プラウド京急蒲田ってどうですか？

[匿名さん]

プラウド京急蒲田について2年後の市況やZEH-Mの動向など予想しながら語りましょう。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a116730/

所在地：東京都大田区北糀谷2丁目367番外4筆（地番）
交通：京急線「京急蒲田」「梅屋敷」、京急空港線「糀谷」ともに11-13分位(グーグル調べ)

構造：鉄筋コンクリート(RC)造
階数：9階
高さ：27.33m

敷地面積：3,093.66平米
建築面積：1,547.32平米
延べ面積：7,217.36平米

売主：野村不動産株式会社
設計会社：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

着工予定：2022年8月中旬
完了予定：2024年3月下旬

面積:58.50 m2 ～ 86.81 m2
間取り:2LDK ～ 4LDK

[62: マンション掲示板さん]

>>61 通りがかりさん

JR西口側の蒲田と、JR→京急らへんのエリアは良くないですね。
西口はパチンコ、ドンキ、自転車違法駐車上等ですし、工学院通りには吐瀉物もある。
JR→京急の通りは、女性の独り歩きだと風○のスカウトみたいなのに話しかけられることもあります。

ここはそこらへんのエリアから離れてはいるものの、子育て向き！！かと言われるとなんとも。
京急側はだいぶキレイになりましたけどね。

[63: マンション検討中さん]

現地に行ってみました。
現地から京急蒲田駅舎まで信号待ち(1分45秒)を含めて約9分でした。
青信号が短いため信号待ちはデフォだと思います。
住宅街を抜ける感じですが、街灯や防犯カメラはきちんと整備されて
います。
ベビーカーを押した数組の若夫婦とすれ違いました。
子育て世帯は多いようです。ただ、子育て向きかと問われると、特に
これと言ったものは。。。

建物は3階くらいまで立ち上がってました。
ベランダ側すぐ前に電柱と電線がありますが、道路をはさんで前に低層の建造物が
あるため、そもそも眺望があるでもなく影響云々はあまり関係ない感じでした。

電柱と重なる部分にエレベータが食い込んだ住戸を配置するのなら
そこが建物内で一番安い部屋となる気がします。
逆に前の低層構造物を抜ける4階以上の階は結構なお値段になると思います。

また、すぐ近くでオープンハウスが戸建てを分譲中ですが、6千万円を切る
価格でした。
おそらく、このマンションはそこが下限か、その上の価格スタートになると
思われるので、ターゲットはやはり広域なんでしょうか。

[64: マンション検討中さん]

検討していて、資料請求など登録してたのですが今、野村不動産の単独事業から、三菱地所との共同事業になったと連絡きましたが、どういうことなのでしょう…

[65: マンション検討中さん]

>>64 マンション検討中さん

三菱地所のページに載ってました。販売代理ですかね。
https://www.mecsumai.com/search/list/?search_type=area&area_detail_cod...

おそらく、大森タワーの来訪者に案内したり、こちら検討者をあちらに
誘導したり、みたいな関係になるのでしょうか。

[66: 検討板ユーザーさん]

なんかきな臭いですね。
シュリンクに気をつけましょう、
デベは市況が下がると困りますが、我々持たざる実需的には歓迎ですかrs。

[67: 名無しさん]

>>66 検討板ユーザーさん
確かに個人的に受けたこれまでの営業の方のご対応からも「きな臭い」という言葉がピッタリな印象てす。
個人的に出張多い仕事なので空港周辺の物件は気になっていて、広告出始めから情報を追ってますが、建設地の仮囲いに書いてある「東邦ハウジング」について、どういう関係か準備室さんに伺ったところ、「そんなの書いてましたか?」というのが広告出始めのときの回答で、その後、前のコメントの方とおり、私にも売主に三菱地所さんが加わったことの連絡があったり、よくわかりませんね。
しかも、広告出た当初は、ゴールデンウィーク前にチラシ送りますと言われていたのですが来ず…そんなこんなで自分もきな臭さを感じています。

[68: マンション掲示板さん]

>>65 マンション検討中さん
あまり反響がなく集客が芳しくないということでしょうか。
２回目の説明を聞いてきましたが、大した新情報もなくモデルルームの確認程度でした。
反響が少ないとなると、エリアに対して割高なのかなと勘ぐってしまいます。

[69: 匿名さん]

駅前のプラウドの一階にパチ屋がテナントで入ってるのを見て、土地柄さもありなんっていう気持ちになったんじゃないだろうか

[70: 名無しさん]

昨年駅前の新築マンションに越してきたものですが、住んでみると良いところですよ。JR側まで行けば何でも揃いますし、閑静な住宅街ですし。駅にスーパー二つあるのも良いですよね。快特停まるのも。
個人的には大量に温泉があるのが気に入ってます。どこもザ昔ながらの温泉ですがいつもすいてますし。
治安の悪さは感じたことないかな。たまに夜外で酒飲んでる人とかはいますけど

[71: マンション比較中さん]

>>65 マンション検討中さん
販売代理じゃないだろ。売主として名を連ねてる。

[72: 検討板ユーザーさん]

駅や川から少し離れて川からも一本入るのでわりと静かな住宅街ですね。
雑色のプラウドシティや京急蒲田駅すぐのプラウドよりは落ち着いて住めそう。昼から夜まで散策しがてら見てみましたが電車の騒音は気になりませんでした。二重サッシだといいですね。
斜め向かいに工場がありますが、昼間にどのくらい音がするかまた調べて見ます。裏側は立体駐車場。呑川の側道は自転車がとにかく走りますね。
この辺りはキネマ商店街を抜けると、より落ち着いた下町感があるので、都心にも出やすく静かに暮らしたい世帯向きではないでしょうか。小中学校も近かったです。夜に出歩く人もJR蒲田周辺よりずっと少ないです。街灯は少ない。
以前周辺住民でしたが、大鳥居や大森にも出やすい。糀谷周辺はお年寄りが多いこともあり、のんびり暮らしやすいエリアの一つではあります。
豪華さよりもコンパクトでシンプルな造りでした。
小路が多いエリアなので土地勘あれば問題なし。
戸数少ないのもマンション内で理事会を回しやすそう。
あとは価格ですね。

[73: 検討板ユーザーさん]

ちなみに蒲田駅で事件があったのは西蒲田辺りなので、京急蒲田のほうは、最近はさほどという所。
昔は京急の踏切事故もあったようですが、高架化してからは無くなりました。
また、呑川沿いの住宅は昔から住んでいる方々が多い地域です。最初はもの珍しく見る人もいるかもしれませんが、プラウドが入ったからといって町がガラッと変わる事はないでしょう。
大田体育館でプロレスなどのイベントがある時の人の多さや流れは気になりましたね。

[74: 通りがかりさん]

>>72 検討板ユーザーさん

価格を問い合わせしたら、教えてくれずで、
駅前のプラウドマンションの中古と同じぐらいと、、、

質問に対する回答がこれって、どういうこと？？

[75: 匿名]

値段ざっくりしか説明ないなら検討出来ないよ。。。

>>72 検討板ユーザーさん

価格を問い合わせしたら、教えてくれずで、
駅前のプラウドマンションの中古と同じぐらいと、、、

質問に対する回答がこれって、どういうこと？？

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん

準備室できたくらいに問い合わせして聞いたものです。
3LDK6,000万円台くらいが目安と当時は聞いており、オンライン説明会がゴールデンウィーク前、5月下旬頃売出しと言われていたところ、売主が共同になり、7月上旬に変わりと言う感じなので、金額も変わってるのかもしれません。
素人ながらに、苦戦されている印象しかなく…

[77: 評判気になるさん]

>>75 匿名さん
駅前のプラウドと同じくらいなら坪400？
撤退します

[78: ご近所さん]

>>72
「小中学校も近かった」について、念のためですが
小学校はすぐ近くの北糀谷小ですが、中学校は京急蒲田からの途中にある東蒲中ではなく「糀谷中学校」が学区となります。
近くはないんですよ…

[79: マンション検討中さん]

都内でサラリーマンが買えるギリギリの場所が蒲田まで来ましたか。

[80: 評判気になるさん]

>>79 マンション検討中さん

すでに買えないっす…

[81: マンション検討中さん]

6000万台なら欲しいけど坪400万はきついんだけどどっちかな？

[82: マンション検討中さん]

>>81 マンション検討中さん
60m2以下なら買えますよ

[83: 通りがかりさん]

坪400はやりすぎ感ありますね…
大森タワーのお客さんを三菱で拾う作戦ですかね。

[84: マンション検討中さん]

過去と比較しても無意味だろ。
市況を踏まえて妥当かどうか。
俺は利便性の高い新築マンションに住みたいから、それくらいなら買いたい。リセールバリューもよく分からないただの住宅街の街よりは需要ありそうだし。
蒲蒲線も期待してないけど、話が進めばポジティブ材料にはなる。だって路線増えるんだぜ

[85: 匿名さん]

A1タイプを見ています。
洋室3の4.5畳が少し狭いかなと思ったりしたので、洋室2部屋にして、洋室3をLDKにつなげた方がいいのかと思ったりしました。
使う時だけ使う方がいいかもしれません。

リビングダイニング12.5畳、キッチン3.2畳。窓もあるのでソファやテレビをどこに置くか、ダイニングキッチンをどこに置けばいいか悩んじゃいます。

[86: 職人さん]

坪380前後とおききました。

[87: 検討板ユーザーさん]

一年くらい前に京急蒲田の反対側に新しいマンションができてましたが、そこよりもいい物件ですかね。

[88: マンション比較中さん]

低層階で平米数に+300～1000万足した金額ぐらいですね。
上階は狭くても億に届きうるお値段です。
さすがにこの価値が見出せない…と思ってしまう私は時代についていけてないのでしょうね…

[89: マンション掲示板さん]

>>87 検討板ユーザーさん
リビオ蒲田の方が立地・仕様含め上ですね

[90: マンション検討中さん]

7月22日(土)～7月29日(土)
第1期申込登録受付のご案内
2LDK(58.50㎡)　Dタイプ　 6,198万円～　
3LDK(65.18㎡） C1タイプ　6,598万円～

[91: 匿名さん]

第1期で半数近くの42戸出すんですね

[92: 通りがかりさん]

このあたりって飛行機の音は気にならないでしょうか？

[93: 匿名さん]

>>92 通りがかりさん
飛行機の音が気になったことはありません。
むしろ音に敏感な人は「キネマ通り」を東京労災病院に向けて走る救急車の音が気になるかもしれませんね。

[94: 検討板ユーザーさん]

>>92
たまにゴーアラウンド(着陸やり直し)した飛行機が爆音で飛ぶ時があります。強風時は何機か連続する時もあります。

[95: マンション検討中さん]

東邦ハウジングは前工場の土地売買に噛んでいるだけでしょうね。施工は長谷工の内装ですし、三菱も共同事業として組んでいると言う印象です。物件自体は野村プラウドとはいえ資金繰りや三菱の会員向け広告等もあるかと思います。
抽選の戸も多く出たようですが第一期完売の感じでした。

[96: マンション掲示板さん]

>>78 ご近所さん
やや物件自体から脱線しておりすみません。ありがとうございます。
学区はそうですね。糀谷中ではなく東蒲中に越境したという方もいるそうなので、越境OK出ればそこまで厳しくはないかと。今の時代、生徒数一杯にならなければ選択しやすくなってはいると思います。

東蒲中https://www.minkou.jp/junior/school/review/7648/rd_629287/
https://www.minkou.jp/junior/school/review/7648/
子どもたち在校生や保護者の口コミを見ると、一部でありますが案外その方が良いのかもしれないと思えるものも僅かにありますね。
保護者ではなく、子ども達の声が気になるところではあります…。
子ども達の実生活、近隣住民保護者から見た地区の声も、少ないながらリアルだと感じます。
「越境してでも他のところに行くべきです」という東蒲中側の声には驚きましたが、ここ数年で変化もあったでしょうし、個人差はありますね。
「地域外ではあるが、通っていた小学校の大半が通う中学校だったので越境を決めた」というものもありますし、年齢を重ねるにつれて子ども本人が部活や友人を選び、希望等が出てくれば柔軟に考えてもいいのかと考えています。
糀谷中学校側も。https://www.minkou.jp/junior/school/review/7652/

[97: 匿名さん]

マンマニ 氏が記事にしていました。
https://manmani.net/?p=50207

[98: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん
1期完売の勢いとは人気ですね。
地縁のある方や頻繁に羽田空港を利用する方に響いたのでしょう。

[99: 通りがかりさん]

ZEHじゃないんですね？

[100: 匿名さん]

ZEHじゃないみたいですね。
マンションだと当てはまるものはZEH-Mですか。
断熱性とか暮らしやすさの指標になるのでそういうのがあるとわかりやすいのですが
機能的にどういう感じなのかは
モデルルームの時に聞いてみる…かんじでしょうか。

[101: 匿名さん]

蒲蒲線も控えてますが、ここは資産価値としてはどうなんでしょうか。

[102: 評判気になるさん]

>>101 匿名さん
このエリアは5000万円以下の新築戸建てが多く建つ場所なので、リセールは弱い、というか購入価格付近で売れる買い手がいないと思います。
京急蒲田自体は都心、羽田、横浜方面の中間地点で利便性が高いと言えますが、本物件は駅から距離がありますし、駅直通のプラウドシティがあるので中古になると見劣りしてしまう気がしております。
23区内のプラウドにしてはかなりお安いんですが、私は上記のような懸念からリセールに期待が持てず断念しました。

[103: マンション検討中さん]

>>102 評判気になるさん
うーん、流石にその値段は駅遠狭めかつ条件悪めの新築戸建ですね。。。比較にならん。
今時点の判断で、リセール期待出来る価格の新築は晴美くらいしか無いんじゃ。

ここの資産価値上昇は、蒲蒲線次第だと思いますが、
例え出来たとしても、快特等止まるか次第ですね。
そもそも京急蒲田はエアポート快特止まらないですしね。

[104: 検討板ユーザーさん]

>>103 マンション検討中さん
私もその通りだと思います。
リセール期待だと晴海フラッグくらいしか思い当たりません。事実としてこちらの物件は23区内 且つ今後リニアの開通を控える品川や、羽田へのアクセスが非常にいい唯一無二の立地で、大手ブランドマンションの中では手の届く範囲の物件なので、少なくとも価値が落ちることはない気がします(もちろん駅近の方がいいかもしれませんがその場合は手が届かない価格になりますし、価格が落ち込む場合のボラティリティも大きいと思います)。
蒲蒲線はあくまでプラスαの要素程度に考えておけばいい気がします。

[105: eマンションさん]

>>104 検討板ユーザーさん
すみません、蒲蒲線ってプラスαとしてもメリットになるんでしょうか？
副都心線直通で、埼玉・池袋・渋谷方面の人に恩恵があるのは分かるのですが、蒲田在住者にはあまり関係ない気がして…。JRと京急の蒲田が繋がっても、乗り換えの面倒さ(京急蒲田は3階建て)を考えると歩いた方が速くないですか？ってなるような…。

[106: 検討板ユーザーさん]

>>105 eマンションさん
あなたにとってはそうかもしれませんね。ただ資産価値という観点では一般的に最寄駅に利用可能な路線が増えると確実にプラスです。歩いてみると15分弱かかりますし、、

[107: 口コミ知りたいさん]

>>105 eマンションさん
メリットはありますよ。
渋谷、新宿三丁目、池袋に乗り換え無しで行けます。

[108: 匿名さん]

>>渋谷、新宿三丁目、池袋に乗り換え無し
これよさそうですね。
渋谷や池袋は割とアクセスしやすいですが、新宿三丁目駅ってどうしても乗り換え必要そうなイメージで（勝手なイメージですけど）。

直通、乗り換えなしなら仕事でも遊びでも便利そうだと思いました。

[109: マンション検討中さん]

第二期始まりましたね！
販売個数は8戸しかないみたいだけど。

[110: 名無しさん]

>>105 eマンションさん
副都心線直通ではないですよ。蒲田からだと必ず多摩川駅で乗り換えになります。

[111: マンション検討中さん]

京急蒲田駅のGU跡地にドン・キホーテが11月下旬オープン。
24時間営業ではなさそうだけど、人の流れが変わりそう。