パークコート ザ・三番町ハウス

[マンション検討中さん]

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X2116/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153943

所在地:東京都千代田区三番町２８－３ほか（地番）
交通 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩8分
東京メトロ有楽町線「市ケ谷」駅　徒歩8分
東京メトロ東西線「九段下」駅　徒歩9分
間取り:1LDK～3LDK
面積:44.69㎡～129.25㎡
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:五洋建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

階　数　地上18階　地下2階

[1: 匿名さん]

三井不動産。
早川書店創業者邸宅跡地。
千鳥ヶ淵至近の閑静な高台。
三菱の三番町26計画の東側隣接地。

[2: 評判気になるさん]

ここは定借。
発売中のプラウド神楽坂で、高額な広い部屋は、定借では難しいことがわかった。
1-2LDKで1-2億程度で企画してくるのでは？
「所有権2億が定借1.5億」
「所有権1.5億が定借1.2億」
支払が2億を超えると、資産家は資産維持の観点から手を出しづらいです。
良い企画を期待してます。

[3: マンション検討中さん]

三菱によると、三井さんは坪600万円台で出すのではとのこと。
ちなみに三菱の方は最低800万円台以上で高値を追求するのことでした。

[4: eマンションさん]

定借ですし「パークホームズ」ブランドですかね。

[5: 名無しさん]

番町で坪600は割安ですが、やっぱり2億超えると厳しいでしょうね。
高価な定借なら、新しい分譲賃貸の方がいいですね。
賃貸でも定借でも、家賃とローンの名目の違いはあっても、最終的に「資産性が無い」のは同じですから。

[6: 匿名さん]

>>5 名無し

定借って三井が所有権を取得していない土地ということなんですか？

詳しい人いたら教えてください。

三井が所有者に土地を返す時にはマンションも更地にして返すのでしょうか？

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん

何年間、土地を借りているのでしょうか？

[8: マンション検討中さん]

借地期間は公表されていませんが、通常は60年か70年です。期間終了後は取り壊して更地で返還します。

期間中は管理費と修繕積立金に加えて、地代と取り壊し費用準備金の支払があります。

不動産ではありますが、所有権ではなく利用権のような感じです。基本的に期間の経過とともに価値は下がっていきます。

[9: 匿名さん]

旧借地借家法の借地権だと借りた土地を返さなくてよく、土地の価値の半分以上を借地人がもらえると聞いたのですが、そんな夢のような話があるんですか

[10: 匿名さん]

>>8 マンション検討中さん

ありがとうございます。
勉強させていただきました。

[11: 職人さん]

>>9 匿名さん
旧法の借地権と、定期借地権とは全く異なるものです。

旧法の借地権は、借地権者が自主的に返還しない限り、更新をしながら永久的に使い続けることができます。このため、借地権自体に価値があり売買の対象となります。
この価値は、更地価格の7割程度（つまり土地所有者側の権利は3割）と言われています。いわゆる、借地権付住宅（戸建）で売買されるものはこのパターンが多いです。

一方マンションの定期借地権はこれとは違い、契約で定められた期間のみ使うことができる権利で、更新はできません。期間終了後に更地で返還することが必要です。このため借地権自体に価値は無く、基本的に売買の対象とはなりえません。

[12: マンション検討中さん]

こんな掲示がありました。

[13: マンション掲示板さん]

60メートルで18階なので、天井高は標準的なもの。
EV3機なので戸数多めか。
共用室がたくさんあるのは、リモートワーク対応の可能性も。
駐車場も平置きは1台のみ。
そして定借。
働く世代向けの大きすぎない、総額を抑えた1LDKと2LDK中心と予想。
さすが三井、マーケティングが良い。
千代田四番町、千代田一番町とは違う雰囲気を感じます。パークコートではないかな。

[14: 匿名さん]

ここって千鳥ヶ淵や皇居借景できる？定借の値段次第だが、買って賃貸ならよさそう。

[15: 評判気になるさん]

部分的に見える部屋もあるかも知れませんが、東側には高いビルが並んでいるので厳しいかもしれません。
賃貸だと表面利回り3%強と思いますが、管理費、修繕積立金に加えて、地代と解体準備金の支出があるので、旨味が無いかと。。。

[16: 匿名さん]

なるほど、なら英国大使館にできるマンションの方がいいですね。

[17: 名無しさん]

>>16 匿名さん
それはまぁ。。。
最低5億?って感じでしょうね。
一般に発売されるかどうかも不明ですし。

[18: マンション検討中さん]

そもそもなぜあのロケーションで定借なのでしょうね。交通のアクセスはイマイチだし。
番町住みというステータスかそんなステータスを求める人に貸して収益を得る投資対象？
マーケットセグメントが良く分からないです。もう既に議論済みでしょうか。

[19: 評判気になるさん]

売る売らないは地主の意向

[20: 匿名さん]

>>19 評判気になるさん
そういう話じゃなくてなぜ三井はどんなターゲット設定してあの場所で定借にしたんでしょうね？ってのがポイント。
売る売らないが地主の意向というのはあなたが無意味なドヤ顔しなくても誰でも分かること。

[21: 通りがかりさん]

高級賃貸なら良い企画ですね。
ジム付き、ワークスペース付きで。

番町エリアで「定借」という名の「有期利用権販売」はミスマッチですよ。

[22: 評判気になるさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[23: 口コミ知りたいさん]

ここは東南西と3方向塞がり物件？
それとも東は皇居見えるのかな。

定借より賃貸の方が需要がありそう。

[24: 匿名さん]

かまどベンチとかマンホールトイレってなんなのかと思ったら、防災用の設備なんですね。

[25: 匿名さん]

ここの区画のうちの大妻のH棟、グラン三番町を除いた部分全部なんですね。でも、眺望は最上階でも望めなさそう。
西側は同じ高さのグラン三番町26、南側はちょっと低いだけの大妻E棟が幅を効かせてるし、東側は南寄りに同じ高さのラメール三番町で北寄りはちょっと低いけどビルが建ち並び隙間から皇居の緑がちょこっと見える程度、北側はここよりは低いけどビル群が見えるだけ。
西側の低層で植栽を見下ろすくらいのところがいいのかも。でも、西側はエレベーターが並んでいて、居住階がどういう作りになるのかよくわからない。

[26: 匿名さん]

令和４年４月２０日の、
こちらにご参加の方いらっしゃいますか？

東京都都市整備局
「（仮称）千代田区三番町２８計画」に関する
公聴会の開催について
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/topics/r04/topi001.html

[27: マンション検討中さん]

隣に三菱のグランも建つし
三番町のこの高台の一帯は景観がガラっと変わりそうですね。

[28: 匿名さん]

ついに、発表されましたね。
「パークコート　ザ・三番町ハウス」
193戸（一般販売対象戸数145戸）
定借70年
44.69㎡～129.25㎡
五洋建設株式会社

[29: マンション検討中さん]

え、パコなのに
スーパーゼネコンじゃないの！？

[30: 匿名さん]

この微妙な立地で定借はキツいな。
バーゲンセールなら一戸くらい買っても良いか。

[31: 匿名さん]

一般販売されない48戸は地主分ということでしょうかね。
ほぼすべてが賃貸に出されるのでしょう。

[32: 口コミ知りたいさん]

>>29 マンション検討中さん
最近、ゴヨウって建替えや再開発でよく登場するけど、評判どうなん？

[33: 匿名さん]

>>32 口コミ知りたいさん
文京区に本社のあるゼネコンだね。彼らが手がけたリゾマン持っているけどなかなかいい仕事をしているように思う。

[34: マンション検討中さん]

定借はここですか？

[35: eマンションさん]

予想単価です。
共用部も充実させていますし、パークコート、70年なので割安感はゼロでしょう。価格を期待してもがっかりしそうです。

南東角は最も高く設定されますね。
抜ける上3-4階は坪1200-
その下は坪1000-1100
10戸程度なので、この位でも簡単に売り切れるでしょう。

東側が坪900
その他は坪750-850
日照ゼロの北側中住戸は坪700

平均すると850-900くらいでは？

[36: 匿名さん]

定借でその価格はあり得んわ。売れ行きに注目ね

[37: 匿名さん]

千代田区エリアは
最近ブランズ千代田富士見のインパクト強すぎ
パークコートパークマンション超えたって思った

[38: eマンションさん]

嘘でしょ？？あんなしょうもない場所のしょうもないマンションが？？あそこ買うなら近隣ホテルの建て替え買うわ。
そもそもブランズは値付けが最悪、舐めてる。何だよ1600万て、消費者舐めすぎでしょ。担当者も苦笑いしてたわ。1600出して暁星やらお茶の木小学校至近ってないな俺は。セカンダリーマーケットでも駅前はともかく富士見弱いぞ。いいなら気に入ってるなら買えばいいけけど。

[39: 評判気になるさん]

あまり盛り上がりませんね。
やはり定借というのが厳しいのでしょうか。
実際購入後70年は生きていないでしょうから、良いものなら定借でも良いようにも思えて来ます。

[40: 匿名さん]

>>39
この辺りはマンクラも土地勘ないからしょうがないっちゃしょうがないけど
せっかく>>38とか一生懸命煽ってくれてるんだけどね。

[41: マンション検討中さん]

盛り上がらなくてもpc一番町やph三番町26も瞬殺だったけど。

[42: 買い替え検討中さん]

>>41 マンション検討中さん

ですね。たぶん目端の効く人はむしろ盛り上がらないでくれと願ってる。

[45: 匿名さん]

このところの都心マンションの高騰を見ると定借なのにパワーカップルでも厳しいくらいの値付けになりそうだね。
超富裕層向けの特別な物件ってことでもないのにパワーカップルでも無理となるともはやバブルなんじゃないかという気もするけど。

[46: 匿名さん]

一例だけど、50代法曹関係者でお子さんがいなければ、番町の定借70年マンションはなかなかの好条件。所有権との差額を他の使途に回せるしね。超富裕層でも、パワカでもない需要、番町だとそこそこありそう。値付けも、その辺りを見込んでのものになるだろうなと。

[47: 匿名さん]

全く盛り上がらないですが、いったいどの水準で出すのでしょうかね。
富士見でバブル価格物件（坪1200？1300？が出ているので、ここはどうなるでしょうか。あちらの地価はここの半額以下ですが、定借ですからトータルでは同じくらいになるのでしょうか。

[48: 匿名さん]

>>46 匿名さん

番町で築浅物件所有権ならRM使って5千万-1億くらい生涯返済不要の資金借り入れできるよ。借地だと一切使えない。資産性が天と地ほど違う。

[49: 匿名さん]

そろそろ予定価格が見たいですね。