアラウーノがついていたりと共働き世帯にうれしい設備ですね。
気になるのは共用施設のスタディルームですがこの先レイアウトやデザインは公開されるでしょうか。

[169: 名無しさん]

>>165 匿名さん
その時には一次購入層は死んでたりケアホーム行ったりしてそうだから関係ないんじゃないでしょうか

[170: 検討板ユーザーさん]

高すぎて話題になってないですね