オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/
所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-04-03 10:58:27
オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？
| No.101 |
by マンション検討中さん 2022-05-15 08:24:48
投稿する
削除依頼
|
|
|---|---|---|
| No.102 |
|
|
| No.103 |
最初の説明会より、随分高くなっていました。人気なんでしょうね。
|
|
| No.104 |
|
|
| No.105 |
オプレジとしては高いですが、周辺のマンション価格からすると妥当なのかなという気はします。しかし、最近のオプレジさんはお得感がないですねぇ。。。
|
|
| No.106 |
>>105 マンション検討中さん
2年くらい前までは、文京区内のオプレジさんの新築は駅近物件でも坪400万～420万円で買い物件でした。最近の値上がりを見ていて、リセールバリューや賃貸を考えると、やはり割に合わないと思います。 |
|
| No.107 |
4月末に聞いた価格と、先日聞いた価格は、部屋にもよるが、300～500万円以上上がっていた。
足元見てるなあと思います。 抽選、そして、その倍率が高いのははやむを得ないとして、それに、100万程度の値上げならともかく、こんなに値上げするのは、ちょっと… 茗荷谷の時はここまで露骨じゃなかったから、ショックです。 まだ仕様が確定していない部材もあり、また、値上げされたり、安い部材を標準仕様にしてきそう。 |
|
| No.108 |
オープンレジデンシアとしては単価が高い！
好立地としても坂の途中でハザードマップにかかってるし、今後の金利上昇も考えるとリセール時の値下がりは間違いないかな、、、 なかなか手が出しづらいところ |
|
| No.109 |
>>108 通りがかりさん
あなた、そうやってこの10年買いそびれ続けてきたじゃないの。 |
|
| No.110 |
ここも含め、文京区で最近販売されるオプレジは高いかな。以前はお得感があったけどね。
|
|
| No.111 |
|
|
| No.112 |
>>109 匿名さん
激おこプンプン丸だ |
|
| No.113 |
隣の空き家が気になり、夜、周りを見に行きました。
なんかやはり少し怖かったです。夜ベランダに出れないかも。 |
|
| No.114 |
|
|
| No.115 |
結構抽選は倍率高そうでしょうか。5階以上を希望しています。どなたかご存じの方いらっしゃいませんか。
|
|
| No.116 |
とても欲しかったですが、私の世帯年収ではちょっと手が届かず断念。小石川5丁目付近の新築物件としては安くも高くもなくという感じだとは思いました。
|
|
| No.117 |
オプレジで2億か。すごいな。
|
|
| No.118 |
|
|
| No.119 |
>>117 匿名さん
60㎡でも9,000万円超！ オプレジでこの価格は高すぎる。。 洗面所・浴室がリビングインの間取りが多く、部屋によっては、ベランダから眺めた先または下に、例の蔦が絡まる廃屋があるというお見合い状態。廃屋の敷地にマンションが建てば、前建になって眺望がなくなる可能性も。 人気の「茗荷谷駅」に近いとは言え、丸ノ内線しか使えない立地。将来的な売却や賃貸を考えたら、表面利回り的に非常に厳しい物件かと思う。 |
|
| No.120 |
>>119 マンション好きさん
別に賃貸に出す訳ではないでしょう。だから利回りは気にしなくても。ただ普通に高いですけどね。60平米で9,000万ですからここ10年で価格は1.5倍以上になりましたね。 小石川5丁目は基本茗荷谷駅しか使えませんが、池袋も東京も御茶ノ水も銀座も一本ですし、一駅行ったら後楽園ですから便利ですよ。 |
|
| No.121 |
>>120 さん
丸ノ内線が運休したら面倒ですよね。バスによる振替輸送かもしれませんが。 あと、人生なにが起こるかわからないので、不動産を資産として考えた場合、いつ売却や賃貸にしてもいいような物件を購入するのが鉄則ですよ。 |
|
| No.122 |
>>120 名無しさん
賃貸相場はある程度物件価格に影響するから気にする必要あると思うよ。一生この物件に住むなら別だけど。 例えば、茗荷谷に住もうと考えたときに賃貸の方が住宅ローン支払いよりかなり安いなら賃貸にしようと思う人が多いわけで。利回りが低いってのは立地がよっぽどいい物件以外は売りづらいっていうデメリットになる。 |
|
| No.123 |
|
|
| No.124 |
>>123 匿名さん
まあ、乗り入れがない点ではそうだけど、この間のような丸ノ内線の運休（運転士の体調不良）がひとたび起きると大変混乱するよね。あと、後楽園駅から都営地下鉄と言うけど、都営地下鉄のホームは地下が深いので、実際の駅徒歩の時間より割増で考えないといけないよ。 |
|
| No.125 |
>>120 名無しさん
表面利回りを考えるのは非常に重要です。もし購入を検討されている場合は、デベロッパーに想定賃料を必ずお尋ねください。ただ、デベロッパーは盛ってくる可能性があるので、あわせて、SUUMOなどで賃貸マンションの賃料を調べて、近隣の相場感をつかんでください。ライフルHOME'Sのプライスマップなどが便利でしょう。そこから表面利回りを計算して、4％を超えていれば御の字、3％前半～3％未満だったら考え直したほうがいいですね。あと、賃貸希望の属性（お受験家族など）も地元の不動産業者に聞き込むと、エリアの賃料需要や相場感が浮き彫りになります。また、古地図などで地歴を調べておくこともオススメします。これらの作業をもって、それでも「買い」と判断できれば、購入に値すると思われます。 |
|
| No.126 |
みんな表面利回り好きやな。
60平米で9500万円よ。利回り考えたらこの価格で買える？3%が御の字よ。 利回り無視しても買える層が買うんじゃない？ あと丸の内線止まったら云々言ってる人いるけど、有楽町線も三田線も歩いて15分から20分くらいよ。春日・後楽園だって20分で歩ける。タクシーで2,000円でそこそこ行けるし。と言うか丸の内線、ほとんど事故ないわ。相互乗り入れしてないから。 |
|
| No.127 |
利回りは低いと思うが賃貸需要は高いエリアだわ。窪町小学校区だし、徒歩圏内に国立大附属が３校もあるし。
|
|
| No.128 |
|
|
| No.129 |
>>128 匿名さん
60平米2LDKなら新築でも良くて25万よ。 |
|
| No.130 |
|
|
| No.131 |
>>130 匿名さん
ここのことだよ。お前が相場知らないだけ。程度が知れてるな。 |
|
| No.132 |
販売時期を伸びても高値追いをする最近の大手デベと違って、オープンハウスは早期完売回転式の経営スタイルだからね。
ここで素人がどう喚こうが、価格設定に関しては彼らはプロだからね。ここも早期完売するでしょうね。 個人的には、周辺中古相場見れば、絶妙な値付けだと思うよ。オープンハウスも実需向けの価格設定にしてるから、利回りに拘る方はお呼ばれされてない |
|
| No.133 |
>>132 匿名さん
資材高騰などの影響で、土地の実勢価格から、あまりにもかけ離れた値付けと見ています。まあ、それでも買ってしまう方がいるのでしょうが。 実需で購入するとしても、将来的な売却や賃貸も見据えて利回りを考えて購入しないと、後々後悔すると思います。私はこの価格を見て色々と検証した結果、買い物件ではないと判断しました。 |
|
| No.134 |
|
|
| No.135 |
|
|
| No.136 |
>>135 匿名さん
オプレジは共用施設を極力削いで安いからこそのマンションブランドであって、オプレジにこんな高いお金を払うのは個人的には信じられないです。個人の自由ですけど。業務スーパーで国産黒毛和牛を買うようなものだと思います。 |
|
| No.137 |
|
|
| No.138 |
|
|
| No.139 |
|
|
| No.140 |
>>133 マンション好きさん
投資家が参入する大規模再開発案件ですら、現状表面3～4％台。実需メインのエリアで利回りを尺度にしてる時点でセンス無い。 そんなに利回り好きなら、地方の10％の物件でも買ってればいいよ。残債割れしてもしらんが |
|
| No.141 |
>>139 名無しさん
利回りが資産価値を決める要素の一つにはなるが、このエリアでそれを前面に出すのはあまりにも不動産を知らなさすぎるよ。 |
|
| No.142 |
あとさ、賃料○○万円とか書くの止めたら。
せめて㎡単価で書いてよ。 |
|
| No.143 |
|
|
| No.144 |
|
|
| No.145 |
「ここの物件は高い」「利回りを重視すべき」というのは私個人の考えであり、なぜ、そこまで必死になって否定しようとするのですか？ 業者さんですか？ 「不動産のことを知らなさすぎ」とは、どの立場からおっしゃられているのでしょうか？ 客観的に見て高いと思いますよ。購入者の勝手なので、もうこれ以上、口を挟みませんが。言論を封じ込めようとする雰囲気が嫌ですね。
|
|
| No.146 |
>>144 匿名さん
誰も考慮しないとは言ってないでしょ。 資産価値は利回りで決まるわけでないという話。 ちなみにあなた、市況が利回り4％が増えた時も有り得ないとか言ってたじゃない。そこから不動産市況は25％も上がってますよ。 結果が全て |
|
| No.147 |
|
|
| No.148 |
>>140 匿名さん
実需メインであれば、都心3区で共用施設の充実した大手財閥系しか選択肢に入らないと思いますが。。 まあ、このエリアは名門小学校の学区という特別な下駄を履かせているので、そういうのに惹かれる層には刺さるのかもしれませんね。 |
|
| No.149 |
>>148 匿名さん
文京区は都心3区では無いですが・・・ 群馬の物件スレで首都圏では、と宣っているみたいですよ。 不動産の資産価値を決めるのは、需給関係です。共有施設や設備は考慮すべき要件ですが、資産価値に決定的な影響を及ぼすものでもないですね。特にこの小石川の低層戸建てもしくは築古マンションが多いエリアでは、オプレジだろうが駅至近の築浅マンションは希少ですね。 まあ、個人的には土地があれば戸建てを選択するエリアではありますが |
|
| No.150 |
|
|
| No.151 |
なんかこのスレはギスギスしてますね。余裕がないというか。
|
|
| No.152 |
|
|
| No.153 |
|
|
| No.154 |
>>150 匿名さん
そんなこと百も承知です。文京区の築浅のオプレジの賃料相場を60㎡で比較したときに、ここの25万円は安いなと思っただけです。㎡単価で比較するのは、業者か不動産好きくらいで、それこそ実需には具体的な広さを揃えて月○○万円としたほうが比較しやすいでしょう。それはさておき、ご指摘の通り周辺相場は抑えめなので、賃料相場からもここは実需層が多いのは明らかです。 |
|
| No.155 |
|
|
| No.156 |
デザインがダサいことはさておき都心部の駅近くでそれなりの間取りの広さ取れてるのは好感。
オープンレジももうすっかりデベとして定着してて検討する側も気にしないレベルになってるよね。 初期の頃は本当に安さ全面に出てたけど。 |
|
| No.157 |
ここはもともとマンションが建っていたところで建て替えなんでしょ？最初から色々コストがかかっているんだから高くなるのは仕方がない部分もあると思います。実際に賃貸の出れば、緑が豊かで子育てに適した小石川アドレス、しかも窪町小学校の学区かつファミリー向けでそこそこ広さがあるとなれば借りたい人は多いでしょう。そこまで計算してあの広さになったんだと思いますけどね。
ここの賃料相場を考えるときに統計数字として示される平均値だと地域の需要とミスマッチして家賃が下げざるおえない部屋も入ってくるので、最低でも同じ間取りの同じ広さの物件はいくらで賃貸に出ているかと言うことまで調べた方がいいと思います。文京区は個人が建てたワンルームの学生下宿や小規模な単身者向けアパートが多くて安めに平均値が出ている気がします。 |
|
| No.158 |
|
|
| No.159 |
購入を諦めました。
一次申し込みが終わって今日あたりに契約だったと思いますが、 抽選や申し込み状況はどうだったのでしょう？ |
|
| No.160 |
どうでも良いが家賃を１㎡あたりで計算する素人は居ないから分かりにくい。
ここら辺の60㎡2LDKなら25万円が関の山だろうね。30万円も出したら小石川パークタワーの低層階85㎡2LDKに住めるからじゃあそっちになるわな。 ただ、窪町小学校区、３国立大附属徒歩圏内で賃貸需要の旺盛な地域だから、仮に賃貸に出しても空きは出にくい。金があり実需で買う分には良いと思うよ。 |
|
| No.161 |
|
|
| No.162 |
|
|
| No.163 |
賃貸は㎡単価っていう拘りが強い人がいるけど、頭の中で変換すれば終わり。
そうです私が平米単価おじさんです！くらいの執着の強さですなぁ。 |
|
| No.164 |
|
|
| No.165 |
|
|
| No.166 |
>>164 マンション検討中さん
自分は小石川４丁目で会社補助がそれなりにあって3LDK88㎡27万円でした。 ですので、60㎡で28万円はちょっと無いかなと思いましたが、湯立坂のプラウドやアトラスタワーならそれぐらいはしますかね。ただ、オープンハウスでそこまでしますかね？もし実現したとしてもそこが限界でしょう。 |
|
| No.167 |
>>166 購入経験者さん
小石川4丁目と５丁目では賃貸相場は全然違うと思います。まあ、私の住んでいたのはそれなりの大手デベのマンションでしたから、オプレジだとどうなの？？というお気持ちはわかりますが、この辺りは築浅の少ないエリアですから25万円以上はとれるとわたしは思いますけどね。 |
|
| No.168 |
>>166 さん
試しに調べてみたらアトラスタワーですと、72平米で43万円ですからね。アトラスタワーなら60平米で25万円では住めないですよ。ですから25万円という相場は5年前くらいの相場かなぁと思いますね。 |
|
| No.169 |
たまに小学生でもスマートな計算方法教えてあげても、意地になって１から不便な計算を使いたがる素直じゃない子はいるよね。
アトラスは6000円/㎡で募集出てるから、ここが4000円/㎡はありえないの一言で終わるのにね。 ちなみに88㎡と60㎡の賃料比較してる時点で、センス云々以前の話だから |
|
| No.170 |
|
|
| No.171 |
ちなみに、賃貸の場合は管理費込みかどうかをしっかり者認識する癖をつけた方がいいよね。
高いとで1割上乗せされたりするからね。 それは結構な誤差 |
|
| No.172 |
賃貸の場合、分譲以上に立地をシビアに見る必要がありますね。
ほぼ駅直結タワマンと徒歩5分低層マンションとでは全く相場が異なります。比較対象にならない。 そして、88㎡を3000円/㎡で賃貸してたという話も、立地や階層や築年数など記載が無い段階で、意味のない情報です。 |
|
| No.173 |
|
|
| No.174 |
>>165 匿名さん
ヒルサイドマンションは築50年の賃貸マンションでしたね。 賃料相場は、2700円/㎡ いくら借家人の権利が強いからといっても、旧耐震マンションの建て替えに伴う立ち退きで法外な補償金は請求できないですよ。 せいぜい賃料6ヶ月分と引っ越し費用程度。150万程度ですね。そのはした金で事が足りるレベルの家を次に選ぶならば話は別ですが |
|
| No.175 |
>>173 名無しさん
若葉マークだから仕方ないとは思いますが、賃貸相場こそ駅からの距離は非常に大事です。多くのサラリーマンがはした金欲しさに1LDK投資をして痛い目にあっているこのご時世、不動産投資をするならばもっと勉強しないと火傷どころでは済まないですよ |
|
| No.176 |
>>175 匿名さん
賃貸用に買ったらそれはもう分譲。 賃貸と分譲の区別もついてないんじゃないか？ そして、ここはインカムゲインではなく、キャピタルゲインを狙うエリア。利回りが欲しけりゃ田舎で買えば良い。利回りとほざく人は勉強した方が良いよ。 |
|
| No.177 |
>>176 名無しさん
ええそうですね。 なぜか賃料いくらだった、とかの話が出てましたからお付き合いしまでで。 ここに限らず都内の新築は最早インカムではなくキャピタル期待でしか購入できなくなってますね。利回り3％とか4パークとか、賃貸した方がお得なレベルですから。 不動産投資とは無縁の実需層で、この立地に魅力を感じる人はノールックで購入ですね。実需は価格における多少の誤差はほぼ意味ないですから。 |
|
| No.178 |
本当に利回りを追求するなら自分で土地を買って建てなきゃいけない時代ですよね。
|
|
| No.179 |
>>178 匿名さん
無借金でな。金利動向が不安定 |
|
| No.180 |
>>179 匿名さん
そこまで石橋を叩く必要もなさそうな気もしますけど |
|
| No.181 |
坪単価、第１期はどの程度だったのでしょう？第２期で出ている価格は、第１期より高めなのでしょうか？
|
|
| No.182 |
>>181 口コミ知りたいさん
HPで公表されている最上階の面積と価格からすると、坪600万ですね。 パンダ部屋と思われる71.38㎡で9980万の部家で、坪462万。 坪500万の部屋が大半で、６、7階は500後半でしょうかね。 |
|
| No.183 |
茗荷谷がそんなに高くなったとは
|
|
| No.184 |
|
|
| No.185 |
内廊下はいいんだけど、玄関がお見合い状態の配置ばかりで、プライバシーの面でも防犯の面でも心配で止めました。
共用部分が簡素な分、割安感があったのに、今、文京区で売り出されているマンションの中では一番坪単価高いし。パンダ部屋を除いて。 買う意欲を見せた途端に数百万値上げされるのは、オープンレジデンシアではいつものことだけど、今回はその上げ幅がすごくてげんなり。 |
|
| No.186 |
>>185 口コミ知りたいさん
オプレジは、車を持たない私には、駐車場がなくて割安というのが魅力で、今まで４物件ほど見に行きました。 確かに、安く取得したと思われる、割と小さな不整形な土地に建てることが多いので、玄関がお見合い状態だったり、角部屋とそのお隣のドアが、ぎりぎりドアが空くような90度の位置にあったりして、お向かいやお隣にもし変な人がいると、入られる可能性がある感じが、私も怖いなと思ったことが、幾度かありましたら、 最初に当たった営業さんは、誠実な感じでしたが、後3人の営業さんは、調子はいいけど、質問にはあまり答えられないし、最初の説明会、モデルルーム見学、ローン審査の度に、3回に渡って値上げされました。 それに、その期の売り出し中の全部ではなく、うちに売りたいであろう3戸のみ価格が入った価格表を見せられ、他の部屋との坪単価の比較もできなくて。後から見ると、王様部屋より坪単価がはるかに高い提示を受けていたことが分かったこともありましたら、 しかも、時々手書きの価格表を出されることもあるし、なんか、相手を見て、場当たり的に価格を提示している気がしますね。 |
|
| No.187 |
|
|
| No.188 |
>>186 口コミ知りたいさん
予定価格、一応全プラン見せてもらいましたけどね。 一部しか見せないのは、以前はスミフが堂々とやってましたけど、最近はいろんなデベもやってますね。 要は、売り手市場なんですよ。買いたければどうぞ的な |
|
| No.189 |
都のHPでハザードマップなどを見てみたら、敷地はかかってなくても、坂の下に向かって、すぐ近くから洪水の可能性ありになっています。
周囲は液状化の可能性低いになっている部分が多いのに、ここの敷地のあたりは液状化の可能性ありになっています。 もし、何かあったらと思うし、売りに出すと時は、この点買い叩かれそう。 この値段出すなら、もう少し懸念のない物件買えばと、姉弟からアドバイスされ、迷っています。 |
|
| No.190 |
|
|
| No.191 |
|
|
| No.192 |
ハザードマップにかかっている訳では無いので水害は無いと思う。
千川通りまで急激に坂を下るので、らマンションから千川通りにかけては危険なところもあるだろう。 液状化はこれも杞憂だろうな。ただ４丁目の小石川パークタワーは昔湧水が出ていたようなので、似たような地質なのかもしれない。 |
|
| No.193 |
売れ行き悪いのかしら？
夜遅く（20：00頃）まで茗荷谷駅前や現地で売り込みしてるけど・・・ |
|
| No.194 |
|
|
| No.195 |
2期は2戸……
|
|
| No.196 |
|
|
| No.197 |
>>186
手書きの金額は前からありますよ。 価格が決まってる住戸もあれば、まだ流動的な住戸もあり経営会議か何かで了承を貰わなければ確定できないとか。 私は１つしか無い間取りで手書き価格の住戸を購入しましたが、あとでイエシルで見たらマンション内で上から数番目（片手）の価格の住戸の割には坪単価はそれよりももっと下の価格で割安感がありました。 あとで営業さんからも、 「社内であとあと、この価格は安すました～て話になってます（笑）」 って笑われながら言われました。 マンションは１点ものなので価格が流動するのはある意味仕方ないと思った方がいいかもですね。 その金額で自分が買って納得できるかなのかなと思います。 |
|
| No.198 |
HPのロケーションと実際の場所違うよね。
あれだと茗荷谷と護国寺の間に見える。もっと千川通り沿いで坂下に近い。あれだとヒルトップに見えるが、実際は結構坂を下ったところにある。 |
|
| No.199 |
>>198 匿名さん
私も、千川通りから上がってみた時、液状化ありの土地だし、もし盛り土があったりしたら、怖いなと思いました。 液状化は、杭基礎を十分に打って、建物自体は大丈夫でも、配管がめためたになったり、外構部分が沈下したり、割れたりするので、意外に怖い。 もう少し安ければ一か八か買ってみたかも。 |
|
| No.200 |
>>196 マンション検討中さん
先着順の意味もわからずに何言っているの？ |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
