オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/

所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[181: 口コミ知りたいさん]

坪単価、第１期はどの程度だったのでしょう？第２期で出ている価格は、第１期より高めなのでしょうか？

[182: 口コミ知りたいさん]

>>181 口コミ知りたいさん

HPで公表されている最上階の面積と価格からすると、坪600万ですね。
パンダ部屋と思われる71.38㎡で9980万の部家で、坪462万。
坪500万の部屋が大半で、６、7階は500後半でしょうかね。

[183: 匿名さん]

茗荷谷がそんなに高くなったとは

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
中古成約価格みてると、そんなに違和感のないレベルですよ。
今は、十条や戸越銀座が@500オーバーの時代ですから

[185: 口コミ知りたいさん]

内廊下はいいんだけど、玄関がお見合い状態の配置ばかりで、プライバシーの面でも防犯の面でも心配で止めました。
共用部分が簡素な分、割安感があったのに、今、文京区で売り出されているマンションの中では一番坪単価高いし。パンダ部屋を除いて。
買う意欲を見せた途端に数百万値上げされるのは、オープンレジデンシアではいつものことだけど、今回はその上げ幅がすごくてげんなり。

[186: 口コミ知りたいさん]

>>185 口コミ知りたいさん

オプレジは、車を持たない私には、駐車場がなくて割安というのが魅力で、今まで４物件ほど見に行きました。

確かに、安く取得したと思われる、割と小さな不整形な土地に建てることが多いので、玄関がお見合い状態だったり、角部屋とそのお隣のドアが、ぎりぎりドアが空くような90度の位置にあったりして、お向かいやお隣にもし変な人がいると、入られる可能性がある感じが、私も怖いなと思ったことが、幾度かありましたら、

最初に当たった営業さんは、誠実な感じでしたが、後3人の営業さんは、調子はいいけど、質問にはあまり答えられないし、最初の説明会、モデルルーム見学、ローン審査の度に、3回に渡って値上げされました。
それに、その期の売り出し中の全部ではなく、うちに売りたいであろう3戸のみ価格が入った価格表を見せられ、他の部屋との坪単価の比較もできなくて。後から見ると、王様部屋より坪単価がはるかに高い提示を受けていたことが分かったこともありましたら、
しかも、時々手書きの価格表を出されることもあるし、なんか、相手を見て、場当たり的に価格を提示している気がしますね。

[187: 口コミ知りたいさん]

>>186 口コミ知りたいさん

186です。
「ありました。」と書いたつもりが、「ありましたら、」になってますね。しかも、２ヵ所。読みづらくてすみません。

[188: 匿名さん]

>>186 口コミ知りたいさん
予定価格、一応全プラン見せてもらいましたけどね。
一部しか見せないのは、以前はスミフが堂々とやってましたけど、最近はいろんなデベもやってますね。
要は、売り手市場なんですよ。買いたければどうぞ的な

[189: マンション検討中さん]

都のHPでハザードマップなどを見てみたら、敷地はかかってなくても、坂の下に向かって、すぐ近くから洪水の可能性ありになっています。
周囲は液状化の可能性低いになっている部分が多いのに、ここの敷地のあたりは液状化の可能性ありになっています。
もし、何かあったらと思うし、売りに出すと時は、この点買い叩かれそう。
この値段出すなら、もう少し懸念のない物件買えばと、姉弟からアドバイスされ、迷っています。

[190: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん

洪水や液状化の可能性があるのは物件のウィークポイントですね。

[191: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん
抗基礎だからな。それくらいは当然知ってる話ですよね

[192: 匿名さん]

ハザードマップにかかっている訳では無いので水害は無いと思う。
千川通りまで急激に坂を下るので、らマンションから千川通りにかけては危険なところもあるだろう。
液状化はこれも杞憂だろうな。ただ４丁目の小石川パークタワーは昔湧水が出ていたようなので、似たような地質なのかもしれない。

[193: 通りがかりさん]

売れ行き悪いのかしら？

夜遅く（20：00頃）まで茗荷谷駅前や現地で売り込みしてるけど・・・

[194: 匿名さん]

>>193 通りがかりさん
オープンハウスの営業はどこもドブ板です。
ちなみに1期の先着順は5戸ですね。5戸売れ残った

[195: 匿名さん]

2期は2戸……

[196: マンション検討中さん]

>>194 匿名さん
え！！一戸も売れてないのですか？！

[197: 匿名さん]

>>186

手書きの金額は前からありますよ。
価格が決まってる住戸もあれば、まだ流動的な住戸もあり経営会議か何かで了承を貰わなければ確定できないとか。

私は１つしか無い間取りで手書き価格の住戸を購入しましたが、あとでイエシルで見たらマンション内で上から数番目（片手）の価格の住戸の割には坪単価はそれよりももっと下の価格で割安感がありました。

あとで営業さんからも、
「社内であとあと、この価格は安すました～て話になってます（笑）」
って笑われながら言われました。

マンションは１点ものなので価格が流動するのはある意味仕方ないと思った方がいいかもですね。
その金額で自分が買って納得できるかなのかなと思います。

[198: 匿名さん]

HPのロケーションと実際の場所違うよね。
あれだと茗荷谷と護国寺の間に見える。もっと千川通り沿いで坂下に近い。あれだとヒルトップに見えるが、実際は結構坂を下ったところにある。

[199: 口コミ知りたいさん]

>>198 匿名さん
私も、千川通りから上がってみた時、液状化ありの土地だし、もし盛り土があったりしたら、怖いなと思いました。

液状化は、杭基礎を十分に打って、建物自体は大丈夫でも、配管がめためたになったり、外構部分が沈下したり、割れたりするので、意外に怖い。
もう少し安ければ一か八か買ってみたかも。

[200: 匿名さん]

>>196 マンション検討中さん
先着順の意味もわからずに何言っているの？