ライオンズ中浦和フォレストフォートってどうですか？

[マンション検討中さん]

ライオンズ中浦和フォレストフォートについての情報を希望しています。
西友も近く生活しやすそうですね！
総戸数111戸のマンションです。
公式URL：https://lions-mansion.jp/MA191047/

所在地：埼玉県さいたま市南区関2丁目2番他（地番）
交通：埼京線「中浦和」駅下車徒歩7分
間取：2LDK, 3LDK, 4LDK
面積：57.21平米～84.36平米
売主：株式会社　大京・大栄不動産　株式会社
施工会社：斎藤工業株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
武蔵浦和について語る　「プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ」「ライオンズ中浦和フォレストフォート」【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/29831/

[21: 匿名さん]

価格わかったら、なんとなくでいいので教えてもらっていいですか？

M2、U1が素敵と思っています。

M2で気に入った点をまとめました。

・個室が3部屋ある
・DENがあるので利用価値高そう（テレワークに使える？）
・洋室1のWICも広い
・洗面がスライドドア（ぶつからない）
・クランクインの間取り
・アウトフレーム

[22: 匿名さん]

４月下旬から販売開始とのことなので、
そろそろ価格が出てもよい頃なのかなと思うのですが
まだ記載がないですね。もう問合せされた方いらっしゃいますか?

また、下記のような記載があります。
「全体で販売するか数期で分けて販売するか確定しておらず、
販売住戸が未定のため物件データは全販売対象住戸のものを表示しています。
確定情報は本広告にてお知らせいたします。」

この時期なのに、販売区分が決まっていないって珍しいですよね。

[23: マンション比較中さん]

プロジェクト発表会に参加しました。
HPではわからなかった設備や仕様の説明がありました。
顔認証はスマホでは当たり前ですが、マンションもなんですね。
EV車の充電はマンション住みにもEV車の購入が選択肢になり良いと感じました。
発表会は盛況で人気がありそうです。

建設地にも行ってきました。
買物も中浦和駅周辺（西友・ウエルシア・バリュー）かな。
志木街道の道幅が狭く、ガードレールの内側を自転車が通るので歩き辛く感じました。
南向きを勧められ、大まかな想定価格を教えて頂きましたよ。
南向きは前に将来前面に建物が建たなければ陽当たり・眺めとも最高だと思いました。

[24: マンション検討中さん]

マンションは間取りも種類がありますし、顔認証とかあって便利で良いとおもいました。自分も残念だと思うのは目の前の志木街道が車道も歩道も狭いこと。ベビーカー押して歩けないかもというくらい。
あとは最寄りのコンビニがデイリーストアなので、そのうち無くなってもおかしくないですね

[25: 匿名さん]

コンビニはデイリーストアですか。
確か焼き立てのパンを取り扱うコンビニだと記憶していますが
パン好きなので近くにあれば嬉しいかもしれません。
営業時間は一般的なコンビニ同様24時間ですかね。

[26: 匿名さん]

『価格の安さだけでない 難がある住環境補う植栽・外構 多彩な設備 大京「中浦和」 』
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6511-2022-04-28-03-34-40

"第1期で予定している南向き中心の32戸は完売できるめどが立ちました"

[27: マンション検討中さん]

ここですら坪単価220万予定か…。
マンションの値上がり方すごいですね。

[28: マンション比較中さん]

都市計画道路が敷地内にガッツリ入っていますが再建築の際にデメリットになるかも。

[29: マンション検討中さん]

計画道路の説明はありませんでしたが、確かに1階平面図に記載がありました。
これは将来的に道路幅が広がる事を意味するのだと思います。
歩道が整備される事は良い事ですが車線が増えて交通量が多くなったり敷地が減少するのはデメリットですね。

[30: マンション検討中さん]

80平米超えの部屋はないんですかね？
未公開なだけ？

[31: マンション比較中さん]

>>30 マンション検討中さん
南向きでないなら８４平米あるのでは？

[32: マンション検討中さん]

>>31 マンション比較中さん
どこで見れますか？エントリー限定にも東も西も77までしかないような・・・

[33: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん

HPの物件概要に書いてありましたが。。。

[34: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中さん
あ、そこの占有面積を見て84平米のお部屋があるはずなのに間取り公開されてないな～と思ったんです
間取りが知りたかったので。わかりづらくてすみません。

[35: 口コミ知りたいさん]

ゴミ捨ては24時間できるのでしょうか？
どなたかご存知でしたら教えて頂きたいですm(__)m

[36: 通りがかりさん]

南向きの予約受付中
普通の部屋4千万台
MAXは角部屋とルーフバルコニーの部屋は五千万台

物件は悪くないけど営業マンの質はイマイチ
逐一喉に骨が刺さるようなワードを話す人がいる
「僕は他所のネガキャンはしたくないんで」と言いつつ普通に他社物件のネガキャンしまくってるし笑。
レスにもあった志木街道の都市計画道路の話をしたら、「別に重要事項説明の時に話せば良いんで、はじめに言わなくてもいいですよね！」と半ギレ気味に反論してきた。
『確かに計画はありますけど、それは織り込み済みで設計してますよ～』って言えば良いのにと思いました
ちなみに近くに武蔵野線の貨物支線が走ってますが、昼間もまあまあ走りますし、夜中も貨物列車が全速力で駆け抜けるので結構うるさいです。たぶん防音対策はされてると思いますが…

[37: 通りがかりさん]

>>25 匿名さん
デイリーは24時間営業です
中浦和駅の近くにパン屋さんもありますよ～！

[38: マンション検討中さん]

近くのデイリーストアはGがカサカサ歩いてるのを見かけたので行かなくなりました。中浦和駅前のファミマが多いかな。

[39: マンション検討中さん]

マンションは設備も最新で良いなぁと思いましたが、志木街道の歩道が狭かったり途中で歩道がない場所があり0歳の子供が居るので悩んでいます。
計画道路は説明ありませんでしたが大丈夫でしょうか。

[40: 匿名さん]

天下のライオンズライオンズ

[41: マンション比較中さん]

武蔵浦和や西浦和にライオンズマンションがたくさん建っていますが、築古になっても何となく雰囲気があるマンションが多いような気がします
今回のマンションはエントランスの雰囲気が素敵です

[42: マンション検討中さん]

>>41 マンション比較中さん
イメージ図は素敵ですけど、実際はどうなるんでしょうね…
スレ内にあった都市計画道路が事業開始したら、エントランス前のきれいにしている部分が公道になってしまうので要注意です。実際道路拡張するかはわかりませんが…

[43: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん
ライオンズのスタンスとして、都市計画道路の話は「重要事項説明の時にすればいいでしょ」なのでそこを誠実・不誠実と考えるのはあなた次第かと思います。
志木街道の歩道はほんと危ないです。現状、両サイドに歩道があるのは中浦和駅から200ｍくらいしかないです。あとは主さんがご覧になられた通りです。

[44: マンコミュファンさん]

3LDK3920万は安い

[45: マンション検討中さん]

新築として値段が安いと思いますが、南向きの成約数は予想以上少ないですね。みんなさん気になるポイントあります？

[46: 通りがかりさん]

>>45 マンション検討中さん

>>45 マンション検討中さん
成約数思ったほど伸びてないの本当なんですね…
部屋の中身は良いと思いますけど

マンション前の志木街道の歩道が狭い、途中でなくなる
ベビーカーの方とか小さいお子様連れの方は危ないと思う
その志木街道が都市計画道路になってるが、ライオンズの営業マンにその質問するとあからさまに表情が変わる（何度も同じような質問されて嫌になるのはわかる）
武蔵野線支線　貨物列車が結構通る。夜中も全速力で駆け抜けるので振動と騒音は発生する。そこは騒音振動対策が為されているかがポイント
南向きの部屋の前に現状2階建てのアパートだが、将来的に同じような20メートルの建物が建設される可能性は無いとは言えない
営業マンの質　マンションディベとして絶対言わないほうがいいワードを選んでしまったりする

[47: マンション検討中さん]

現地見に行ってきたけど、貨物列車の音が気になった。
カーブがきつい場所なのか、ずっとキーキーいってる上に貨物列車だからやたら長い。
日曜日に見に行って昼間の1時間で上り下り合わせて4本通った。
貨物列車って、曜日によってとか、平日はとか本数違ったりするんだろうか。

[48: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん
確かに貨物列車の音は気になります。武蔵野線は夜にも走ってるようです。
東向きは一番影響されると思います
でも西向きと南向きはどうになるだろう。。。ちょっと判断難しいですね。。。

[49: マンション検討中さん]

都市計画道路に土地を取られたら容積率超過
違法建築ではないけど、既存不適格の建物になる
将来同じ大きさの建物は建てられないのに、中古で売る頃、銀行は融資してくれるだろうか？
次の買い手を探す頃になったら融資が受けられないマンションになっていたなんて事にならないだろうか？
誠実な会社なら道路が拡幅されても合法な建物を作るんじゃない？
セットバックして建てるってことは収容される土地面積解っているってことでしょ？
安くするために総戸数を増やして被害者も増やす
さすがゾンビ企業だね

[50: 通りがかりさん]

>>49 マンション検討中さん

ごめんなさい。
あまりよくわからないんですけど、志木街道が拡張工事されたらこの物件が違法建築になるんですか？
既存不適格物件という言葉は初めて聞いたので…

[51: 通りがかりさん]

>>48 マンション検討中さん
南向きも前に遮る建物が無いので結構影響ありそうですね　高層階ほど音を拾いますしね
貨物列車夜中も結構走りますよ　
夜中は全速力で駆け抜けます

[52: 匿名さん]

ホームページを見たのですが、３ＬＤＫが３０００万円台からとのこと。
埼京線が利用しやすい立地で、この価格帯はなかなかお買い得なのかなと感じました。
駅に近いと音など気になる人も多いのかなと思いますが、
窓をずっと開けているということもないので良いと思いますね。

[53: 匿名さん]

最多価格帯が4,600万円台,4,700万円台,4,800万円台,5,100万円台
というふうに書かれていました（第1期）。
このあたりでこの値段ってどうなんですか？
3000万円台の部屋もあるにはあるのだろうけれど、数は多くなく、コンパクトな物件なのかも。

[54: デベにお勤めさん]

>>53 匿名さん
5年前に武蔵浦和駅周辺のマンションを買った方に聞いたら、
「中浦和でもこんなに値段上がってしまったのか…3-500万くらい高いな」というかんじだそうです
3000万円台の部屋は南向きだと1階だけで、3800万とか3900万とかでした
西向きはもうちょい値段下がるんじゃないですかね？

[55: デベにお勤めさん]

>>52 匿名さん
3000万台の部屋は南向きは1階だけで、3800とか3900万台でしたよ
電車の音は駅が近いではなくて、貨物線がすぐ近くを結構頻繁に走ってます
音より重量貨物列車が走るときの振動の方が気になると思います。

[56: 匿名さん]

貨物電車の音は部屋の中からはどのように聞こえるのかはまだわからないでしょうけれど
現地へ行って確認してくるべき点の一つではあるかなと思いました。
ほどほどの駅距離でもありほどほどの価格でもありほどほどの専有面積である感じがしますので
いろいろな面でバランスはわるくないのではと思いました。
デザインも設備仕様もわるくないと思います。

[57: 匿名さん]

貨物列車って夜中も走ったりするのでしょうか？
すごく気になったので貨物の時刻表ってないのかなぁと調べてみたのですが
あるにはあるけど普通に本屋さんに売っているタイプのものじゃないみたいです。
昼間だったら気にならないだろうけど、夜中とても静かな時間帯の運行だったらどうなんでしょうね。

[58: 通りがかりさん]

>>57 匿名さん
この近辺に住んでますが、夜中も普通に走ってます
昼間は武蔵野線本線に配慮してゆっくりめに走るので、カーブのキーン音がうるさい
夜間は全速力で走るので音も振動もすごいですよ！

[59: 匿名さん]

貨物列車の運行について教えていただいて、ありがとうございます。
夜中も走っているんですね～^^;
建物の中にいた場合、どれくらいの音の伝わり方なのかなども気になりますが
そういったものは聞けば教えていただけたりするのでしょうか。
防音対策自体をしっかりしていてくれれば尚良いとは思うのだけども。

[60: 口コミ知りたいさん]

>>59 匿名さん
ある程度の防音はしてるでしょうけど、実際住んでみないとなんともですよね～
一番の対策は住んでから二重サッシにするとかでしょうか
低層階は近くに遮る建物があるのでそこまでだと思いますが、3階以上は音を拾う確率は高くなると思います

[61: 匿名さん]

３千万円台の間取はもう決まったところしかないようですし、他のタイプは４千万円越えになるんですね。
ここ何年かで埼玉県でも３千万円台で購入できるファミリーマンションはもうほとんどなくなってしまっていて、
かなり高額になっているようです。
西向きは日差しが強く好みが分かれますので、売却するときにデメリットになる可能性があることを考えると
まず第一に南向きを検討したほうがいいかもしれませんね

[62: 匿名さん]

たしかにそうかもしれません。西向きで特殊なのが、富士山が見えるとか特別な眺望の場合とかだと人気も高いように思います。こちらの場合は地図で確認したら、富士山は西南方向になるので、見えるとしても高層階の南西角住戸あたりでしょうか？高層といっても7階が最上階となると、富士山ビューは無理でしょうか。そのあたり、なんとなくチェックしてみてもいいのかなと思いました。

[63: 匿名さん]

西向きの物件に住んだことがありますが
夏場はかなりの暑さです。
カーテンなどで遮っても、物によってはたんすなど日焼けします。
ただ、日中は仕事でほぼいないという人には問題ないかもしれないです。

[64: マンション検討中さん]

売れ行きはどうなんでしょう

[65: マンション掲示板さん]

>>62 匿名さん
山が見えて川が近くにあり田畑には稲が実る。
これを山川穂高という。

[66: 検討板ユーザーさん]

マンション名がライオンズだからって、、、
うーん、所沢なら分かりますが、、 、
西武CS負けちゃいましたね

[67: 口コミ知りたいさん]

>>64 マンション検討中さん
良いというわけでもないみたいです
今は武蔵浦和のステーションアリーナに引っ張られてるのもあるのかな

このスレに記載もありますが、
・目の前の道路が歩道が狭くて危ない、
・都市計画道路の工事が始まると色々と面倒ごとが置きそう
私、都市計画道路のことを営業マンに質問したら露骨に嫌な顔して感情的に反論してきましたよｗｗｗ

[68: マンション検討中さん]

両隣の新しめな戸建てもセットバックしてなさそうですし、そう簡単に拡幅はできないようにも思えます
ですが、実際工事云々となれば立ち退きになるのでしょうか

[69: 匿名さん]

建物は道路が通ること前提で建てられるから、さすがに立ち退きにはならないよ。
エントランスのアプローチが削られるだけ。

[70: マンション掲示板さん]

皆さんここを購入されるのはどういう理由からなのか気になります。。

[71: 匿名さん]

間取りが良いからという人も結構いそうに思います。アウトフレームの部屋が多くて収納も多めで価格と専有面積とのバランスも良い感じではないでしょうか。
後は立地とか環境とかあげていくといろいろありそうですが人によって様々な理由があるだろうなとは思います。駅も程よい距離で池袋や新宿への通勤には便利そうでもあります。都内と比べたら手ごろにも感じます。

[72: 通りがかりさん]

沿線上で比較すると良心的な価格設定だと思います
周辺環境に利便性のある駅ではないから、徒歩圏内で完結させたい人には不向きかも

[73: マンション検討中さん]

詳しい方、教えてください。
週末にモデルルームに行ってきました。
そこで気になったのが各室の天井高です。
我が家は築20年の7階建てのマンションですが、各室共50～150㎜低いんです。
法的な高さ制限でなんですか？

[74: 匿名さん]

貨物列車の騒音について話題にあがってましたが、どなたかここのサッシの等級についてわかる方いますでしょうか？
(T2とかT3とか。。。)

[75: 匿名さん]

高さ制限20÷7で天井低い、直床

[76: 匿名さん]

>>73さん
>>各室の天井高
気になるなら、やめておいた方がいいかと…

他の方も言っているように、良心的な価格設定だと思うので、その分、妥協する点は出てくるんじゃないかと思っています。
間取りはいいと思いましたし、中庭？の開放感もいいと思います。
駅から遠くない点、大規模なので子供がたくさん集まって、お友だち同士で遊べそうな点もいいかなと思っています。

[77: 検討板ユーザーさん]

>>76 匿名さん
ここって天井高いくつなんですか？

[78: マンション検討中]

>>76さん
営業の方ですか
計画道路で、アプローチが庇の部分まで削られと外観が変わってしまい将来、売れなくなりそうなのも気になります。
他は気に入ってますが。

[79: マンション検討中]

>>75 さん
ありがとうございます

[80: まさるさん]

>>79 マンション検討中さん
情報ありがたいですな。

[81: マンション検討中さん]

角部屋で坪205だと、、、

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん

だと、、、何かあるんですか？

[83: まさるさん]

>>82 匿名さん
まさに格安ですな。

[84: まさるさん]

>>77 検討板ユーザーさん
高さ制限20÷7で分かりますな。

[85: 匿名さん]

貨物列車の騒音ですか。
こちらはパッシブデザインで換気機能つきの玄関ドアやサッシを採用しているので騒音については問題がないのだろうと思い込んでいました。
ドアの遮音性能も併せ、現地に足を運んで確認しないといけませんね。

[86: まさるさん]

>>85 匿名さん
貨物はなかなかの騒音ですな。

[87: 匿名さん]

天井高は、時代ですね。
1.天高高いとエコにならない。
2.築20年2002年前後は建設費安く、企画が良かった。10階作れるところを９階にして天井高くするとか。
今新築で天高高いの何か一握りすら無い。
時代すね。

[88: マンコミュファンさん]

>>87 匿名さん

ライオンズマンションが供給少なくなったのも時代ですね。

[89: まさるさん]

>>88 マンコミュファンさん
絶滅危惧のライオンズは一時期よりまた増えつつありますな。

[90: 口コミ知りたいさん]

>>86 まさるさん
近所に住んでますが、なかなかの騒音ですよ
貨物なので深夜も走ります。日中はゆっくりめで、夜中は重量級の列車が全速力で駆け抜けるので振動がすごいです

[91: まさるさん]

>>90 口コミ知りたいさん
やはり埼京線、武蔵野線線路際の物件は避けたいものですな。

[92: 通りがかりさん]

販売苦戦してるのかね。

[94: 評判気になるさん]

間取り増えてますな

[99: 管理担当]

[No.93～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信ため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[100: 評判気になるさん]

>>84 まさるさん
約285cmって結構高いですね。
これは両物件の予感

[102: 匿名さん]

西棟、東棟、南棟とあるのですね。
それぞれの公開間取りを見た感じでは、
比較的西棟のプランのほうが開放感がありそうに思えました。
東棟はまだ非公開のようなのでわかりませんが。

全体的にはアウトフレームの部屋が多いのは好感がもてました。
お値段的にはどうなのでしょう。
南棟＞西塔＞東棟という感じでしょうか？
一番人気は南向きだとは思うのですが価格にもよるでしょうか。

[103: 販売関係者さん]

>> 102 匿名さん
現地を知ってるけど、眺望のことを言っているなら全体的に抜けは悪いけど、
現時点では南棟か西棟が比較的マシかな。
東棟は道路を挟んで分譲マンションがあるので眺望は望めない。
西棟も戸建てがあるから3階くらいまでは抜けないかな？
南棟が一番全面には何もないけど、正面が大きめの月極駐車場なのが気になるところ。

[104: 匿名さん]

第3期は東棟の発表でしたが、南棟西棟はもうないのですかね

[107: 匿名さん]

最寄り駅まで遠くはないですが
家族がいると車は必須かなと思います。
駐車場の台数が少ないのですが、まだ空きはあるのでしょうか。
それとも全戸決まってからの抽選なのでしょうか？

[108: 匿名さん]

結構売れてるね

[109: 匿名さん]

東棟分譲開始ってメール来てましたけど、ここは全然盛り上がらないですね…

[110: マンション検討中さん]

中浦和としては武蔵浦和駅からも浦和駅からも遠すぎる立地がねぇ
売れてるんですかねここ？

[111: マンコミュファンさん]

>>107 匿名さん

駐車場はまだ決まってないですよ。
確か抽選。

[112: 匿名さん]

デザインがめちゃくちゃかっこいいですね。羨ましい！

[113: 匿名さん]

外観はウッド調のタイルが木のぬくもりを感じさせるやわらかいデザインだと感じます。
バルコニーにはグリーンカーテン用のフックが取りつけられているので、夏は緑のカーテンを育てる家が多くなるかもしれませんね。

[114: 評判気になるさん]

周辺環境が残念です、仕様や価格はいいのですが‥

[115: 通りがかりさん]

>>114 評判気になるさん
中浦和だからこそ安いわけで。

[116: 匿名さん]

>>114 評判気になるさん

気になっているマンションなのですが、どういうところが残念なのか気になります。

[117: 評判気になるさん]

>>116 匿名さん
中浦和で買っていいのは埼京線の東側、理想は別所アドレス
ここは西側の低地で地盤も民度もイマイチのエリア

[118: マンション比較中さん]

>>116 匿名さん
114ではありませんが、近隣住民かつ私も検討していたのでレスします。
過去のコメントで既出と思いますが、立地にデメリットが多いです。

・中浦和自体の駅力は弱く、かつ浦和・武蔵浦和のどちらにも遠い立地
・ファミリー需要が多いプランに対して小学校・中学校どちらも遠い
・物件前面の志木街道がそれなりに交通量のある道路にもかかわらず歩道が狭い
・道路拡張計画があるが、拡張されるとエントランスアプローチが削れる

ですが、デザイン・物件自体はとても良く、価格も現実的と思います。
上記デメリットが飲めるならアリかと思います。

[119: マンション検討中さん]

別所沼の東側なら浦和駅まで歩ける。それは価格的に無理でもせめて武蔵浦和駅までは歩ける立地じゃないと通勤もリセールも厳しいと思う

[120: 評判気になるさん]

建物と設備が素敵で、価格もそれなりなのにどうして？と思ったらそういうことだったのですね……
立地はどうにも出来ないですけど、バスで10分弱で浦和に出れたりなどなんだかんだで使い倒せるかなと思いました(^_^;)
5-10年程度で住み替えを検討するならリセールは厳しいですかね？