シーンズ京都二条ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シーンズ京都二条についての情報を希望しています。
公式URL：https://ogud.co.jp/scenes/nijo23/

所在地：京都府京都市中京区西ノ京内畑町25番8（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩5分
JR山陰本線「二条」駅徒歩7分
間取：1LDK+S、2LDK、2LDK+S、3LDK
面積：51.50㎡～65.17㎡
売主：大阪ガス都市開発株式会社
施工会社：株式会社かねわ工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[70: マンコミュファンさん]

>>69 マンション検討中さん

本当に管理費修繕費だけで最初から3.2万年なんですね！それは高い。参考だけどうちのマンションはディスポーザーと24時間ゴミ捨てとセコムみたいな警備システムと日勤管理人さんで1.5万なんだけど、何か良いサービスが他に付いてるとか？コンシェルジュとか？
逆に小規模だから管理人さんの人件費やゴミ管理費の頭割が高くなっちゃってる？

[71: マンション検討中さん]

>>70 マンコミュファンさん
この価格帯を購入する庶民にとって、どんなにサービスが良くても月々3万円は痛いです。せっかく分譲買うのに。

[72: マンコミュファンさん]

>>71 マンション検討中さん

というかランニングで他のマンションより1万くらい高いなら5500万の部屋の支払いは5900万の部屋と一緒ぐらいだし、管理費が高いなら支払いが終わってもずっと高いままやん。ちょっと物件価格そのままに受けとっちゃダメだな。

[73: eマンションさん]

競合物件と比べて特段の優位性はなさそうですが、小規模な分、完売は早いかもしれないですね。

[74: マンコミュファンさん]

>>73 eマンションさん

価格が一緒なら間取りと静かそうな立地、美味しいカレー屋さんとご飯屋さんあるし良いと思ったんだけどなぁ。

[75: マンション検討中さん]

そもそも競合物件と比べて土地の取得価格は安いと思います。ジオ二条とは当然比較にならないとしても、西大路御池ジオ、プレロジェ、ウエストは大通りに面してるので、商業用地としての価値もあるでしょうから土地の分譲価格が実際違うと思いますね。ここは戸建向けの土地価格でしょうから。でも美味しいカレー屋さんがあるのはいいですね！

[76: マンション検討中さん]

JR通勤、最寄り駅は二条がよい、静かな環境で暮らしたいというひとには良い物件かと。坪単価も西大路御池と同じならお得な感じもしますし、間取りも少し手狭な分、購入価格も抑えられます。

[77: eマンションさん]

円町のプレロジェの価格も出ましたが、坪単価はここと一緒くらいのようですね。円町にしては少し高く感じます。部屋が広い分、価格もお高めでした。

[78: マンション検討中さん]

>>69 マンション検討中さん
ここの管理修繕費はプレ、ウエストの倍はいってないですね。1万くらいの差でした。失礼しました。

[79: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん

でも、高かったよ。

[80: 匿名さん]

>>74 マンコミュファンさん
今日前を通ったとき、斜め向かいのかき氷屋のつららさんが大行列でした。常々人通りが多いわけではないですが、森林食堂さんなど近隣のお店はなかなか人気なのですね。

[81: 通りがかりさん]

前の七本松通りは割と広いですね。
一方通行でもないですし、交通量も少ないので静穏な環境がお好きな方ならよい物件だと思います。
モデルルームも見に行きましたが、バルコニーが広くてよかったです。

[82: マンション検討中さん]

間取りが気に入って検討中ですが、ランニングコストがあまりにも高すぎるのです。しばらく二条には新築マンション出なさそうなことも考えて…悩ましいところです。

[83: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
そうですよね。ただ戸数が少ないのでそこら辺はどうしようもないかと。
自分は間取りの良さと静かな環境がいいと思っています。ジオは三条商店街が近いのが魅力ですが、ここは阪急オアシス等、スーパーがたくさんあるのが利点だと思っています。

[84: マンション掲示板さん]

駅前のコープも来年の秋には4階建のちょっとした商業施設になるようですよ。
駅の西側は生活に不便する事なく、程よい静かさで住みやすいですよね。

[85: マンコミュファンさん]

>>72 マンコミュファンさん

結局、こちらもたいして安くはなくプレロジェ、ウエストとともにゆっくり売れる感じ？
物価の高騰ヤバいから、一次取得なら早めに買っておいたほうが良いとは思うけどタイミング、難しいね。

[86: マンション検討中さん]

低層階は売れているみたいですね。
梅小路とかも思ったより高くて二条も今後値段上がりそうな感じだけど、それだともはや庶民には買えない価格になります。

[87: マンコミュファンさん]

>>86 マンション検討中さん

低階層でも60平米を超えるAかDタイプなら5000万前後ですかね？インパクトある価格ですよね。ローンと管理修繕費で月々18万くらいを支払えるのは共働きでも余裕ある夫婦とかですが、小規模だから早めに売り切れますかね。
子育てしながら支払える世帯が羨ましいですね。

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンコミュファンさん

細かい価格は忘れましたが、A.Dタイプは割と高かったと思います。使いやすい間取りのC.Dタイプが人気なようですね。現地にも行きましたが静穏さで言うと二条界隈では1番だと思います。阪急オアシス、生協、ライフとスーパーへのアクセスも一番いいように感じます。

[89: マンション検討中さん]

すいません、B.Cタイプでした。

[90: マンコミュファンさん]

>>89 マンション検討中さん

B、Cとなると、子どもがいる家庭ではなくDINKSか子育てが終わった老夫婦に人気なのかな。

[91: マンション検討中さん]

>>90 マンコミュファンさん

割とそんな感じでしたね。
ワイドスパンでベランダもかなり広いですし。

持論ですが、二条の需要はそろそろ落ち着くのかなと思ってます。今後は若者夫婦でマンション購入希望者は梅小路、太秦天神川に流れていく感じがします。円町とか西院は中途半端に高いのでなおさらそうなるのかなと。

[92: 検討板ユーザーさん]

アクセスの良さや生活の利便性を求めて二条人気は根強いと思われます。
太秦天神川は買い物不便やし、駅前以外は整ってないし、梅小路は生活というよりか観光目的で駅はいまいちやし。
二条を求める世帯はこれからも過熱とまではいかないが根強く続くと考えます。

[93: マンコミュファンさん]

>>92 検討板ユーザーさん

西大路御池から二条は、今なら物件も選べるしほんの少し価格も落ち着いてるので狙い目かもですね。
人気はさておき、地価とか原材料高騰は避けられないので。

[94: eマンションさん]

>>91 マンション検討中さん
二条の需要はまだまだあると思いますが、通常の新築分譲価格だと購入できる層が限られているのだと思います。同時期竣工の競合が多いので、各物件に購入者が分散してしまっていますが、中古の売れ具合を見てもまだまだ需要はありそうですね。

[95: eマンションさん]

>>91 マンション検討中さん
梅小路のエスリードはここらと同等の坪単価で、なおかつ個数も多いのに完売間近ですごいですよね。本当の人気物件なのでしょう。フロントも同価格帯での竣工前完売は凄いと思いましたが、小規模でしたからね。

[96: eマンションさん]

>>95 eマンションさん
梅小路エスリードは公園横で競合の新築物件が無かったのが良かったんでしょうね。需要が上回っていることをリサーチできたデベロッパーが有能でしたね。購入者は相場を釣り上げられてしんどいと思いますが。

[97: マンション掲示板さん]

購入しました。

自分にとっては間取りが決め手でした。
後、服が多いのでウォークインクローゼットの広さとおしゃれな感じもポイントでした。

[98: eマンションさん]

おめでとうございます！ここは間取りはいいですよね。うちは子供2人なので少し狭いのですが。でも良い物件だと思います。

[99: eマンションさん]

>>97 マンション掲示板さん

おめでとうございます。
近隣他物件よりワイドスパンの間取りが本当に良いですね。
価格に対しての思いは人それぞれですが立地も良く、将来的にも安心ですね。

[100: eマンションさん]

>>86 マンション検討中さん
低層階で、なおかつ狭い部屋が売れているのは、条件の良し悪しよりも価格を優先せざるを得ないのでしょうね。

[101: マンション検討中さん]

どの間取りもリビング横の部屋は仕切りがあるだけで、収納のない4畳くらいのスペースなので、実質1LDKと2LDKの間取りのみですね。

[102: 口コミ知りたいさん]

>>101 マンション検討中さん
モデルルームも行きましたが、違う物件の部屋でした。
マンションの間取りは壁の真ん中でサイズを測るので、4帖の部屋？は実際3.8帖ぐらいです。
実際に家で部屋のサイズを測ってみましたが、ベット以外何も置けず、リビングの引き戸開けたら目の前にベットになりそうでした、1LDKや2LDKとして利用するなら良いと思いますが、3LDKとして使いたいなら、この間取りは無理だと感じました。。

[103: マンション検討中さん]

収納もないから、布団も無理ですしね。
でも私は競合が多い中で似たような間取りで勝負してくるよりも、このくらい攻めた間取りのほうが特徴があって良いと思います。自分が住むとなると別ですが。

[104: マンション検討中さん]

>>102 口コミ知りたいさん
私は本気で検討する部屋は間取り図を定規で図って、実際の面積を計算しています。柱がある6畳と、まるまる使える四畳半だとほとんど面積は変わらないなんてこともありますから。ここは上手くアウトポールできてるので、有効面積は良いほうだと思います。逆に西大路御池のジオとかは結構ひどいですね。

[105: eマンションさん]

私もそうですが、3LDK希望の場合は他の物件のほうが良いと思います。価格も横並びで今なら選択肢が多いですし。

[106: 匿名さん]

>>104さん
>>間取り図を定規で図って、実際の面積を計算
なるほど！

関東と関西で広さ表記が違うことがあると聞いたことがあります。
壁の厚さを入れる、入れないだったかな。
購入するにあたって、自分で確かめる必要がありそうですね。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
壁芯で計算するには日本中共通です。たぶん京畳など、畳のサイズが関西と関東で違うという話じゃないですか。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

二つのことが混線しているのだと思います。江戸時代の京間一間は柱と柱の間が一間（1.81818・・m）でした。柱の幅を加えると、一間は2m弱になります。江戸間は柱の芯と柱の芯の間を一間としましたので、一間は1.81818・・mです。これが、関東と関西での広さ表記の違いです。
一方、今のマンションでは一間（1.81818・・m）にこだわる様な設計は無理だし、必要もないということで一畳は半坪（1.81818・・m×0.90909・・m）と固定して、形によらず部屋の面積をその半坪で割って何畳と表記してます。その時に、かつての江戸間の計り方を援用して、壁の中心から壁の中心まで（壁芯）の距離を部屋の面積にするという慣行で行ってますので、実際の面積は壁の厚さを差し引かなければいけなくなっていると言うことです（団地間とも言われます）。これに関しては日本全国共通です。

[109: eマンションさん]

勉強になります

[110: 匿名さん]

マンションの場合は団地間で統一されているのでしょうね。
余談ですが、同じ6畳間でも、兵庫の実家は広く感じたのに、東京で下宿したら狭く感じたのは、畳のサイズの差のせいでした。↓
https://woman.chintai/article/knowledge/0726_edoma_toha/

[111: eマンションさん]

現地見て来ました。一階部分を作ってる段階ですね。フロントを北にしばらく行った住宅地ですね。分譲マンションというよりは、どちらかと言うと戸建向けの立地かな。土地価格は競合と比較して安そう。静かだと思いますが、ついでにフロント、ウエスト、ジオ西、プレサンスも見て来ましたが、どこも日曜だからからか、それほど騒がしくはなかったです。シーンズ前のカレー屋さんは美味しそうな匂いがしてました。あの程度でしたら、匂いは部屋までは干渉しなさそうでした。

[112: eマンションさん]

>>111 eマンションさん

今日、私も改めて現地確認しました。
住宅地ですが、この通りは何気に創作料理屋さん、カレー屋さん、喫茶店、郵便局、かき氷屋さん、など落ち着いた場所ですが中々生活が楽しくなりそうな場所ですよね。
ジオ西、隣が格安無人ジムなのが羨ましい。プレロジェも西大路御池は割と景観が良くて店も色々便利ですね。
何か当初はウエストが二条駅に1番近くて良く見えてましたが、自分が生活するならシーンズか西大路御池物件がいいかなぁ、という感想です。

[113: eマンションさん]

西大路御池物件がいいのは、駅、24時間のフレスコ、ドラックストアのどれもが徒歩1分くらい。京都有数の進学校、西京中高もすぐ近く。島津の医療ビルもあり、人間ドッグも受けやすい、さらに最近は女性専用のビルも。二条にはないマクドやサイゼ、ジョーシンなどファミリーには嬉しいお店が徒歩圏内の西院に。普通に二条よりも便利だと思ってます。

[114: eマンションさん]

でもJRを通勤に使ってる人は二条の方が便利かな。
それ以外なら二条も西院も徒歩で利用できて、徒歩1分圏内に生活に必要なものが揃ってる西大路御池物件のほうがいいかな。私は東西線通勤でなおさらです。雨降ってもほとんど濡れないで出勤できます。

[115: eマンションさん]

競合物件はベランダが半分だったり、縦長の間取りも多い中で、ワイドスパンの間取りはプレミア感があります。

[116: eマンションさん]

ここは本当に管理費が割高なのがネックなだけで、立地、間取り、価格（安くはないが相場ぐらい）がまずまずで良い物件ですよね。

[117: 通りすがり]

教えてください。
物件HPのデザイン画や間取り図を見てのことです。ベランダの戸境は薄いボードで仕切られているように思うのですがいかがでしょうか？壁ではないような・・・

[118: 匿名さん]

公式HPの「デザイン」のとおりで、いわゆるペラボーです。京都標準ですが、何か。

[119: マンション検討中さん]

>>117 通りすがりさん
高級マンションとかは良く分かりませんが、壁を破って隣接した垂直式のハシゴ？で避難するためには必要かと。非常階段や廊下が火事になったり、地震で玄関の扉が開かなくなった時に避難経路がゼロになるよりも、壁が薄いほうがまだましでは。