シーンズ京都二条ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シーンズ京都二条についての情報を希望しています。
公式URL：https://ogud.co.jp/scenes/nijo23/

所在地：京都府京都市中京区西ノ京内畑町25番8（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩5分
JR山陰本線「二条」駅徒歩7分
間取：1LDK+S、2LDK、2LDK+S、3LDK
面積：51.50㎡～65.17㎡
売主：大阪ガス都市開発株式会社
施工会社：株式会社かねわ工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: マンション検討中さん]

どの間取りもリビング横の部屋は仕切りがあるだけで、収納のない4畳くらいのスペースなので、実質1LDKと2LDKの間取りのみですね。

[102: 口コミ知りたいさん]

>>101 マンション検討中さん
モデルルームも行きましたが、違う物件の部屋でした。
マンションの間取りは壁の真ん中でサイズを測るので、4帖の部屋？は実際3.8帖ぐらいです。
実際に家で部屋のサイズを測ってみましたが、ベット以外何も置けず、リビングの引き戸開けたら目の前にベットになりそうでした、1LDKや2LDKとして利用するなら良いと思いますが、3LDKとして使いたいなら、この間取りは無理だと感じました。。

[103: マンション検討中さん]

収納もないから、布団も無理ですしね。
でも私は競合が多い中で似たような間取りで勝負してくるよりも、このくらい攻めた間取りのほうが特徴があって良いと思います。自分が住むとなると別ですが。

[104: マンション検討中さん]

>>102 口コミ知りたいさん
私は本気で検討する部屋は間取り図を定規で図って、実際の面積を計算しています。柱がある6畳と、まるまる使える四畳半だとほとんど面積は変わらないなんてこともありますから。ここは上手くアウトポールできてるので、有効面積は良いほうだと思います。逆に西大路御池のジオとかは結構ひどいですね。

[105: eマンションさん]

私もそうですが、3LDK希望の場合は他の物件のほうが良いと思います。価格も横並びで今なら選択肢が多いですし。

[106: 匿名さん]

>>104さん
>>間取り図を定規で図って、実際の面積を計算
なるほど！

関東と関西で広さ表記が違うことがあると聞いたことがあります。
壁の厚さを入れる、入れないだったかな。
購入するにあたって、自分で確かめる必要がありそうですね。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
壁芯で計算するには日本中共通です。たぶん京畳など、畳のサイズが関西と関東で違うという話じゃないですか。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

二つのことが混線しているのだと思います。江戸時代の京間一間は柱と柱の間が一間（1.81818・・m）でした。柱の幅を加えると、一間は2m弱になります。江戸間は柱の芯と柱の芯の間を一間としましたので、一間は1.81818・・mです。これが、関東と関西での広さ表記の違いです。
一方、今のマンションでは一間（1.81818・・m）にこだわる様な設計は無理だし、必要もないということで一畳は半坪（1.81818・・m×0.90909・・m）と固定して、形によらず部屋の面積をその半坪で割って何畳と表記してます。その時に、かつての江戸間の計り方を援用して、壁の中心から壁の中心まで（壁芯）の距離を部屋の面積にするという慣行で行ってますので、実際の面積は壁の厚さを差し引かなければいけなくなっていると言うことです（団地間とも言われます）。これに関しては日本全国共通です。

[109: eマンションさん]

勉強になります

[110: 匿名さん]

マンションの場合は団地間で統一されているのでしょうね。
余談ですが、同じ6畳間でも、兵庫の実家は広く感じたのに、東京で下宿したら狭く感じたのは、畳のサイズの差のせいでした。↓
https://woman.chintai/article/knowledge/0726_edoma_toha/

[111: eマンションさん]

現地見て来ました。一階部分を作ってる段階ですね。フロントを北にしばらく行った住宅地ですね。分譲マンションというよりは、どちらかと言うと戸建向けの立地かな。土地価格は競合と比較して安そう。静かだと思いますが、ついでにフロント、ウエスト、ジオ西、プレサンスも見て来ましたが、どこも日曜だからからか、それほど騒がしくはなかったです。シーンズ前のカレー屋さんは美味しそうな匂いがしてました。あの程度でしたら、匂いは部屋までは干渉しなさそうでした。

[112: eマンションさん]

>>111 eマンションさん

今日、私も改めて現地確認しました。
住宅地ですが、この通りは何気に創作料理屋さん、カレー屋さん、喫茶店、郵便局、かき氷屋さん、など落ち着いた場所ですが中々生活が楽しくなりそうな場所ですよね。
ジオ西、隣が格安無人ジムなのが羨ましい。プレロジェも西大路御池は割と景観が良くて店も色々便利ですね。
何か当初はウエストが二条駅に1番近くて良く見えてましたが、自分が生活するならシーンズか西大路御池物件がいいかなぁ、という感想です。

[113: eマンションさん]

西大路御池物件がいいのは、駅、24時間のフレスコ、ドラックストアのどれもが徒歩1分くらい。京都有数の進学校、西京中高もすぐ近く。島津の医療ビルもあり、人間ドッグも受けやすい、さらに最近は女性専用のビルも。二条にはないマクドやサイゼ、ジョーシンなどファミリーには嬉しいお店が徒歩圏内の西院に。普通に二条よりも便利だと思ってます。

[114: eマンションさん]

でもJRを通勤に使ってる人は二条の方が便利かな。
それ以外なら二条も西院も徒歩で利用できて、徒歩1分圏内に生活に必要なものが揃ってる西大路御池物件のほうがいいかな。私は東西線通勤でなおさらです。雨降ってもほとんど濡れないで出勤できます。

[115: eマンションさん]

競合物件はベランダが半分だったり、縦長の間取りも多い中で、ワイドスパンの間取りはプレミア感があります。

[116: eマンションさん]

ここは本当に管理費が割高なのがネックなだけで、立地、間取り、価格（安くはないが相場ぐらい）がまずまずで良い物件ですよね。

[117: 通りすがり]

教えてください。
物件HPのデザイン画や間取り図を見てのことです。ベランダの戸境は薄いボードで仕切られているように思うのですがいかがでしょうか？壁ではないような・・・

[118: 匿名さん]

公式HPの「デザイン」のとおりで、いわゆるペラボーです。京都標準ですが、何か。

[119: マンション検討中さん]

>>117 通りすがりさん
高級マンションとかは良く分かりませんが、壁を破って隣接した垂直式のハシゴ？で避難するためには必要かと。非常階段や廊下が火事になったり、地震で玄関の扉が開かなくなった時に避難経路がゼロになるよりも、壁が薄いほうがまだましでは。

[120: マンション掲示板さん]

あまり盛り上がっていませんが皆様見学等はいかれましたか？

[121: 匿名さん]

総戸数が少なく、かなり小規模マンションですね。

二条駅周辺は、とても便利なので便利な環境であることは確かです。

JRや地下鉄を利用すれば、マイカーは不要かなと思います。

ただ、どの間取りも専有面積が狭いですね。

人気物件となるかは価格次第でしょうか。

[122: 口コミ知りたいさん]

>>121 匿名さん
もう売り出してそれなりに経ちますよ。価格は販売時期が重なっている二条、西大路御池物件と大きな差はありません。

[123: マンション掲示板さん]

>>122 口コミ知りたいさん

価格は変わらんけど管理費がエラく高いのと、1番小規模だから修繕費にも注意

[124: マンコミュファンさん]

>>120 マンション掲示板さん
ジオ西大路御池、プレサンスロジェ、ウエストは行きましたがここは行ってません。それらと比べて駅、スーパー遠い利便性に劣る立地。あと実質的な3LDKもないため候補外なのです。

[125: 匿名さん]

Cタイプ見ています。

洋室1の6.1畳が広くて、WICもついていてかっこいいです。あと、地味なところですが、バルコニーに倉庫があるので、非常用のリュックなど置いておけます。
床暖房あり、洋室2はLDKにつなげられる、LDKには納戸があるなど細かい部分も素敵。
洋室1がアウトフレームじゃなくて、きれいな四角じゃないことは気になるものの、おおむね素敵だなーと思いました。
正方形に近いので家具も配置しやすそうです。

[126: 口コミ知りたいさん]

>>125 匿名さん

先週見学に行きましたが、Cタイプは6部屋中残り1室でした。
他の部屋もけっこう売れていました。

[127: eマンションさん]

2LDK以下の間取り希望で、毎月の高コストが気にならないかたには価格も並で良い物件かと思います。

[128: 匿名さん]

>>127 eマンションさん
その分、周辺の物件では1番オシャレでリッチな感じもします。

[129: 匿名さん]

Atypeはイチオシです。クランクイン玄関がいいし、個室２つがリビングと独立しているのもGood。この頃はこうした間取りがめったに出てきません。希少性あります。

[130: 通りがかりさん]

>>129 匿名さん
いいですね。でも洋室2の有効面積は4畳くらいしかないのと、LDKが狭くないですか？キッチン込みの表記ですよね。

[131: eマンションさん]

坪320万の部屋があるんかな。それほど立地も良くないのに割高やないかな。

[132: マンション検討中さん]

HPにいよいよ残りわずかと書かれていますね。
やはり戸数が少ない分、売れるのも早いということでしょうか。あまり話題にはあがっていませんが、千本丸太町も近いですね。あそこらへんは美味しい店が多いので好きです。
購入者はファミリー層が多い感じでしょうか。

[133: 口コミ知りたいさん]

>>132 マンション検討中さん
間取りはおしゃれなのですが、実質3LDKはなく、面積も狭いなど、夫婦のみや、子ども1人までの小家族向けだと思います。ファミリー向けの周辺物件とはそうした理由からかあまり競合していないように見えます。

[134: 匿名さん]

3LDKですが、２LDKの部屋割りを細かくしたっていうイメージだとわかりやすいかもしれませんね。
部屋数を重視するご家庭向けという印象を受けました。
最近は、おウチでお仕事をされる方も増えてきていますから
専用のスペースのニーズも高くなってきているのかもしれないです。
ウェブ会議とかだと、音のことも気にしなくてはならないですし。

[135: 匿名さん]

６０平米台では、３部屋あったとしても
一部屋がかなり狭くて使い勝手が悪そうですね。
広くすれば価格も高くなるの？わかるのですが
家族で住むには狭すぎるかなというイメージ。
二人暮らし、或いは三人暮らしまでなら大丈夫かなという感じですね。

[136: eマンションさん]

1番早く完売すると思ったけど、何がよくないのだろ。

[137: 通りがかりさん]

上にもあるけど、大した設備や共有部も無いのに、とにかく管理費が高いよ。ファミリーで65平米の部屋購入しようとしたら、ローンと管理修繕費で20万超えちゃうのがツラい。間取りは良いんやけど。

[138: マンション検討中さん]

65平米の部屋は残り1室。
全部であと4～5室ぐらいでした。
住めるのが来年3月
販売順調な方ではないでしょうか。

[139: マンション掲示板さん]

>>137 通りがかりさん

あと小規模過ぎて管理費だけじゃなく一部屋あたりの修繕費がエゲツないことになりそう。計画ではどうなんだろ？

[140: 通りがかりさん]

>>138 マンション検討中さん
まぁそもそも他の競合の半分の戸数ですからね。順調と言ってよいのかどうか。

[141: 通りがかりさん]

こちらのマンション外廊下にも関わらず、管理費や修繕費も高くて、更に坪単価も高そうなので…検討難しいなと思いました。電話で問合せしても価格は聞けず、マンションギャラリーへ来ないと価格も聞けないとの事。そのマンションギャラリーはこのマンションのモデルルームではなく烏丸の更に高級仕様のマンションのモデルルームとの事。？？？という感情しか残りませんでした。
京都中心部のマンションって竣工しても売れ残って新中古で売られているマンションが殆どなのに、随分だなあと思います。そもそも売れ残っても平気な感覚なんですかね？

[142: マンション検討中さん]

>>139 マンション掲示板さん

うん、高かったよ。他と比べても割高。
ワイドスパンで間取りが使いやすそうに見えたけど、西向きばっかり。灼熱地獄ですね。

[143: eマンションさん]

坪単価は競合と大して変わらないと思うけど、購入後のランニングコストがね。

[144: 匿名さん]

戸数が少ないので、ランニングコストや修繕費が高くなりやすいということでしょうか。
管理会社をお願いする料金やら共用部の点検代、電気代など
戸数とは関係なくかかるものも多いですから…。
あまり住んでいる人が多くないと、住民かそうじゃないかがわかるので、
不審者はわかりやすいというメリットもありますが。

[145: 匿名さん]

>>144 匿名さん
外に駐車場でも借りようものなら、合計すると月々の支払いがワンルームの賃貸を借りれるくらいになっちゃいますからね。せっかくの分譲購入の金銭的な利点が薄いと感じてしまいます。

[146: マンション検討中さん]

外観完成しつつありますね。
側面が幾何学模様になっててシックな印象でした。
近くに飲食店が多いので楽しみです。

[147: 匿名さん]

あと2ヶ月ほどで契約済みの方は入居開始ですね。
今は1期10次の販売中。
あまり総戸数は多くない物件だと認識しているのですが、かなり細かく販売しているのだなぁ。
申込みがあった順に販売をしていたりするのでしょうか。

[148: 検討板ユーザーさん]

>>147 匿名さん

申し込み順でしたよ。

[149: 匿名さん]

入居開始、楽しみにされている方多いんじゃないでしょうか。

近くに定食屋さんあります。すごく気になっているんですが…

千成餅食堂 山科店
https://tabelog.com/kyoto/A2601/A260603/26017554/

行ったことある人いますか？

[150: eマンションさん]

>>149 匿名さん

千本通沿いの店ですね。
楽しみです。
二条は三条商店街ばかりが注目されていますけど、千本丸太町付近にも結構美味しい店があるんですよね。イタリアンとかおすすめです。