シーンズ京都二条ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シーンズ京都二条についての情報を希望しています。
公式URL：https://ogud.co.jp/scenes/nijo23/

所在地：京都府京都市中京区西ノ京内畑町25番8（地番）
交通：京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩5分
JR山陰本線「二条」駅徒歩7分
間取：1LDK+S、2LDK、2LDK+S、3LDK
面積：51.50㎡～65.17㎡
売主：大阪ガス都市開発株式会社
施工会社：株式会社かねわ工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: 評判気になるさん]

価格の書き込みがないから、高くもなく安くもない妥当な価格設定なのかな。西大路御池の物件と坪単価は同じくらいでしょうか。

[42: eマンションさん]

3LDKの部屋はどれも、洋室3は収納もないし狭いし、実質リビング広めの2LDKですね。ワイドリビングとアウトポール設計で間取りがいいだけに惜しい。でも広くて65㎡だとしょうがないですかね。お子さん1人の家庭にはいいかも。

[43: 匿名さん]

>>広くて65㎡だとしょうがない
一番広い部屋で65.17㎡、家族で住むなら子供1人な気がします。
京都って他のマンションも同じですか？
京都市内より郊外や他県で探した方が効率的だったりするんでしょうか。

Dタイプだと2階から4階はサービスルームになってしまうので2㎡狭いけれどAタイプの方がいいのかなんてことも考えたりします。

[44: eマンションさん]

>>43 匿名さん
子どもが小さい時は大丈夫でしょうが、中学生になるとこの広さだと2人は厳しいですね。中京区ではファミリー向けのこの価格帯の物件は、どうしても狭くなってしまいますよね。それでも多くの物件は70㎡くらいの部屋はあるから、ここは狭いほうですね。4人家族だと厳しいですね。

[45: マンコミュファンさん]

>>44 eマンションさん
厳しいは厳しいけど、夫婦はリビング横の4畳半を寝室にして、残りの2洋室を子2人の個室にする感じで住んでる人は多いよー。高騰してる東京はほぼそんな感じだから高くなった二条界隈もそんな感じじゃない？

[46: 検討板ユーザーさん]

実際このマンション、いくらぐらいと予想されますか？
Dが6500ぐらいでBとCが5500くらい？

[47: eマンションさん]

>>45 マンコミュファンさん
東京は高さ制限がない分、京都市より広い物件はたくさんありますよ。あとパワーカップルが多いですし、そもそも大企業が多く平均年収が違いますからね。年収1500×2だと億ションも普通に買えますから。東京と二条は別物かと思います。

[48: eマンションさん]

>>46 検討板ユーザーさん
65で6500だと、ジオ二条の最も高い部屋より坪単価が高額になってしまうので、立地的に有り得ないですし、買う人いないですよね。
そもそもMRに行けば教えてくれますよ。

[49: マンション検討中さん]

立地から考えて西大路御池の物件と坪単価は同じくらいでしょうから、65で5500前後かと予想します。

[50: マンション検討中さん]

ちなみに西大路御池の坪単価は280くらいなので、それで計算しました。ちなみに円町のシーンズは260です。大きく外れてはないかと。

[51: 検討板ユーザーさん]

ジオ京都二条の65平米3階で5720で、現在余ってしまってるので、同じ3階が5500くらいで6階は5900とかが納得感あるな。
ここは西大路御池物件より二条に近いけど西院がちょっと遠くなるので、どう評価されますかね。間取りも良く、円町物件より立地断然良いけどどう評価されるか気になります。需要あるかなぁ。

[52: 口コミ知りたいさん]

駅から同じような距離にあるウエストと同じくらいだとすると、65平米で5900くらいです。でも値下げになったので、ここら辺の坪単価に設定すると同様に苦戦するかも。

[53: 口コミ知りたいさん]

>>51 検討板ユーザーさん
円町よりは断然いいと思います。西大路御池と比べたら、同じくらいかな。あちらは西院も徒歩圏内なのが良い。二条と違う良さもあり、大きなイオンもありますからね。

[54: 検討板ユーザーさん]

>>50 マンション検討中さん

円町の物件はもう少し安くていいよな。。
二条の利便性を徒歩で享受できないのに、何か便乗して高くしてる感があって印象悪い。

[55: マンション検討中さん]

>>54 検討板ユーザーさん

中京区アドレスしか売り文句無いのにね。

[56: 評判気になるさん]

>>37 匿名さん

昔、右京区に住んでいた当時からあの商店街が好きで時々遊びに行ってました。
大宮駅近くで育った知人もいますが、悪いという話は聞いたことがありません。
ただ、それよりずっと前はそう言われる原因のものがあったという話を聞いた気がなきにしもあらず。ですが、二条駅周辺が開発されて以降は聞いたことがないです。

個人的には、観光客向けの京都ではなく、生活している感があって飾らない感じのあの辺りの雰囲気が好きです。

[57: マンション検討中さん]

ここの売れ行きはどうなんでしょう？
間取りの使い勝手は良さそうだし、なんちゃって二条じゃない分、坪単価も上がるとは思いますが。いくらぐらいでしょうか？

[58: 検討板ユーザーさん]

>>57 マンション検討中さん

6月下旬から申し込み開始だから、それから人気度がわかったりスーモに価格のったりするんだろうね。
予想価格はスレの感じで大きく違わないはず。

[59: 通りがかりさん]

中京区のファミリー向け物件とはいえ、さすがに少し狭い。狭い分、安く買えるだろうけど、子ども1人家庭向けかな。

[60: マンション検討中さん]

>>57 マンション検討中さん
ここもどちらかというと、なんちゃって二条じゃないかな？自動車教習所の近くですよね。周囲は戸建の住宅街で、二条の良さである便利さや活気ある賑わいがほとんどないような。ジオは高いだけあって、それらの点は良かった。
でもここはその分、価格は抑えられそうだし、静かだとも思います。

[61: マンション掲示板さん]

京都市内で駅近となると、郊外のような振興住宅街のような場所はないでしょうね。
必然とマンションの周囲は古い戸建てが存在するだろう。

[62: マンコミュファンさん]

>>60 マンション検討中さん

まぁよほど悪目立ちする外観でなければ、低層だし賑わいが苦手というか静かなところに住みたい人にはいいんじゃないかな。駅近は駅近だし便利さは享受できるしスーパーとかは凄く近いよね。似たような坪単価なら、部屋数も少なくて単純比較できないけど私は西大路御池ジオ、プレ、ウエストよりこっちが先に完売するのかな、と思ってます。立地や間取りが良いと思うので。

[63: eマンションさん]

マンションは用地や価格の制限から、集合住宅を建てるところに価値がある気がします。ジオ二条は、あそこに戸建をいくつか分譲しても高くて買えないでしょう。ここは戸建分譲だとしても普通に買える気がしますね。もともとそういう場所でしょうし。資産価値が高くない分安く買える気がしますが、どうなんでしょう。

[64: eマンションさん]

>>61 マンション掲示板
近くだけ見てもジオ二条とか、四条大宮の駅近物件は戸建てに囲まれてないような。

[65: マンション検討中さん]

>>62 マンコミュファンさん
狭い間取りしかないという点で、購入者を限定しそうですけどね。子ども1人世帯までかな。

[66: eマンションさん]

価格公表されましたが、予想通り65で5500ですね。西大路御池の物件と同じような坪単価ですね。立地的に妥当かと思います。でもランニングコスト月3万は高い。

[67: マンコミュファンさん]

>>66 eマンションさん

まぁ反応見て10%ほど価格は下がるかな？て感じですかね。

ランニング3万は管理費と修繕費ですか？それだけなら高すぎる気が。。

[68: マンション検討中さん]

さすがに価格公表後はそう簡単には値下げしないと思います。既に諸々考慮した上での価格でしょうし。他物件の販売状況も考慮してジオ、プレ、ウエストとほぼ同じ坪単価に落ち着いたのでしょう。どこもそれほど販売好調なわけではなさそうなので、それらより高くしてしまうと苦戦するでしょうから。

[69: マンション検討中さん]

>>67 マンコミュファンさん
管理費高い物件は少しでも安く見せるためにインターネット代とかを分けて表記してるけど、高い部屋で見ると管理費修繕費で3万2千円。プレロジェ、イーグルの倍近い。小規模だから多少高くなるのはしょうがないけど、5年たって修繕費上がったら4万近くなるのでは。外に駐車場でも借りたら、もうワンルームの賃貸借りれるくらいのコストになってしまいますね。

[70: マンコミュファンさん]

>>69 マンション検討中さん

本当に管理費修繕費だけで最初から3.2万年なんですね！それは高い。参考だけどうちのマンションはディスポーザーと24時間ゴミ捨てとセコムみたいな警備システムと日勤管理人さんで1.5万なんだけど、何か良いサービスが他に付いてるとか？コンシェルジュとか？
逆に小規模だから管理人さんの人件費やゴミ管理費の頭割が高くなっちゃってる？

[71: マンション検討中さん]

>>70 マンコミュファンさん
この価格帯を購入する庶民にとって、どんなにサービスが良くても月々3万円は痛いです。せっかく分譲買うのに。

[72: マンコミュファンさん]

>>71 マンション検討中さん

というかランニングで他のマンションより1万くらい高いなら5500万の部屋の支払いは5900万の部屋と一緒ぐらいだし、管理費が高いなら支払いが終わってもずっと高いままやん。ちょっと物件価格そのままに受けとっちゃダメだな。

[73: eマンションさん]

競合物件と比べて特段の優位性はなさそうですが、小規模な分、完売は早いかもしれないですね。

[74: マンコミュファンさん]

>>73 eマンションさん

価格が一緒なら間取りと静かそうな立地、美味しいカレー屋さんとご飯屋さんあるし良いと思ったんだけどなぁ。

[75: マンション検討中さん]

そもそも競合物件と比べて土地の取得価格は安いと思います。ジオ二条とは当然比較にならないとしても、西大路御池ジオ、プレロジェ、ウエストは大通りに面してるので、商業用地としての価値もあるでしょうから土地の分譲価格が実際違うと思いますね。ここは戸建向けの土地価格でしょうから。でも美味しいカレー屋さんがあるのはいいですね！

[76: マンション検討中さん]

JR通勤、最寄り駅は二条がよい、静かな環境で暮らしたいというひとには良い物件かと。坪単価も西大路御池と同じならお得な感じもしますし、間取りも少し手狭な分、購入価格も抑えられます。

[77: eマンションさん]

円町のプレロジェの価格も出ましたが、坪単価はここと一緒くらいのようですね。円町にしては少し高く感じます。部屋が広い分、価格もお高めでした。

[78: マンション検討中さん]

>>69 マンション検討中さん
ここの管理修繕費はプレ、ウエストの倍はいってないですね。1万くらいの差でした。失礼しました。

[79: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん

でも、高かったよ。

[80: 匿名さん]

>>74 マンコミュファンさん
今日前を通ったとき、斜め向かいのかき氷屋のつららさんが大行列でした。常々人通りが多いわけではないですが、森林食堂さんなど近隣のお店はなかなか人気なのですね。

[81: 通りがかりさん]

前の七本松通りは割と広いですね。
一方通行でもないですし、交通量も少ないので静穏な環境がお好きな方ならよい物件だと思います。
モデルルームも見に行きましたが、バルコニーが広くてよかったです。

[82: マンション検討中さん]

間取りが気に入って検討中ですが、ランニングコストがあまりにも高すぎるのです。しばらく二条には新築マンション出なさそうなことも考えて…悩ましいところです。

[83: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
そうですよね。ただ戸数が少ないのでそこら辺はどうしようもないかと。
自分は間取りの良さと静かな環境がいいと思っています。ジオは三条商店街が近いのが魅力ですが、ここは阪急オアシス等、スーパーがたくさんあるのが利点だと思っています。

[84: マンション掲示板さん]

駅前のコープも来年の秋には4階建のちょっとした商業施設になるようですよ。
駅の西側は生活に不便する事なく、程よい静かさで住みやすいですよね。

[85: マンコミュファンさん]

>>72 マンコミュファンさん

結局、こちらもたいして安くはなくプレロジェ、ウエストとともにゆっくり売れる感じ？
物価の高騰ヤバいから、一次取得なら早めに買っておいたほうが良いとは思うけどタイミング、難しいね。

[86: マンション検討中さん]

低層階は売れているみたいですね。
梅小路とかも思ったより高くて二条も今後値段上がりそうな感じだけど、それだともはや庶民には買えない価格になります。

[87: マンコミュファンさん]

>>86 マンション検討中さん

低階層でも60平米を超えるAかDタイプなら5000万前後ですかね？インパクトある価格ですよね。ローンと管理修繕費で月々18万くらいを支払えるのは共働きでも余裕ある夫婦とかですが、小規模だから早めに売り切れますかね。
子育てしながら支払える世帯が羨ましいですね。

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンコミュファンさん

細かい価格は忘れましたが、A.Dタイプは割と高かったと思います。使いやすい間取りのC.Dタイプが人気なようですね。現地にも行きましたが静穏さで言うと二条界隈では1番だと思います。阪急オアシス、生協、ライフとスーパーへのアクセスも一番いいように感じます。

[89: マンション検討中さん]

すいません、B.Cタイプでした。

[90: マンコミュファンさん]

>>89 マンション検討中さん

B、Cとなると、子どもがいる家庭ではなくDINKSか子育てが終わった老夫婦に人気なのかな。