【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[1: 契約済みさん]

最新工事現場の写真です。大型クレーン登場です。地下１０ｍくらいの作業になりました。周辺は静かですが、綱島街道の反対側はかなりの繁華街ですね。

[2: 検討板ユーザーさん]

70Bはまだ販売していますか？

[3: 契約者さん2]

>>1 契約済みさん
今の写真を投稿します。やっと？地上に駆体の柱がでてきました。周辺工場現場も載せました。

[ご本人様からの依頼により、一部画像を削除しました。管理担当]

[4: 匿名さん]

グレードアップオプションについて。我が家は食器棚と洗濯機上吊戸棚を考えていますが、皆さんはどうなのでしょうか。ご教授お願いします。

[5: 入居予定さん]

現地に行ったことのある方は分かると思いますが、建設現場の南側に白い倉庫みたいなところがありますよね。それが商業ビルになるらしいのです。

[6: 住民さん1]

>>4 匿名さん
食器棚はオプションでは高くつくので、外で買って来る予定です。
洗濯機上吊戸棚は取り付けるのが面倒なのでオプションでは対応します。

[7: 住民さん1]

>>4 さん

>>4 匿名さん
食器棚はオプションでは高くつくので、外で買って来る予定です。
洗濯機上吊戸棚は取り付けるのが面倒なのでオプションで対応します。

[8: 匿名さん]

カウンターキッチンでないので、キッチンパネルの延長をすべきかどうか思案中です。

[9: 契約済さん1]

>>5 入居予定さん
こちらのことでしょうか。2階と3階の棟で4テナントのようですね。

https://hiyosi.net/2022/04/13/shin_tsunashima_2022-2/

[10: 匿名さん]

ドレッセタワーの商業施設に入るテナントはいつ頃決まるのか気になります。東急ストアのようなスーパーを期待していますが。

[11: 契約済みさん]

>>4 匿名さん　　　私は照明食器棚をつけました。後からより安いです

[12: 匿名さん]

もう契約済みなので建築資材の暴騰は関係ないですが、国際的にエネルギーの価格も上がっていますので、ただでさえ高い管理費が更に上がるのではないかと不安しかないです。東急グループに搾取され続けるのか、組合で話し合って管理会社を変える事になるのか…
他の入居予定者の方の管理費、修繕費に関するスタンスが知りたいです。

[13: 匿名さん]

>>12 匿名さん
東急グループに搾取されているかどうかはともかく、管理費・修繕費に対するご指摘は納得です。さらに管理費があがるなら、個人的にはコンシェルジュ2名は必要ありません。また大規模修繕に備えて、直前に決めての徴収でなく10年20年ごとの徴収計画は、覚悟を求める一種の見識だと思いますが、その金額が妥当かは修繕内容によりますので、そこはこれからできる管理組合がしっかりと精査すべき問題かと思います。

[14: 契約者さん]

>>12 匿名さん
管理費、修繕費のうち管理費は1戸あたり5000円位下げたいです。

ただ、そうなるとコンシェルジユサービスは1名止めて、警備員はなしか商業施設負担にする？みたいなことができるのか？ですね。

夜間、賞与、間接費、福利厚生費があるので、252戸×5000円÷3名＝一人月420,000円節減ですね。

修繕費はむしろ最初は上げて欲しいです。後が怖いので。

[15: 匿名さん]

>>13 匿名さん
>>14 契約者さん
ご意見ありがとうございます。

私も修繕費については相見積もりなどを取って、適正な価格で必要な修繕がされるのであれば、ある程度の金額は資産価値の維持のためにも受け入れる必要があると思います。

管理費については高いと思っている方がいらっしゃるということがわかり、私だけではないのだと確認できて良かったです。
戸数の割にサービスが手厚いということの裏返しだとは思いますが、元々の地権者の方々も納得してのサービスだとしたら、見直しは難しいんでしょうかね。

[16: マンション掲示板さん]

いまマンションの掃除するおじさんですら人手不足の時代だからさ、安い管理会社にしたらそれなりのサービス水準になると思うよ
まあ、日本もいいサービス受けるためにはお金積まないといけない時代になったってことだね

[17: 匿名さん]

>>16 マンション掲示板さん
人手不足による管理費の高騰はあるのでしょうが、サービスの水準となると管理会社の経営方針によるでしょうね。
管理費が高い分しっかりと現場の方の給料を上げてサービス向上につなげているのか、ただ市況の高騰を良いことに高く設定してがっつり中抜きしているのか。
他の同規模のタワマンと比べてここの管理費が高いのは確かですから、価格に見合ったサービスが確実に提供されているのか、他の方がおっしゃっていたように管理組合で精査することが重要となりますよね。住んでみて初めて気づくこともあるでしょう。サービスが過剰であれば逆に削って貰っても良いでしょうし。
管理組合が様々な意見を汲み取ってくれるような風通しの良い場であると良いのですが。

[18: 匿名さん]

なかなか完売にならないのは、北向きの部屋が避けられたことと管理・修繕費が高いなどの理由から投資目的のタワマン購買層が敬遠したせいと推測しますが、逆に居住優先の住民からはうれしいことです。これから実際にそびえたつタワマンの姿を見て地域住民の購買意識が高められることを望む一方で、昨今の円安で外国人投資家の投機対象にならないことを祈ります。そして住民の満足度幸福度が高いマンションになるためには、なによりも管理組合が大切ですね。

[19: 契約済みさん]

２階？まで骨組みが出来てきました。思ったよりマンションは小振りで、思ったより静かで、緑が映えていて、思ったより大きな再開発でした。マンションの隣の地上出入口なども出来てきました。

[20: 匿名さん]

PLAN GUIDE BOOKの一階平面図で、柱が一本足りないのではと指摘したら、施主に確認して訂正するそうですが、こんな凡ミスがあるのですね。きちんと見たら、すぐにわかりますが、皆さんはお気づきでしたか。

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん

さっと目を通すだけで、そこまでは仔細に見てませんでした(^_^;)
もしかしたら他にもたくさんあって、後で問題になるようでしたら困りますね
高い買い物なのですから、東急さんにはしっかりしてもらいたいですね

[22: 匿名さん]

契約者専用オンラインサロンにアクセスして気づいた、つまらない話の蒸し返しで申し訳ありませんが、掲載の施設配置図もやっぱり防災センターの柱が一本足りない欠陥図面のままです。いったいどこに間違いがあるのかわからなかった契約時に署名捺印までさせられたロビーラウンジの植栽の高さの変更の訂正よりもはるかに重大でしょうが、実際の施工に問題がなければ対応は遅いのでしょうね。

[23: 契約済みさん]

>>4 匿名さん
こんにちは。
照明付き食器棚と一部の床を白く大理石風にしました。
後からするとコスト余計コストがかかる気がして。
コンベックオーブンもしました。

[24: 契約済みさん]

写真アップロードしますね。

[25: 契約済みさん]

続きです。３階？工事中です。

[26: 入居前さん]

契約者専用オンラインサロンで、6月30日に現場作業写真が5月18日付のものに更新されましたが、相変わらず1か月以上前の写真とはサロン担当者のやる気のなさがよくわかります。このレベルが東急グループの叡智を集めたものとは思いたくないですが。

[27: こんな記事ありました]

東急グループのパフォーマンスは置いておいて、記事の中では“今のところ”評価は悪くないみたいです

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCD249JD0U2A520C2000000/

[28: 契約済さん1]

>>26 入居前さん
東急の仕事の精度の観点でもうひとつ言えば、6月末の契約者専用オンラインサロンで「敷地配置図」が見たことない図だと思ったらドレッセ中川の図面が誤って掲載されていました。実害はありませんが残念なことです。それでも完成は楽しみにしています。

[29: 口コミ知りたいさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[30: こんな記事ありました]

https://www.city.yokohama.lg.jp/city-info/koho-kocho/press/toshi/2022/...

デザイン的には二棟目よりドレッセタワーの方が好きかな。価格帯はどうなるのでしょうね。

政府はこのまま円安を黙認するのか？
金融引き締めを開始したら2024年の引き渡し時に今より更に金利が上がるでしょうから、不安です。

[31: こんな記事ありました]

二棟目の方、戸数はドレッセタワー新綱島より多いのかな？
管理費、修繕費がどうなるのかも要チェックしたいです。

[32: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[33: 契約済みさん]

５階の躯体工事まで終わり６階の基礎工事をしていました。これからは月に２フロアずつくらい積み上げるのでしょうか？　１回目です。

[34: 契約済みさん]

２回目です。いろんな方向から撮っていますがわかりますか？

[35: 入居前さん]

ヨコハマフロントタワーの売り出し即完売状況に比べ、ドレッセタワー新綱島のいまだ8戸の未完売状況を、投資投機の購買が敬遠したため逆に地元居住者目線でよいのではと個人的に推測してしているのですが、皆さんのご判断はいかが？！

[36: 購入者さん]

>>35 入居前さん
ヨコハマフロントタワーは欲しい人はいくらでもお金を出すかと思うので、投資向けのマンションとして手堅いですよね。国家戦略×グランドターミナル×駅直結はやばいです。
今後は国の施策として横浜にグローバル企業が誘致されるので、海外の投資家もこぞって目をつけているかと思います。

一方でドレッセタワー新綱島はマンションマニアの記事にもありますが、綱島にしては管理費用が高いので投資目的での購入は敬遠されますよね。
駅自体もまだ完成していないので、投資目的だとかなりのチャレンジなります。
その分、地元住民や地縁のある人にとっては適度な倍率で購入しやすいので、非常に良いバランスなのではないかと思ってます。
まあ投資目的の購入者がいれば、少なからず物件の相場をコントロールしてくれる側面もあるはずですが、2ndの正式発表のおかげで今後は勝手に相場もあげてくれるかと思いますので安心ですね。

[37: 匿名さん]

この物件はそもそも投資用で購入されがちな1LDKの間取りが少ないね。
3LDKのプランが多いし管理費的にも実需ばかりだよ。
2LDKはかなり割安で倍率ついてたから投資向けも混ざってるかもね。

[38: ご近所さん]

１LDKの間取りは地権者の方が全て取得している。
売り物件でないので間取り図もパンフレットにない。
投資用として売りやすいから、貸しやすいからだろうね。また、少し小さなマンション居住者の方も地権者だったから、１LDKと交換した人もいたのだろうか。

[39: ご近所さん]

あ、すみません。少し１LDK販売ありましたね。

[40: 契約済みさん]

今年鶴見川の花火大会は中止だそうで残念ですが、完成後の楽しみの一つです。昨日のみなとみらいの花火も眺望できる北仲などのタワマンからはきれいだったみたいですね

[41: 匿名さん]

>>40 契約済みさん
鶴見川の花火大会はどの方角からなら見れるんですかね？

[42: マンション検討中さん]

建物の東、南でしょう。河原に出れば見れますよ。以前は混雑することもありませんでした。

[43: 契約済みさん]

検討レスで、マンションにカート置場があることから北棟商業施設のテナントをスーパーとの推測にただただ脱帽というか感服するのみ。今後どんなスーパーが入るかまたまた楽しみが増えました。

[44: 匿名さん]

>>43 契約済みさん
スーパーは以前ゲストサロンの方から東急系列スーパーだろうと聞きました。
話ぶりから庶民的な価格帯では無さそうでした。

[45: 検討板ユーザーさん]

スーパーが入るのは流石に既定路線として、ターゲットが庶民向けなのか、高級路線なのかはサロンの方含めて推測ですよね。
自分的には高級路線だとクックパッドマートの意味がなくなるきがするので、庶民向けがくると予想します！
普通の食材は東急ストアで、高級食材はクックパッドマートで購入のような使い分けができたら良いなと思いますね～。

[46: 匿名さん]

>>45 検討板ユーザーさん
私も、庶民的なスーパー希望します。
クックパッドマート、今のマンションにもありますが便利です。お財布に優しい価格帯から高級食材まで、幅広いですし。無農薬、有機、産直など品揃えもいい。ただ、誰でも取れてしまうので、（←ロック解除出来れば）セキュリティ面気になっています。以前、注文した品がありませんでした。恐らく別の方が持っていってしまったのではないかと（汗

[47: マンション検討中さん]

>>43 契約済みさん

マンション内にカート置き場があっても、直結とは限らないですよ。ドレッセ中央林間は、マンション内で使える共用のカート置き場がありました。

[48: 契約者さん5]

>>47 マンション検討中さん
ドレッセ中央林間は近隣のスーパーで購入した後カートをそのまま持ち帰ることができるということでしょうか？

新綱島駅の周辺にはそもそもカートで移動できる距離にスーパーが無いので、場所の候補が本物件もしくはグランクレールですよね。（大穴でピーチゴルフ跡地）
グランクレールは未知数ですが、本物件の1～3階店舗の敷地面積を見る限りはスーパーが入る予感がプンプンするんですけどねえ。
これだけ広い面積があって逆に何の店舗が入るんだろなーって考えちゃいます。

[49: 契約者さん5]

まあグランクレールにスーパーが入っても2階で通路がつながっているので良いですけども。

[50: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん
ここの場合はどう考えても商業棟の施設考えてのカートでしょう。棟内持ち出し禁止でしょうね。管理が出来ません。外で買い物したものを棟内で部屋まで運ぶ用でもあるでしょう。
少し話は違いますが、都内某イオンスタイルは、近くにタワマンが数棟あり直結では無く、イオン敷地外にイオンのカートが乗り捨てならぬ、使い捨てされてます。イオンで買い物した方が自宅マンション近くまでイオンのカートで運びそのままイオン敷地外に置いて行ってしまうのです。置き去りにされたカートをカート係の人が集めて回ってます。お行儀の悪さに驚きますが、ドレッセタワーのカートは棟内で使用する物なので、そのようなことにはならないですね。