ジオ岡本レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ岡本レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/okamoto/

所在地：兵庫県神戸市東灘区岡本3丁目22番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「摂津本山」駅 徒歩7分
　　　阪急電鉄神戸線「岡本」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.02平米～107.76平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：アイサワ工業株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: 匿名さん]

ホームページの物件概要は2023年1月9日（月）更新とのことなので、今日の時点での情報だと思われます。次期以降の案内は見当たらないですね・・・先着順が3戸としか掲載されてないです。最終期とも言ってないし。どうなんでしょうね。まだ次の販売があるのかな？総戸数が少ないので、気になったら問合せしたほうが無難かなとは思います。プランの紹介ページにはまだ5タイプ掲載されてるのも気になりますが。

[82: 匿名さん]

公式サイト、先着順で3戸となっていて
部屋番号もかなり詳しい価格も出ていますよ。
これでさすがに最後なんじゃないですか？
価格は特に、知りたいがためにモデルルームに行くみたいな、
モチベーションみたいな感じになるのに最初から出していますし。
家具付きのところも出てるみたいです。

[83: 匿名さん]

>>63 匿名さん おしゃれとか言ってる内はまだまだですね。日本が見習うべきヨーロッパではおしゃれが普通なのです。といってもおしゃれ初心者がしがちな奇抜なものではなく、普段使いのできる「地味な」おしゃれです。ヨーロッパでは街並みを見てもおしゃれじゃないのを探す方が難しいです。

[84: 匿名さん]

販売状況どうなんでしょうね。

82さんが言うように残り3戸なのかどうか。
第〇期など書いてあると、今、何戸売れてあと何戸なのかよくわからないです。
竣工後販売とのことですが、室内見せてもらえるならいいですね。
購入者は入居済の方ばかりでしょうか。住んでいる様子がわかるのはいいと思いました。

[85: マンション検討中さん]

状況はずっと変わってない。残り3戸は現在販売中の部屋だよ。
次期以降販売住戸が2戸記載されてるから合計で最低5戸は残ってるということになる。
売れ残り戸数を明確にすると足元見られるから隠し玉がまだあるかも知れない。
南側隣接地の駐車場が気になるんだよな。
ここに縦長の賃貸マンションが建ったら資産価値が落ちるだろうね。

[86: 匿名さん]

資産価値を重視するなら今現在マンションの周辺に何があるかも要チェックしなければなのですね！
駐車場はとりあえず駐車場として寝かせておき、将来的に何か建てられる可能性もあると聞くのでできる限り情報を収集したいです。

[87: マンション検討中さん]

>>86 匿名さん
経験上、幹線道路前や線路脇や駅そば、小中学校のそばはやめた方がいい。
慣れれば大したことないと言う人もいるが、とにかく騒音問題が酷い。
小中学校のそばは夜間や休日は静かだが、平日日中は高音の大きな声がずっと聞こえてくる。
部活動でボールを蹴ったり打つ音も結構うるさい。
冬場は運動場から砂埃が飛来する。
音の性質上、上階に行くほど騒音が大きくなる点も注意が必要。

[88: 匿名さん]

>>86
>>経験上、幹線道路前や線路脇や駅そば、小中学校のそばはやめた方がいい。

そうなんですね。
確かに幹線道路や線路付近、あと鉄柱などのそばは
避けたほうが良いだろうなと思っています。

ただ、小学校や中学校の傍に関しては
それぞれの感じ方なのかなと思います。
最近は保育園や幼稚園の傍も避けたい人が多そうですが
子供たちの声や活動している音は何とも感じないかな～。

[89: 匿名さん]

８８です。
すみません。８６さんへではなく、８８さんでした。

[90: 匿名さん]

幹線道路沿いは悪いことばかりじゃないように思うけれどなぁ。
帰り道、夜でも人目にあるうちに帰ってこれるし、人通りがある程度あるっていうのはいいんじゃないかと。
ただ、やはり音に関して特にサイレンに関しては
音は小さくとも聞こえるでしょうね。

[91: 匿名さん]

線路脇も、一晩中貨物が通るJR沿いはさすがにキツイと思うけど、共働きで昼間いないとか、細かいこと気にしない人なら、阪急沿線とか以外と悪く無いですよ。
基本的にわざわざ線路脇を選ぶ人は騒音耐性があったり、騒音対策もしっかりしてくれてる物件が多いので、神経質に騒音クレーム言い立てる人が少ないと思う。小さい子供、特に元気な男の子の兄弟なんているご家庭には逆に住みやすかったりすると思う。
階下に病的な騒音クレーマーが当たると、どんないい物件でもマトモに住めないからね。本当に地獄です。

[92: 名無しさん]

部屋在庫が全く減ってないようだね。
高かろうが売れるまで待とうホトトギスなんだろうけど
流石に世界的に不動産バブル崩壊が始まってるので買えないなwww

[93: 名無しさん]

物価安も賃金低下も当面ないだろうから新築は高止まりだろうけど、駅5分以内とか厳しい条件でなければまたしばらく待てば出てくるだろうから買い急ぐ理由はあまりないかもしれませんね

[94: マンション検討中さん]

駅5分以内は投資用には絶対条件だけど実際住むには騒々しくて適さない

[95: 匿名さん]

本山中学校まで約50メートル、本山第二小学校まで約200メートルの位置のようですがどちらもかなり近いですよね。
竣工後販売で実際の部屋が見学できるなら平日の昼に見学して音の聞こえ方を確認するのがいいと思います。

[96: 通がかりさん]

>>87 マンション検討中さん
今時の”新築分譲”マンションレベルならサッシの遮音機能はかなり高いと思いますけど、ご存知でしょうか？
そもそも騒音が酷ければ貴殿のおっしゃる立地は皆が毛嫌いするハズなのに、実際は人気がうなぎ上りなんですけど。

[97: マンション比較中さん]

摂津本山駅の目の前にマンション建築中みたいだけどたぶんすぐ売れちゃうんじゃないかな　

[98: 匿名さん]

ファミリー向けに特化したマンションではないのでしょうけど、周りにこども園、小学校、中学校などの教育施設がコンパクトにまとまっていて親としては安心な立地だと感じます。
小児科や歯科も近いですし治安の面で警察署が近いのもいいですね。

[99: 匿名さん]

小学校も中学校も近いけど、特に中学校はものすごく近くていいですね。
冬場、部活終わりだと真っ暗な中を帰らないとならないけど、
近ければなんとなく安心。
灘中高もとても近くにありますが…うちは無縁かな汗
ただ子供さんが通うようになった方が
このあたりを検討されたりってあるかも。

[100: マンション検討中さん]

中学校が近くていい？わずか3年じゃんマンションは一生ものだよ

[101: 検討板ユーザーさん]

この辺は結局中学受験しちゃうパターンが多いですね　岡本駅前に学習塾が多いのはメリットですね　トップクラスは西北校に設置されてたりもするのでその点調べておいた方が良いかもしれません
あとはマリモが摂津本山徒歩1分にマンション建設中ですしそことの比較になるかな

[102: 匿名さん]

確かに子供が学校に通う時期はあっという間に過ぎてしまいますが、保育園、小学校、中学校と合計10年以上はかかりますし、近いに越した事はないと思います。
卒業後も学校は災害時の避難場所、給水所になる場合が多いと思いますよ。

[103: 匿名さん]

卒業後のことを考えていなかった。
確かに学校って避難所など、災害時の拠点になることが多いから
近くにあることってメリットだらけですね。
全然そういう視点を失っていた…。
本当にそうなんですよね。
水は本当に重いから、給水車が近くに来そうなところって大切。

[104: マンション検討中さん]

>>103 匿名さん
>>水は本当に重いから

台車で運べばいいじゃん

[105: eマンションさん]

災害対策は確かに大事だけど、何十年に1度のことを考えて避難所のすぐそばにってのも
それだったら毎日使うスーパーや駅に近いほうが選ぶ理由としては大きいかも

[106: 匿名さん]

それも一理ありますね。
子供側としても近いのがいいか、そうでもないのか、
いろいろ希望があるような気もします。
近すぎて嫌な子もいそう。
価値観は一概ではないように思います。
主婦目線ではスーパーや商店、コンビニが近いのは外せないかも。
このマンションの場合は生活利便施設も教育施設も、
だいたいの施設が徒歩10分以内に揃っている感じなので、
恵まれたロケーションだなと思います。

[107: 匿名さん]

自分の動線上にスーパーとかがあるとベストかな。
駅・家・保育園のどこかの間にあるとかなりはかどる。
合理的に動ける。
自分の生活を想定してみて
動くルートを出してみると、自分にとって合う地域なのかどうなのかがわかりやすくなると思います。

[108: 匿名さん]

銀行、病院、学校、幼稚園や保育園、駅は動線上にあると便利ですよね
子供のお迎えの後に買い物に行けたり、病院の後に買い物をする。銀行の後に買い物をするなど
一日の行動がスムーズにいくと育児はかなり楽になります。
自転車で行動しなくてもいいくらいの距離にスーパーがあるのは理想的かな

[109: マンション検討中さん]

最上階っておいくらくらいですか？

[110: 匿名さん]

災害時の給水って、規模の大きな集合住宅だったらその近くに来てくれたりはしないのでしょうか？
ここは20戸の小規模だから無理ですか・・・

水などはいくら近くても部屋まで持って行くときにエレベーターが止まっていたら上階はかなり大変だと思います。
ここは最上階でも6階だから、なんとか頑張れば徒歩でも行けなくはないですね。

非常時のみとはいえ、いろいろ考えると低層階がいいのかなと思えてきます。
でも良い部屋は上の方なのかな、100㎡超の部屋のリビングダイニング素敵だなと思いました。

[111: 匿名さん]

>109
>最上階っておいくらくらいですか？

最終期で販売されている分ですよね。
価格は出てないですが、億はいくのではないでしょうか？
間取りの広さや修繕費などから計算するとですが。
営業さんに尋ねたら、そろそろ教えていただけるのでは？

[112: マンション検討中さん]

18,000万円台って書かれてますよ

[113: 匿名さん]

子供視点で考えるなら教育施設等は近くにあったほうがいいと考える方は多いんじゃないでしょうか。
確かに卒業後のことを考えると先は長いですが、子供にとっての小学校６年間、中学校３年間は長いものです。
例えば子供が高校生になる前にリセールしてもいいですし、その場合教育施設が近い土地というのは大きなメリットにもなりますよ。
学校が近いところに引っ越ししたいという親御さんは多いと思います

[114: 匿名さん]

最後の1戸は１億円どころか2億円弱…全体的にお高めだったマンションの
最上階角部屋って思うと、ある程度仕方がないか…という感じでしょうか。

条件が最も良い部屋でしょうから
安易に値下げもしなそうに見えます。
このグレードのマンションですから変に安売りしない方がいいのでしょう。

[115: 匿名さん]

このまま粛々と販売を続けるのでしょう。
値下げをするタイプの部屋ではないでしょうし、さすがに売れるまで時間がかかるのはわかっていての設定だろう、と思われる。
こういうタイプだと資産として持つ方が多いのでしょうか。
純粋に購入出来てすごいなぁという印象を持ちます。

[116: 匿名さん]

小学校も中学校も近くて、今売り出している物件はかなり広くて…子供がいる家庭へのアプローチを今はしているのかな？という印象。
内廊下ですし、
高級物件の類になるので
小学生くらいの子供がいるファミリーだと二の足を踏んでしまいそうではあるけれど。

[117: 匿名さん]

かなり専有部はゆったりと面積がとられているんで、むしろファミリー向けだとは思いますが
普通に値段が高いですね。
親からの支援があるのならば、こういうところもいいなーって感じるけれど。
収納が多めのところもファミリー向けだとは思いますよ。

[118: 匿名さん]

20戸しかないと、将来管理費爆あがりしないか心配ですね。

[119: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん
内廊下だし、管理費もお値段しますよ
コスパで考えるなら外廊下で中規模以上のマンションが良いでしょう

[120: 匿名さん]

ゆっくりではありますが着実に売れているようですね。
基本的に高価格帯の高級レジデンスですし、こちらは管理費、修繕積立金の設定も他と比べて割高ですが維持管理コストの値上げも心配のない層が購入されているイメージがあります。

[121: 名無しさん]

岡本でマンション買うならグランヴィ岡本の方が良いと思います。

[122: 匿名さん]

管理費は少し高いのかなと思いますが、内廊下というのがいいです。

賃貸マンションだと、玄関ドア開けてすぐ外で、今の時期は辛いと感じます。
分譲マンションのよさ、ちょっとお金を払っても、贅沢気分を味わいたかったり……。

問題は、管理費を「ずっと払い続けていかなくてはいけない」ことですね。

[123: 名無しさん]

ここは駐車場が全部機械式で全戸分ない時点でパスしました。
残っている1億8000万なら優先で駐車場ゲットできるのだろうけど、大型車入らないやろね。　
いくらジオといっても、もともとの敷地狭すぎる。
子供を灘や甲陽や女学院に入れたいファミリーが子供の高校卒業まで一時的に住む所ですね。

[124: 匿名さん]

機械式駐車場が5台は少なすぎるように思いますが、20台設置してしまうと将来のコストが莫大になりませんか？
こちらは住人規模が20人と小規模なので駐車場にかかるコストは極力抑えたほうがいいと思います。

[125: マンション検討中さん]

20戸中15戸の住人は駐車場が使えないって、高級マンションじゃないわ。
近くのUR岡本だったら、自走式駐車場が多数余ってて好きな所を選べるやん。

[126: 匿名さん]

マンション専用の駐車場がないなら売主が外部駐車場を確保するべきではないかと思いますがそのようなアナウンスはないのですか？
学校が近い点をアピールしているのでファミリー世帯の入居率も高いと想像しますが車が無くても成立する立地ですか？

[127: 匿名さん]

近年コンパクトマンションが増えているので100㎡超えの間取りもあるのは珍しいと価格をチェックしましたが、19,800万円ですか…そうですよね（涙）
しかしこちら最上階角部屋、家具つきで条件はよさそうですが、どうしてこの部屋だけ残ってしまったんでしょう？

[128: 評判気になるさん]

>>127 匿名さん

70～80平米ぐらいを探してるファミリーが多いんじゃないかな
100平米は広すぎて使いきれないし、価格的にも手が出ません、、

[129: 匿名さん]

マンションによっては一番高い部屋から売れてしまうケースと
その逆で一番安い部屋から売れてしまうケースがあると思いますが、
売主が売りたい部屋が最後まで残ってしまう場合は値付けが
マッチしていないということなんでしょうか。

[130: 匿名さん]

>>売主が売りたい部屋が最後まで残ってしまう場合は値付けが
>>マッチしていないということなんでしょうか。

いろんなパターンがあるのではないでしょうか。
価格だけでは決められないのかなと思います。
部屋の配置とか、向きもあるでしょうし
一概にどうとは言えないのかなと感じます。