Brillia（ブリリア）夙川高塚町ってどうですか？

[マンション比較中さん]

Brillia（ブリリア）夙川高塚町についての情報を希望しています。
駅からは少しありますが、静かに暮らせそうだなと思って気になっています。
検討している方や、周辺に詳しい方がいたら便利不便教えていただきたいです。
公式URL：https://shukugawa94.brillia.com/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153126

所在地：兵庫県西宮市高塚町27番107（地番）
交通：阪急神戸線「夙川」駅徒歩13分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.33平米～108.58平米
売主：東京建物株式会社・エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: 匿名さん]

たしかにその通りだと思います。
高台に住んでいらっしゃる方は皆さん、眺望と風通し、
日当たりなどに満足されているように仰っているようです。
夏なども気持ちが良さそうですね。
坂道も、このクラスのマンションになると、
車でお出かけするようなイメージなので、
あまり気にならないのではないでしょうか。
駐車場72台、駐輪場も188台。
総戸数は94戸なので、歩きの方も少しはいらっしゃるのかな。
自転車はアシスト自転車になるでしょうかね。

[102: 検討板ユーザーさん]

金額出てましたが高いですねー。
まぁヴェレーナの価格を考えると、こんなもんなんでしょうか。こちらは支線ではなく本線ですし。

[103: マンション検討中さん]

自分も検討していますが高いですね。駅徒歩20分、ドアtoドアだと部屋によっては30分はかかりそうです。まあ電車通勤だとしても信号がほぼないのは快適かもしれません。細い道なのでスピードの出す車に気をつけて歩くのが億劫なくらいでしょうか。車の方が多いでしょうから駐車場は足りないと思います。借りるにしても徒歩3分圏内になさそうなのでそこはネックです。

[104: 匿名さん]

たっかいなー。この駅距離でこの価格なら戸建てのが資産価値高そうやね。戸建てにします。さよならー

[105: 検討板ユーザーさん]

>>103 マンション検討中さん

電車通勤の場合、駅までは（電動）自転車の方が多くなりそうですね。駐輪場はスライドラック式ですかね？スライドラック式の上段は自転車を取り出すのに時間がかかるから嫌だなぁ。
あと夙川駅の駐輪場の空き状況はどうなのでしょうか、気になります。

[106: 買いたいなぁ]

断層と基礎工事のカキコありがとうございました。
その後いろいろ調べましたので共有します。
杭打ちはしていないようですので、ベタ基礎ではないかと推定しています。この辺りは揺れにくい地盤（揺れやすさ０．９０）となっているので問題ないようです。
未だ基礎工事もしている段階のようなので見学できると思います。
このあたりの資産価値は「３００万円/坪で、現在の相場は高い」かなと不動産業者が言ってました。これを上回る価格は新築プレミアムですね。ローンの上限はこれが目安でしょうか。
住宅ローンは変動金利一択で良さそうです。モゲチェックの塩澤氏がYouTubeで、2035年までは上げられないと、理由とともに説明されていました。
通勤や生活圏は阪急夙川よりもJR芦屋駅を使う方が良いかもしれません。
芦屋駅までは道路が太く歩道付きの緩やかな坂道で高級感あふれる住宅街です。子供でも安心です。
芦屋駅前はお店が多く便利ですし、途中にもIKARI、BigBeans、グランフードモールがあるので、帰りに買い物をするのも便利だと思いました。
JRだと大阪駅まで１３分なので、徒歩＋JRでも通勤１時間前後になりますね。
ちなみにマンションから少しあるくとバス停もあるようですが、平日昼は１本／時間くらいでした。老人ホームもできるようですが、阪急さんに期待できなさそうです。
先日オープンになった価格を見ると６－１１千万円くらいなので、貧乏人は買えないようです。

[107: 匿名さん]

金利に関しては、自分で調べて自分で納得したものを選択するといいと思います。
なかなか社会情勢が複雑化しているので、本当に先が読みにくくて難しいですね。

みなさんも触れられていますが、物件の価格は高めカナ。
低層のマンションってなんとなく高めに価格設定されているところが多いですよね～。
大規模修繕のときとかは低層のマンションのほうが早めに済ませそうに見えるから、良いような気もしますが。

[108: マンション検討中さん]

本当に高いですよね。
夙川とはいえ急な坂ありで徒歩15分かかること考慮してるのかな。
それで眺望がいいならまだしも低層階や老人ホームが見える西館は眺めも期待できないですし。

[109: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[110: 検討中]

>>109 匿名さん
でたー！資金不足あおりー！価値を考慮して懸命な判断してるだけですよ。怒らず焦らずにね。

[111: 匿名]

懸命な判断をしても、ない袖はふれんやろ。

[112: 検討板ユーザーさん]

2棟構造や外観など、この建物の少し手前にあるプラウド夙川とすごく似ていますね。
であるなら、プラウド夙川のリセールを狙う方が、金額もかなり安いですし、駅からも数分近いですし、造りも当時の方が資材が安い分しっかりしてそうですし、南棟なら夜景もパノラマ感は増しそうですし、いいかも知れませんね。
何にせよこの物件の売れ行き次第で周辺のバリューが上がれば、近隣住民にとって嬉しいでしょうね。

[114: マンション掲示板さん]

中古物件も値上がりしてるからあんまりお得感はないかも知れないですね　この辺の築浅マンションは新築時より高値が多いです

[115: 匿名さん]

低層のマンションが好みの人には良いデザインではないかと思います。
落ち着いていて圧迫感もなく夜に灯りが点くと温かい雰囲気になりそうです。
79.07m2～107.74m2というゆとりの広さが特徴でもあり家族がゆったりと暮らせる環境ではないかと思います。
価格も安くはないですが高すぎる感じでもない印象なのは駅から少し遠いからでしょうか。

[116: マンション検討中さん]

高すぎる感じがしない…ですか…。
高すぎると思う私は、検討エリアを変えた方が良いのでしょうね。

[117: マンション検討中さん]

いくら人気の夙川とはいえ駅徒歩10分以内の価格なんですよねぇ
マンション駅遠でこの価格はリセールで苦労しそう

[118: eマンションさん]

近くのプラウドは中古も高値で即売なので、リセールの心配はないかと。神戸線特急停車駅の夙川駅徒歩13分て支線駅徒歩5分よりも便利と感じる人も多いのではないでしょうか？

[119: マンション比較中さん]

近くのプラウドからここまではかなり坂を上がらないといけないから比較にはならないかもです。

[120: 匿名]

>>119 マンション比較中さん
そっちのほうが安いなら、もう太刀打ちできませんよね。仮に中古でこことプラウド両方あった場合、どんな理由があったらこっちになるんでふかね。価格しかないですよね。

[121: 検討板ユーザーさん]

新築と築10年近い中古は、購入層が初めから全く違うと思うが。

[122: 匿名さん]

価格がやっと出ましたね。

やはりここまでの価格帯になるかという感じですが

このあたりだと妥当な価格設定なのかもしれないです。

できれば、駅まで遠いので、駐車場は全戸分あったほうがよかったですね。

[123: 匿名さん]

前の方でも出ていましたが、すぐ近くに月極の駐車場が見当たらないかんじなんですよね。
外に借りるにしても、
できるだけ近くに借りたいものなんだけど…。
敷地内に置けない場合は、どうすればいいのだろう。
少し遠くのところで見つけるしかないんでしょうけれども。
駅まで遠いのでどうしても車は必要ですね。

[124: マンション検討中さん]

>>118 eマンションさん
新築の販売すらノロノロなのに、リセール心配ないってどういう考え方なんだろうか。価格も高いは、金利も上がるは、減税も下がるはで、今買う人は厳しいねぇ。

[125: 通りがかりさん]

周辺にこれほどの規模のマンションはもう建たないというか、条例で建てなくなったので、ある程度の価値はあるのではないかと思いますが、こればかりは今後を見ないと結果は分かりませんよね。

[126: 匿名さん]

125
と云う事は当物件が既存不適格建築物になる
わけやね。まあ新築物件やからそれが問題に
なるのは随分と先の話やけど。
時間の経過とともに評価に反映される様になるね。

[127: 通りすがり]

>>126 匿名さん
既存不適格建築物とは全く違う話でしょ。

西宮市内の学校が、受け入れられる児童数の関係で開発規模の制限をしてるだけで、建築基準法にはもちろん適合してるから、不適格なんてことにはなりませんよ。

ちなみに、ここの販売ペースはどんな感じなんでしょう。
契約数、どの程度進んでいるかご存知の方いらっしゃいますか？

[128: 匿名さん]

販売スケジュール先着順販売
販売戸数17戸
本販売期以降の総販売戸数17戸

販売スケジュール2022年9月下旬販売開始（予定）

まだ販売していないようです。

[129: マンション検討中さん]

問い合わせ多数ならこんなトロトロしないでしょ。

[130: 匿名さん]

物件概要に出ている『本販売期以降の総販売戸数』とは何ですか？
先着順販売では17戸、第2期1次では55戸となっていますが
単純に販売住戸数と考えてよろしいのでしょうか。

[131: 匿名さん]

物件概要、若干わかりにくいかんじでしたね。
第1期で21戸先着順販売、
第2期1次で55戸っていう感じで今は見ていけばいいのか？
先着順の戸数が増えているのは、商談中だったところが戻ってきたのか？

駅まで距離があるので
どちらかというとお値段勝負なところはあるんじゃないかと見ていましたが
ブリリアだとあまり安くしないのかな。

[132: マンション掲示板さん]

>>131 匿名さん
粗利率37％という驚異的な利益設定してるので高い。そんなこと日経で話して誰得なんですかね。37％の粗利率でも買いたい！と思う人は是非モデルルームへ。

[133: 匿名さん]

私もビックリしたよ。
人件費、資材高騰で２割位の粗利と思ってたけど
ボロ儲けやね。いくら売れ残るのか分からんが
投下資金回収済みで売れ残り分は原価ゼロかも
だね。売れ残り部屋の値交渉が楽しみだわ。

[134: マンション掲示板さん]

金融緩和で不動産業界はなんの努力もなくあぐらをかきまくっている結果がこの利益よ。とっとと金利上げろよまじで。庶民からむさぼり食うデベよ。次は西宮のタワマンで荒稼ぎよ。

[135: 匿名さん]

近くに月極駐車場が見当たらないそうですが、既に駐車場の空きが無いんですか？
それともマンションの立地環境から駐車場が足りなくなると予測されての発言ですか？

[136: 匿名さん]

中学校が山の上で物理的に通える距離にないので、私立のみの選択肢ですね。
私立にしても子供の足では駅まで結構かかるので大変かと。

[137: eマンションさん]

>>136 匿名さん

ここは苦楽園中学校区なんですね。
確かに公立でも私立でも登下校が厳しいですね。

[138: 匿名さん]

>>137 eマンションさん

校区の苦楽園中学までは距離だけの換算でも徒歩約40分です。
そこに上り計算すると、毎日登山感覚です。
足腰は強くなるかもです｡

待機児童日本1位を誇る自治体の西宮市は、
小学校区や中学校区でも今まで無策だった結果が、こうなってます。

[139: eマンションさん]

ただ、南海トラフの時は、ここは勝ち組になりますね。揺れるだけで、津波に巻き込まれる事はないですし。

[140: マンション検討中さん]

興味があったので見に行ってきました。
１階のリビング側は身長以上の高さのコンクリートの壁が立ち上がっており、その外側は植物植栽の土がその高さまで入ったコンクリートの巨大植木鉢のような仕様でした。
中に湿気が溜まること、構造が半地下仕様となるため、ただでさえ湿気やすいのにそれを助長することになりそうで心配してます。明るさとジメジメさが心配です。
２階以上は半分が目の前老人ホームしか見えない仕様でベランダの水栓がないのも気になりました。
駅からの距離考えてもその割にはどう考えても価格設定が高すぎますし、会社さんが儲かられているのも相当利益が乗っているのかなと感じました。
また他があまりやっていない中、来場記念品をばら撒いているところも、よっぽど人気ないのかと気になりました。

[141: 通りがかりさん]

老人ホームがすぐそばなので視線が気になりそうです。
とにかく価格が世間離れしてきてますね。
１階は湿気でカビそうですね。

[142: 口コミ知りたいさん]

モデルルーム行きました。
売れ行きが悪く感じましたが、似たような部屋が沢山ある中で老健施設や現物ができる前に、これだけ高い買い物をできる人達がただただ凄い？と思いました。
条件や価格から見ると立つまでに売れる物件とは思いません。

[143: 匿名さん]

>条件や価格から見ると立つまでに売れる物件とは思いません。
デベロッパーもそんなこと思っていないよ。
完成前に完売したら価格設定失敗で会社に怒られるよ。

[144: 評判気になるさん]

>>143 匿名さん

思わんでしょ。
ただの価格設定違い不人気物件でしょ。

[145: マンション検討中さん]

本当価格設定ミスってるよねここ
昨今の価格上昇考えてもここはおかしい

[146: マンション検討中さん]

まあここでコメントしている素人よりは東京建物さんのほうがこの物件の市場価値を知っていると思いますが（笑）

[147: 匿名さん]

校区の苦楽園中学までかなり距離があることを考えると、
お子さんがいらっしゃるご家庭は厳しそうですね。

中学校までは自転車通学やバス通学は出来るのでしょうか？距離的に気楽に行ける距離ではないので、
部活の帰りが遅くなる、または朝練があったりすることを考えると近いほうがいいです。

[148: マンション掲示板さん]

>>147 匿名さん
西宮では多くの子どもたちが中学受験します。夙川エリアに限れば殆どの子どもが私立に進学していますので、校区の中学より駅への距離を気にした方が良いのかなと思っています。

[149: 周辺住民さん]

夙川小学校は6割くらい私立中学に進学します。毎年各クラスの上位の生徒は灘、甲陽、神女などの難関校に合格するのでかなり進学熱は高いんでしょう。

[150: 匿名さん]

苦楽園中学までの登校手段ですが、入学案内を見ると徒歩通学を原則とし、自転車・自家用車・タクシーでの通学は途中まででもしてはいけない、ケガや病気の際の送迎は担任に申し出が必要と書いてありますね。
但し路線バスの利用はOKだそうです。