ジオ西宮コートテラスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ西宮コートテラスについての情報を希望しています。
総戸数145戸の新築マンションです。
駅からも近くて再開発エリアなので色々きれいになりそうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/nishinomiya145/

所在地：兵庫県西宮市津門川町44番1（地番）
交通：ＪＲ東海道本線「西宮」駅 徒歩9分
阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩5分
阪神本線「今津」駅 徒歩6分
阪神本線「西宮」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK
面積：59.31平米～75.35平米
売主：阪急阪神不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

資料請求したけど、間取りの紙が入っていませんでした、借地権は安心みたいな資料ばかり入って、逆に不安になりました。

[22: 購入経験者さん]

解体するための費用がかかるので積立金。借地権なので月々の地代がかかります。
おおよその金額は問い合わせれば教えてくれますよ。合わせて1万ちょっとくらい
かなと予想しています。もちろん、専有面積によって変わります。
永住するなら安心かもしれませんが、売却するときは残り期間によりますが
ローンが組めないことも考えられるので、非常に不安です。そうなると賃貸
と考えると、住民の質がかなり低下しそうで不安です。

[23: マンション検討中さん]

>>22 購入経験者さん
費用の件ありがとうございます。

ここらへんの固定資産税がどのくらいかわかりませんが、解体積み立てと地代が月1万ちょいなら、年間で同じくらいなのでしょうか

マンションギャラリーに行ける日がなかなかないので、
情報助かります。

[24: マンション検討中さん]

校区的に今津小学校？だとだいぶ遠い気がしますがどうでしょう

[25: 匿名さん]

地代等の費用が月一万ということは年間で１２万弱でしょうか。
固定資産税とそれほど大差はないかもしれませんが、減税を受けれる１０年間があるとしたら、
もしかしたら、固定資産税の方が支払う金額が安くなる可能性もあります。
手に入らない土地に毎月費用が掛かるというのは、真剣に考慮したほうがよさそうですね

[26: 匿名さん]

借地権物件は、好立地でも比較的安くで購入できると思っていたのですが
ローンや管理費の別に、積み立てないといけない資金があるのですね。
知らなかったので勉強になりました。
その費用も含めて検討しないとですね!

[27: マンション検討中さん]

>>26 匿名さん
定借は、解体準備金、高い地代なと、普通よりも月々数万円余分にかかります。しかも後には何も残りません。
他の定借物件を見て、勉強したほうが良いですよ。

[28: 匿名さん]

定借のメリット・デメリット、どこかにまとめた記事ないですか？

マイホーム＝自分のもののイメージです。
でも定借は「いつか返す」もの。だとしたらマイホームのイメージがない……

定借で期間を終えたものってまだないですよね？（あるのかもしれませんが）
老後は違う住居に住む予定など、「その先」が知りたいです。

[29: 匿名さん]

いつか返すではなく、返す日がはっきりと決まっているのです。それは悪い事でもないのです。

[30: マンション比較中さん]

>>29 匿名さん
借地権だと売りづらい。
売れない限り、固定費を垂れ流し続けることになるので、悪いことです。

50年後に相続しようとして売れなかった場合、
20年いらない、管理修繕費はらうリスクを背負う人の気がしれません。

[31: 匿名さん]

借地権は、返す日が決まっていましたね。失礼しました……

老後は別の場所で暮らすならいいのかな、海外移住ができるから自由度が高いのかなとも思います。
売りづらい場合は「負動産」になってしまうので、困ります。
売れない悩みってどんなものだろうと想像してしまいました。

売れない限りは管理修繕費は払っておかないといけないリスク……
じっくり考えてみます。

[32: 買い替え検討中さん]

　定借は残存期間が短かくなるにつれて、住宅ローンが使えなくなり、現金購入出来る
　方以外には売れなくなります。売る予定が全くない、売れなくても困らない人が買うのでしょう。

[33: 匿名さん]

定借=リスクのある賃貸
好立地の低価格以外、まじで買う意味がわからん。

[34: 匿名さん]

借地借家法が改正されて約20年、定借期間を満了した物件はまだありません。
・残期間が減れば修繕積立金・管理費が減る（修繕してもどうせ壊すので）
　固定費が減って廃墟化
・定借が増えれば残期間の少ない定借向け住宅ローンが生まれる
・業績の悪いフジッコがここの南の土地を新たに貸し出してマンションが建つ
　結果下層階の日当たりが終わる
・人口減少による西宮ブランドの崩壊でそもそも「好立地」でなくなる
・自動運転車の普及で鉄道駅近の価値の下落

未来予想はできますが、未来がどうなるかはわかりません。
悪い方向に進むのがリスクと考えるなら、定借物件になど手を出さない方がよいかと思います。

当方も定借新築と同程度の立地の築20年前後の中古マンションを比較し、特に将来の売却のことを考慮して中古マンションになりました。
中古ですが2000年代前半に建てられたマンションは共有廊下側もアウトフレームになっている物件が多く、ここはそういうところにもコストカットを感じてしまいますね。

[35: マンション検討中さん]

3800万　金利0.6％　ボーナス0円　35年
ローン返済：10万
管理費：1万　修繕積立金：1万　地代・解体準備金：計1万　駐車場：1.5万

計：月14.5万

固定資産税：5万　保険：2万
とすると

年：181万（住宅ローン減税で20万返ってきたとして161万）
13年で2093万（住宅ローン減税を引いたもの）

13年後のローン残：ざっくり2800万

---
13年後3000万で売り抜けたとして（仲介手数料100万として3100万で売れた場合）

2093+2800-3000＝1933
月あたり12.4万

売却益を入れても月12.4万はかかってる感じ
これなら賃貸も視野だなあ

13年後、定借期間57年　築13年の本物件がいくらで売れるか
3000万で売れればよいが・・・定借なのでそこが不安

新築購入時の初期費用で追加200万程度と考えると、
売ることを前提にしていると割安な気はしないね

[36: 匿名さん]

スムラボにこういう記事がありました
https://www.sumu-lab.com/archives/56541/
定借でも立地が良ければ買い手はいるようです
まだよく読んでいないのですが
永住目的でも手放すときのことは考えておいた方が良さそうですね
スムログの方にも定借に関する記事がけっこうたくさんあるので
それらを参考にしてみても良いのかなと思いました
メリット、デメリットそれぞれあるみたいですね

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
参考になりますね。

・銀座タワー　2003年 7月築　借地期間約50 年（2053年08月まで）残存期間約31年
57.06平米　5,233万円　坪単価303万円（販売済み）
銀座一丁目徒歩2分

・神楽坂アインスタワー　2003年 1月築　借地期間約50 年（2054年05月まで） 残存期間約32年
55.47平米　5,680万円　坪単価338万円（販売済み）
神楽坂徒歩5分（最寄りは徒歩3分）

銀座は2LDK55平米で家賃相場は30万前後でしょうか。
神楽坂は同じマンションの同一平米で25万弱

家賃180～200か月分の値段で買えるなら投資用物件としてはいい買い物かもしれないですね。

逆に残期間30年あたりで山手線内側駅徒歩5分以内の物件でここまで値段が下がるのか、とちょっと驚いています。

[38: 検討板ユーザーさん]

終わりが見えてる定借物件は色々と議論できますが、
終わりの見えていない所有権物件は最後にはどうなるんでしょう？
建て替え問題で揉めてしまう？
人口減のなか建て替えても住人が減って、
建て替え費用の持ち出し負担が大きくなる？

建て替えの問題が一番大きそうなんでしょうか？？

でも、所有権の物件でも負動産になる場合もあるから、
結局は立地とニーズなんでしょうね。。。

[39: 匿名さん]

>>38 検討板ユーザーさん
完全な終わりは見えているが、「ここが分岐点」「終わりが見え始めた」タイミングがいつなのか、参考にできる実績や情報もなく先が見えないのがね

そういう意味では所有権物件と同じかな
確実に終の棲家にするなら関係ないけどね

[40: 匿名さん]

地震で半壊して住めなくなった場合、土地がない分出ていくしかないのでしょうか？
震災のときは立て直しで補助金も出たので住人みんな同じ場所で建て替えたマンションに住めましたが、定借の場合はどうなるんだろうと不安です

他にも土地の東半分が南海トラフの兵庫県津波浸水想定図で津波被害想定にかかっているから、マンションに何かあった場合にどうなるのか気になっています

[41: 匿名さん]

所有権マンションは、住んでいる人が亡くなった時に売却か賃貸か、それとも相続人が住むかを決めると思います。
売却、賃貸の場合は買ってくれる人、住んでくれる人がいるかいないかで資産価値が変わってくるのかもしれません。

>>震災のときは立て直しで補助金
これってどんな感じになるのか・・・

定借は補助金が出るのか出ないのかわからないです。知っている人いますか？

[42: 匿名さん]

１期分の販売価格が出ましたね。
ジオマンションなので高いのかなと思っていましたが
買いやすい価格帯だなと思いました。
借地権物件ですが、子育てを終えたら引っ越すかもしれませんし
そんなに問題ではないかなと感じました。

[43: マンション検討中さん]

まぁ借地だしね...
そこさえ割り切れたら値段的には悪くないと思いますが

[44: 名無しさん]

分譲マンションを買うと、管理組合の仕事やマンション内での人間関係や資産管理など、様々な問題が生じることになる。
ここは定借物件だから建物だけが自分のもので土地は他人の財産。
結局、賃貸と分譲の中間的なものであり、完全に自分のものではないにも関わらず、分譲の悪い部分は全て受け入れなければならない。
定借物件を買うなら賃貸の方が何かと楽で自由がきいていいと思うけどね。

[45: 匿名さん]

駅までのアクセスは良さそうですが、子育てや住環境としてはどうなんでしょうか。
地図を見ると、少しゴチャゴチャした立地にあるように見えます。

[46: 匿名さん]

海外の不動産事情を聞いていると、海外は定借が日本より多いようです。
ドライな割り切り方をしているのかもしれません。

銀座タワーなど好立地にある物件だと、所有権であれ借地権であれ売買できるようですし、最終的には物件の魅力になってくるのかと思います。
高齢者用の住居に入ると決めているなら、残すことで、面倒な相続になってしまうこともありえるので、どちらがいいとか言えない気がしました。

[47: 匿名さん]

子育てを終えたのちに転入してくる様な
立地なんやけどなあ。
土地勘を磨いてから検討した方がいいな。

[48: マンション検討中さん]

ここは、床暖房、ディスポーザーはなさそうですよね？設備的にはあまり良くない部類に入るのでしょうか？

[49: 匿名さん]

どうなんでしょう、
ディスポーザーは比較的大規模でないと付けられない事情があるみたいですし、
床暖房は気候的に温暖なら付いていなくても問題ないでしょうし。

駅徒歩5分、3駅3路線の立地で2900万円～3900万円という良心価格から考えるとすると、
設備面は必要最低限でも許せちゃいそうな気もしますが。

登録しないと設備仕様は見れないのかな？

[50: 匿名さん]

2900万円～3900万円は戦略価格で価格はもう少し高くなるそうです。
3900万円の間取りで上階を希望したところ中層階でも4500万円らしいです。

3700万円～4500万円あたりがメイン、LB付は5000万円を超えてくるということらしいです。
西宮市とはいえ今津駅最寄りの定借マンションにしては結構いい値段でしたね。

[51: マンション検討中さん]

今、マンションを購入検討しているものです！
広告の2,900万代～は戦略価格です。
ファミリーで70平米以上の部屋は平均4,500万はしますね(^^;
あと、この物件は定借ですが、向かいのフジッコの土地にもジオのマンションを建てるそうで、そちらは土地も所有権になります。
ただ、価格は1000万～1,500万上がると考えて下さいと言われました。
正直今津で5,500万6,000万は高過ぎでは…？と思いました…笑

[52: マンコミュファンさん]

>>51 マンション検討中さん
平均4500ならローン支払いと管理修繕地代諸々で月に16万くらい、世帯年収800から1000ぐらいの普通のファミリーがターゲットならそんなものですかね。ジオはもう月の支払い20万超えると思うと、結構お金ある世帯しか無理ですよねぇ。。

[53: eマンションさん]

>>52 マンコミュファンさん

あ、どっちもジオですね。フジッコジオが20万超えですね。

[54: 口コミ知りたいさん]

定借って前にスーモとかで聞いた時は、値段安く設定してるけど毎月定借のお金が数万だっけ？上乗せされるので結局高くなりますと言われました。

そしてさらに上記のように4500とかになるなら、、メリットはどこですかね。

[55: マンション検討中さん]

>>54 口コミ知りたいさん
定借じゃなかったら同条件の価格って5000万円台後半なんじゃない？だから定借だと、まずローンの与信が足りなかった人も買えるし、地代と解体費用は月に1万数千円だし毎月の支払いも数万円安いよ。デメリットは築20年くらいからのリセール評価ね。終の住処と割り切ったり、賃貸に出すなどしてデメリットカバーする必要はあるね。

[56: 匿名さん]

リセール価格というよりスラム化が懸念される。
古くなって来た時に管理組合内でもめるやろ。
もう潰すねんから修理に金をかけるなと言う人もいれば、もっと綺麗にして欲しいと言う人もいるな。又、古くなっての再販は融資が付きにくいので当然に激安価格になると思う。
買うなら覚悟を持って買うべきや。

[57: 匿名さん]

定借
ディスポーザー・床暖房なし
線路沿い
阪神駅徒歩5分、JR駅徒歩10分
機械式駐車場（西側住戸は電車の音と機械式駐車場の機械音が入る）
一般的な田の字間取り
コンビニ300m以内になし
ゴミ置き場のサイズ的におそらく24時間ゴミ出しは不可
4500万

う～ん

[58: 匿名さん]

今津の定借で4500万は法外ですわな。
本来、定借は地主が売り惜しむ様な
得難い立地にあるのが普通やけど
この立地で何故地主が売り惜しむのがわからん。

[59: 検討板ユーザーさん]

>>58 匿名さん
まぁ先祖代々の土地とかだったら、売るより活用って感じなんやろな。

[60: 名無しさん]

北東側は阪神電車、北西側は機械駐車場、南西側は一軒家、南東側はマンション、東もマンション。南のマンション、一軒家とは道路一つのすぐ近くで、ベランダが南で丸見え。
阪神電車の高架下周りは暗く、機械駐車場は建物に異様に近い。
駐車場は平面で2万、機械式で安くて1.5万ほど。
なぜ建物をこんな作りにしたのか？
これで3ldkが定借4000万～は需要があるのか。
販売戦略大丈夫！？

[61: マンション検討中さん]

スーモ見てたら3路線3駅10分圏内の同じような条件のグレイスロワ西宮などが、築7年の6F、3LDK、66.52m2で3,780万円って考えると、ジオの3LDKを4,500万円代で買ったとしても、築7年たった時点で売ったら3,000万円いくかいかないかってとこだね。
やっぱり価格設定が法外だわ

[62: マンション検討中さん]

この立地で定借やから、売る際に買い手がいなかったり、賃貸で借り主がいなかったら悲惨だな。
所有者は、次の所有者が見つからないかぎり、住んでいようがいまいが、解体まで毎月毎月、管理費、解体積立金、地代、修繕積立金やらを支払い続けなだめなのか。
親が死んで子供が相続しても負の遺産になるかもやね。

[63: 匿名さん]

ここの南側は戸建て分譲になるらしいね

ここは南側開発の壁（電車の音、電車からの目線）としての役割があるということか
貧者が西宮に住もうと思うとそういう役回りを受け入れろ、という

[64: 匿名さん]

59㎡の間取り見ました。2LDKですが、1LDKとしても使えそうでよさそう。
キッチン横のパントリーが特に！コロナでストックも増えたので、ここまで大きなパントリーがあるといいなと思います。
コンセントが多かったら、オーブントースターやホームベーカリーなどパントリー内に入れてしまって、すっきりさせてしまうのも良さそうです。
ニオイが籠っちゃうでしょうか？
洋室も6.5畳で広くて、ファミリーにも買いやすい気がします。

[65: マンション検討中さん]

正式価格を頂きましたので、皆様のご参考までにどうぞ！ルーフバルコニー付はなかなかのお値段ですね！

[66: 匿名さん]

おそらく
208：3990万
207：2990万
やね

208と308の価格差400万ってやり過ぎでは？
201と301の価格差110万やし

【2990万～3990万♪】の広告に釣られて興味を持ったのが悲しくなるわ

[67: 匿名さん]

こちらでみなさんが書き込みされているポイントを参考にさせていただいてます。
価格表のシェアもありがとうございます。
割高なのだろうと予想しておりましたが、角部屋、ルーフバルコニーつきはこれくらいになってしまうんですね。

[68: 評判気になるさん]

要望書出して、物件エントリーまでしてきたのですが、正直悩んでます…！
18日には抽選でおそらく正式に決まるので本当にここでいいのか…
他にもエントリーした方いらっしゃいますか？
どのくらい購入希望者が集まっているのかも気になります(^^;

[69: eマンションさん]

割高と言われてますが、新築で定借でなければ更に高く、インフレ諸々で次にできる新築は間違いなくこちらより高いわけで安く買いたいか、年収の与信が4000万くらいが限度の方（年収600万くらい？）にとっては定借は新築を購入できるチャンスといえばチャンスですよね。もちろん、定借メリットとデメリットは理解した上で。

[70: マンション検討中さん]

もう少し下げてもらえんものか