オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/
所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-04-03 10:58:27
オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？
| No.1 |
by 通りがかりさん 2022-04-03 17:19:17
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削除依頼
坂の途中？
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| No.2 |
こりゃ売れる場所だ。
北傾斜ではあるけど茗荷谷と植物園の間なんてめったに出ない好立地。 |
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| No.3 |
ここの前の坂はいいよ、眼下に小石川植物園の緑、周辺もテニスコートや公園など緑のスポットが多い。播磨坂もほど近くていい場所だね。散歩の途中で坂の下を眺めながら軽く柔軟体操をするポイントだ。
オプレジには珍しく広い部屋が用意されているので富裕層を狙ったか？これも売れるな。 |
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| No.4 |
これは…尊い。
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| No.5 |
高くなりそうですね。
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| No.6 |
案内図見ました。
素敵な場所！ 植物園の近く、筑波大学近く、スポーツセンターも大型公園もある！ 桜並木、今年は終わったかもしれませんが、春には桜も見に行けます。 小石川植物園の利用料を見ました。大人は年間利用料2500円で5回以上行くならお得です。 ここに住むなら植物園に行ってウォーキングしつつ、季節の花を見て・・・。 マンション価格、高くなるかもしれません。場所代と思って出せる人が買えることになりそう。 |
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| No.7 |
毎回、とても良い場所なのにオープン。。
他のデベなら高くても買いたいけど |
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| No.8 |
オープンレジデンシアはモデルルーム行って長い話を聞かないと価格を教えてくれないからやめとけ。手間暇かけたあとに、想定と全く違う価格を提示されすべてが無駄に終わる。完全に客を馬鹿にしてる会社都合の会社
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| No.9 |
隣のボロボロの家屋（事件だったか曰く付きみたいです）が気になりますが、マンションの立地はなかなか得難く、最近のオープンハウスのマンションは仕様もそこそこなので期待できそうですね。
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| No.10 |
>>7 マンション検討中さん
最近はデベロッパーのブランドより、立地のほうが資産価値に効いてくるみたいですよ。表面利回りを考えたら、イニシャルもランニングもお金のかかる共用施設を出来るだけカットしたオプレジのほうがむしろお得かもしれない。間取りも設備もだいぶ良くなった。だけど、いかんせん、最近はオプレジすら高過ぎ。オプレジが高過ぎたら、オプレジの存在意義がなくなる。物件によっては高過ぎて売れ行きが鈍っているところもある。ここの物件の値段をどう付けるか注目だね。 |
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| No.11 |
割と狭い部屋もあるんだけど、間取り的に子育て世代を強く意識している。
柱の張り出しも少なくて家具も置きやすい。 リビングインは残念なところもあるが、価格がどの程度になるかによって評価は変わってくるだろう。人気の小学校区であることは文京区でもかなり売りになる。ただ私立小学校に通うことを考えると池袋の立教を除くと暁星や白百合、四谷雙葉は後楽園で乗り換えになる。 |
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| No.12 |
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| No.13 |
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| No.14 |
文京区の売れ筋を完全掌握されてると感じる物件
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| No.15 |
>>13 匿名さん
あなたは時代遅れであると言わざるを得ない。いくらメジャーセブンのブランドであっても、価格に対して立地や設備が目劣りしたら売れない。購入検討者の目は肥え、あらゆるツールで情報を集め、Excelで出口価格を容易く出せてしまう時代だから。 |
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| No.16 |
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| No.17 |
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| No.18 |
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| No.19 |
それにリビングインの部屋は子供の部屋にするといいんだよ。
キッチンで家事をしながら子供の気配を常に感じられるので子育てには案外有効 |
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| No.20 |
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| No.21 |
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| No.22 |
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| No.23 |
メトロですけど、駅は徒歩圏内ですし
周辺今日も住みやすくて良い立地ですね。 間取りはごく普通かないう印象で悪くはないかなと思います。 ただ肝心な価格帯がどれくらいになるのか。 詳細が早く知りたいですよね。 |
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| No.24 |
文京区は学区で売れるとわかってるから、オープンハウスは超絶強気で来るよ。坪700の部屋があってもおかしくない。
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| No.25 |
壷700なら千代田区買える
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| No.26 |
個性的な間取りなので、好みが分かれるかもしれません。
リビングの形も変わっています。 その他バルコニーの広さがないので、洗濯物を外に干すのは難しいでしょうね。 ドラム式乾燥機利用ならいいかもしれませんけど、バルコニーが狭い場合部屋干しできるスペースが 少しでもあると便利だったかなという感想です。 |
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| No.27 |
>>25 マンション比較中さん
100平米越えの王様部屋は安くないと思うね、700ありうる。 |
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| No.28 |
>>26 匿名さん
Aタイプの間取り、昔住んでいたところと同じだけど洗濯物は干せてたよ。 |
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| No.29 |
というか今どき外干ししますかね。。。
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| No.30 |
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>>35 匿名さん
バルコニーの内側の物干し金物に設置した物干し竿に吊るす分には禁止では無いと思うよ、さすがにバルコニーの柵に直接かけて干すのは危ないけど。 ちなみにうちはバルコニーに折り畳み式の物干し台を設置して布団を干してる。南向きの住戸はこれができるからいいよねえ。 |
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| No.37 |
>>36 匿名さん
オプレジは、布団も干せる物干し台が標準でついてるよ。もちろん、ベランダの柵にかけるのは管理規則で禁止されている。 あと、バルコニーは屋根のないスペースを指すので、厳密にはベランダというのが正解だよ。 |
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| No.38 |
文京区だし外干しはOKですよ。
港区、目黒区、渋谷区辺りでは遠慮願いたいですね。 |
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| No.39 |
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| No.40 |
外干しはぜっっったい嫌！！！！カメムシと一緒に寝たトラウマあるし、なんというか外干しの独特な香りが苦手。。。
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| No.41 |
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| No.42 |
そういえば200Vとれるのかな、ここ。
ミーレの洗濯乾燥機を入れられるといいね |
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| No.43 |
訳ありの立地みたいですが、具体的には何ですか？ 事故物件とかですか？
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| No.44 |
モデルルーム行って長～い話を聞かないと価格教えてくれないからやめとけ。労力と時間をたくさん費やした挙げ句、価格があわずすべて無駄になる。会社都合で完全に顧客を馬鹿にしてる会社だぞ
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| No.45 |
オープンハウスの電話営業が2日に1回来る。
着信拒否しても違う番号から延々。 まぁそんな会社です。 |
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| No.46 |
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| No.47 |
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| No.48 |
確かに空き家があるね。
逆にそのおかげで日当たりがかなり確保できそうだから悪いことばかりじゃない |
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| No.49 |
接道の感じをみても、多分建て替わっても戸建てだろうから将来的な眺望や日照の不安も少ない。
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| No.50 |
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| No.51 |
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| No.52 |
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| No.53 |
小規模ですが、すみふのシティテラスより場所が断然いいですね。
静かな環境で緑も多くファミリーによさそう。 |
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| No.54 |
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| No.56 |
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| No.57 |
テニスもすぐ近くでできるし、駅も歩いて5分くらい。
オプレジ茗荷谷と同じくらい良い立地ですね。 |
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| No.58 |
ハナマサ坂下だから荷物持って上るのきつい
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| No.59 |
ここの土地は、元は何があったか、ご存知の方いませんか？あと、夜も、ある程度人通りありますか？質問ばかりで申し訳ありません。
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| No.60 |
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| No.61 |
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| No.62 |
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| No.63 |
これは建て替えではなく、マンションを買い取ったのか？
同一用途の建て替えって利益出るのか？ |
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| No.64 |
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| No.65 |
>>63 口コミ知りたいさん
築49年だから建物価値ゼロ。上屋ありで土地代だけで売れるなら元オーナーにとっては御の字。 オープンは建物解体費と建築費をかけても高値で売れるデベだから事業化できた。 そういうことじゃないですか？ |
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| No.66 |
丸ノ内線に事故等あった時の迂回路(東京駅方面、池袋駅方面)は、どんな手段が考えられますか。バスは、全く詳しくないのですが、バスは近くを結構走っていますか。すみませんが、ご存知の方、教えてください。
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| No.67 |
近所に住んでおりますが、バスは、茗荷谷駅付近のバス停があり、そこから、後楽園駅までや、大塚駅、池袋駅までのバスと比較的バリエーション豊富なように思います。本数も割とあるイメージです。
また、この場所でしたら、余裕があれば白山駅まで歩くのもいけるかと思います。 とはいえ、丸の内線はそこまで事故等がないイメージですが… |
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| No.68 |
>>67 通りがかりさん
ありがとうございます。メトロは千代田線、半蔵門線、有楽町線しか通勤に使ったことがなく、丸ノ内線はよく知らないのです。バスも東急バスは多少分かる程度で。 教えてくださってありがとうございます。 |
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| No.69 |
周辺空き家だらけでマジ怪しい。
怖くて住めない。 |
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| No.70 |
めちゃくちゃ高そうだな、強気なお値段間違いなし！ですね。戸数少ないから、高く買える人だけに売って終わりでしょ。
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| No.71 |
絶対高いよ。
建て替えなら利益なんて要らないけど、買い取って建て直すのに。 WCT見ないな湾岸のセメント工場跡地なら安いのにな。 |
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| No.72 |
近く住んでますが、あの辺りだけ異様な雰囲気あるよ。行けば分かる。
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| No.73 |
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| No.74 |
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| No.75 |
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| No.76 |
ゴールデンマンション隣のオプレジのほうが立地がいいなーと思う。
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| No.77 |
>>74 口コミ知りたいさん
あの辺り、何軒も廃屋ありますよ。開発されるんですかね。廃屋に落書きとかもされてて、とにかく怖かったです。気にする人は気にするんじゃないかな。高級マンションの隣があれじゃ、見映え悪いですよね。 |
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| No.78 | ||
| No.79 |
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| No.80 |
>>78 評判気になるさん
「高級マンション」の隣ってどこですか？ 廃屋とおっしゃいますが高齢者で外観の手入れが行き届かなかったり、施設に入って空き家の建物もありますが、廃屋は1軒もありませんよ。 ちょっと失礼な言い方だと思います。 |
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| No.81 |
>>80 周辺住民さん
蔦の絡まった家屋やドアに落書きのある家屋は廃屋にしか見えなかったのですが、ただ単に手入れが行き届いていない家なんですね。ただ、あの建物はちょっと異様というか不気味な佇まいですよね。 |
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| No.82 |
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| No.83 |
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| No.84 |
駐輪場の台数が少ないですね。
1家庭、ほんとうは3台くらいほしいところですが、 他物件でも1家庭2台くらいのところが多いですね。 ここは１家庭に１台分しかないとのこと。 サイクルポートということでもないですし、 子供と親の分を・・と考えると足りません。 自宅に持ち込みはできそうでしょうか？ |
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| No.85 |
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| No.86 |
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| No.87 |
見取図見て思ったんですが、1階がエントランスで、地下に管理人さんがいるというのは、防犯上、どうなんでしょう？
説明会の時、気付かなくて聞いてないのですが、どなたか説明を受けていらっしゃいませんか？ |
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| No.88 |
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| No.89 |
>>87 マンション検討中さん
デベロッパーにちゃんと管理体制は確認しましたか？ おそらく巡回で、常駐ではないのだと思われます。エントランスに警備会社直通の監視カメラもあると思いますし、最近の物件はトリプルセキュリティ構造が多いため、防犯に関しては心配ないと思いますよ。 |
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| No.90 |
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| No.91 |
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| No.92 |
>>84 匿名さん
たしかに駐輪場少ないですね…ここら辺坂道が多いので、電動自転車の方がとても多く、さらに子供乗せも付けてる物が多いので、もし2段式の駐輪場だったら下段の競争が凄そうです。下段になっても、子供乗せで幅オーバーして問題になってるようなことが他物件ではあるように聞きますし、自転車メインで考えられてる方には優しくないですね… |
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| No.93 |
オプレジ茗荷谷と違って内廊下なのはいいですね！エレベーターロックあるといいなぁ。。。
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| No.94 |
春日通からマンションまでの間にコンビニができたらいいなあ。ハナマサからの坂は、結構急だったので。
あと、すみません、オートロックのマンションで、留守がちで、管理人さんが巡回だと、生協って使うのは難しくなりますか？ |
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| No.95 |
>>94 口コミ知りたいさん
巡回のマンションに住んでいますが、むしろ厳しくないので楽です。オートロックは誰かが通る時に通り抜けてくれます。セキュリティ上、どうかという気はしますが。 逆に常駐の時は厳しかったですね。廊下は共用部なので置きっぱなしだとすぐに注意されます。 ドアまで来れなくてもオートロック前などに置いておいてくれますよ。これも隣人を信じるしかありませんが。 あと、コンビニは春日通りに複数あるので住宅街には無理じゃないですかね。 |
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| No.96 |
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| No.97 |
>>94 口コミ知りたいさん
トリプルロックなら該当住戸がロックを解除しないとそもそもエレベーターに乗れませんから、不在の場合の置き配は難しいでしょうね。 |
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| No.98 |
競争率、ご存じの方、いらっしゃいますか。５、６階あたりは、特に希望者多いのでしょうね。７階以上はちょっと予算オーバーだし。
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| No.99 |
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| No.100 |
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| No.103 |
最初の説明会より、随分高くなっていました。人気なんでしょうね。
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| No.104 |
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| No.105 |
オプレジとしては高いですが、周辺のマンション価格からすると妥当なのかなという気はします。しかし、最近のオプレジさんはお得感がないですねぇ。。。
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| No.106 |
>>105 マンション検討中さん
2年くらい前までは、文京区内のオプレジさんの新築は駅近物件でも坪400万～420万円で買い物件でした。最近の値上がりを見ていて、リセールバリューや賃貸を考えると、やはり割に合わないと思います。 |
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| No.107 |
4月末に聞いた価格と、先日聞いた価格は、部屋にもよるが、300～500万円以上上がっていた。
足元見てるなあと思います。 抽選、そして、その倍率が高いのははやむを得ないとして、それに、100万程度の値上げならともかく、こんなに値上げするのは、ちょっと… 茗荷谷の時はここまで露骨じゃなかったから、ショックです。 まだ仕様が確定していない部材もあり、また、値上げされたり、安い部材を標準仕様にしてきそう。 |
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| No.108 |
オープンレジデンシアとしては単価が高い！
好立地としても坂の途中でハザードマップにかかってるし、今後の金利上昇も考えるとリセール時の値下がりは間違いないかな、、、 なかなか手が出しづらいところ |
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| No.109 |
>>108 通りがかりさん
あなた、そうやってこの10年買いそびれ続けてきたじゃないの。 |
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| No.110 |
ここも含め、文京区で最近販売されるオプレジは高いかな。以前はお得感があったけどね。
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| No.111 |
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| No.112 |
>>109 匿名さん
激おこプンプン丸だ |
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| No.113 |
隣の空き家が気になり、夜、周りを見に行きました。
なんかやはり少し怖かったです。夜ベランダに出れないかも。 |
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| No.114 |
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| No.115 |
結構抽選は倍率高そうでしょうか。5階以上を希望しています。どなたかご存じの方いらっしゃいませんか。
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| No.116 |
とても欲しかったですが、私の世帯年収ではちょっと手が届かず断念。小石川5丁目付近の新築物件としては安くも高くもなくという感じだとは思いました。
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| No.117 |
オプレジで2億か。すごいな。
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| No.118 |
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| No.119 |
>>117 匿名さん
60㎡でも9,000万円超！ オプレジでこの価格は高すぎる。。 洗面所・浴室がリビングインの間取りが多く、部屋によっては、ベランダから眺めた先または下に、例の蔦が絡まる廃屋があるというお見合い状態。廃屋の敷地にマンションが建てば、前建になって眺望がなくなる可能性も。 人気の「茗荷谷駅」に近いとは言え、丸ノ内線しか使えない立地。将来的な売却や賃貸を考えたら、表面利回り的に非常に厳しい物件かと思う。 |
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| No.120 |
>>119 マンション好きさん
別に賃貸に出す訳ではないでしょう。だから利回りは気にしなくても。ただ普通に高いですけどね。60平米で9,000万ですからここ10年で価格は1.5倍以上になりましたね。 小石川5丁目は基本茗荷谷駅しか使えませんが、池袋も東京も御茶ノ水も銀座も一本ですし、一駅行ったら後楽園ですから便利ですよ。 |
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| No.121 |
>>120 さん
丸ノ内線が運休したら面倒ですよね。バスによる振替輸送かもしれませんが。 あと、人生なにが起こるかわからないので、不動産を資産として考えた場合、いつ売却や賃貸にしてもいいような物件を購入するのが鉄則ですよ。 |
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| No.122 |
>>120 名無しさん
賃貸相場はある程度物件価格に影響するから気にする必要あると思うよ。一生この物件に住むなら別だけど。 例えば、茗荷谷に住もうと考えたときに賃貸の方が住宅ローン支払いよりかなり安いなら賃貸にしようと思う人が多いわけで。利回りが低いってのは立地がよっぽどいい物件以外は売りづらいっていうデメリットになる。 |
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| No.123 |
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| No.124 |
>>123 匿名さん
まあ、乗り入れがない点ではそうだけど、この間のような丸ノ内線の運休（運転士の体調不良）がひとたび起きると大変混乱するよね。あと、後楽園駅から都営地下鉄と言うけど、都営地下鉄のホームは地下が深いので、実際の駅徒歩の時間より割増で考えないといけないよ。 |
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| No.125 |
>>120 名無しさん
表面利回りを考えるのは非常に重要です。もし購入を検討されている場合は、デベロッパーに想定賃料を必ずお尋ねください。ただ、デベロッパーは盛ってくる可能性があるので、あわせて、SUUMOなどで賃貸マンションの賃料を調べて、近隣の相場感をつかんでください。ライフルHOME'Sのプライスマップなどが便利でしょう。そこから表面利回りを計算して、4％を超えていれば御の字、3％前半～3％未満だったら考え直したほうがいいですね。あと、賃貸希望の属性（お受験家族など）も地元の不動産業者に聞き込むと、エリアの賃料需要や相場感が浮き彫りになります。また、古地図などで地歴を調べておくこともオススメします。これらの作業をもって、それでも「買い」と判断できれば、購入に値すると思われます。 |
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| No.126 |
みんな表面利回り好きやな。
60平米で9500万円よ。利回り考えたらこの価格で買える？3%が御の字よ。 利回り無視しても買える層が買うんじゃない？ あと丸の内線止まったら云々言ってる人いるけど、有楽町線も三田線も歩いて15分から20分くらいよ。春日・後楽園だって20分で歩ける。タクシーで2,000円でそこそこ行けるし。と言うか丸の内線、ほとんど事故ないわ。相互乗り入れしてないから。 |
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| No.127 |
利回りは低いと思うが賃貸需要は高いエリアだわ。窪町小学校区だし、徒歩圏内に国立大附属が３校もあるし。
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| No.128 |
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| No.129 |
>>128 匿名さん
60平米2LDKなら新築でも良くて25万よ。 |
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| No.130 |
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| No.131 |
>>130 匿名さん
ここのことだよ。お前が相場知らないだけ。程度が知れてるな。 |
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| No.132 |
販売時期を伸びても高値追いをする最近の大手デベと違って、オープンハウスは早期完売回転式の経営スタイルだからね。
ここで素人がどう喚こうが、価格設定に関しては彼らはプロだからね。ここも早期完売するでしょうね。 個人的には、周辺中古相場見れば、絶妙な値付けだと思うよ。オープンハウスも実需向けの価格設定にしてるから、利回りに拘る方はお呼ばれされてない |
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| No.133 |
>>132 匿名さん
資材高騰などの影響で、土地の実勢価格から、あまりにもかけ離れた値付けと見ています。まあ、それでも買ってしまう方がいるのでしょうが。 実需で購入するとしても、将来的な売却や賃貸も見据えて利回りを考えて購入しないと、後々後悔すると思います。私はこの価格を見て色々と検証した結果、買い物件ではないと判断しました。 |
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| No.134 |
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| No.135 |
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| No.136 |
>>135 匿名さん
オプレジは共用施設を極力削いで安いからこそのマンションブランドであって、オプレジにこんな高いお金を払うのは個人的には信じられないです。個人の自由ですけど。業務スーパーで国産黒毛和牛を買うようなものだと思います。 |
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| No.137 |
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| No.138 |
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| No.139 |
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| No.140 |
>>133 マンション好きさん
投資家が参入する大規模再開発案件ですら、現状表面3～4％台。実需メインのエリアで利回りを尺度にしてる時点でセンス無い。 そんなに利回り好きなら、地方の10％の物件でも買ってればいいよ。残債割れしてもしらんが |
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| No.141 |
>>139 名無しさん
利回りが資産価値を決める要素の一つにはなるが、このエリアでそれを前面に出すのはあまりにも不動産を知らなさすぎるよ。 |
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| No.142 |
あとさ、賃料○○万円とか書くの止めたら。
せめて㎡単価で書いてよ。 |
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| No.143 |
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| No.144 |
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| No.145 |
「ここの物件は高い」「利回りを重視すべき」というのは私個人の考えであり、なぜ、そこまで必死になって否定しようとするのですか？ 業者さんですか？ 「不動産のことを知らなさすぎ」とは、どの立場からおっしゃられているのでしょうか？ 客観的に見て高いと思いますよ。購入者の勝手なので、もうこれ以上、口を挟みませんが。言論を封じ込めようとする雰囲気が嫌ですね。
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| No.146 |
>>144 匿名さん
誰も考慮しないとは言ってないでしょ。 資産価値は利回りで決まるわけでないという話。 ちなみにあなた、市況が利回り4％が増えた時も有り得ないとか言ってたじゃない。そこから不動産市況は25％も上がってますよ。 結果が全て |
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| No.147 |
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| No.148 |
>>140 匿名さん
実需メインであれば、都心3区で共用施設の充実した大手財閥系しか選択肢に入らないと思いますが。。 まあ、このエリアは名門小学校の学区という特別な下駄を履かせているので、そういうのに惹かれる層には刺さるのかもしれませんね。 |
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| No.149 |
>>148 匿名さん
文京区は都心3区では無いですが・・・ 群馬の物件スレで首都圏では、と宣っているみたいですよ。 不動産の資産価値を決めるのは、需給関係です。共有施設や設備は考慮すべき要件ですが、資産価値に決定的な影響を及ぼすものでもないですね。特にこの小石川の低層戸建てもしくは築古マンションが多いエリアでは、オプレジだろうが駅至近の築浅マンションは希少ですね。 まあ、個人的には土地があれば戸建てを選択するエリアではありますが |
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| No.150 |
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| No.151 |
なんかこのスレはギスギスしてますね。余裕がないというか。
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| No.152 |
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| No.153 |
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| No.154 |
>>150 匿名さん
そんなこと百も承知です。文京区の築浅のオプレジの賃料相場を60㎡で比較したときに、ここの25万円は安いなと思っただけです。㎡単価で比較するのは、業者か不動産好きくらいで、それこそ実需には具体的な広さを揃えて月○○万円としたほうが比較しやすいでしょう。それはさておき、ご指摘の通り周辺相場は抑えめなので、賃料相場からもここは実需層が多いのは明らかです。 |
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| No.155 |
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| No.156 |
デザインがダサいことはさておき都心部の駅近くでそれなりの間取りの広さ取れてるのは好感。
オープンレジももうすっかりデベとして定着してて検討する側も気にしないレベルになってるよね。 初期の頃は本当に安さ全面に出てたけど。 |
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| No.157 |
ここはもともとマンションが建っていたところで建て替えなんでしょ？最初から色々コストがかかっているんだから高くなるのは仕方がない部分もあると思います。実際に賃貸の出れば、緑が豊かで子育てに適した小石川アドレス、しかも窪町小学校の学区かつファミリー向けでそこそこ広さがあるとなれば借りたい人は多いでしょう。そこまで計算してあの広さになったんだと思いますけどね。
ここの賃料相場を考えるときに統計数字として示される平均値だと地域の需要とミスマッチして家賃が下げざるおえない部屋も入ってくるので、最低でも同じ間取りの同じ広さの物件はいくらで賃貸に出ているかと言うことまで調べた方がいいと思います。文京区は個人が建てたワンルームの学生下宿や小規模な単身者向けアパートが多くて安めに平均値が出ている気がします。 |
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| No.158 |
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| No.159 |
購入を諦めました。
一次申し込みが終わって今日あたりに契約だったと思いますが、 抽選や申し込み状況はどうだったのでしょう？ |
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| No.160 |
どうでも良いが家賃を１㎡あたりで計算する素人は居ないから分かりにくい。
ここら辺の60㎡2LDKなら25万円が関の山だろうね。30万円も出したら小石川パークタワーの低層階85㎡2LDKに住めるからじゃあそっちになるわな。 ただ、窪町小学校区、３国立大附属徒歩圏内で賃貸需要の旺盛な地域だから、仮に賃貸に出しても空きは出にくい。金があり実需で買う分には良いと思うよ。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
賃貸は㎡単価っていう拘りが強い人がいるけど、頭の中で変換すれば終わり。
そうです私が平米単価おじさんです！くらいの執着の強さですなぁ。 |
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| No.164 |
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| No.165 |
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| No.166 |
>>164 マンション検討中さん
自分は小石川４丁目で会社補助がそれなりにあって3LDK88㎡27万円でした。 ですので、60㎡で28万円はちょっと無いかなと思いましたが、湯立坂のプラウドやアトラスタワーならそれぐらいはしますかね。ただ、オープンハウスでそこまでしますかね？もし実現したとしてもそこが限界でしょう。 |
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| No.167 |
>>166 購入経験者さん
小石川4丁目と５丁目では賃貸相場は全然違うと思います。まあ、私の住んでいたのはそれなりの大手デベのマンションでしたから、オプレジだとどうなの？？というお気持ちはわかりますが、この辺りは築浅の少ないエリアですから25万円以上はとれるとわたしは思いますけどね。 |
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| No.168 |
>>166 さん
試しに調べてみたらアトラスタワーですと、72平米で43万円ですからね。アトラスタワーなら60平米で25万円では住めないですよ。ですから25万円という相場は5年前くらいの相場かなぁと思いますね。 |
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| No.169 |
たまに小学生でもスマートな計算方法教えてあげても、意地になって１から不便な計算を使いたがる素直じゃない子はいるよね。
アトラスは6000円/㎡で募集出てるから、ここが4000円/㎡はありえないの一言で終わるのにね。 ちなみに88㎡と60㎡の賃料比較してる時点で、センス云々以前の話だから |
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| No.170 |
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| No.171 |
ちなみに、賃貸の場合は管理費込みかどうかをしっかり者認識する癖をつけた方がいいよね。
高いとで1割上乗せされたりするからね。 それは結構な誤差 |
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| No.172 |
賃貸の場合、分譲以上に立地をシビアに見る必要がありますね。
ほぼ駅直結タワマンと徒歩5分低層マンションとでは全く相場が異なります。比較対象にならない。 そして、88㎡を3000円/㎡で賃貸してたという話も、立地や階層や築年数など記載が無い段階で、意味のない情報です。 |
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| No.173 |
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| No.174 |
>>165 匿名さん
ヒルサイドマンションは築50年の賃貸マンションでしたね。 賃料相場は、2700円/㎡ いくら借家人の権利が強いからといっても、旧耐震マンションの建て替えに伴う立ち退きで法外な補償金は請求できないですよ。 せいぜい賃料6ヶ月分と引っ越し費用程度。150万程度ですね。そのはした金で事が足りるレベルの家を次に選ぶならば話は別ですが |
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| No.175 |
>>173 名無しさん
若葉マークだから仕方ないとは思いますが、賃貸相場こそ駅からの距離は非常に大事です。多くのサラリーマンがはした金欲しさに1LDK投資をして痛い目にあっているこのご時世、不動産投資をするならばもっと勉強しないと火傷どころでは済まないですよ |
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| No.176 |
>>175 匿名さん
賃貸用に買ったらそれはもう分譲。 賃貸と分譲の区別もついてないんじゃないか？ そして、ここはインカムゲインではなく、キャピタルゲインを狙うエリア。利回りが欲しけりゃ田舎で買えば良い。利回りとほざく人は勉強した方が良いよ。 |
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| No.177 |
>>176 名無しさん
ええそうですね。 なぜか賃料いくらだった、とかの話が出てましたからお付き合いしまでで。 ここに限らず都内の新築は最早インカムではなくキャピタル期待でしか購入できなくなってますね。利回り3％とか4パークとか、賃貸した方がお得なレベルですから。 不動産投資とは無縁の実需層で、この立地に魅力を感じる人はノールックで購入ですね。実需は価格における多少の誤差はほぼ意味ないですから。 |
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| No.178 |
本当に利回りを追求するなら自分で土地を買って建てなきゃいけない時代ですよね。
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| No.179 |
>>178 匿名さん
無借金でな。金利動向が不安定 |
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| No.180 |
>>179 匿名さん
そこまで石橋を叩く必要もなさそうな気もしますけど |
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| No.181 |
坪単価、第１期はどの程度だったのでしょう？第２期で出ている価格は、第１期より高めなのでしょうか？
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| No.182 |
>>181 口コミ知りたいさん
HPで公表されている最上階の面積と価格からすると、坪600万ですね。 パンダ部屋と思われる71.38㎡で9980万の部家で、坪462万。 坪500万の部屋が大半で、６、7階は500後半でしょうかね。 |
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| No.183 |
茗荷谷がそんなに高くなったとは
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| No.184 |
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| No.185 |
内廊下はいいんだけど、玄関がお見合い状態の配置ばかりで、プライバシーの面でも防犯の面でも心配で止めました。
共用部分が簡素な分、割安感があったのに、今、文京区で売り出されているマンションの中では一番坪単価高いし。パンダ部屋を除いて。 買う意欲を見せた途端に数百万値上げされるのは、オープンレジデンシアではいつものことだけど、今回はその上げ幅がすごくてげんなり。 |
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| No.186 |
>>185 口コミ知りたいさん
オプレジは、車を持たない私には、駐車場がなくて割安というのが魅力で、今まで４物件ほど見に行きました。 確かに、安く取得したと思われる、割と小さな不整形な土地に建てることが多いので、玄関がお見合い状態だったり、角部屋とそのお隣のドアが、ぎりぎりドアが空くような90度の位置にあったりして、お向かいやお隣にもし変な人がいると、入られる可能性がある感じが、私も怖いなと思ったことが、幾度かありましたら、 最初に当たった営業さんは、誠実な感じでしたが、後3人の営業さんは、調子はいいけど、質問にはあまり答えられないし、最初の説明会、モデルルーム見学、ローン審査の度に、3回に渡って値上げされました。 それに、その期の売り出し中の全部ではなく、うちに売りたいであろう3戸のみ価格が入った価格表を見せられ、他の部屋との坪単価の比較もできなくて。後から見ると、王様部屋より坪単価がはるかに高い提示を受けていたことが分かったこともありましたら、 しかも、時々手書きの価格表を出されることもあるし、なんか、相手を見て、場当たり的に価格を提示している気がしますね。 |
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| No.187 |
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| No.188 |
>>186 口コミ知りたいさん
予定価格、一応全プラン見せてもらいましたけどね。 一部しか見せないのは、以前はスミフが堂々とやってましたけど、最近はいろんなデベもやってますね。 要は、売り手市場なんですよ。買いたければどうぞ的な |
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| No.189 |
都のHPでハザードマップなどを見てみたら、敷地はかかってなくても、坂の下に向かって、すぐ近くから洪水の可能性ありになっています。
周囲は液状化の可能性低いになっている部分が多いのに、ここの敷地のあたりは液状化の可能性ありになっています。 もし、何かあったらと思うし、売りに出すと時は、この点買い叩かれそう。 この値段出すなら、もう少し懸念のない物件買えばと、姉弟からアドバイスされ、迷っています。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
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| No.192 |
ハザードマップにかかっている訳では無いので水害は無いと思う。
千川通りまで急激に坂を下るので、らマンションから千川通りにかけては危険なところもあるだろう。 液状化はこれも杞憂だろうな。ただ４丁目の小石川パークタワーは昔湧水が出ていたようなので、似たような地質なのかもしれない。 |
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| No.193 |
売れ行き悪いのかしら？
夜遅く（20：00頃）まで茗荷谷駅前や現地で売り込みしてるけど・・・ |
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| No.194 |
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| No.195 |
2期は2戸……
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| No.196 |
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| No.197 |
>>186
手書きの金額は前からありますよ。 価格が決まってる住戸もあれば、まだ流動的な住戸もあり経営会議か何かで了承を貰わなければ確定できないとか。 私は１つしか無い間取りで手書き価格の住戸を購入しましたが、あとでイエシルで見たらマンション内で上から数番目（片手）の価格の住戸の割には坪単価はそれよりももっと下の価格で割安感がありました。 あとで営業さんからも、 「社内であとあと、この価格は安すました～て話になってます（笑）」 って笑われながら言われました。 マンションは１点ものなので価格が流動するのはある意味仕方ないと思った方がいいかもですね。 その金額で自分が買って納得できるかなのかなと思います。 |
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| No.198 |
HPのロケーションと実際の場所違うよね。
あれだと茗荷谷と護国寺の間に見える。もっと千川通り沿いで坂下に近い。あれだとヒルトップに見えるが、実際は結構坂を下ったところにある。 |
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| No.199 |
>>198 匿名さん
私も、千川通りから上がってみた時、液状化ありの土地だし、もし盛り土があったりしたら、怖いなと思いました。 液状化は、杭基礎を十分に打って、建物自体は大丈夫でも、配管がめためたになったり、外構部分が沈下したり、割れたりするので、意外に怖い。 もう少し安ければ一か八か買ってみたかも。 |
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| No.200 |
>>196 マンション検討中さん
先着順の意味もわからずに何言っているの？ |
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