管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
注文住宅のオンライン相談
管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで
| No.1 |
by 匿名さん 2022-02-16 14:59:02
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削除依頼
スレ主は管理費＝管理委託費との認識で説明しているように誤解され
るので管理費と管理委託費は別物として説明をやり直してください。 管理費が年々上昇するのかと管理委託費が年々上昇するかは別ですの でそこらへんにはご注意ください。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
根本的な問題は各科目の相場を知らないところにあると思うんですよね。
普通は物を買うときには定価があり、それを基準に考えることができますがエレベーターの保守費用とか基準となる価格を知らないことが多く、そこにつけ込み高くなっていると考えています。 管理費の各科目の相場とかがあれば減額交渉もしやすくなる気がします。 |
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| No.3 |
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| No.4 |
管理会社の業務内容を変更せずに金額を下げる、という動きだけでなく、
管理会社任せにせずに自分達が動く、作業することで、委託内容を減らす、ということも考えると良いと思います。 でも、多くの組合員は 自分達がなにかやる、ということを嫌がるんですよねぇ |
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| No.5 |
それと、あんまりキツキツに減額を迫ると、契約継続を断られることがあります。
特に財閥系はその傾向が強いと思います。 |
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| No.6 |
ちなみに、築古マンションの場合は
管理費の中の保険費用については ご注意下さい。 どんどん値上がりしてますし、 契約契約を断られるケースも出てきています。 |
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| No.7 |
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| No.8 |
成功例の経緯などを知りたいですね。
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| No.9 |
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| No.10 |
>>6 某コンサル社員さん
7さんは他のスレでも同様の屁理屈を 繰り返す荒しさんなので相手されませんように。管理費全体の見直しという趣旨から管理会社の業務委託部分に矮小化して、分母を誤魔化すような独自主張を何度も繰り返し、運営から削除されている荒らしですから。 |
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| No.11 |
>>10 匿名さん
一般会計の収支の項目を見れば管理費・施設使用料・委託費・等々 を分別されているのでよく理解できると思って投稿しています。 各マンションにおいては一般会計を管理費会計としたり、特別会計 を修繕積立金会計としたり曖昧なところがあります。 決してスレを荒らしてはおりません。分譲マンションの管理用語を よく理解して投稿をお願いいたします。 収支報告では一般会計の収支項目は管理費・委託業務費・施設使用 料・保険関係の収支等に分別するとわかりやすくて理解しやすくな ります。 大手の管理会社でさえ会計報告で管理委託費を管理費会計の中から 支払っているように報告されています。 間違いではありませんが素人の組合員は自分たちが組合に支払って いる管理費等がすべて管理会社に管理費として支払っていると思っ ている組合員が少なからず存在します。 まず分譲の管理の用語をお互い正しく使われるようにしましょう。 場を読みなさいとよく女性の理事等がいますが、 その気持ちは理解しますが分譲の管理は場を読むといった日頃の交 際行動では危険です。 以上管理費会計を一般会計と表記を変えられるように提案いたしま す。 管理費＝管理委託費ではないことが理解しやすいです。 ついでに、駐車場使用料等の会計報告はどうされていますか？。 長文は苦手で誤字等はお許し下さい。 |
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| No.12 |
>>11 匿名さん
>管理費＝管理委託費ではないことが理解しやすいです。 どこにそんな「=」の話が出てるんですか?どこにも書いてないことの何を否定されているんでしょうか。 このスレは所有者が支払う管理費の減額のスレの進め方に関するスレです。オーソドックスな管理費減額の事例でも当たり前ながら、管理費がいくら減るかがベースで、内訳がどうなるかはあくまで、管理費減額の中身の中身の話です。管理会社に支払う委託管理費のみの話や管理費の内訳の話がしたければ別スレ立てるなり他所でどうぞ。用語も何も管理費減額の進め方の話であって、それ以外でもいないでもありません。以下、論点ずらしの管理会社関係者で荒らしである1１さんはスルーで。 |
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| No.13 |
>>12 匿名さん
ではお宅の管理費減額の話を聞かせてください。 |
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| No.14 |
相場を調べて管理会社に減額交渉すれば良いでしょう。
相見積を取っておくことも良いと思います。 |
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| No.15 |
>>14さん
管理委託費の相場を調べるって書かれていますが、 それは安易なことではありませんよ。 地域のマンション協議会やら、NPOの力を借りて調べる 必要があります。 また、地域性、マンションの規模にも管理委託費は大きく 左右されます。 管理委託費の削減は、スレッドの趣旨に関係ないですが 管理委託費や日常清掃費、点検委託費を下げることで 管理費を下げる可能性が出てきます。 ただ、それをすると管理委託会社が管理委託契約を 辞退されることにもつながりますので、諸刃の剣ですが。 リプレースすれば、（相見積もりを取れば）大体の目安が わかり、現状の管理費を下げられるかどうかも判断できると 思います。 |
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| No.16 |
現実的には成功報酬のコンサルを使うのが手っ取り早いでしょう。
よく、成功報酬は報酬をもらうために必要な部分までカットするとか言われますが、 実際には清掃だけきっちりやれば問題ありません。住民のクレームの大半は清掃なんで。成功報酬だと、持ち出しがなく、毎月の減額幅の半額（最低はあるでしょうが）なので、トータルで見れば微々たる出費です。 撤退すると言うなら、さっさと撤退させて、別の管理会社に頼めばいいでしょう。撤退を言い出すような管理会社と付き合ったところで、いいことはないです。 |
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| No.17 |
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| No.18 |
"管理費の削減"とは"一般会計の収支改善"という意味ですか？
それとも管理会社に支払う"管理委託費の削減"という意味ですか？ |
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| No.19 |
>>18 匿名さん
管理費の削減が一般会計の収支改善でできるかね。 わたしも管理委託費の削減か管理費の削減かのどちらかを 聞いていますが、とにかくスレ主の冒頭の投稿文をお読みください。 何度も聞きますが管理費の削減なのか管理委託費の削減なのかが不明。 |
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| No.20 |
タイトルに管理費の削除とハッキリ書いてますよ。支出先をトータルで見直すのが管理費削減の基本です。
それを委託管理費かどうか分からないってナンセンスでしょう。委託管理費云々つっかかってくるのは荒しなんで相手されませんよう。 |
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| No.21 |
なんで、理解できない、理解しようとしない人がわざわざレスしてくるんでしょうか。管理会社にとって目障りなスレなのは分かるけど。
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| No.22 |
今晩は腹が減ってないから食事はいらないと言ってるのに、お前がいらないと言ってるのは、米なのか味噌汁なのか、分からないと屁理屈言ってるようなもの。
ようは委託管理費と言う用語を使う奴は議論を妨害したいだけの荒らしなんで相手しちゃダメです。 |
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| No.23 |
管理委託費の話ではないと仰るのであれば、なぜ管理会社の話が出てくるのでしょうか？
タイトルの管理費の削減交渉とは、誰に何を交渉するのでしょうか？ |
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| No.24 |
管理費の減額って、毎月組合員各々が徴収される管理費の額を減額したいのか、管理組合が支出する管理費（一般会計）を減額したいのか、どちらのことですか？
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| No.25 |
・各種点検業務費用の見直し（管理会社に値引きを要望、下請け業者を変更してもらう、一部業務を組合直契約に変更する）
・管理員、清掃等の仕様を下げる ・管理会社の変更 ・保険の見直し ・共用部の電力会社の変更 |
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| No.26 |
なんでわざわざHN変えるの？同じ端末からだとHNは変えられてもマークはとれませんな。いちいち荒らすたんびに端末変えてるんだね。ご苦労様。
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| No.27 |
お宅のマンションが管理全てを管理会社に委託しているなら委託先を
分散されるといいでしょう。 ハイリターンとローリスクを念頭に置かれるといいでしょう。 |
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| No.28 |
スレ主は管理費と管理委託費の意味を理解しないで投稿したのでこのスレは何の意味もなさない。投稿禁止を要求する。
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| No.29 |
以下、大手コンサルの削減事例の転載です。
タワーマンションなど大規模マンションの事例もあるんですね。 単棟型マンション（35世帯）の場合 年間支出額約130万円削減（7,786,815円⇒6,407,600円） 1世帯当たり約39,400円の削減 単棟型マンション（107世帯）の場合 年間支出額約430万円削減（12,840,660円⇒8,451,860円） 1世帯当たり約41,000円の削減 団地型マンション（7棟約250世帯）の場合 年間支出額約1200万円の削減（約4200万円⇒約3000万円） 単棟型タワーマンション（約600世帯）の場合 年間支出額約3500万円の削減 単棟型マンション（114世帯）の場合 年間支出額約700万円の削減 |
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| No.30 |
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| No.31 |
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| No.32 |
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| No.33 |
>>24 名無しさん
一般会計の支出を改革して減額すれば、自動的に組合員から徴収する毎月の管理費が減額できるだろ。そこまで説明いる？ >管理組合が支出する管理費（一般会計） 管理費は組合が支出するものではなく、管理組合が組合員から徴収するもの。 管理費が一般会計とか、言ってることが無茶苦茶すぎてついていけない。 |
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| No.34 |
管理費の減額交渉というか、管理会社が管理している部分の値下げ交渉ですね。
管理員の人件費を削減するには、勤務時間や勤務日数を減らすこと。 清掃費を減らすには、清掃時間や日数、人数を減らせばいい。 |
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| No.35 |
>>34 匿名さん
>管理費の減額交渉というか、管理会社が管理している部分の値下げ交渉ですね。 全然違います。 管理費の削減は管理費の削減で、委託管理費は管理費の中に含まれます。 詳しくいうと、管理費を主な収入とする一般会計の中に委託管理費の他、直接、管理組合が契約している部分もあり、そこも削減対象です。 管理費の削減の原資は管理会社の中間マージンやバックマージン（管理会社が斡旋した、管理組合の直接契約部分）を原資にします。分譲以来、管理費の削減に未着手の物件は元々の管理会社は無競争で親会社などから受注しているため、元々が割高です。その割高な管理会社のマージン部分を主にカットできるので、結果的に相当程度、管理費を下げられます。だから、管理の質も基本的に下がりません。 通常、管理費の見直しは同条件の管理の仕様でコンサルの指導のもと、他社に見積もりをかけます。なお、コンサルも成功報酬のところに頼めば、管理組合からの出費はゼロになります。 >清掃費を減らすには、清掃時間や日数、人数を減らせばいい。 それだと単純に管理の質のカットによる値下げになってしまい、到底賛同は得られません。 |
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| No.36 |
不要な管理員業務を廃止してその費用を清掃管理費に増額して
質のいい清掃専門業者に組合直で委託すればいいです。 |
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| No.37 |
私は不要な管理会社業務を廃止してその費用の一部を管理人に増額して、質のいい管理にして貰えばいいと思います。管理人は午後はほぼほぼ暇です。一方、管理会社も実際には１人の営業スタッフが１０棟以上掛け持ちできるくらいの仕事量しかないので、その役割を管理人に任せればいいのです。
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| No.38 |
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| No.39 |
>>38 匿名さん
清掃員ではなく、管理員の話をしています。一般的なマンションは管理人が清掃員をかねています。大規模マンションだと管理人の仕事はほとんどありません。 人件費を多く払ってマンション管理の勉強すればOKです。そもそも管理会社も資格なしもいるし、マンション管理に資格は必要ありません。業者への手配の仕方を覚えればOKでそんなに難しい業務はありません。 |
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| No.40 |
管理会社の社員で管理業務主任者の資格やマンション管理士の
資格をもっていなければ、何の役にも立たないのでは。 特に管理業務主任者の資格がなければ総会に出ても、契約の更新の 説明もすることはできないよ。 管理会社のフロントであれば勉強しろ。プロだろう。 |
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| No.41 |
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| No.42 |
管理費の減額やリプレイス等の改革で最も重要な事は理事会においては、他理事への根回しです。というのも管理会社は改革の動きを察知すると妨害工作を普通にやってくるからです。管理会社がいない場を作って意見集約の機会をもつことが重要です。
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| No.43 |
うちは１０００戸超のマンションです。
管理事務室には組合雇用のマンション管理士・業務主任者・ 日商簿記2級・ファイナンシャル2級等々の資格者が常駐し ている。仕事はよくできるし助かる。 元証券マンで組合員の投資相談にも乗っているらしい。 今日はロシアによるウクライナ侵攻で暴落のいきさつを教 えてもらった。 VIX指数が４０に近づいていると心配していた。 |
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| No.44 |
①管理会社に内容を変えず委託管理費の減額要請をした
②要請は全く無視で、次年度の委託管理費見積りが変更なく提示された ③このままでは良くないと思い、管理会社変更の意志を伝えた ④担当の上司が飛んできて。減額に応じた。しかし、今更さらなので拒否した。 ⑤時期総会に間に合わせるための時間的リミットとやらなければならない事をその上司の人に教えてもらった。 ⑥５社プレゼンを基本としたが、時間に余裕がなかったので２次、３次の進行案も考えつつ、プレゼンに参加してもらう管理会社を調べて優先順位をつけた。最悪、１期延長することも考えておいた。焦ると良い結果にならないと考えた。 ⑦各管理会社にコンタクトを取り、プレゼンの日取りを伝えた。 ⑧各社と連絡を取り合いながら、役員たちにリプレイスを検討する理由を説明し、了承してもらった。 ⑨プレゼンの日まで各社とのやり取りで必要だったのは、現地調査のスケジュール調整と契約書や定期点検表などの詳細についての提示。現管理会社との調整だった。 ⑩プレゼン日：時間通りにはなかなか進まなかった。 ポイントとして教えてもらった事。 ・プレゼンの時に必ず担当者となる人間を同行させること。そうしないとプレゼンのプロが来て上手く丸め込まれることがある。まず大事なのは常に窓口となる担当者である。 ・各社プレゼン方法には、いろいろなアプローチがあるのであまり縛りを提示しない方が色々知る事ができる。経費削減の仕方、必要なものと実は必要ないもの、これは外部委託すれば安くなる、等。プレゼンまでのプロセスも各社全然違うアプローチであった。 ・結果、管理委託費は１２％の減額。他のマンションでは１７％減額に成功したらしい。関西の人がいたら更に交渉できたかもしれないと、その時思った。 ・変えた会社が失敗だったら、また変更すれば良いだけだくらいの発想の方が上手くいくような気がする。 |
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| No.45 |
>>44 匿名さん
頑張りましたねー 管理会社についてはそのような方法で 良いと思います。 後は、管理会社に委託する業務のなかから 業者と直接契約できる項目を選定して 切り替える、ですね。 理事会の手間が少し増えますけど。 それと、管理人がどのような人なのか、 ということがとても重要です。 (大型マンションやタワマンだとさほど関係ないですけどね) 引き続き頑張って下さい！！ |
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| No.46 |
>>37 匿名さん
うちはその方法に近い管理を7年くらいした。 優秀な管理員がいたのでそれが出来たが、 彼が辞めたいと言ったので管理手法を元に戻した。 相当の節約ができた。 もともと彼は管理員不要論者の管理人でした。 よって管理人は名目で業務内容は管理会社そのものでした。 組合員になって自主管理をしないかと誘ったがそれはしない 方がいいと言って断られた。その意味が理解できる。 彼がいたときは分散管理でした。 お金の管理はしないというので管理会社に任せてそれ以外は彼 のアドバイスで理事で共同で管理した。 |
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| No.47 |
>>42 匿名さん
この考えは非常に大事です。 私の時は優秀な管理人に恵まれて管理会社雇用ではあったが、 マンションの為にはならない事案には断固として反対していた。 管理会社は総出で一部の組合員と共謀して彼を解雇の方向に動いた ので私は彼を引き留めるために頑張り他の管理会社に彼を雇用して くれるように依頼して承諾を得た。 とりあえず管理人と清掃業務を引き受けてくれるように約束を取り つつ理事の同意を得た。 これを武器に支店長あてに条件をのまなければ管理会社を変更する 旨を文書で通知した。 大型物件なので支店長は解約だけは避けたいと条件をのんだので ある。 私はこの管理人の国家資格所持には高く買って目をつけていたの は事実である。その点恵まれてはいた。 しかし、この管理人は正義感が強くて困ることがないわけではな い。融通が利かないのが欠点ではある。 悪い奴よりはマシではある。 これから彼との対立をしながら10年近く付き合った。しなければ ならない仕事が多すぎて長期政権になった。 |
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| No.48 |
管理人との最初の対立は私のも責任はあるが彼の承諾なしに雇用先を
決めていたことでもめた。 彼曰くこの管理会社は今の管理会社の息がかかっているから辞退する 旨を彼から突き付けられたことである。 私は慌てて他の会社をあたり管理人もその会社も嫌だと言って断りだ した。 しかし、管理人は私の苦悩を察したのか形式はその会社雇用にして仕 事の指示は私にさせることを契約書にかわせられた。 その他の内容は管理人の条件として国家資格3つ以上を保有する者、等々である。 この条件はこの管理会社には分譲マンションの管理には不向きなので理事長が交代した時にはこの雇用条件でこの管理会社が可笑しな人材を雇うことがないように契約書で抑止するのが目的と言っていた。 その他に今の管理会社ならこの国家資格３つ以上を保有した人材を給与をそれなりに支払ってでも雇用する力があるとの助言で理事長交代までの実質雇用としての管理人として承諾するとの旨で話はまとまりそのようにした。これから10年近くの戦う理事長で再任再任で長期にわたる管理が管理人との二人三脚で始まりました。これがうまくいくと完全自主管理をしたいとは思っていた。 |
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| No.49 |
>>44 匿名さん
管理費の減額の対象は、管理会社との契約部分に当たる「委託管理費」だけではありません。 直接契約の部分も減額対象になります。それらも分譲時に管理会社が用意した契約で、毎月バックマージンが管理会社に支払われているため、割高です。委託管理費以外の契約も、見直して減額できます。 |
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| No.50 |
最近の新築タワマンは分譲価格につられて管理費も必要以上に高くなっており、見直しは必要でしょう。
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| No.51 |
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| No.52 |
ありとあらゆるコストが上がっている中減額交渉とは…
浮世離れが酷すぎる… |
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| No.53 |
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| No.54 |
最低賃金で働く管理員や清掃員に給料以上の作業を求めるより、組合員が全てをやる方が現実的なのですよね。
当番で分担するなり作業に手当を支払うなりして自分達でやれば管理費を減らせるのでは無いでしょうか？ |
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| No.55 |
>>53 匿名さん
嫌がらせとはどういうことでしょうか。 私、あまり書き込まないんですけど。。 管理員業務、清掃業務について、2.30年前の金額のまま据え置きされている物件でも値下げ要請があります。昨今の物価高で家計が圧迫しているため、委託費削減による管理費減額を目指すそうです。そういう管理組合が何物件が出ていますが、よく考えてほしいですね。 当時最低賃金が今の3分の2以下だった時代から据え置いていることに。 正直、逆ザヤになってしまってますが、値上げを我慢して控えているというのに、「20年も30年も据え置きしやがって！見直しをしろ！」とおっしゃられます。 頭の中で？？？がたくさん浮かびますね。 見直しをしたら大幅増額になるのが理解できないのかなと。 |
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| No.56 |
>>55 匿名さん
嫌がらせが、いけないという書き込みに反応って、自覚があるんだね。 スレタイも読めないの？荒らしに誰も意見なんて求めてないから。 ピンハネのスレと同じタイミングで書き込んでたら同じ有名な荒らしであることがすぐバレるよ。書いている内容も一緒だから。 |
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| No.57 |
>>56 匿名さん
荒らしとは違うと思いますけど。ご自身の意見と合わない人は全て荒らしだと認定されているのですか？自分の考えに反対する人物は全てアンチだと決めつける某中学生ユーチューバーと同じ論理になりますよ。 私からすると、そのような攻撃的で人を蔑んだり煽ったりするような書き込みをする方の方が荒らしに近いと思いますが、皆さんいかがでしょうか。 |
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| No.58 |
>>56 匿名さん
ピンハネ？のスレを今覗いてきましたが、私は全く書き込んでいませんでした。 恐らくどなたかと人違いされていませんか？ 私は現職のフロントですので、薄給フロントのスレには書き込んだことがありますが、それ以外ではほぼ書き込んでいませんから。 |
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| No.59 |
>>58 匿名さん
スレタイ読めないの？管理費減額の是非なんて聞いてないのになんで荒らしにくるの？ しかも今後はフロントの設定にするのか？管理会社の都合をなんで組合が汲み取らなきゃいけないの？競争原理でサービス決めるだけだよ。 あの荒らしはウソつきで有名だからね。 しかし自作自演バレバレなのによくめげないな。 |
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| No.60 |
もはや神の冗長な文章キモいね。
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| No.61 |
分譲したときのデベ子会社の管理会社の管理委託契約を安くしたければ独立系にしたら半額になるよ。
管理委託契約の中身が基幹事務だけならだけど。 しかし、それで安くなる一戸当たりの管理費は1000円から2000円程度に過ぎないからやめといたほうがよい。 |
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| No.62 |
デベ系管理会社のフロントの平均年収は700から800万でかなりまともな人がやってるけど、
独立系って年収40０万以下が大半でろくなのいないからやめといたほうがよい。 リプレース時のプレゼンで来る人は会社のエースだけど リプレースした後しばらくすると管理業務主任者の試験も受からない人が担当になるよ。 |
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| No.63 |
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| No.64 |
>>63 マンション検討中さん
この人有名な自作自演の荒らしだから相手にしてはダメですよ。 ただ、管理費が割高な社員の賃金に消えてると言うことなんで、コストの安い会社の方がマシです。 管理会社なんてどこもぼったくりなんで、せめて月のランニングコストが安い方がいいんです。それを組合で意見をまとめてどう選ぶかですね |
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| No.65 |
>>63 マンション検討中さん
たぶんそこは管理人を含むから。高すぎると反感を買うから安く見せたいんでしょう。住友不動産とか三菱地所の子会社とかかなり高いですよ。むかしいた管理侍はそのへんの会社のフロント。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
55です。現役フロントですが年収の件についてお答えいたします。
私はデベ系ですが、昨年度の年収は700万弱です。役職は次上がれば管理職というところです。 以前は独立系にいましたが、係長で520万ほどでした。 平なら400万を切るでしょうね。 知り合いが某鉄道系の大手にいますが、そこも5年目主任クラスで400万円台と言っていましたね。 やはり会社によって大きく違いますよ。例えば三井さんなんかはもっと待遇は良いと聞いています。 私が転職した理由も待遇面が大きいですが、私の今の勤め先は求人サイトの年収例より実際の方が多いのに驚きました。普通逆なんですがね。 ただ、やはり管理会社だけあって中途入社のゴールとなる支店長または部長クラスでも1000万は届かないようです。 執行役員から上はプロパーの人間か親会社からの出向くらいしかなれませんから。 |
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| No.68 |
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| No.69 |
マジですか
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| No.70 |
>>67 匿名さん
つまりは、デペ系で管理を買ったつもりが、人件費に消えているということですね。 管理組合目線では直接の管理に関係ないコストの分（賃金や福利厚生）も負担しているということなので、ますます大手に頼むのはコスパが悪いということですね。 荒らしの人は「安心だから」とか「質がいい」とか印象論だけで、品質の良さの客観的な根拠を言えないえませんからね。 委託管理は安価な独立系に頼んで、工事営業の構成に関してはこれまた荒らしが荒らしてきたコンサルに業務監査で目を光らせてもらうのが賢いやり方かもしれません。 大手なんて品質に支払っているつもりが、従業員の給料に消えているんですからね。 |
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| No.71 |
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| No.72 |
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| No.73 |
分譲したときのデベ系管理会社だと売り上げ計画に大規模修繕工事も入ってるから管理組合が何もしなくても定期的に大規模修繕工事が提案されるよ。ライオンズマンションなんか10年に1回らしい。大半のマンション管理組合は100戸以下で修繕委員会なるものを組織する人材はいない。
例えるならアフリカなんかは独立しないで植民地のままのほうが安定して発展していたはずなのよね。 長谷工の60戸の築30年のマンションでエレベーター交換1300万かけたらしいけど、大した問題ではないだろう。継続した修繕が約束される快適なマンションライフなんだからw |
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| No.74 |
長谷工のフロントは年収800万くらいが平均みたい。
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| No.75 |
800か・・・
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| No.76 |
修繕積立金は必要額の半分程度あるのが理想的。
足らない半分を値引き要求と借入金で賄う。 ないところからは取れないからね。 修繕積立金の増額議案にはとりあえず反対すべき。 大規模修繕が5年10年遅れても実害はないよ。 |
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| No.77 |
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| No.78 |
それにいまインフレで超低金利でしょ。企業物価は10%以上上がっているから、修繕積立金は実質10%以上目減りしている。
借入金で大規模修繕をやれば時間の経過で借金が目減りする。 積立金制度は高金利時代の遺物なんですよ。 |
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| No.79 |
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| No.80 |
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| No.81 |
80は荒らしなんで相手しないように
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| No.82 |
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| No.83 |
>>82 通りがかりさん
ドル高円安の進行を防ぐ操作は中銀の利上げに頼ってきたが効果が薄れてきた。問題がやまずみである。資金不足で管理費等の値上げは必須。ウクライナ侵攻に失敗したロシアが次に打つ手は？。ヨーロッパ発の世界大恐慌。 |
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| No.84 |
管理費を下げたければ、理事会から営業会社(フロント)を外すことが近道。
これで、理事会がまともに機能する。フロントがいるとどうしても管理会社の売り上げになるように誘導される。理事会は管理会社の提案が妥当なものか、単なる管理会社の売り上げの為の本来不必要な提案かは判断できない。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
事務管理費を減額する代わりに、毎月、休日の理事会にフロントは、在宅勤務のリモート参加で良いとする。
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| No.87 |
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| No.88 |
管理会社が敵で区分所有者が味方だと勘違いしないでね。管理会社は反対意見の区分所有者を制するために使うんだよ。
管理委託費以外の経費から削るべきでそれには管理会社フロントの協力が不可欠である。 例えばエレベーター保守を独立系に変えたらかなり下がるが、理事会で横から安全性がどうのこうのと言われたら総会議案書の理事会決議はできないだろう。 |
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| No.89 |
植栽はケチらないほうがよい。必ず専門業者に頼むこと。シルバー人材センターみたいなところに頼むと駐車場のクルマに傷を付けたりしてトラブルになるよ。
素人では高木の剪定は無理で、管理できないから伐採してしまえとか別スレのアホスレ主みたいな不幸な結末になるだろう。 |
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| No.90 |
また荒らしが出てきてるのか。ここはどうやるかのスレ。荒らしはピンハネスレから出てくるなよ。お前の意味不明な憶測誰も聞いてないから。
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| No.91 |
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| No.92 |
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| No.93 |
>>89 eマンションさん
>駐車場のクルマに傷を付けたりしてトラブルになるよ。 車に傷付けるのは、故意でなければ管理会社が頼む専門業社だって同じリスクがある。 シルバー人材センターに剪定頼むのはいいと思いますよ。 実際、トラブルなんてないし、マンションの共用エリアの草木なんて、管理しやすいように元々最低限しかないし、高い木自体、初めからほとんど植えないよ。 半額近くになって、よほど細かい住人以外、ある程度の出来があれば問題にしません。 そもそも、草木の剪定なんて、別に失敗したところで大きな問題にならないし、一度やってみてよければそのやり方でやってダメならまた業者に移ればいい。何のリスクもない。 |
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| No.94 |
>>93 匿名さん
↑こいつの世間が狭いだけ。 こいつのマンション庭先の雑木林の剪定とまてもなマンション共用部の庭園の剪定の区別がついていないw 高木があるマンションなんかいっぱいあるが、こいつに言わせると手が届かなくなると伐採するらしい。雑木林だからできること。専門業者は強剪定で対応する。 シルバー人材センターのトラブル事例は実際あります。 シルバー人材センターに頼む場合は複数のところに頼むこと。 同じところから複数呼ぶとおしゃべりばかりで仕事しないみたい。でもほんとにシルバー人材センターに頼んでるとはたまげたね。間違いなく雑木林だね。 |
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| No.95 |
>>94 通りがかりさん
なんでコロコロID変えるの？ だから荒らしは信用されないんだよ。 >シルバー人材センターのトラブル事例は実際あります。 どこにあるんですか？申し込んだ総数とトラブルの割合を教えてください。 大したデータもないのに、自分で調べろと言って逃げないでね。あんたのいつもの手口だからw シルバー人材センターに頼むとお喋りで契約を履行しないの？どこの自治体？ あんたの憶測以外に根拠あるの？ |
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| No.96 |
>シルバー人材センターに剪定頼むのはいいと思いますよ。
樹木の高さ制限あるし、範囲が広いと剪定ゴミの処分不可だったりと、小型物件以外では相当使い勝手が悪いですよ。 ただ、20戸未満で植栽が低木や植木程度しかないようなマンションならいいかもしれないです。でも、個人の剪定業者でもシルバー並みの料金でやってくださるところありますから、私ならプロにお願いしますね。 |
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| No.97 |
>>95 匿名さん
シルバー人材センターのトラブル一覧 https://gokinjowork.jp/corporation/article/silver-human-resources-cent... この記事以外でも管理組合が剪定を頼んだら駐車場のクルマに養生しないで作業したみたいでクルマにキズがついて トラブルになった事例を管理会社フロントから聞きましたけど。 |
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| No.98 |
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| No.99 |
まあ、荒らしが必死に否定するということは、剪定なんてシルバー人材センターで十分だということは分かりました。業者に頼むより格段に安く、仕上がりがまあまあ納得できるくらいなら十分ありでしょう。
エレベーターもメーカー系は高いから、独立系にした方がいいということみたいですね。 |
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| No.100 |
>>99 匿名さん
好きにしたらいいと思うけど。植木の職人って1日３万以上じゃないのかな？貧乏でケチるならいらないだろう。 庭園とは、 文化の発達に伴って、実用目的から離れて花や緑樹を植え、憩いの場として装飾的な地割や植栽を施して、観賞を目的とした庭園へと発達していった。 文化程度の問題だから、議論しても意味ないよ。 |
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| No.101 |
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| No.102 |
最近のエレベーターは現地での定期点検は3か月か4か月に一回で毎月やるのは遠隔点検。だから以前の古いエレベーターの毎月の現地点検よりメーカー保守料金はかなり安い。
独立系に変えると遠隔点検できないと思うよ。センサーの仕様を開示してないみたいで毎月現地に行くしかないのでは？ 古いエレベーターは毎月点検、または毎月2回点検だったりして遠隔点検はできないから独立系に変えたら下がると思うが、エレベーターが最新型に更新されたら独立系の仕事はなくなるのでは？公正取引委員会が介入するしかないね。 |
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| No.103 |
>>101 匿名さん
安いマンションは買うもんじゃないね |
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| No.104 |
>>102 匿名さん
独立系も普通に今は遠隔ですよ。なんで嘘ばかりつくの？ メーカー系は遠隔になったから安くなっているわけでもないですよ。 新しい、古いに関わらず、メーカー系は保守系の倍くらい高いのは調べればわかること。 あなたの書き込みなんて嘘ばかりなんだから誰も信じませんよ。 |
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| No.105 |
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| No.106 |
> メーカー系は遠隔になったから安くなっているわけでもないですよ。
技術革新により、現地での点検回数が減ったから安くなったんだよ。 古いエレベーターはいまでも月2回です。 |
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| No.107 |
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| No.108 |
>>100 匿名さん
実は私の実家が造園業を営んでおりますが、以前からお得意さんだった戸建ての剪定も代替わりしたとたんお断りされることが増えたので、以前は職人も雇っていましたが今は両親の2人だけでやっています。もう70近いですし何もしないよりはマシかなという感じで日当1万円でも請けていますよ。 |
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| No.109 |
>>104 匿名さん
遠隔監視が出来ない独立系もありますよ。 普通にとはどういう基準かわかりませんが、某有名会社さんは出来ませんよ。 あと、メーカー系は遠隔監視になり有人点検が3カ月1回になったタイミングで減額交渉を行った結果、単価は下がりました。 もちろん何も言わなければ下げてもらえませんし、遠隔監視になったから下げれますよね？と聞いても、はいそうです。とは答えませんけどね。 メーカー系と独立系の金額差は昔は倍以上開きがありましたが、今はそこまではないですね。 でも1.5倍程度は差がありますね。これはあくまでも減額交渉ありきなので、何も言わなければ以前の高額な金額のままっていうところもあると思います。 横やり失礼しました。 |
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| No.110 |
>>107 匿名さん
そんなのメーカーとかマンションによって違いますよ。 フルメンテ契約のオーチスを独立系に変えるぞ！と脅したら 役員会決裁だと言って半年近く返事がないから 本当に独立系にかえたら４割くらい下がったかな？ そのあと2年後くらいに元に戻して下さい！とオーチスが懇願して そこから２割下がったみたいだが。 結局、メーカー保守で半額になったと思うけど。 毎月現地点検のままね。 ４万くらいでフルメンテメーカー保守だね。 いまは三菱だと新築でフルメンテ月44000くらいだと聞いてるよ。 現地での点検は3カ月に一回だったかな。 三菱で毎月現地点検の頃の相場はフルメンテ65000程度だったはず。 独立系でも遠隔点検できるのかい？引き継ぎもしないのにどうやってやるんだろうね。 毎月現地に来てたら点検の様子とか管理組合側でわかるけど、 遠隔でやってます！と言われて何を信じるの？ |
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| No.111 |
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| No.113 |
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| No.114 |
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| No.115 |
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| No.116 |
最近のクルマよく知らないが電子制御なんでしょ。
メーカー系列でない整備工場で整備できるんですか？ エレベーター保守も同じこと。メーカー保守を独立系に変えた場合、引き継ぎなんかないですよ。 シンドラーのエレベーターで死亡事故が起きたとき、保守してたのはシンドラーではなくて大手独立系。シンドラーのスイッチボタンの意味が特殊すぎてわかってなかったみたい。 |
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| No.117 |
>>116 検討板ユーザーさん
あんた別スレで全く同じ質問して何も言えなかった荒らしでまた別のスレで同じ質問してさ。HNもコロコロ変えて、あんたの言うことの方が独立系より遥かに信用できないから大丈夫だよ。荒らし目的の人と誰も議論なんてしようと思わないよ。 そもそもタイトルも読めないのかな？ なんでわざわざ情報交換の妨害に来たの？ |
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| No.118 |
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| No.119 |
>>109 匿名さん
> あと、メーカー系は遠隔監視になり有人点検が3カ月1回になったタイミングで減額交渉を行った結果、単価は下がりました。 そんなバカな？ 保守契約の内容を一方的に変更できるはずがない。 点検回数を減らすには管理組合とな保守契約を変更する必要があり、同じ値段で点検回数減少に同意したあと、 減額交渉したんですか？そんなわけなくて 普通は 値下げして下さい→遠隔監視にして現地の点検を3カ月一回にしたら２万下がります→それでいいですよ の順番です |
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| No.120 |
同じ仕様で減額しろなんて言って減額するはずがないので、掃除や剪定をシルバー人材センターにやらせて
エレベーター保守を独立系に変更、管理人はパートにするとか、そんなことするなら市営住宅に住みなさい。あほ |
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| No.121 |
>>120 検討板ユーザーさん
今は普通のマンションもシルバー人材センターでやっていますよ。 管理人って普通にパートでもやっているでしょう。貴方の大好きな大手が募集しているよw 一体、何と戦ってるの？ https://webc.sjc.ne.jp/sumida/activity_2 マンション・ビル等の清掃等 マンションやビルの定期清掃を行っています。住人や利用者の皆様からから、「ありがとう、ご苦労様」と感謝の言葉を掛けていただくこともあります。 |
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| No.122 |
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| No.123 |
パート二人で隔日交代にして社会保険負担を免れて
管理人の人件費を抑える提案をする管理会社があるけど、作業の引き継ぎ、問題の共有ができなくて 言った言わない、聞いた聞いてないのトラブルが多発するよ。 まさに安かろう悪かろうになるからまともなマンションはやめておこう。 |
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| No.124 |
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| No.125 |
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| No.130 |
>>128 匿名さん
120を書いたの私じゃないですけど… どこかのアホが管理会社が大量のパートやアルバイトを使っているから危ないと言っていましたが、あなたもそのレベルなんですね。 あなたは週36時間勤務のマンションがあれば、全て週 18時間?2人にした方がいいと思うのですか？そんな馬鹿げた事は言わないと思いますがどうですか？ |
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| No.131 |
>>130 匿名さん
なんでいちいちHNを変えるの？ >フルタイム勤務のパート管理人なんかいないよ。 何が言いたいんだ？ >エレベーター保守を独立系に変更、管理人はパートにするとか、そんなことするなら市営住宅に住みなさい。あほ じゃあ、これは何が言いたかったんだ？ フルタイムならパートにできないのに、どうやってするの？ フルタイム勤務じゃない管理人はパートもいるだろ。どこまで頭おかしいんだ？ |
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| No.132 |
しかし最初からHN変えまくってて、荒らし目的ですって宣言してるようなものだな。
まあ、いつも矛盾コメントしかできないから、バカを誤魔化したいっってのもあるが。 |
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| No.133 |
アホがHNにこだわりそれ以外見えないようですね。
フルタイムの現場で分ければ安くなるっていう提案ならやらない方がいいって話ですけど、あなたほどのバカには分からないんですよね。頭がおかしいレベルではなく異常ですよ。ご愁傷様です。 |
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| No.134 |
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| No.135 |
再掲する
パート二人で隔日交代にして社会保険負担を免れて 管理人の人件費を抑える提案をする管理会社があるけど、作業の引き継ぎ、問題の共有ができなくて 言った言わない、聞いた聞いてないのトラブルが多発するよ。 まさに安かろう悪かろうになるからまともなマンションはやめておこう。 |
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| No.136 |
サービスは出しているカネに比例するのが通例である。
値切ればサービスレベルが落ちるのは自明のことで、 特に財閥系デベロッパーが建てたマンションを買ったのにデベ系管理会社を独立系管理会社に変更するのは愚の骨頂だ。カネがないなら最初から公営住宅に賃貸で住むべき。管理費を三割下げた、五割下げたなどと自分を貶めているだけ。愚か過ぎるw |
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| No.137 |
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| No.138 |
少なくとも、エレベーターは独立系にしたほうがいいですね。全くサービスは変わりませんし、問題も起きてませんし、安全性も変わりません。メーカー系を使っているのは情弱だけど、残念ながら、ほとんどの組合は情報を持ってないし、関心もないから損する契約をし続けている。
独立系が心配と言っている人も死亡例一件だけで、全く根拠を出せず、自分の憶測だけだからね。 剪定もシルバー人材センターで全く問題ありません。料金も半値に近く、植え込みの草刈りなんてそんなに仕上がりに差が出ません。綺麗にしてくれますよ。１回試しにやってみたらいい。別に失敗しても大した問題にもならないので、それでうまくいけば続ければいいし。 管理費自体が相場より高ければ、コンサルなどに頼んでリプレイスを検討しましょう。 大手ブランドは管理の質にもほぼ影響しません。タワマンだって普通に独立系がやっています。 特に維持費が高いと売れにくくなりますからね。確実に。相場から崩れて安いなという物件もよくみると、維持費が高かったりします。結局、維持費が高いと資産価値落とすんですね。お金かけて修繕してるつもりが、実際には資産価値落としてるんですね。 |
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
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| No.143 |
サービスは出しているカネに比例するのが通例である。
値切ればサービスレベルが落ちるのは自明のことで、 特に財閥系デベロッパーが建てたマンションを買ったのにデベ系管理会社を独立系管理会社に変更するのは愚の骨頂だ。カネがないなら最初から公営住宅に賃貸で住むべき。管理費を三割下げた、五割下げたなどと自分を貶めているだけ。愚か過ぎるw |
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| No.144 |
タワマンの管理人ってスケールメリットがあるからだと思うけど、給料高いのよね。22万とか。
そうすると倍率30倍くらいの難関になり 採用される人はかなり優秀な人になります。 フロントの年収もだいたい700万くらいの人がくる。 タワマンなんて余裕があるのにケチって 管理会社を独立系に変えて 最低時給の管理人と年収400マンのフロントにして何が嬉しいの？あほ |
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| No.145 |
>>144 マンション検討中さん
タワマンが他のマンションと比べて給料が高いという証拠はどこにあるの？ 嘘でしょ？ 仮に２２万は高い給料じゃないけどね。マンション管理人賃金はどこも最低賃金ですよ。 応募が殺到するくらいなら普通の企業判断なら賃金下げるけどね。 ４００万でできる仕事を７００万も払うほうが馬鹿げているけどね。マンションに入ってここが独立系かデベ系が管理しているか、区別つく人なんていないよw エレベーター保守もそうだけど。 まあコロコロHN変えるような誤魔化してばっかの奴の書き込み信じる人いないでしょう。全部根拠ないんだから。この人の言うことは。 |
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| No.146 |
>>145 匿名さん
おたくさんがネット記事しか情報源がないのに比べて 私は多数の業界関係者からの話を元に書いてるので ソースはどこ？と言われても該当URLはあるはずもなく 別に信じなくてもいいよ。あほ |
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
>>145 匿名さん
400万でできる仕事である証拠はどこにあるのですか？ 少なくとも400万(独立系)は700万(デベ)とクレームは比較にすらならないようですけど。 あと早くあなたのマンションの管理費や修繕積立金を教えて下さい。元の管理費からいくら値下げ出来たかも教えて頂けるととても参考になりますので是非お願いします。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
>>145 匿名さん
60代でリタイアした人に払う給料は１５万くらいが普通で 管理人で22万だとかなり高いので競争率30倍くらいになったが、競争率が高ければ給料を下げるのが普通の企業判断とは初耳であるw 公務員とか給料が高いのは汚職防止だし、民営化してもJRの給料が高く設定されているのは安全対策のためだ。 タワマンで言えば高いマンションを買った住民に対する相応の接客をしたいがためだろう。あほ |
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| No.153 |
>>152 口コミ知りたいさん
あんたが言ってること全部根拠のない妄想じゃない。 書いてることも無茶苦茶だしさ。22万で30倍というのもまったくのあんたの妄想でどこにも根拠ないし、60でリタイヤした人が15万というのはフルタイムの社員なの? それだと最低賃金以下だぞ？ こんなデタラメばかり書いてるからだれからも相手されずネットに粘着するしか能がないオワコンな人生になったんじゃないの？ |
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| No.154 |
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| No.155 | ||
| No.156 |
それ、反論にもなってないよ。一般論に対して個別の問題を突っ込むって反論できないやつの典型だからw
「ブランドにこだわらないなら格安スマホの方がいい」と言っている奴が個人的にキャリアを持とうが糸電話であろうが、別に関係ないしね。 |
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| No.157 |
最低時給以下で働く自衛官
月給を労働時間で割って最低時給以下でも何の問題もない。最低時給とはパートアルバイトの最低報酬である。 あほ 給 料 初任給：167,700円（新規高等学校卒業者） ※自衛官候補生は手当131,800円 （平成２９年４月１日現在） |
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| No.158 |
>>145 匿名さん
おたくさんがネット記事しか情報源がないのに比べて 私は多数の業界関係者からの話を元に書いてるので ソースはどこ？と言われても該当URLはあるはずもなく 別に信じなくてもいいよ。あほ |
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| No.159 |
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| No.160 |
>>159 匿名さん
おたくさんがネット記事しか情報源がないのに比べて 私は多数の業界関係者からの話を元に書いてるので ソースはどこ？と言われても該当URLはあるはずもなく 別に信じなくてもいいよ。あほ |
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| No.161 |
そもそも管理費削減なんて10年古い発想で、分譲したときの管理費が高いなんて最近購入した人は常識としてマンションを購入している。マンション管理士の活用が標準管理規約に盛り込まれて18年も経過してるしね。
だから分譲後３ヶ月で管理会社を変更するマンションもあるんだ。 しかし、値引き要求ばかりで利益がでなくなったので 財閥系の住友不動産建物サービスが不採算の管理組合に大量に解約を通告したのが一昨年である。 インフレ下でもあり、いまどき値引き要求なんかしたら解約されるだけ。下手にコンペして投票で決めると安いだけの独立系管理会社に決まるだろう、あほ |
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| No.162 |
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| No.163 |
管理会社の逆選別の時代がきたね。
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| No.164 |
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| No.165 |
シルバー人材でできる剪定や清掃など、なら何の問題もないよ。管理会社が雇用する管理人だってほぼ同じような最低賃金で働く高齢者だし。余計なピンシネがないからそっちの方がいいよ。現にもう導入が進んでるしね。
ここで荒らしている人は自分の心配をした方がいいよ。 |
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| No.166 |
>>165 匿名さん
進んでいるという証拠はあるんですよね？提示お願いします。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
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| No.169 |
重松に相談するといいよ。荒らされてるってことはいいコンサルである証拠
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| No.170 |
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| No.171 |
理事会でのマンション管理士資格は絶大なんだよね。管理会社は管理組合をランク付けしている。
お任せします、と言う管理組合には新人か管理業務主任者万年不合格者を割り当て、 マンション管理士資格を持つ理事長の管理組合には支店のエースを投入する。 管理会社が機能していないなら、それは管理組合が舐められているからだ。勉強しろ、あほ |
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| No.172 |
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| No.173 |
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
新築でエレベーターの保守費が1基あたり毎月9万かかっているのですが、知人のマンションも新築でやはり同額でした。これって相場なのでしょうか。
保守会社はメーカーです。 相場どおり 相場より高い |
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| No.177 |
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| No.178 |
オーチスで9階建くらいでしょ
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| No.179 |
新築でエレベーター保守料金が高いのは設置代金を値引きしているからなんだ。
９万もとってたら毎月点検でしょう。値引き要求したら３ヶ月に一回にしたら65000くらいにするって言うはずですよ。しかしおたくさんが理事長にならないと無理かも。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
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| No.182 |
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| No.183 |
独立系にしていれば、部品交換が多くなってきたとき
保守点検費や交換費用が高くなるよ。 |
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| No.184 |
エレベーター系は独立系一択です。メーカー系でやるのは情弱です。安全性も全く問題ありません。
FMでもメーカー系と比べれば半額近くなります。荒らしはスルーしましょう。 |
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| No.185 |
それから部品交換って実際はネジやオイルを足したり汎用品でほとんどが事足りるから、実際にはPOGでもほとんどかかりません。だからこその値段設定。FMが高いのは保険みたいなものだから。
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| No.186 |
>>185 匿名さん
10年から15年でローブ交換30万円 20年で制御器交換200万 POGとフルメンテの差額はだいたい月2万 年間24万 POGのほうが得だけど、たぶん輪番理事会は部品交換を勧められたら断れないだろう |
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| No.187 |
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| No.188 |
エレベーターは命にかかわるものなのでデベ系にしとけばいい。
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| No.189 |
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| No.190 |
ＢＳ君ですか？
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| No.191 |
最新エレベーターのＡＩリモート点検システムとか、独立系にできるのか疑問です。
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| No.192 |
エレベーターでメーカー系は情弱です。エレベーター自体、保守点検時の作業員以外、大きな事故は起きていません。独立系による事故は２００６年のオーチス製エレベーターの１件だけです。これでは統計的差異とは言えず、安全面での差異はありませんし、現状、危険性は確認されていません。
荒らしの人には残念なお知らせですが、今も日本中のエレベーターの２割が独立系です。問題なく、稼働しています。 |
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| No.193 |
点検回数の変更で6.5万に下がるなら総会で提案してみようと思います。
メーカー、独立系の良し悪しまでは分からないので保守管理の切り替えは私が理事になるまで検討は保留にしたいと思います。 |
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| No.194 |
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| No.195 |
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| No.196 |
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| No.197 |
>>193 エレベーター保守費はいくら？さん
同じマンションのシリーズがあるでしょ。 朝日プラザとかハイマートてか。 そこでどうしてるか聞いてみるといいよ。 まかり間違っても掲示板で問題ないとの書き込みを見たから安全だ！とか理事会に出て行って言わないでねw |
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| No.198 |
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| No.199 |
>>193 エレベーター保守費はいくら？さん
ここでメーカー系を擁護しているのは同一人物がＨＮ変えて妨害行為しかしない荒らしです。気になされないように。エレベーターの規格にもよりますが、一機九万は高すぎます。 総会で言う機会あれば、独立系を提案するといいでしょう。10年間で500万円変わります。それだけあれば修繕の足しにもできます。 |
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| No.200 |
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