エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

[匿名さん]

エスリード京都梅小路公園
公式URL：https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/
売主：エスリード株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：エスリード建物管理株式会社

名称：エスリード京都梅小路公園
所在地：京都市下京区観喜寺町8－11
交通：JR山陰本線（嵯峨野線）「梅小路京都西」駅徒歩3分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数（販売戸数）：93戸(販売戸数：未定）
住居専有面積：57.14m2～79.77m2
間取り：2LDK～4LDK
駐車場：58台
自転車置場：166台
竣工予定：2022年11月（予定）
入居予定：2022年12月（予定）
事業主（売主）：エスリード株式会社
販売時期：2022年3月中旬予定

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[22: 通りがかりさん]

>>21 マンション検討中さん
中古相場が西大路あたりで3000半ばなので、新築でそんなもんでしょうね。

[23: マンション検討中さん]

>>22 通りがかりさん
メイツ西大路かこちらか悩みます

[24: マンション検討中さん]

>>23 マンション検討中さん

メイツ西大路って南区でしたっけ？駅は西大路の方が便利ですけど住所的には下京区ですかね。京都の人は利便性よりもエリアを重視する印象ですね

[25: eマンションさん]

>>24 マンション検討中さん

メイツはリセールかなり厳しそうなので、こちらが予算内ならこちらのが良いかなぁ？

[26: マンション検討中さん]

>>25 eマンションさん
メイツは長谷工物件なので安っぽいですよね。同価格帯なら梅小路ですね。

[27: ご近所さん]

近所に住んでいます。

▼梅小路公園
毎朝、梅小路公園でランニングしていますが、このマンションであれば信号もなく、すぐに行けるのでフィットネス、散歩には絶好の立地ですね。最大のメリットだと思います。子供だけで公園も行けると思います。
騒音については、騒音と言えるレベルなのか非常に疑問です。単に賑やかな公園だと思いますが。
スケボーについても、かなり大きな看板で警告されているので、私は見たことがありません。
朝は公園でのんびり散歩をして、スタバでゆっくりコーヒーを飲んだり、志津屋 七条店でモーニングをいただいたりなど環境は抜群です。

▼七条通
五条通、堀川、西大路などと比較すると交通量は少なく、渋滞も頻繁にあるわけではありません。
そこまで気にするレベルではないと思いますが。

▼七条商店街
使うのは、コインランドリー、シミズ薬局、ローソンぐらいでしょうか。あまり期待できません。
意外と小児科や内科など医療関係が多いです。

▼スーパー
おすすめ順は、ライフ西大路花屋町 ＞ ライフ西七条店 ＞ マツモト五条店 ＞ フレスコ 七条店です。
私は車で行くので苦ではありませんが、自転車でしたら電動じゃないと大変でしょうね。
ただ最近はライフでもネットスーパーが充実し始めていますので、生協なども使ったら買いに行かなくても届けてもらえる環境は整備され始めています。
また、梅小路京都西駅から京都駅まで150円で行けるので、伊勢丹やロピアなども裏技的にアリです。

▼交通
京都駅まで1駅ですし、京都駅までのバスも目の前から出ます。
ちなみに京都駅まで2kmもありませんので、会社によっては定期代が出ないほど近いといえます。
京都駅から歩いて20分～30分程度でしょうか。


総合的に考えて、かなり良い立地だと思います。メイツ西大路を買うなら、圧倒的にこちらでしょうね。
あとは価格です。私は6年前にこのあたりマンションを買いましたが、今はその頃より500万～1000万近く高くなっています。
ただ、駅近は大都市圏の方から見ると非常にメリットなので、リセールも期待できそうです。

[28: マンション検討中さん]

メイツ西大路よりは断然コチラだと思います。

[29: 匿名さん]

最上階になると、5000万円台後半…にはなるでしょうか。田の字地区の別物件と悩むところです。

[30: eマンションさん]

>>29 匿名さん

最上階でなくともそれぐらいじゃね？

[31: マンション検討中さん]

坪単価250万と予想します。

[32: eマンションさん]

>>31 マンション検討中さん
二条や大宮あたりが坪あたり300から350なので、それが予算的に厳しいファミリー層を狙ってそうなので250から300で来ると見た！

[33: マンション検討中さん]

近くのパデシオン京都七条は分譲時の坪単価は170万～200万でしたね。
坪単価250だったら、70平米3LDKで5,300万近く。
そこまで高くて売れるなら、今中古で出ているパデシオン京都七条４LDK 84.33平米の5,280万円 坪単価206万円がすぐ売れてますよ。
安い部屋で坪単価200～ぐらいじゃないですか。
3LDK 21坪 69.43㎡ 4,200万円～
3LDK 22坪 72.73㎡ 4,400万円～
4LDK 25坪 82.65㎡ 5,000万円～

[34: マンション検討中さん]

ちなみに、昨年竣工したプレミスト京都西院は超強気に坪単価250万～300万で売り出しましたが、未だに30戸以上売れ残っているようですね。
直近の失敗事例なので、そこまでの強気設定はできないと思いますが。

[35: 匿名さん]

>>33 マンション検討中さん

この中古価格情報はかなり参考になります。
坪単価250以上だったら、五条烏丸や四条堀川のマンションの方がいいですね。
公園に近いとはいえ、最寄りの梅小路西駅は軟弱な嵯峨野線ですし、京都駅まで徒歩20分ですが、阪急や京阪のアクセスは悪い。
エスリードは強気価格設定の会社なのかな…

[36: マンション検討中さん]

間取り図を確認しました。
至って普通なような…。
設備が気になります。

[37: マンション検討中さん]

>>35
このあたりは分譲失敗が散見されます。
ミスター餃子が目の前の、メイツ京都唐橋は分譲時68平米 4,698万円 坪単価228万円の超強気設定でした。
立地も悪く、現在は72.6平米　4,500万円 坪単価204万円で売り出してるようですが、未だに半分近く残ってるようですね。
プレミスト京都西院もメイツ京都唐橋も、名鉄不動産が売主です。
メイツ西大路も強気設定で行くと思いますが、購入希望者の年収ゾーンと合ってないと思います。

ちなみに関西圏でわかる範囲で調べたエスリード物件価格です。
エスリード大津におの浜セントラル　坪単価：182万円
エスリード大津京町：190万円

エスリードは5年連続完成在庫0を売りにしていますので、絶妙なラインで価格設定すると思いますよ。坪単価200切るなら即売れでしょう。

[38: マンション検討中さん]

※マンション名記載すると、勝手にADリンクされます。私が広告しているわけではありません。

[39: 匿名さん]

>>37 マンション検討中さん

35です。
メイツ唐橋…かなり強気の価格ですね。
あの立地でその価格帯だと、確かに購入を躊躇してしまいます。
完成後一年以上経っても在庫が残っているような物件には住みたいと思えないので、エスリードの「完成在庫0」に向けての価格設定に期待したいところです。
坪単価200以下でしたら、即完売しそうですね。

[40: マンション検討中さん]

築1年経過して売れ残りが10%以上もある分譲マンションは相当警戒が必要です。
管理費、修繕積立金について売主負担がいつまで続くのか？早期値上げにならないのか。修繕計画にズレが出ないかなど、管理上の不安がぬぐえません。
さらに、転勤等の諸事情で早期売却をしようとしても、売れ残りがある中では、中古なので相当値下げしないとまず売れません。
売れ残り発生分譲マンションは購入後しかわからないですが、絶対に掴まないよう注意してください。

自分が買える、買えないの価格判断ではなく、周辺相場と比較して適正なのかが重要です。
自分が買えても、売れ残り発生分譲マンションであれば資産価値急落です。

それらを踏まえて、梅小路あたりの相場感覚ですが
坪単価180万円　3LDKで3,780万。SUUMO等に掲載される前に完売！
坪単価190万円　3LDKで3,900万。1か月程度で完売。
坪単価200万円　3LDKで4,200万。数か月で完売
坪単価220万円　3LDKで4,620万。高い！
坪単価240万円　3LDKで5,040万。ﾔﾊﾞ！

やはり3LDKで3千万円台だと人気出ますよね。
2年前のエスリード太秦が190ぐらいだったので、195～205ぐらいのレンジに期待します。

[41: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
お詳しそうなので質問させてください。
メイツ西大路の予想坪単価と、
資産価値があるとおもいますか？