オープンレジデンシア神楽坂ファーストってどうですか？

[匿名さん]

オープンレジデンシア神楽坂ファーストについて大いに語りましょう。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kagurazaka1/

所在地：東京都新宿区神楽坂六丁目45番2他（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩1分
都営大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩5分
東京メトロ有楽町線・南北線・東西線・都営大江戸線「飯田橋」駅 徒歩9分
間取：1DK＋S～2LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：43.08平米・54.80平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
管理会社：日本ハウズイング

[スムラボ 関連記事]
オープンレジデンシア神楽坂ファースト｜神楽坂通り商店街に面す！駅徒歩10秒、63m先に赤城神社【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/33359/

[1: マンション検討中さん]

神楽坂の駅おりて、目の前。
好立地にオープンハウス。
さすがです。

[2: 匿名さん]

この時代に神楽坂の駅前の土地を仕入れられるって・・・ｗ

それで好き勝手言わせてもらうと、１フロア２世帯でぶち抜き出来そうな造りなので、お金があるなら２世帯買ってぶち抜いてカスタマイズってのも出来そうね。

いくらかかるか分からないけどｗ

立地は良いなぁ。
お店も近くにメッチャあるし。

[3: マンション比較中さん]

値段が高いそう

[4: 匿名さん]

>>2さん
>>１フロア２世帯でぶち抜き出来そう
セレブですね！

自由設計プランがあったら、建築前にオーダーしたら要望通ったりしますか？
調べたところ「オープンレジデンシアシリーズでは、お客様それぞれのニーズに合わせて住空間をカスタマイズできる、オーダーシステムを採用」とありました。

2世帯でワンフロア、よさそう。
LDKの隣の部屋の壁を取り払ってみるなど、間取りの自由度はききそうです。

[5: マンション検討中さん]

またすごい立地ですね

[6: 匿名さん]

狭小ペンシルなので仕方ないとはいえ、柱の食い込みがすごいですね。
これでも坪単価800とかなるのでしょうね。

[7: マンション検討中さん]

>>6 匿名さん
坪単価800はないでしょ。
600はあり得るな今の相場なら。

[8: 評判気になるさん]

現地を見て、立地に惹かれてHP確認しました。
間取りは、自由設計で変更できそうな部分（部屋の壁撤去、クローゼット位置変更など）を勝手に考えてみましたが、柱が邪魔で自分の住みたい間取りにするのは難しそう…

立地的には住みたい場所なんだよな～残念。

[9: マンション検討中さん]

お店は何が入るんでしょう？

[10: 検討中さん]

さすがにお店とかまだまだ先の話ですよね。
設備とか家賃設定とかその辺って理事会とかじゃないのかしら。

[12: 匿名さん]

[No.11と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[13: 検討中さん]

>>8 評判気になるさん

住戸の分け目の柱の出っ張りが邪魔だという事なんだと思いますが、繋げて間取りを考える場合、通常の標準的な間取りからは一旦、頭の中から取り払った方が良いかもしれませんね。

例えばこの柱の部分は一直線に玄関のところから広々とした土間みたいにしてしまうとか。
3LDK＋小さな書斎スペースくらいの間取りは作れそうにも思います。

ただいくらかかるか。。
坪580としても18000万とかか。
流石にこの辺の大手で出たと考えたら100平米クラスはもっとしそうではあるけれども。
坪単価は全く予想つきません。

[14: マンション検討中さん]

坪500超えたら、表面利回り4%割るよ。500超えたら買わないね。

[15: 匿名さん]

廊下を短くして、居住スペースを広くしているので、
部屋が広々としていますね。最近の新築マンションの間取を見ていると、廊下が長いタイプよりも正方形で
廊下が短くて、居住スペースが広いタイプが主流になってきているのかなと思います。
個人的にはもう少し収納力があるとよかったかしらと思いました。

[16: eマンションさん]

>>14 マンション検討中さん
500超えは目に見えてるよ。
プレミアム住戸あれば、600も全然あり

[17: 匿名さん]

戸数が少ないから、理事の役職は頻繁にやらされるんでしょうね。
賃貸で住んでる人は理事を除外だし。
理事長、副理事長、監査、書記、会計、防災、等の役職。

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん
賃貸で住んでる人はそもそも管理組合員ではないですよ
なお賃貸オーナーは組合員であり役員になりえます

[19: マンション比較中さん]

>>10 検討中さん

べつに店舗部分は管理組合の所有じゃないしｗ
理事会が家賃決めるわけないじゃんｗ
店舗は地権者分でしょ。

元々は葬儀屋さんがあった土地だけど、同じビジネスするかは不明。
しばらく前から実質的な業務は中野の鷺宮でやってたからね。

[20: マンション検討中さん]

>>16 eマンションさん
そんなマンション、誰が買うの？買って即含み損じゃん。基本の基が分かってる投資家からは、全く信じられない値付けだね。

[21: 匿名さん]

>>20 マンション検討中さん

投資用じゃないよここは。
ずーっと的はずれなこと言い続けてるけどさ。

[22: 検討中さん]

>>19 マンション比較中さん

なるほど勉強になりました！
店舗があるようなマンションに住んだ事が無いですが地権者のものって事なんですね。

[23: 匿名さん]

>>20 マンション検討中さん

オプレジは投資より実需じゃね？ 投資だったとしても、インカムを狙うんだったら、この立地で賃料も高く取れると思うから、坪単価にもよるけど、表面利回り4％は行けるんじゃね。

[24: マンション検討中さん]

で、結局坪単価いくら？

[25: 通りがかりさん]

日中は商店街の音楽がぴーひゃらうるさいから、少なくとも低層階は避けた方が無難かと思う

[26: マンション検討中さん]

43平米の間取りは1LDK＋SになってるけどLDKで9.4畳しかないからLDK＋Sですね、よくない

[27: 匿名さん]

>>26 マンション検討中さん
LDKが8.0以上だったら1ＬＤＫ だよ
もっと勉強しなさい

[28: マンション検討中さん]

居室1つなら8畳、居室2つなら10畳、これがLDKとDKの境目。
それはそれとして何言ってるのか意味不明。

[29: 名無しさん]

じゃあ居室2つでLDKが10畳以下だからDKってこと？1DK＋SR？

[30: 検討板ユーザーさん]

なんか話が訳分からなくなってるが、LDKは8畳以上でLDK表記。

LDKの前の1とか2とかの数字はベッドルームの数字だぞ？
1つのLDKって意味と取り違えてる人がいないか？

ここの43平米の間取りは、
1BR ＋ LDK ＋ SR だから、
1LDK＋SR の表記は何の問題もない。

現実的にダイニングテーブルとソファとテレビを置くに十分かという事は置いといて。
柱もあるからちょっと厳しくはあるけどね。

[31: 匿名さん]

>>14 マンション検討中さん
今どき坪500超えは普通でしょう。坪600でもおかしくないのに。

[32: マンション購入マン]

>>30 検討板ユーザーさん
あのね、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」ってのがあるのよ。
そんでね、居室が1つの場合は8畳以上でLDK表示していいが、居室が2つ以上の場合は10畳以上じゃないとLDK表示はだめよん、って規定している訳。
詳しくは上記規則を読んでな

[33: マンション掲示板さん]

>>32 マンション購入マンさん
居室数でLDKの最低畳数が違うとは勉強になった。ちなみに今住んでいる青山のオプレジは1LDK+2SRという不動産サイトが対応していないような間取りだ

[34: マンション購入マン]

>>33 マンション掲示板さん
うちなんて1DK+WIC+WTH+WC+UB+・・・

[35: マンション検討中さん]

>>33 マンション掲示板さん
モリモトの戸建てでよくある間取りですね

[36: 名無しさん]

神楽坂駅の目の前ですね。すごい場所。

[37: 評判気になるさん]

Twitterで価格を書いてる人がいましたが、事前案内会で説明があったんですかね？
坪単価505万から、と書いてました。
ホントなら安いけど個人的には間取りがナシすぎて、実需で買う意欲が低下…

有料オプション込でいいから、部屋数減らして広く使える別間取り案をHPで出してくれないかな?
立地が最高なだけに残念

[38: 検討板ユーザーさん]

>>37 評判気になるさん

メニュープランの用意はおそらく無いので、オーダーシステムで間取りやり直しな感じで進めるしか無いのかなと。

ただ、水回りとパイプスペースは変更出来ないと思うのでそれを踏まえてどこまで希望の間取りに出来るかですね。
505万からというのはこのご時世ならまずまずな感じ？
オープンは下層階と上層階の坪単価があまり差が無いイメージなので気に入ってるなら上層階を早めに押さえた方がいいかもしれませんね。

[39: 通りがかりさん]

最近はちゃんと価格差つけてますよ。茗荷谷見に行ったときは上と下で価格が全然違いました。ここ地下あるんでしたっけ？もし地下で505スタートなら上の方は普通に600で出してくるでしょうね。

[40: マンション検討中さん]

オープンハウスにやらせるとこうだもんなぁ…ほんと酷い間取り。家具の配置に困る。

[41: 口コミ知りたいさん]

>>39 通りがかりさん

坪600とか（笑）。ほんと、まともに投資考えてるひとなら、減価償却費どれだけ取れるとか、躯体・設備の償却年数の違いとか、CF、売却シュミレートちゃんとした方がよいよ。6000万の区分買って、3000万純損出してる物件とか、溢れてるからね。住むなら良いとは思うけど、投資は買った時点でやばいね。

[42: 口コミ知りたいさん]

建設地前でオープンハウスの営業の人が立ってました。
いかも子無し夫婦をターゲットにしている感じで悲しくなりましたね。

[43: 匿名さん]

>>42 口コミ知りたいさん

私は関係者でもなんでもないが、別にどう営業しようが、その会社の勝手じゃん。あなたが悲しくなっても、買う人はいるんだから、人それぞれで。同意を求めてるの？ しつこく付きまとわれたら別だけど。イメージだけで語るのはやめたほうがいいと思う。

[44: 名無しさん]

>>42 口コミ知りたいさん

おまえ、何様？ 子なし夫婦？ 子供が欲しくてもできない人だっている。どういう家族形態を取るかは、家族が決めること。それをおまえの物差しで、悲しい？ デベロッパーだって仕事でやっているんだし、すべてにおいて、お前のこの書き込みは勘違いしている。

[45: マンション掲示板さん]

まさに自分が子なしなのでこの発言こそ悲しいですよ。病気になり産める身体でなくなってしまったからなおさら。

[46: 匿名]

>>44 名無しさん
同意！！！そうそう、営業だって仕事でやってる！！どう売ろうと勝手！嫌なら買わなきゃいい話し

[47: 口コミ知りたいさん]

立地といい間取りといい、飲み食いが生きがいの独身とDINKs専用ですね。
稼いだ金を神楽坂に落としてくれるありがたい住人と。
ただ道を挟んだ先にはファミリータイプのマンションが多数あるので、湾岸エリア程じゃないけどツラくなっちゃうかもな。

[48: マンション検討中さん]

わざわざ掲示板を開いて、オープンハウスの物件を大した根拠もなく馬鹿にする。
自分が買わなければ良いのでは？笑
その一連の無駄な時間を想像すると、哀れですね。

[49: 匿名さん]

>>47 口コミ知りたいさん

飲み食いが生き甲斐でいいじゃん。何が悪いの？
単身世帯とファミリー世帯が混雑していていいじゃん。それを嫌と思えば住まないんだから。

あなたの価値観は尊重するけど、それを他人に押し付ける意味はあるのかな？ オープンのマンションが嫌なら、ここに書き込まなければいいのでは？ ここはマンションの情報を得るスレッドなので。

[50: 口コミ知りたいさん]

うーん、この反応。。
やはり"そういう"層をターゲットにしてる物件なんですね。
それなら麻布十番の方が空気が合ってるような？