ジオ岡本レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/okamoto/
所在地：兵庫県神戸市東灘区岡本3丁目22番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「摂津本山」駅 徒歩7分
阪急電鉄神戸線「岡本」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：60.02平米～107.76平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：アイサワ工業株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-05-24 10:09:37
ジオ岡本レジデンスってどうですか？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2022-05-24 12:00:11
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削除依頼
欲しいマンション。学区も良いし、坪単価高いんだろうな。手を出せるかどうか。
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| No.2 |
このマンションは羨ましいですね～。100平米超の４部屋は軽く億超えでしょうねぇ。下手したら70平米超の上層階も億近くでしょうか。
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| No.3 |
結構前から建設進んでたからなぁ
今の相場価格で売ってくるとなるとなかなか高そう |
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| No.4 |
阪神間の新築ブランドマンションは枯渇しているので待望の！という感じですね。
学区がよく（しかも近い）、目立つマイナスポイントがない物件は珍しいので、平米単価120万～という感じでしょうか。 |
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| No.5 |
竣工後販売？
少し前の仕入れ価格で建てたんなら、少しはお手軽価格にしてくれるのかな？ |
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| No.6 |
100平米越えの部屋は1億5000万程度らしいですよ。
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| No.7 |
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| No.8 |
2年前ぐらいにここのすぐ北にワコーレができてワコーレにしてはしばらく売れ残っていました
ワコーレの方が立地は良い気がするのですが、ジオだと人気出るのかな |
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| No.9 |
ワコーレの当時の販売価格よりたぶん高いですよね。一般人で届きますか？
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| No.10 |
>>6 マンション検討中さん
1番大きい107㎡の部屋の価格だとすると坪460万円ですね。相場レベルからはかけ離れてますが、100㎡以上の部屋は最上階とその下の階のたった4部屋だけなのでグレードも上げて売り切るつもりなんでしょうね。 問題になりそうなのはどちらかと言えは残りの部屋で学区の良さと小学校、中学校への近さが特徴なのに駐車場5台しかなく、60㎡とか70㎡、73.5㎡の間取りなので家族持ちにはきつい。東京みたいに坪単価が上がれば狭くすればいいじゃない作戦だと思いますが、神戸でそれが通用するのか、興味深いです。 |
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| No.11 |
100平米超の部屋以外は、いわゆるパワーカップルがターゲット層だと思いますので、パワーカップルならば手は届くのではないでしょうか。
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| No.12 |
60平米も100平米も間取りがガタガタですね。スッキリさせると面積が狭くなるので苦肉の策だったんですかね。
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| No.13 |
パワーカップルで岡本駅9分買うかね
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| No.14 |
パワーカップルと言っても世帯年収は1500万前後の場合もあります。そのあたりがターゲットではないかと思いますが、どうなんでしょうね。
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| No.15 |
>>パワーカップル
今のパワーカップルは世帯年収1000万円です。 以前よりもハードルは低くなっています。 https://heikinnenshu.jp/column/powercoupleteigi.html 三菱総合研究所のレポートには夫婦合わせ年1000万円以上と定義しています。 また、夫の年収が600万円以上、妻の年収が400万円以上 |
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| No.16 |
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| No.17 |
一番小さい間取りと100㎡超の間取りを見てみたんですけど、なかなかどうして60㎡ちょっとの間取りがとてもいい感じに思えました。西南向きというのか、横向きの間取り図になっているので超ワイドスパンな感じに思えましたが、普通に角住戸と言ってしまっても良い感じではありますか。リビングダイニングキッチンは完全に独立していて、寝室とバストイレのドアは廊下側。きちんと生活空間を分けるにはいい間取りだと思います。
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| No.18 |
60平米しかしかないのに生活空間わけるもなにも無い。狭い寝室の間取りがガタガタな方が大問題。
どうやってベッド置くのかわからんので、それを実物モデルルームでうまく見せてくれるんだろう。 |
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| No.19 |
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| No.20 |
上階の４邸以外は、狭いプランばかりですね。
ここに限らず、狭い間取りのマンションが多いと思います。 多くの物を置かない人には良いでょうけれど、 子育てすると物は増えるばかりなので、70㎡は狭いかな。 |
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| No.21 |
広くしてしまうと物件価格が上がってしまうからなのかもしれませんね。
とは言え、70平米4人暮らしを前提にしているデベロッパーって多いので、 こういう広さにしているのかもしれないですが。 子どもいると本当にモノが増えますよね。衣類もそうなんですが どうしても季節用品が増えてしまう。 |
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| No.22 |
建築費の高騰で今までと同じ平米数にしたらとんでもない高額になるから同水準に保つには平米数削るしかないのだ
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| No.23 |
プランの種類が多すぎず、平米数と階数で決められる点では、すっきりしていて良いなと思ったんですけど、間取り図を見るとどれも普通一般の間取りではないですね。建物が複雑な形をしているのかな？間取りの良し悪しがわからない感じもします。ぱっと見ではどれも良さそうな気はするんですけど。3LDKあるいは2LDK+Sで70㎡台なら、4人家族でも大丈夫だと思うんですけど。収納部分が足りないような気はします。
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| No.24 |
そんな小さなスペースで快適に住めるか？ もっと広いところに住もうよ。
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| No.25 |
総戸数が少ない割にはフラン数が豊富。
平面で見ることはないので、間取りの形のいびつさはあまり気にならないかもしれません。 小学校も中学校もすぐそこという立地。子育て環境も良いかなと感じました。 |
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| No.26 |
専有面積、そこまで狭くないように感じるけれど…
マンションだったらこんなもんじゃないですか。 ファミリー向けとDINKS向けっていう感じの構成で どちらも基本的には収納もあるし、広く使えそうに感じる。 内廊下だと管理費が高くなりそうなのでそこはどうなんだ？とは思っています。 |
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| No.27 |
内廊下は例えば冷暖房バッチリするんじゃなくて、
送風だけにするとか 結構工夫のしようもあるらしいので、管理会社とよく相談してやっていければよろしいかと。 マンションって自分ちの光熱費だけじゃなくて 共用部も考えていかないとならないんですよねぇ。 |
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| No.28 |
最近は電気代などが願っているので、光熱費に関しても敏感になっている方は多いと思います。共用部の電気もそうなんですよね…。ここは大規模物件じゃないので、事業用電気などはおそらく入れないと思うのでその点は安心です。それでも値上げなどに関しては、身構えていかねばならないですけれどね。
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| No.29 |
誰かさんも書かれていますが、確かに部屋の中がガタガタですね。
何でこんな構造になってしまうのでしょうか？ 億クラスのマンションなのに残念だと思います。 |
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| No.30 |
バルコニーもサービススペースもなくて室外機が置けない部屋はエアコン無しで過ごすのでしょうか？
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| No.31 |
>>30 マンション検討中さん
物理的にダクトを伸ばしてどこかに設置するしかないですよね。景観どうなるんでしょうか。 |
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| No.32 |
外壁に室外機を取り付けると資産価値が下がりますので、恐らく無理なんじゃないかと思います。
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| No.33 |
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| No.34 |
7200万円からみたいですね。
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| No.35 |
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| No.36 |
>>35 マンション掲示板さん
最近の傾向見てると、マンション価格が全国的に高騰してるかと言えばそうでもなく、大阪でも70平米3000万円は普通にある。 結局、高級ブランドの地域はどんどん高くなっているが、一般層向きの地域はそうでもないって感じがするね。 |
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| No.37 |
ジオだし高くても買い手はいつか現れる
竣工後販売で売り急ぐ気もないだろう |
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| No.38 |
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| No.39 |
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| No.40 |
>>21
>>広くしてしまうと物件価格が上がってしまうからなのかもしれませんね。 >>とは言え、70平米4人暮らしを前提にしているデベロッパーって多いので、 >>こういう広さにしているのかもしれないですが。 広くしてしまうと・・・確かにそうなのかもしれませんね。 ただ７０㎡以下となると４人家族では狭いです。 いずれ子供が巣立つと、そんなに部屋数もいらないのですが、マイホーム選びも難しいです。 |
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| No.41 |
>>39 通りがかりさん
本山中町の物件は内覧しましたが、外観はいいものの内装は普通、窓が床まである仕様だったので何かと使い勝手の悪い部屋でした。 駅徒歩7分あるにもかかわらず坪360万円超でここと同じ勘違い価格。 竣工1年くらいたっていて500万円くらい下げてくれそうだったけど、それでも高すぎるのでやめました。 結局完売するまで2年近くかかったと思います。 |
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| No.42 |
でも真夏の暑いときにエアコンなしの内廊下はかなり厚いんじゃないでしょうか？
冬場は寒くてもいいけど夏の暑さはきついですよ。 窓があれば換気もできたり送風だけでいいかもしれませんが、送風にすると下手したら熱風になります。 内廊下ということはそれなりに管理費もかかりますから仕方ないですね |
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| No.43 |
夏場は割り切って冷房にするとかになるんですかね？
電気代の値上がりが激しいことを思うと、 なかなか共用部での電力は割きたくないかんじはしちゃうけど。 でも内廊下ならではのよいところもあるし、これは割り切っていくしかないのだろうなぁ。 |
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| No.44 |
どう見てもエアコン取付不可っぽい部屋が各プランに1部屋はあるんだけど。
外壁に室外機を取付けるのはNGだろうし。 |
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| No.45 |
>>エアコン取付不可っぽい部屋
どうすればいいんですか？室外機をどこに置くかですよね？Aタイプだと、もしかして洋室1の主寝室でしょうか？ 私はAタイプだと冷蔵庫置き場が大きさ固定なのが気になりました。 買い替えの時が大変そうな気も。 あと、冷蔵庫、コンロ横に置いてもいいものなんでしょうか。油ハネなどは・・・？ |
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| No.46 |
岡本で生まれ育った者です。このエリアは『岡本』ブランドがあります。地名に『岡本』と付くだけで価格が上がります。当該物件は山手幹線沿で、立地的には良い方なのですがいかんせん西隣が学校。砂埃は否めません。南側も今は駐車場ですが、広さからして賃貸マンションクラスが建つかも知れません。更に忘れてはならないのがJR。阪急電車ならまだしも、夜通し貨物が走ります。音は上に上がると言われているので、マンションまで高い建物がないので、かなり響くはずです。竣工後販売の利点を活かし、夜間確認すべきですね。あと、山手幹線の大きな交差点を渡らないと双方の駅に行けない点。これは勤人には堪えます。結構信号が長いので要注意です。これら総合的に判断しても、7000万以上って有り得ないですね。マンションは利便性と快適性が命です。それらが欠けてるのに億とかあり得ないですね。不動産関係者では無いですが、適正価格は5000万～でしょうか。もし、この物件をご検討なら、10年後に値下がりしてから購入されたらいいと思います！
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| No.47 |
>>46 だいご。さん
なんかいちいち反論するのもどうかとは思いますが、 かなりの暴論ですね～^ ^ 5000万って流石にあり得ないでしょう。 砂埃かー^ ^ まあ学校のそばでいいこともあるしね！ ちょっとあんまりだと思ったのでー |
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| No.48 |
jrと山幹線に関しては反論する必要があるとも思わないくらいのハナシですね～ 12間道路西や山手幹線印南の全員を敵に回すんですかねー^ ^笑笑 |
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| No.49 |
間取りが酷すぎる。
名前伏せて間取り図だけ見たら、2流か変な拘りを持った設計士のマンションと間違いなく思われる。 住む人の観点で設計していないんだもの。 、 |
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| No.50 |
ここは内廊下でしょうか？
小さい物件で内廊下設計をしようとすると間取りに歪みが生じやすいですね |
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| No.51 |
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| No.52 |
公開されている部屋の間取りはどれもちょっとクセがあるように感じますね。
うちはファミリーなのでファミリー向けの広さがある部屋を見てしまいますが Bタイプだとそれぞれの部屋の柱が気になるのと廊下が長いのとで…。 ダイニングもテーブルをどこに置こうか迷っちゃいそうですね。 全面に床暖房が敷いてある点は良いと思いますが。 |
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| No.53 |
廊下ががっつりあることで、ある意味それぞれの居室の独立性は高まるんですが、
その分、空間効率自体は下がってしまうのですよね。 かといってすべての部屋がリビングインだと、それもそれで微妙だし。 何を重視するかっていうところでの判断になりそうです。 |
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| No.54 |
8298万のお部屋、何階か分かる方おられますか？
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| No.55 |
中部屋のエアコンはどうやって取り付けるのでしょうか？床下配管などありますかね
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| No.56 |
一般的に専有面積が広いほど廊下をしっかり設けられる間取りだと思います。
これが狭い間取りになると極力廊下を少なくすることで居室面積を確保するようで、廊下の長さは高級感にもつながっているように思います。 |
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| No.57 |
>>56 匿名さん
占有面積が広いと言っても、僅か73平米。 この間取りは形が悪すぎて、廊下を長くせざるを得ないだけ。 洗面浴室は部屋から遠すぎて導線が最悪。 玄関まで行かないと洗濯や顔も体も洗えないとは。 おまけに一部屋はサービスルーム。これで8,000万超とは呆れる。 60平米の部屋は形が整っており、センターイン、クランク型廊下で、優秀な間取りに思える。残高なのは室外機を設置できるサービスバルコニーが無い事。 |
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| No.58 |
サービスバルコニーないとやっぱりエアコン付けれないんでしょうか
夏場かなりキツい気が |
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| No.59 |
モデルルーム行ってないから分からないが、間取り図の配管見てたら全部屋ビルドインエアコンって事ないの？
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| No.60 |
恐らく埋め込み型のエアコンだね。
吹き出し口が部屋の中央に近い所にあるから冷風の直撃を受けやすい。 飲食店で風が当たって寒い座席があるだろ。 |
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| No.61 |
リビング以外も埋め込み型エアコンだとかなり豪華仕様ですね
モデルームのベッドルームは普通のエアコンの写真だったのでよくわかんないです |
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| No.62 |
埋め込み型のエアコンは、後付けよりもスッキリしていいかなと思いますが
いつか故障した際、同じものは販売されていないでしょうし 交換が必要となった場合は大変かもしれないですね。 あまり使用しない部屋は別としても、ビルトインの買い替えは結構高そう。 |
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| No.63 |
外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。 モダンな感じがして、女性には特に好まそうですね。 ただ価格が結構しますね。このあたりだと仕方ないのかな。。 |
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| No.64 |
廊下って短いほうがいいのでは・・・と思ってたんですけど、各部屋の独立性に関わってくるのですか。なるほどなと思いました。
Bタイプですが、朝の洗面とかたしかに不便かもしれないなと思いました。特に冬はいやかもしれません。 せめてトイレと洗面室の位置が反対だったら良かったかもと思います。でも夜にトイレに行きたいときは遠く感じるかな。 なかなかに癖のある間取りではありますね。南向きなのが魅力ですけど、窓も小さめで・・・ |
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| No.65 |
家族がいると利用頻度の高い水回りはトイレだと思います。
そのトイレが中央部に有るのだったら、どの部屋からもアクセスしやすいからいいというふうに考えられているのかもしれません。 洗面スペースは、1日の中でも使われるときは限られてきますから、 それであの位置なのかな、って。 |
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| No.66 |
すごく個性的な間取りですよね。田の字型の間取りはよくあるけど、ある意味珍しいかも？
ただ全体的に見て使いにくさはそこまでないと思うので 普通に暮らしていけるのではないでしょうか。 ここは2路線が使えるので、 その点を魅力に感じている方にとってはいいのかなぁ？とも感じています。 |
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| No.67 |
納得して買うのならそれでも良いと思う。
ただ、中古で売り出す時に個性的な間取りは客付けが悪くなるのは覚悟しておくべきでしょうね。 田の字の間取りは平凡だが、住むのには合理的な造りになっていて無難な選択と言える。 内廊下仕様だと一般的なタワマンの間取りの方がここより優れている。 |
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| No.68 |
やはり田の字が無難なんでしょうか。
田の字だと図面を見た感じ、何か面白みが無いなと思ってしまうんですが。 サラッと見てみましたがみんな個性的ですね。 見ている分にはいろいろと想像して楽しいですが。 何でここがこうかなと思える部分とかもあったりします。 でもやっぱり面白い。 実際に見たらもっと面白いのかもしれませんね。 じっくり生活動線とか考えて見るといろいろと見えてくるかもしれません。 |
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| No.69 |
間取りについては単純に廊下も専有面積でお金掛かってるわけだし無駄に長いと勿体ないなと感じてしまった
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| No.70 |
Cは完売したのか間取り図が無いけれど、Bの廊下が無駄に長いのは、上階のEとFの設計に合わせて玄関の位置が決まってしまったからでしょう。
EとFは左右に分けるだけだから簡単だけど、4分割するため、Bの間取りに無理が出てきたのでしょうね。廊下が長い間取りは普通、リビングインの部屋を造らないためだったりするけどBは1部屋がリビングイン。 逆にAは短い廊下でもセンターインの玄関になったおかげで部屋がリビングから独立している。 |
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| No.71 |
Aタイプは60㎡しか無い割には良さそうな間取りに思えます。70さんが言われるように廊下が短くて部屋が独立していて全体的に専有面積より広く感じられるような気がします。洋室二つに柱が出ていなければほぼ理想的な感じがします。不思議なのはキッチンの冷蔵庫置き場の窓のようなものなのですが、壁で閉じられてます。換気扇用とかでしょうか？洋室の窓？サッシ？も独特な感じがします。
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| No.72 |
>>71 匿名さん
上のプレミアムフロア？の間取り見ればわかりますよ。 この凹みは、ウオークインクローゼットに付いている窓ですね。 Aはここが冷蔵庫置場になっているので窓は不必要。 外見のデザインを重んじたため、あえてフェイクの窓として凹みを残したと私は思います。 |
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| No.73 |
トイレがある場所は玄関から近いところにあるのが一番暮らしやすいと思います。
出かける前や帰ったときにさっとトイレに行けるというのが、一つあります。 距離があるところにあると、子供が小さいときは不便じゃないかな？廊下もL字型なので暮らしにくそうかなという印象を受けました。 子供がいなかったり、夫婦二人暮らしならトイレの位置はあまりきにしなくてもいいのかもしれません。 |
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| No.74 |
敷地面積が500しかないところに資産価値なんかあるんかな。
外観はさておきセカンドマーケットは厳しいと思う。 |
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| No.75 |
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| No.76 |
Dタイプのように部屋を伝ってトイレまで行く動線だとちょっと大変ですね。
新築＋内廊下のマンションなので一般的なマンションみたく玄関辺りが底冷えしてるということはないんでしょうけど。 ところで公式サイトのトップに家具付き分譲の案内が出てますね。まだ2期をやっている段階なのに売り出し早いですね。 現状引き渡しだったり来年三月まで待たなきゃいけないとかの制約はあるようですが。 |
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| No.77 |
今は販売がもうおしまいになりつつあるとかなのかなぁと見ていて思っていたんですが、
そうでもないんでしょうか。 2期ではあるのかもしれませんが（何期なのか物件概要だけだとよくわからない）、 総戸数がそもそもすごく少ないので、今出ている分だけでおしまいになるのだと思っておりました。 20戸だけなんですよね。 |
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| No.78 |
残りあと３邸ですね。
総戸数は少ないですが、売れ行きはかなりスローかもしれません。 岡本でこの価格帯ならかなりお安いとは思うのですが ２ＬＤＫしか残っていないので、広い間取りを希望される場合は残念ですよね。 |
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| No.79 |
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| No.80 |
HPを信じるなら後5戸だね。
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| No.81 |
ホームページの物件概要は2023年1月9日（月）更新とのことなので、今日の時点での情報だと思われます。次期以降の案内は見当たらないですね・・・先着順が3戸としか掲載されてないです。最終期とも言ってないし。どうなんでしょうね。まだ次の販売があるのかな？総戸数が少ないので、気になったら問合せしたほうが無難かなとは思います。プランの紹介ページにはまだ5タイプ掲載されてるのも気になりますが。
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| No.82 |
公式サイト、先着順で3戸となっていて
部屋番号もかなり詳しい価格も出ていますよ。 これでさすがに最後なんじゃないですか？ 価格は特に、知りたいがためにモデルルームに行くみたいな、 モチベーションみたいな感じになるのに最初から出していますし。 家具付きのところも出てるみたいです。 |
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| No.83 |
>>63 匿名さん おしゃれとか言ってる内はまだまだですね。日本が見習うべきヨーロッパではおしゃれが普通なのです。といってもおしゃれ初心者がしがちな奇抜なものではなく、普段使いのできる「地味な」おしゃれです。ヨーロッパでは街並みを見てもおしゃれじゃないのを探す方が難しいです。
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| No.84 |
販売状況どうなんでしょうね。
82さんが言うように残り3戸なのかどうか。 第〇期など書いてあると、今、何戸売れてあと何戸なのかよくわからないです。 竣工後販売とのことですが、室内見せてもらえるならいいですね。 購入者は入居済の方ばかりでしょうか。住んでいる様子がわかるのはいいと思いました。 |
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| No.85 |
状況はずっと変わってない。残り3戸は現在販売中の部屋だよ。
次期以降販売住戸が2戸記載されてるから合計で最低5戸は残ってるということになる。 売れ残り戸数を明確にすると足元見られるから隠し玉がまだあるかも知れない。 南側隣接地の駐車場が気になるんだよな。 ここに縦長の賃貸マンションが建ったら資産価値が落ちるだろうね。 |
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| No.86 |
資産価値を重視するなら今現在マンションの周辺に何があるかも要チェックしなければなのですね！
駐車場はとりあえず駐車場として寝かせておき、将来的に何か建てられる可能性もあると聞くのでできる限り情報を収集したいです。 |
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| No.87 |
>>86 匿名さん
経験上、幹線道路前や線路脇や駅そば、小中学校のそばはやめた方がいい。 慣れれば大したことないと言う人もいるが、とにかく騒音問題が酷い。 小中学校のそばは夜間や休日は静かだが、平日日中は高音の大きな声がずっと聞こえてくる。 部活動でボールを蹴ったり打つ音も結構うるさい。 冬場は運動場から砂埃が飛来する。 音の性質上、上階に行くほど騒音が大きくなる点も注意が必要。 |
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| No.88 |
>>86
>>経験上、幹線道路前や線路脇や駅そば、小中学校のそばはやめた方がいい。 そうなんですね。 確かに幹線道路や線路付近、あと鉄柱などのそばは 避けたほうが良いだろうなと思っています。 ただ、小学校や中学校の傍に関しては それぞれの感じ方なのかなと思います。 最近は保育園や幼稚園の傍も避けたい人が多そうですが 子供たちの声や活動している音は何とも感じないかな～。 |
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| No.89 |
８８です。
すみません。８６さんへではなく、８８さんでした。 |
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| No.90 |
幹線道路沿いは悪いことばかりじゃないように思うけれどなぁ。
帰り道、夜でも人目にあるうちに帰ってこれるし、人通りがある程度あるっていうのはいいんじゃないかと。 ただ、やはり音に関して特にサイレンに関しては 音は小さくとも聞こえるでしょうね。 |
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| No.91 |
線路脇も、一晩中貨物が通るJR沿いはさすがにキツイと思うけど、共働きで昼間いないとか、細かいこと気にしない人なら、阪急沿線とか以外と悪く無いですよ。
基本的にわざわざ線路脇を選ぶ人は騒音耐性があったり、騒音対策もしっかりしてくれてる物件が多いので、神経質に騒音クレーム言い立てる人が少ないと思う。小さい子供、特に元気な男の子の兄弟なんているご家庭には逆に住みやすかったりすると思う。 階下に病的な騒音クレーマーが当たると、どんないい物件でもマトモに住めないからね。本当に地獄です。 |
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| No.92 |
部屋在庫が全く減ってないようだね。
高かろうが売れるまで待とうホトトギスなんだろうけど 流石に世界的に不動産バブル崩壊が始まってるので買えないなwww |
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| No.93 |
物価安も賃金低下も当面ないだろうから新築は高止まりだろうけど、駅5分以内とか厳しい条件でなければまたしばらく待てば出てくるだろうから買い急ぐ理由はあまりないかもしれませんね
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| No.94 |
駅5分以内は投資用には絶対条件だけど実際住むには騒々しくて適さない
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| No.95 |
本山中学校まで約50メートル、本山第二小学校まで約200メートルの位置のようですがどちらもかなり近いですよね。
竣工後販売で実際の部屋が見学できるなら平日の昼に見学して音の聞こえ方を確認するのがいいと思います。 |
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| No.96 |
>>87 マンション検討中さん
今時の”新築分譲”マンションレベルならサッシの遮音機能はかなり高いと思いますけど、ご存知でしょうか？ そもそも騒音が酷ければ貴殿のおっしゃる立地は皆が毛嫌いするハズなのに、実際は人気がうなぎ上りなんですけど。 |
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| No.97 |
摂津本山駅の目の前にマンション建築中みたいだけどたぶんすぐ売れちゃうんじゃないかな
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| No.98 |
ファミリー向けに特化したマンションではないのでしょうけど、周りにこども園、小学校、中学校などの教育施設がコンパクトにまとまっていて親としては安心な立地だと感じます。
小児科や歯科も近いですし治安の面で警察署が近いのもいいですね。 |
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| No.99 |
小学校も中学校も近いけど、特に中学校はものすごく近くていいですね。
冬場、部活終わりだと真っ暗な中を帰らないとならないけど、 近ければなんとなく安心。 灘中高もとても近くにありますが…うちは無縁かな汗 ただ子供さんが通うようになった方が このあたりを検討されたりってあるかも。 |
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| No.100 |
中学校が近くていい？わずか3年じゃんマンションは一生ものだよ
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| No.101 |
この辺は結局中学受験しちゃうパターンが多いですね 岡本駅前に学習塾が多いのはメリットですね トップクラスは西北校に設置されてたりもするのでその点調べておいた方が良いかもしれません
あとはマリモが摂津本山徒歩1分にマンション建設中ですしそことの比較になるかな |
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| No.102 |
確かに子供が学校に通う時期はあっという間に過ぎてしまいますが、保育園、小学校、中学校と合計10年以上はかかりますし、近いに越した事はないと思います。
卒業後も学校は災害時の避難場所、給水所になる場合が多いと思いますよ。 |
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| No.103 |
卒業後のことを考えていなかった。
確かに学校って避難所など、災害時の拠点になることが多いから 近くにあることってメリットだらけですね。 全然そういう視点を失っていた…。 本当にそうなんですよね。 水は本当に重いから、給水車が近くに来そうなところって大切。 |
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| No.104 |
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| No.105 |
災害対策は確かに大事だけど、何十年に1度のことを考えて避難所のすぐそばにってのも
それだったら毎日使うスーパーや駅に近いほうが選ぶ理由としては大きいかも |
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| No.106 |
それも一理ありますね。
子供側としても近いのがいいか、そうでもないのか、 いろいろ希望があるような気もします。 近すぎて嫌な子もいそう。 価値観は一概ではないように思います。 主婦目線ではスーパーや商店、コンビニが近いのは外せないかも。 このマンションの場合は生活利便施設も教育施設も、 だいたいの施設が徒歩10分以内に揃っている感じなので、 恵まれたロケーションだなと思います。 |
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| No.107 |
自分の動線上にスーパーとかがあるとベストかな。
駅・家・保育園のどこかの間にあるとかなりはかどる。 合理的に動ける。 自分の生活を想定してみて 動くルートを出してみると、自分にとって合う地域なのかどうなのかがわかりやすくなると思います。 |
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| No.108 |
銀行、病院、学校、幼稚園や保育園、駅は動線上にあると便利ですよね
子供のお迎えの後に買い物に行けたり、病院の後に買い物をする。銀行の後に買い物をするなど 一日の行動がスムーズにいくと育児はかなり楽になります。 自転車で行動しなくてもいいくらいの距離にスーパーがあるのは理想的かな |
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| No.109 |
最上階っておいくらくらいですか？
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| No.110 |
災害時の給水って、規模の大きな集合住宅だったらその近くに来てくれたりはしないのでしょうか？
ここは20戸の小規模だから無理ですか・・・ 水などはいくら近くても部屋まで持って行くときにエレベーターが止まっていたら上階はかなり大変だと思います。 ここは最上階でも6階だから、なんとか頑張れば徒歩でも行けなくはないですね。 非常時のみとはいえ、いろいろ考えると低層階がいいのかなと思えてきます。 でも良い部屋は上の方なのかな、100㎡超の部屋のリビングダイニング素敵だなと思いました。 |
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| No.111 |
>109
>最上階っておいくらくらいですか？ 最終期で販売されている分ですよね。 価格は出てないですが、億はいくのではないでしょうか？ 間取りの広さや修繕費などから計算するとですが。 営業さんに尋ねたら、そろそろ教えていただけるのでは？ |
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| No.112 |
18,000万円台って書かれてますよ
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| No.113 |
子供視点で考えるなら教育施設等は近くにあったほうがいいと考える方は多いんじゃないでしょうか。
確かに卒業後のことを考えると先は長いですが、子供にとっての小学校６年間、中学校３年間は長いものです。 例えば子供が高校生になる前にリセールしてもいいですし、その場合教育施設が近い土地というのは大きなメリットにもなりますよ。 学校が近いところに引っ越ししたいという親御さんは多いと思います |
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| No.114 |
最後の1戸は１億円どころか2億円弱…全体的にお高めだったマンションの
最上階角部屋って思うと、ある程度仕方がないか…という感じでしょうか。 条件が最も良い部屋でしょうから 安易に値下げもしなそうに見えます。 このグレードのマンションですから変に安売りしない方がいいのでしょう。 |
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| No.115 |
このまま粛々と販売を続けるのでしょう。
値下げをするタイプの部屋ではないでしょうし、さすがに売れるまで時間がかかるのはわかっていての設定だろう、と思われる。 こういうタイプだと資産として持つ方が多いのでしょうか。 純粋に購入出来てすごいなぁという印象を持ちます。 |
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| No.116 |
小学校も中学校も近くて、今売り出している物件はかなり広くて…子供がいる家庭へのアプローチを今はしているのかな？という印象。
内廊下ですし、 高級物件の類になるので 小学生くらいの子供がいるファミリーだと二の足を踏んでしまいそうではあるけれど。 |
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| No.117 |
かなり専有部はゆったりと面積がとられているんで、むしろファミリー向けだとは思いますが
普通に値段が高いですね。 親からの支援があるのならば、こういうところもいいなーって感じるけれど。 収納が多めのところもファミリー向けだとは思いますよ。 |
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| No.118 |
20戸しかないと、将来管理費爆あがりしないか心配ですね。
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| No.119 |
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| No.120 |
ゆっくりではありますが着実に売れているようですね。
基本的に高価格帯の高級レジデンスですし、こちらは管理費、修繕積立金の設定も他と比べて割高ですが維持管理コストの値上げも心配のない層が購入されているイメージがあります。 |
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| No.121 |
岡本でマンション買うならグランヴィ岡本の方が良いと思います。
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| No.122 |
管理費は少し高いのかなと思いますが、内廊下というのがいいです。
賃貸マンションだと、玄関ドア開けてすぐ外で、今の時期は辛いと感じます。 分譲マンションのよさ、ちょっとお金を払っても、贅沢気分を味わいたかったり……。 問題は、管理費を「ずっと払い続けていかなくてはいけない」ことですね。 |
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| No.123 |
ここは駐車場が全部機械式で全戸分ない時点でパスしました。
残っている1億8000万なら優先で駐車場ゲットできるのだろうけど、大型車入らないやろね。 いくらジオといっても、もともとの敷地狭すぎる。 子供を灘や甲陽や女学院に入れたいファミリーが子供の高校卒業まで一時的に住む所ですね。 |
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| No.124 |
機械式駐車場が5台は少なすぎるように思いますが、20台設置してしまうと将来のコストが莫大になりませんか？
こちらは住人規模が20人と小規模なので駐車場にかかるコストは極力抑えたほうがいいと思います。 |
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| No.125 |
20戸中15戸の住人は駐車場が使えないって、高級マンションじゃないわ。
近くのUR岡本だったら、自走式駐車場が多数余ってて好きな所を選べるやん。 |
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| No.126 |
マンション専用の駐車場がないなら売主が外部駐車場を確保するべきではないかと思いますがそのようなアナウンスはないのですか？
学校が近い点をアピールしているのでファミリー世帯の入居率も高いと想像しますが車が無くても成立する立地ですか？ |
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| No.127 |
近年コンパクトマンションが増えているので100㎡超えの間取りもあるのは珍しいと価格をチェックしましたが、19,800万円ですか…そうですよね（涙）
しかしこちら最上階角部屋、家具つきで条件はよさそうですが、どうしてこの部屋だけ残ってしまったんでしょう？ |
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| No.128 |
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| No.129 |
マンションによっては一番高い部屋から売れてしまうケースと
その逆で一番安い部屋から売れてしまうケースがあると思いますが、 売主が売りたい部屋が最後まで残ってしまう場合は値付けが マッチしていないということなんでしょうか。 |
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| No.130 |
>>売主が売りたい部屋が最後まで残ってしまう場合は値付けが
>>マッチしていないということなんでしょうか。 いろんなパターンがあるのではないでしょうか。 価格だけでは決められないのかなと思います。 部屋の配置とか、向きもあるでしょうし 一概にどうとは言えないのかなと感じます。 |
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| No.131 |
ここの場合は最後まであるのはいわゆるプレミア住戸も含まれていますね。
2億円近いので さすがに購入できる方が限られてきてしまう。 それだけの値段ということもあり、 広さなどは申し分ないのですが。 |
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| No.132 |
高級住宅街でなく駅前物件でもないのでさすがに2億円はないな。
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| No.133 |
19,800万円のEtypeですが、広さとしては申し分ないと思うのですが、厳しい目で見てしまうと、残念な点がいくつか目につきます。
柱の出っ張りとか、部屋によって収納が不足していたり、リビングダイニングのちょっとした凸凹とか、好みの分かれるアイランドキッチンとか、この金額を出すならそれらの点もスッキリと整っていてほしいような気はします。 |
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| No.134 |
凸凹していると、実際の広さよりも狭く見えてしまうんですよね。
もったいない感じがする。 家具の置き方にも制限が出てきてしまいますし…。 でも2路線つかえるとかその他の部分では魅力的な部分もあり 何を重視するか、というところになりそうです |
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| No.135 |
公式サイトには価格も掲載されているのですね。
２LDKで8000万円は下回っていましたが、でもやっぱり高いなぁという感じがしてくる方がおられるのは わかるような気がしてきまs。 この辺りはこどもがいる若いファミリーよりも 単身者の方がニーズは高いんでしょうか。 |
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| No.136 |
岡本は価格が高いですよね。
それでも人気の地域ですから、この価格帯でも仕方ないのかと。 周辺は教育施設が多いことからファミリー層のほうがニーズが高そうかなと思いますね。 |
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| No.137 |
こちらのマンションは学区の小中学校が近いだけでなく灘中学校、灘高等学校が近い事が非常にポイントが高いのではないでしょうか。
将来リセールする際に灘中学校を志望するご家族の需要があるでしょうし、価格も落ちにくいのではないでしょうか。 |
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| No.138 |
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| No.139 |
総戸数が20戸となると大規模修繕の一世帯あたりの負担が重くなりそうですがその辺りの説明はありましたか？
現在修繕積立金は73㎡で月額9,930円となっていますが最終的な費用はどのくらいになるのか長期修繕計画を閲覧された方はいらっしゃいますでしょうか？ |
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| No.140 |
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| No.141 |
総戸数が少ないと、大規模修繕のコストはかなりシビアに判断していかなければならないですよね。
最初の段階って修繕積立金はかなり安く設定されていることが多いですが、 それにもかかわらず1万円弱が最初から設定されているので、今後はかなりかかりそうな予感も。 長期修繕計画書を見せてもらってからの判断か。 途中で計画が変わってもっと上がる可能性もあるけれど。 |
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| No.142 |
ジオマンションの住人さんにお訊ねしますが売主から提示された長期修繕計画書の見直しは必要でしたか？
もしそうであれば見直しとなった時期や具体的な修繕積立金の費用を教えていただけるとありがたいです。 |
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| No.143 |
それってどうなんでしょうね…
マンションによる、としか言いようがないような。 住民の中でも「絶対に値上げしたくない」という方が多めだと、上げなくてはならないのに上げられないみたいなのがあるし。 大規模修繕の時に一時金を出すよりはマシだと思うのだけどなぁ。 |
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| No.144 |
修繕費が安すぎると後で一括払いするだけなので、長い目で見たらトータルは一緒
築浅で売り抜ける人以外には修繕費が安くスタートしても特にメリットなし |
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| No.145 |
>>修繕費が安すぎる
10年経過すると高くなるって聞きます。 修繕費が安いかどうかってどこを見るとわかるんでしょうか。 タワーマンションだと窓ガラス拭くために、最初から高い？とか聞きますし… |
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| No.146 |
まったくの素人ですが、なんとなく構造とか外装や内装を知ることで修繕や維持がしやすいとか難しいとか手がかかるとか費用がかかるとか、ある程度のことはわかるのではないかという気がします。専門的な知識もたくさん必要かもしれないけれど、単純に建築費が高いほうが長持ちして丈夫だったりするのかな？という気もしますが、そういう勉強ってどうやったらいいんでしょうね。
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| No.147 |
>>146 匿名さん
内廊下、小規模マンションなので維持コストは外廊下や大規模に比べ当然高くなる コスパや住み心地など何を優先するかは人それぞれ違いますので、最終的には気に入ったところを買うのがいちばん後悔ないかと |
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| No.148 |
修繕積立金は10年後から値上がりするのですか。
値上がりの時期や値上がり幅はマンションによって全く異なりますか？ それから長期修繕計画はこちらが希望すればモデルルームで見せていただけますか？ |
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| No.149 |
建物の形が基本的に箱型なので、足場を組むのにはまだお金はかかりにくいのかな、と見ていて思います。
変形している建物だと 足場代がかなりかかるとか。日数でかかってくるものなので あまりに修繕に形が支障を与えるようなようだと、金額的にかさむ。 ここの場合はそういうのは少なくともなさそう。 |
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| No.150 |
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| No.151 |
残りあと２邸のみ。
ここからがあまり動きがないですが、物件価格で検討できるとすれば７０００万台のほうと思って 検討されている方が多いのかなと思います。 実際に入居されている方が多いと思うのですが、住み心地などお聞き出来たら嬉しいです。 |
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| No.152 |
長期修繕計画は希望すれば見せてもらえると他のスレで読んだことがありました。大事なことなのでやはり事前に見えてもらえるかどうか確認すると良いかもしれません。
あと2邸、そのうち1邸は100㎡越えのかなりいい間取りに思えますが、買える人が限定されそうに思います。実際、家族数とかでもこのクラスの部屋が必要なご家族は限られると思います。 |
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